2026年6月26日，深业集团“上城系”第二子——位于中山马鞍岛的湾中上城正式开门迎客，备受行业关注。

这两年，商业地产圈里“微度假”“微文旅”的概念被反复提及，几乎每个新开的远郊项目都要给自己贴上这个标签。但一定程度上，真正能把“度假”二字做实，让消费者愿意专程奔赴而来的跨城项目，并不多见。

多数打着微度假旗号的商业体，在空间和场景上确实下了功夫，但落到消费内容上，仍然没有跳出“餐饮+零售+少量体验”的组合公式，消费者的到访动线依然是逛一圈、吃一顿饭便告结束，微度假的体验感并没有真正建立起来。

所以，当深业在中山马鞍岛打造这样一个项目时，有一个问题值得行业认真思考，一个真正具备跨城引力的文商旅项目，究竟应该怎么建？

湾中上城的答案是：先把“玩”这件事做到极致，然后再围绕“玩”来组织其他的一切。

01.

一个真正能打的“内核”

用魔法世界撑起一座微度假目的地

湾中上城最不一样的地方在于，它有一个真正意义上的核心引擎——魔法世界。

这个项目中，深业重磅引进了美泰、孩之宝、沃贝、绘儿乐等国际IP集团，汇聚了芭比™、托马斯™、变形金刚、小猪佩奇、小马宝莉、史努比等大众耳熟能详的经典形象。总体量约2万平方米的魔法世界，打造了三大室内乐园、一座主题酒店和三家主题餐饮零售店。

为什么说这个“内核”能打？有几个点值得细说。

首先，它解决了传统大型乐园的“可达性”痛点。迪士尼、长隆当然好，但去一趟的决策成本很高。消费者需要规划行程、请假、订酒店、预留至少三天两夜。对于大多数湾区家庭来说，一年去一次已经是上限。而魔法世界选址在深中通道中山出口首站，从深圳前海开车过来半小时，从宝安机场40分钟车程，广州、佛山、珠海等湾区城市亦在1小时左右可达。这意味着，消费者不需要反复犹豫和提前规划，可以真正意义上开启“说走就走”的微度假。同时，项目采用全室内恒温设计，无论刮风下雨，体验不受影响。这种“高频可达”的便利性，让魔法世界不只是“一年一次的旅行”，而是“随时可以安排的周末选项”。与此同时，约2万平方米的室内空间尺度精准匹配了短途微度假的时间预算，一个周末刚好可以完整玩遍，不会有“来了却玩不全”的遗憾。

其次，这个乐园不是简单地把IP堆在一起，而是认真考虑了“谁来玩、怎么玩”。项目方把三大乐园做了清晰的梯队划分。孩之宝梦幻乐园以全球最大1:1比例可互动的8.5米高擎天柱机械装置为标志性亮点，围绕变形金刚、小猪佩奇、小马宝莉等热门IP打造多元互动项目；美泰童玩世界以芭比™、托马斯&朋友™、风火轮™、费雪四大经典IP为灵感，设置了巨型芭比梦想屋、大湾区主题托马斯探索区、风火轮竞速体验区；史努比与朋友们作为花生漫画全球首个室内乐园，以太空历险为主题，既还原了吃风筝的树、红色狗屋等经典场景，又结合《史努比上太空》剧集打造太空主题科普互动。从低龄儿童到青少年，每个年龄段的孩子都能找到适合自己的项目。

更值得一提的是，这个乐园的设计逻辑不是为了“让孩子玩得尽兴，家长在旁边刷手机”。 很多亲子乐园最大的问题就是忽略了陪同者的体验。而魔法世界里的大量项目需要亲子协作，或者本身就是为成人设计的。比如变形金刚的沉浸式互动、芭比梦幻屋的职业体验。成人在这里不是陪玩，而是真正参与其中。这在亲子文旅领域，是一个很重要的细节考量。

还有一个值得提到的巧思，托马斯小火车的互动桌里，融入了广州塔、深中通道等广东本土地标。国际IP落地之后做了本地化的二次创作，让小朋友在熟悉的场景中与IP产生更深的连接。这种细节，能看出项目方在内容打磨上确实花了心思。

最后，魔法世界不只是一个“白天玩完就走”的地方。项目配套了全球首家美泰多IP主题酒店——美泰童玩世界酒店，91间主题客房分别以芭比、托马斯&朋友、风火轮为设计灵感，搭配芭比主题餐厅与专属零售区。住进主题房、在芭比餐厅吃晚饭、第二天继续进乐园，这样一个完整的“玩、吃、住、购”链条，才真正把微度假从概念变成了沉浸的现实体验。据项目方介绍，魔法世界预计年接待量可达80万人次，从入住到离店的整个过程，IP体验贯穿始终，而不是玩完乐园就戛然而止。

02.

街区不只是配套

是“待得住”的关键

有了魔法世界这个客流引擎，下一个问题是，人来了，怎么让他们留下来，待满一整天，甚至住一晚再走？

湾中上城的滨水街区，就是用来回答这个问题的。

项目整体的商业体量约10万m²，采用了开放式低密度街区的形态。和传统购物中心那种目的性消费的场域感不同，这里由一条滨水道贯穿东西，走着走着节奏就慢下来了，更像是到了一个可以闲逛的公共空间，而不是一个需要“完成任务式”消费的地方。配合规划中的滨水商业氛围，项目实际上是在为整个片区注入休闲经济的活力。白天的乐园属于亲子家庭，晚上的水岸属于年轻人。

再看街区的业态落位，它不是随机填充的，而是围绕“一个家庭在这里过周末需要什么”来组织的。

从乐园出来的家庭需要吃顿饭，于是有了中山本地菜和全国连锁餐饮的搭配组合；年轻人需要坐下来喝杯东西歇歇脚，于是有了社交式轻餐茶饮的布局；外地来的游客想带点有本地特色的东西回去，于是有了专门留给中山本土品牌、非遗文创和特色小吃的空间。如果想过夜，除了IP主题酒店，还有美容、民宿（即将开业）等配套。换言之，整个项目的业态组合是按照“玩、吃、逛、住”这条完整的周末动线来规划的，而不是把商铺填满就完事。

品牌引进上也有章法。项目引入了多家城市首店，包括TEAMOMENT和福茗堂两家大陆首店，以及禧牛荟、赣小叙、岩玉和舂舂、川香四溢、卜小明等十余个中山首进品牌。同时，项目也把一部分空间留给了本土品牌，不做填场式招商，让商业内容保持持续更新的可能。

一个值得注意的思路是IP零售的深度嵌入。湾中上城没有把IP衍生品消费局限在乐园出口的纪念品商店里，而是把它拆解到了不同空间节点中。乐园内有梦幻商店和梦想探索站，分别对应即时购买和手作体验两种消费形态；街区布局了芭比甜甜屋、绘儿乐奇趣屋等独立主题零售店，即使不买票进乐园的消费者也能接触到IP商品；IP主题酒店内，每个主题楼层都配有专属零售区。这种“游中买、逛中买、住中买”的网状布局，把IP的消费触点从乐园延伸到了整个项目，拉长了消费者的购买场景，也让非乐园客群有了进入消费场景的理由。

这里的用心之处在于，乐园解决的是“为什么来”的问题，而街区解决的是“来了以后为什么待得住”的问题。两者互为反哺，共同构成了一个完整的微度假目的地。

03.

从深业上城到湾中上城

一次产品逻辑的自我迭代

最后，把这个项目放到深业商管的坐标系里看一下，可能更有意思。

深中通道通车之后，湾区东西岸的通勤时间被压缩到半小时以内，但物理距离的缩短并不自动等同于消费流动的畅通。一座桥能不能真正把人引过来、留下来，关键还在于桥那头有没有值得专程跑一趟的内容。湾中上城正是在这个节点上提供了一种可能性，用足够有分量的内容，让跨城消费从概念变为现实。

对于深业商管而言，湾中上城的意义也是多维的。

众所周知，深业商管旗下最重要的城市级产品线为“上城系”，深圳深业上城便是标杆项目。品牌街、购物中心、户外小镇的组合，加上莲花山与笔架山之间的生态连廊，把一个单点商业做成了一个国际化商圈。

湾中上城是“上城”品牌第一次走出深圳。它并非简单地复制深业上城，而是将“上城”独特的拼接和定制理念落在了中山马鞍岛。如果说深业上城的成功在于“商业+公园”的空间运营，那么湾中上城探索的是一条“商业+乐园”的创新路径。

这种探索的难度不容小觑。乐园业态投入大、运营门槛高、回收周期长，多数开发商对此相对审慎。深业在中山这样一个新市场做出这样的尝试，本身就体现了深耕湾区、探索新模式的决心。项目室内IP乐园+滨水街区+主题酒店的非标属性，在深业商管现有的产品矩阵中，尚无先例。

放到更大的背景下看，这个项目的意义超出了单一项目的范畴。它是深业集团2025年初发布“3+X”商业产品线战略后，落地的首个城市级新项目。它检验的是深业商管走出深圳、进入新市场时的产品能力和操盘水准；检验的是国资背景的商管平台在文商旅这一赛道上，能否做出具备市场化竞争力的产品；同时也为城市级产品线的内涵和外延，提供了一个全新的样本。

回到行业层面来看，微度假概念的兴起本身是有市场逻辑支撑的，湾区城市人群的周末休闲需求真实存在，且体量可观。湾中上城用国际IP集群构建不可替代的游逛内容，再通过精细化的空间运营和业态配比，把这份吸引力转化为可过夜、可复购的微度假体验。在商业地产进入存量竞争的周期里，这种敢于做重投入、敢于做差异化的选择，本身就值得关注。

而项目的长期运营表现，也将持续受到业界关注。它既是观察深中通道通车后湾区消费联动的一个具体样本，也能为文商旅项目在非一线城市的落地形态提供一份值得追踪的参考答案。

来源 | 铱星云商新媒体中心

主编 | 曹婕

撰文&编辑 |曹婕