当前，北京商业市场竞争进入红海阶段，行业分化特征愈发显著。

新项目方面，华润置地持续布局加码，除了已开业的7座万象汇外，相继推进朝阳万象城（在建）、丽泽万象城（规划/在建）、北京亦庄万象汇（在建）等新项目落地，一举填补了首都无「万象城」的市场空白，在重资产优化与轻资产输出方面双向深耕。

由中国信达携国资力量统筹的东直门59万㎡信达中心综合体中，东外39MALL即将重新定义首都生活方式新地标；太古地产旗下中国内地首个「太古坊」品牌零售商场——北京太古坊总投资230亿元，计划将于2026年底分阶段开业。

保利商旅“时光系”商业首进北京之作、京北首座TOD公园式商业综合体北京保利时光里，以及引领京城东部文商产旅新样板的宋庄首开LONG街等项目接连落地，众多企业在激烈的市场竞争中依旧大步扩张。

此外，城市更新项目依旧火爆。其中「中海大吉巷」作为中海地产轻资产转型战略中的关键项目一炮而红，北京首座大型POD项目、四环内规模最大的城市更新商业体中关村ART PARK大融城开业即出圈，友谊花园完成整体焕新，蓝岛大厦闭店启动全面更新改造......

一开一关、一进一出的资产运作背后，是核心城市优质资产重构和多元化配置的发展缩影，更是行业从增量粗放扩张向存量精耕运营的根本性变革，让商业资产持续优化成为全行业共识的逆周期战略选择。

与此同时，在消费REITs、商业不动产REITs等资本化工具利好下，打通了商业地产从投资、持有、运营到退出的完整闭环，搭建成熟的资本循环体系，致力于推动行业从高周转、高杠杆到重持有、重运营方向变迁！

PART.01

当商业竞争格局与资源分配逻辑深刻重塑，面对市场考验部分企业主动撤离亏损项目，而头部央企却逆势入场，进一步推动行业从开发驱动转向服务驱动。

如华润、中海、保利、大悦城等优秀企业主动优化重资产结构，通过‌城市更新、合作开发‌等方式，在政府协调支持下加速布局新项目，凭借高信用评级、低成本贷款融资、可持续收购能力等优势，以央企的社会责任化解系统性风险，持续优化资产结构，提升长期盈利能力。

成都万象城

6月25日，成都万象城以约84.75亿元金额完成出售引发行业关注。该交易较挂牌底价溢价达9.65亿元，溢价率12.85%，接盘方为成都润成信商业管理有限公司，该企业第一大股东山东省绿色资本投资集团为国有企业，意味着成都万象城产权正式转入地方国资手中。

据交易文件披露，虽然成都万象城易主，但华润万象生活团队仍将继续负责商场的日常运营，产权与运营权由此实现了分离。重要的是，「成都万象城机构间REIT」已于7月8日在上海证券交易所顺利上市，项目底层资产为成都万象城及木棉花酒店，发行最终资产对价达104.998亿，不仅实现华润置地大资管战略再突破，更是目前全国规模最大的强权益平层结构不动产项目，超高溢价也印证了市场对优质商业资产的信心。

实际上，通过此类转让方式，华润置地已陆续转让了太原万象城、合肥万象城、杭州萧山万象汇、贵阳万象汇等多个「万象系」商业资产，通过「出售所有权+保留运营权」的轻资产模式继续获取稳定收益。

图源：苏州万象天地

转让优质资产变现的同时，华润也在陆续购得新地块、加码新布局，以重资产换取现金流、用现金流布局新项目、以轻资产输出品牌和管理。

最具代表性的如苏州万象天地、郑州郑东万象城、东莞万象滨海购物村、广州白云万象汇等项目，还大手笔拿下了北京丽泽黄金商业地块，将布局涵盖16万平方米商务办公、6万平方米公寓酒店，以及20万平方米的华润丽泽万象城商业综合体，有效补齐区域高端商业配套短板。

2025年年报显示，华润置地全年实现营业收入2814.4亿元，股东应占净利润254.2亿元。华润万象生活实现‌营收180.2亿元‌、‌核心净利润39.5亿元‌；在管购物中心‌135座‌（其中‌105座为第三方项目‌，占比超77%），‌新签第三方项目12个‌；轻资产业务（含经营性不动产与轻管）‌核心净利润116.5亿元，占集团总核心净利润51.8%‌，首次过半。

中海地产则提出“一专双驱优生态”的战略业务结构，专注不动产开发运营主航道，在外部项目拓展、REITs破局和经营性收入提升方面取得优异成果。

2025年，中海地产商业运营收入72亿元，完全覆盖企业总利息支出。填补西城区南部商业综合体空白的北京中海大吉巷，开业首日客流超20万人次，出租率96%，迅速成为首都现象级商业文化新地标。以佛山映月湖环宇城为底层资产的中海商业REIT，于同年11月在深交所成功发行，标志着轻资产转型进入新阶段。

截至2025年底，中海‌外部轻资产管理项目累计达18个‌，覆盖北京、上海、深圳、佛山等高能级城市核心商圈，如中海商业旗下旗舰产品线“环宇城”首次落地北京，预计2028年开业，届时将成为北京东南区域首个超20万平方米的旗舰级商业地标。‌未来，中海或将继续通过轻资产合作或并购方式，获取长三角、珠三角核心城市的写字楼与商业项目，以快速扩大市场份额。

而保利通过整合旗下商业资产，与地方国企或开发商合作，采用整租、委托运营、管理输出等形式赋能多个项目商业运营，如西区时光99、佛山保利水城时光汇等，同时收购多个二线城市核心商业项目，平衡重资产持有与轻资产扩张。

更通过保利发展控股系统内强强联手打造北京保利时光里，作为保利“时光里”产品线落子北京的重要一步，将融合自然、商业与生活打造京北首个滨水公园式商业空间。

不仅如此，华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金（华夏保利商业REIT）已于6月30日获批，将于7月15日起正式发售。作为保利发展首个商业REITs项目，其落地意味着保利发展在存量资产证券化领域迈出关键一步，也为房地产行业探索“开发—运营—退出—再投资”的资本循环提供了新样本。

此外，大悦城通过管理输出、收益分成、REITs退出等方式实现低资本占用下的规模扩张与高周转，代表项目有大悦城首个轻资产项目天津和平大悦城及成都金牛大悦城、南昌大悦城等。

2025年，由华夏基金管理、以成都大悦城为底层资产的华夏大悦城商业REIT，REITs出租率达98.1%、年化现金流分派率5.48%，以消费基础设施公募REITs协同打通「投融建管退」闭环。‌

今年7月10日，大悦城控股发布公告正式宣布申报商业不动产REITs，拟以旗下全资子公司持有的天津大悦城购物中心为底层资产，向深圳证券交易所申报发行“华夏大悦城商业REIT”。目前产品申报尚处于受理阶段，是大悦城控股首次将旗下优质商业资产推向公募REITs市场。

PART.02

近年来，面对去杠杆压力与存量市场竞争，部分头部民企掀起了大规模「资产出售潮」，商业综合体、写字楼及酒店等重资产以大幅折价成交。

此时优秀的商管公司依托输出品牌管理、物业服务及商业资产运营，在降低固定资产投入与财务风险的同时，大幅提升了资产回报率。综合来看，一边主动集中优化资产结构，一边逆周期进入目标市场，优质企业正在进入增量加速蓄势、存量持续更新的新阶段。

以万达集团为例，2021年将轻、重资产业务分开，把轻资产业务剥离给珠海万达商管后。2024年持续进行转型，为引入战略投资新成立了控股平台「大连新达盟」，太盟及其他投资人合计持股60%，大连万达商管持股40%，涉及全部万达广场的运营管理平台股权。

自成立以来，大连新达盟依托其庞大的商业综合体管理业务，在管理费、运营利润、招商收益等方面，实现了较为稳定的营收增长，盈利能力可观。

但万达集团在业务拓展、项目建设等方面仍需要大量的资金投入，资产剥离依旧在继续。最受关注的当数2025年5月，大连万达商管将48座万达广场集中打包出售，由太盟投资（PAG）牵头、腾讯、京东、阳光人寿等机构组成的买方团彻底收购产权，交易规模达500亿元。后续将常德、常州新北、遂宁、上海颛桥等多个万达广场出售给中建系等接盘方，依旧保留运营权。

截至2025年底，在营万达广场总数为‌529座‌，已彻底卖出产权、保留运营权项目突破80座。剩余项目中，万达集团真正持有完整产权项目约200座，其余240余座为轻资产项目，如株洲神农万达广场、邵阳双清万达广场、玉林玉东万达广场、安庆经开万达广场等。

近日，万达商业还与济南鸿腾实业达成合作，接手位于历城区王舍人片区的鸿腾万家美食城项目（亦称：鸿腾万家茂），敲定济南第五座万达广场落地，预计2027年开业运营。需要关注的是，随着珠海万达商管集团完成新组织体系构建，未来还将有更多提质升级版的全新万达广场即将陆续进入市场。

相比而言，龙湖商业、爱琴海集团等企业在品牌管理输出方面更有一定的话语权。其中，龙湖商业以「轻重并举」策略加速复制，通过商业运营和智慧营造拓展多元化突围力量；爱琴海集团第三方资产占比达70%，以三大产品线实现轻资产运作。

其中，龙湖商业「天街系」已落地杭州国芳天街、杭州吾角天街等项目，还将打造大湾区首座轻资产“天街”项目广州番禺「白宫」；「星悦荟系」涵盖全国首座轻资产星悦荟项目重庆爱加两江星悦荟、汕头龙湖国厦星悦荟等，以及沪上首座轻资产商业上海江湾里MEET678等特色标杆。

预计最晚到2028年，龙湖的运营及服务业务收入将超过地产开发业务，完全转型为以商业地产运营、资产管理、物业服务为利润核心的资产运营商，位列推动商业价值从「物理空间持有」向「运营服务能力」跃迁的行业第一梯队。

番禺“白宫”前期改造效果图，图源：广州广播电视台

爱琴海集团则以爱琴海购物中心、晶海广场‌、城市书香三大产品线商业运营，在轻资产管理及城市更新改造等模式下，实现全链条资管服务，截至2025年总签约项目近150座，第三方资产占比达70%。

除了今年已开业的河南商丘爱琴海购物中心、淮南爱琴海购物中心、无锡梁溪晶海广场等项目外，下半年还将有南宁广旅·爱琴海 AI CITY、湖北荆门爱琴海购物中心、辽宁沈阳浑南爱琴海购物中心、福建三明沪明爱琴海·城市书香等特色项目集中开业，以定制化运营与生态共创，打造「全周期的资产管理运营平台」。

广旅·爱琴海 AI CITY 项目效果图

PART.03

在长期稳健的「慢养商」运营逻辑下，新鸿基、恒隆、太古等港资企业，不仅抄底收购一线及强二线城市核心商圈优质商业资产，还对现有项目逆势扩张、加速布局，以「收购+自建」双轮驱动增长。

通过精细化运营提升资产租金与估值，全面强化商业资产的抗周期能力、稳定现金流、长期增值等属性，实现资产增值退出的经营闭环。

新鸿基地产：2026年5月26日，富力地产与合景泰富将合营公司广州市富景房地产开发有限公司全部股权，作价合计3.2亿元出售予新鸿基地产旗下子公司，广州珠江新城核心商业地标天汇广场（IGC）迎来关键股权变更。

据了解，该项目为2007年猎德村城中村改造标杆，由富力、合景泰富以46亿元竞得地块，总建面45.95万㎡，后引入新鸿基联合开发，成为珠江新城高端商业标杆。

交易完成后，新鸿基实现100%全资控股，正式全盘接管IGC商场、广州康莱德酒店及相关车位的运营管理。通过无缝接管运营，新鸿基将为IGC后续运营注入港式商业管理经验，强化其在广州核心商圈的布局，清晰化的项目权属也为未来资产再融资和改造升级，扫清了股权层面的障碍。

需要注意的是，相较于项目百亿级总投资、珠江新城临江核心地段的稀缺价值，核心地标资产的主动出售，恰好凸显了企业的资金压力及高持有成本，或许还背负着巨大的债务和税务包袱，在合景泰富及富力的公告信息中也证实了这一点。

太古地产：自2022年3月宣布「1000亿港元投资计划」以来，其中国内地投资完成率已达92%（总500亿港元），包括北京太古坊、广州太古汇、三亚太古里、西安太古里综合体、广州聚龙湾太古里等项目。

三亚太古里

其中，北京太古坊为原颐堤港加扩建，项目整体总投资230亿元，计划年底分阶段开业，将打造86万㎡「城中之城」；广州太古汇打破空间瓶颈，通过文化中心改造扩容至20万㎡；三亚太古里与中免联手，首创度假型高端零售地标，计划2026年全面开业。

恒隆地产：恒隆地产的精细化运营可谓「慢工出细活」，既对在营商场调整焕新提升资产价值，实现上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场、无锡恒隆广场、昆明恒隆广场等项目收入集中上涨。

又重点推出「恒隆V.3」策略，通过小投资、轻重结合的资产整合模式，与内地民企、地方国资合作，对现有项目进行再升级，用「轻资产生意」扩大投资回报率，如杭州恒隆广场（延安路546号杭州百货大楼）、无锡恒隆广场（前身为无锡新世界百货）、昆明恒隆广场尚义街等，以审慎甄选的策略性投资，进一步提升既有资产的长远价值。

结语

当市场整体消费增速放缓、行业同质化加剧，不同主体下的资产运作行为，本质上都是对重资产重组、资源优化、模式转型的深度探索。有业内大咖表示，当下资产估值的逻辑不再是地价×规模的竞赛，而是「出租率×租金增长率×租期稳定性×运营效率×资产证券化能力」的可持续发展。

从重资产自持到轻资产运营，从单一产权到REITs多元化退出，未来资产持有者将持续分化形成寡头效应，城市核心商圈优势凸显吸引企业入局，盈利模式加速重构，运营能力的好坏将成为决定企业生死的关键。

当市场中一些不会轻易露出的优质项目被摆上货架，正是各大实力企业「抄底」不动产资产的好时机。不拼规模拼质量，不拼持有拼运营，谁能掌握优质核心资产、具备顶级运营能力、玩转轻资产模式，又懂得资产证券化的操盘路径，谁就能在新的行业格局中立于不败之地！

来源丨中购联新媒体中心

副主编/责编丨王芳

作者丨王芳

排版丨编辑部