当下大湾区商业正式告别增量扩张时代，存量精细化运营、情绪型消费崛起、数字化技术普及、商业 REITs 全面落地四大变革同步到来，行业长期深陷同质化内卷、客流转化乏力、资产退出渠道狭窄等现实困境。

论坛集结商业地产开发、购物中心运营、本土原创品牌、IP 文创、运动产业、数字科技、空间设计全链条行业专家，线下汇聚百余位一线项目操盘者，同步开通线上直播通道，数千名全国从业者云端同步参会，整场活动依托权威市场白皮书发布、全域 AI 数字化实操分享、多赛道圆桌深度对话三大核心内容，为行业系统性拆解存量周期下的全新第二增长曲线。

论坛伊始，中购联联合创始人张红卫率先登台，从国家顶层政策与资本市场两大维度解读行业底层逻辑的颠覆性变化。他提到，当前零售业已经上升至国家扩内需核心战略，商务部等九部门出台专项文件，明确至 2030年建成具备全球竞争力的现代零售体系，购物中心的定位不再局限商品售卖，而是承载城市休闲、社交、沉浸式体验的复合公共空间，场景化、跨界融合转型已经从行业加分项转变为硬性发展要求。

与此同时，2026作为商业不动产公募 REITs 规模化落地元年，首批涵盖购物中心、奥特莱斯、甲级写字楼的四支产品正式上市，资本市场彻底摒弃过往靠土地、地段增值的传统估值逻辑，稳定现金流、可持续运营能力成为衡量商业资产价值的唯一标准，这也意味着深耕运营、打磨内容将成为所有企业穿越周期的核心底气，而本次论坛正是希望依托完整调研成果和众多优秀实战专家一线经验交流，为行业梳理一套可落地、可复制的转型思路。

紧随其后，TBC拓朴思创始人王玉珂结合团队历时两个月走遍大湾区各大核心商圈、深度访谈上百位开发商与品牌负责人的一线调研经历，分享当下不可逆转的三大市场底色。

在他看来，全域存量掘金时代已经全面到来，市场正式进入存量消化修复窗口期，客流与营收增量更加依靠现有物业调改升级实现，粗放扩张模式逐渐失去生存空间。消费端的变化同样深刻，如今年轻人消费决策不再优先考量商品实用价值，圈层认同、精神治愈、美学体验带来的情绪溢价成为消费核心驱动力，二次元、宠物、户外轻运动等赛道持续扩容，倒逼商业打破标准化业态布局，打造差异化内容场景。除此之外，本土品牌已经完成身份转变，彻底走出低价跟随的发展阶段，依托自研硬核科技、东方非遗美学、原创 IP 三大核心资产进入文化出海3.0阶段，为大湾区商业招商、内容共创提供了全新本土供给。

演讲嘉宾：刘　洋  TBC拓朴思董事总经理

主题演讲环节，TBC拓朴思董事总经理刘洋带来重磅《2026上半年大湾区商业市场年度发布》，依托完整行业调研报告，从宏观城市底盘、全域商业格局、消费需求变迁、长期行业趋势、五大进化策略等维度，全景还原大湾区商业真实发展现状。

在宏观基本面的解读中，刘洋指出，深圳的经济与人口基础持续领跑四大一线城市，华为、腾讯、比亚迪等产业集群持续吸纳年轻就业人口。消费层面，深圳年轻人悦己消费意愿突出，全市社零常年稳定在万亿规模，即便经历多轮市场波动，消费基本盘韧性仍极强。跨境流通维度的红利同样值得行业重视，港人北上消费已经完成三轮迭代，从早年家庭主妇集中囤货，到全家庭一站式休闲，如今18至30岁年轻潮人成为主力，追 IP、看沉浸式戏剧、体验冰雪微度假成为全新消费选择。

放眼整个大湾区的商业格局，刘洋指出，如今区域已经形成两条并行发展的核心廊道，沿珠江口串联万象、太古、SKP 等头部项目的高端商圈走廊，以及串联横琴长隆、佛山岭南天地、深圳阿那亚等节点的文旅走廊。同时，新增商业项目也不再集中布局广深核心城区，珠海口岸商业、佛山潮流综合体、东莞公园式商业、广州滨江重奢地标、中山 IP 主题乐园多点开花，其中深圳后海 M80 依托腾讯产业资源打造 22.8 万㎡跨界艺术街区，广州白鹅潭万象城作为华润首座中式 M1 重奢综合体打造滨江城市舞台，中山湾中上城依托深中通道区位落地十余国际亲子IP，形成清晰差异化互补。

针对当下消费者的行为变迁，刘洋提炼出贯穿全赛道的核心逻辑 “越无用，越溢价”，年轻人愿意为圈层身份、情绪治愈、精神陪伴支付高额溢价，由此催生出精细化陪伴经济、生活化户外运动、零食赛道、跨境微度假四大高景气细分赛道。

基于当下市场全貌，刘洋进一步预判未来五年行业五大长期发展趋势，情绪驱动的文商旅共生体将成为主流形态；商业运营关系从单一租赁转向场牌共创；本土品牌摆脱西方奢侈定义；大量海外品牌迎来中资控股本土化浪潮；国牌出海正式迈入3.0软资产输出阶段。对应五大长期趋势，刘洋同步给出适配存量 REITs 时代的完整落地策略，品牌端放弃全域跑马圈地，深耕垂直细分圈层提升用户粘性；招商端摒弃单纯比拼租金的经纪人思维，切换为匹配项目调性的策展人模式；客群运营从粗放收割流量，转向精细化圈层私域沉淀；场景打造跳出纯购物场所定位，打造松弛情绪容器；资产管理则从简单收租升级为资本运营，持续优化租户结构、盘活冷区、稳定现金流，提升资产证券化价值。

演讲嘉宾：康　迪  支付宝商业综合体业务部城市KA总经理

随后，支付宝商业综合体城市 KA 总经理康迪登台，带来《AI 时代商圈数字化经营》主题分享，从消费者进场、游逛、消费、离场、场外引流全链路，为商业项目提供数字化落地新思路。

康迪介绍，支付宝车辆入场AI识别系统已经打通全国八成车企数据，车辆驶入车库的瞬间即可完成车牌与会员身份匹配，手机灵动岛同步推送停车优惠、场内活动权益，离场时 AI 自动整合积分、优惠券计算最优结算方案，这套方案已在全国数百家万达广场落地，自驾客群触达效率直接提升四成。

针对线下IP展、主题美陈带来的一次性打卡客流，亦可通过NFC碰一碰互动设备实现低成本会员拉新，成功将短期打卡流量转化为长效私域会员。支付环节入会、积分、消费三合一，设备搭载 AI 智能圈店系统，无需运营人员逐家门店配置营销活动，大幅降低人力消耗，配套千店千面AI 营销终端能够根据不同业态自动生成满减、团购活动，联动各地政府消费券后，消费撬动比例最高可达 1:13，预算投放 ROI 清晰可控。

此外，为解决商场楼层冷热不均、客流无法互通的痛点，支付宝平台推出AI跨业态交叉营销机制，依托支付后消息、会员集章任务，引导餐饮客流流向美妆、零售业态，后台实时可视化热力看板可以精准识别低效门店与运营时段，方便运营团队快速调整经营策略。

面向大湾区独特的跨境客流需求，康迪指出，今年8月全新一体化NFC硬件即将上线，兼容内地扫码、港澳 Mpay、跨境退税、商场储值卡多重功能，配套专属跨境消费补贴，精准承接北上港客。同时平台每周推出「疯狂碰友日」全域造节活动，开放项目周边三公里公域流量持续为商场引流，后台 AI 经营助手会自动给新客、沉睡客、流失客打上人群标签，定向推送差异化优惠，用数字化工具完整落地圈层运营的整套逻辑。

对话主持：

刘　洋  TBC拓朴思董事总经理

对话嘉宾：

刘　帝  卓越商业招商中心总经理

王　玫  Bitcity次元小镇总

闫　阳  前海华发冰雪世界招商营运负责人

钱小磊  香蕉攀岩创始人

尤艺云  艺叮咚文化科技CEO / 黄渤IP黄逗菌主理人

邝显祺  香港杰拓设计有限公司董事总经理

精彩主题演讲结束后，本次论坛进入备受期待的跨界圆桌对话环节，对话由TBC 拓朴思董事总经理刘洋主持，邀请非标街区、二次元垂直商业、大型冰雪文商旅、轻量化攀岩、明星国潮 IP、低成本商业设计六大赛道一线操盘者，围绕 “存量周期如何打造商业第二增长曲线” 展开深度思辨，各位嘉宾结合自身实操项目，分享细分赛道独有的落地解法。

卓越商业招商中心总经理刘帝坦言，当下非标商业普遍陷入好看但营收疲软的矛盾，核心解法是平衡数据经营与空间审美，审美力应当作为贯穿全团队的底层生产力，不只是建筑设计，门店氛围、员工服务、场内细节都需要统一调性，项目经营不能一味内卷租金，而是把重心放在留存优质主理人品牌，吸引店主长期驻店经营，商户销售额提升自然带动租金稳步上涨。多数存量项目稳定运营后容易陷入只看数据、停止内容更新的误区，持续迭代项目概念才能维持长期吸引力。

王　玫  Bitcity次元小镇总经理

Bitcity 次元小镇总经理王玫指出，对年轻群体而言，商场早已不是单纯的购物场所，而是社交放松、自我表达、寻找同好的精神空间。好看的网红场景只能带来短暂新鲜感，年轻人审美迭代极快，静态布景很容易过时。这也是绝大多数沉浸式主题商业，火得快、凉得更快的根本原因。

所以行业最大的课题，就是如何打破网红短命魔咒，把一次性打卡流量，转化为可持续的经营收益。网红流量靠颜值，长效经营靠内容与圈层。未来青年商业的核心竞争力，不是硬件场景，而是持续的情绪价值与文化生态。Bit City次元小镇依旧不忘初心会持续深耕次元赛道，从网红打卡地，真正做成大湾区年轻人持续聚集、持续消费的青年文化商业标杆。

闫　阳  前海华发冰雪世界招商营运负责人

前海华发冰雪世界招商营运负责人闫阳结合冰雪综合体运营经验，分享大型文商旅项目破解 “打卡多、转化低” 痛点的完整方案。他指出，项目核心洞察是滑雪与潜水客群高度重合，由此延伸骑行、飞盘、帆船等全品类轻户外运动，打造一站式运动生活综合体。在运营考核标准上，跳出了单纯客流数字，转而聚焦客群停留时长与复购频次，搭建专属滑雪、潜水专业俱乐部吸纳全国运动 KOL，将一次性观光游客转化为长期付费会员，同时打通雪场、潜水馆、配套商业、酒店全业态消费动线，拉长全天消费链条。针对占比三成的港澳年轻客群，项目全面上线跨境 NFC 支付设备，同步上线港客专属优惠套票，完美承接大湾区跨境微度假红利。

钱小磊  香蕉攀岩创始人

香蕉攀岩创始人钱晓磊从轻量化运动业态供给缺口切入，提到攀岩正式成为奥运项目后受众快速扩张，但全国专业场馆仅八百余家，大量地级市仍处于空白状态，业态本身具备极强高频复购属性，北上广深会员每月平均到访 8 至 11 次，单次停留两到三小时，运动后客群会自发带动场内餐饮、零售消费，天然适配商场跨业态引流需求。而当下多数购物中心仅利用影院、儿童乐园闲置铺改造攀岩场地，层高、临街展示面、动线都无法匹配业态需求，最佳合作模式是项目前期规划阶段就预留高曝光专属空间，直观展示运动活力吸引过路客流，打造完整运动消费闭环。

艺叮咚文化科技 CEO、黄渤黄逗菌 IP 主理人尤艺云点破行业IP合作普遍急功近利的弊端，多数商业体将IP视作短期打卡广告，仅采购两三个月快闪装置，热度褪去后无任何会员与内容沉淀，完全低估IP长期资产价值。她提出全新长期共创合作逻辑，IP是连接空间与消费者的长效内容媒介，而非一次性引流工具，以青岛城市年度喜剧节、华润大运天地长期合作为例，摒弃短期快闪模式，全年落地音乐节、联名市集、沉浸式互动全链条内容，合作考核标准不再局限短期客流，转为内容更新频次、私域会员沉淀、社交媒体互动率三大长效指标，从而实现引流、停留、消费、会员沉淀完整闭环。

邝显祺  香港杰拓设计有限公司董事总经理

香港杰拓设计董事总经理邝显祺针对当下城市更新、存量调改刚需，分享了低成本可持续改造思路，即最大限度保留原有建筑主体结构削减拆改开支，大量植入阳光、绿植、活水等低成本松弛元素打造慢节奏疗愈动线。同时，他指出，未来商业设计本质是情绪策划，设计师需要提前预判消费者场内情绪变化，招商、运营、设计团队从项目前期定位阶段同步共创，预留数字化打卡设备、社群活动公共空间，适配未来三到五年业态迭代需求。

圆桌对话结束后，现场进入自由交流与集体合影环节，百余位行业嘉宾围绕本次发布的大湾区独家市场数据、六大细分赛道实操案例、全链路 AI 数字化运营工具、存量物业调改、IP 长期合作、运动业态招商、商业 REITs 资产优化等一线经营难题一对一深度交流，主办方中购联与TBC拓朴思团队全程在场答疑，为从业者梳理可落地的解决方案。

本次论坛圆满落幕，行业全新发展序章已然开启。相信依托本次论坛搭建的交流桥梁，大湾区商业全产业链上下游将凝心聚力，在政策、资本、消费、技术四重变革交汇的关键发展阶段，共同深耕情绪消费、数字化运营、文商旅融合、本土品牌出海等新增长赛道，助力区域实体商业打破同质化内卷桎梏，推动商业资产走向精细化运营，实现高质量、可持续的长效发展。

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