中国购物中心已经从增量发展红利期进入存量更新主导的价值再生期，中购联认为，存量价值再生期的运营者势必要掌握三重能力，即用科技捕捉消费暗流的能力、将物理空间转化为情感载体的能力、构建商业生态自循环的能力。这三重能力的提出，恰恰指向了存量商业最核心的课题，当新项目褪去了开业期的新鲜感之后，又该如何持续地活下去、活得好？

商业项目和人一样“不进则退”，开业只是拿到了最初的入场券，真正的较量是在开业之后每一天的运营过程中。继上篇“2026年上半年开业的存量改造项目”后，本文特精选了部分开业5-10年的项目样本，这些项目恰好处于最关键的观察窗口：它们度过了开业初期的客流红利期，进入了靠真本事留人的阶段。它们的成败直接回答了一个问题：那些活得久的项目，到底做对了什么？

通过梳理分析，中购联归结了三条核心逻辑：品牌内容持续换血、物理空间持续激活、项目定位要有不可替代的标签。

PART.01

当购物中心从规模化扩展进入品质化运营，存量间的竞争、增量与存量间的较量日益激烈，操盘手迫切需要从内容和空间维度，通过重构、改良、孵化、跨界等多种方式强化原创机制，更大程度激活消费流量。

在实际生活中，消费者需求、品牌热度、市场竞争格局都在变，三年前排长队的品牌，如今可能无人问津，那些活得好的商业项目，无一例外都把品牌调改当作常态。

深圳万象天地于2017年9月开业，商业建筑面积23万平方米，是华润置地在深圳最大规模的城市更新项目之一，首创“街区+MALL”模式，用“一街一巷五广场”串联起10座独栋旗舰店，并保留了大王古庙、郑氏宗祠、古榕树等历史遗迹，让旧村记忆与现代潮流共生。

该项目长青原因之一就是品牌迭代速度，万象天地拥有近300个店铺、逾1000个品牌，约30%为深圳首店。12座独栋旗舰店形成了“旗舰店广场”，汇聚有华为全球旗舰店、优衣库全球概念店、ZARA亚洲最大旗舰店等知名品牌。

但这些只是基础，2024年万象天地引入了49家首店；2025年第二季度，又新开了超30家城市级及以上首店。拉夫劳伦之家独栋旗舰店、蓝瓶咖啡华南首店、香缇卡华南首店、茶颜悦色华南双首店、Oneup华南首店这些品牌单独拿出任何一个，都足以成为其他商场的年度招商亮点，但在万象天地，它们只是一年之中的季度更新清单。

此外，Gentle Monster全球最大HAUS NOWHERE策展零售空间，面积6914平方米，与“抱抱象”艺术装置共同构成项目两大标志性打卡点，这类策展型零售空间的引入是商业内容的质变，它让消费者从“来买东西”变成了“来看东西”。

持续的品牌换血，带来了一串令人艳羡的数据：2025年租金收入达10.82亿元，正式迈入“10亿俱乐部”，2025年6月单月客流达604.6万人次。深圳万象天地证明，首店不应只是开业的阶段性任务，而应成为一种持续的能力。

2017年11月，苏州中心商场正式启幕，该项目商业建筑面积约35万平方米，属于超级区域型购物中心。开业至今，苏州中心商场累计调新品牌超850家，首店占比超50%，其中30%为江苏乃至全国首店。

2025年，苏州中心商场焕新品牌超100家，其中约60%为首进苏州，焕新品牌的销售额增幅接近100%。如与DIOR 2025年中国唯一一站「寻光南法」限时快闪同期开业的DIOR迪奥美妆旗舰店，以及LE LABO、BIRKENSTOCK、Tagi.等苏州首店集合，覆盖了美妆、服饰、餐饮及生活方式等多个业态。

2025年，项目年客流量突破7300万人次，场域内总零售额（含新能源汽车、Apple苏州等）超85亿元，创下历史新高。850家调新的背后是一种信念：商业内容是有保质期的，品牌组合需要常换常新。

作为日本阪急百货的海外首店，宁波阪急百货自2021年开业以来，始终是浙江乃至中国高端商业版图中的重要一员，它走的是“高端精选”路线。

开业至今，宁波阪急已累计引进超过240家各能级的首店及旗舰店。仅2025年第三季度，其引入的9家首店中就有4家为省级以上门店，包括LV男装店、DIOR双层店、MONCLER男装店等高能级国际品牌，以及全国首家cococean、bebe de pino等设计师与生活方式品牌。

2025年，宁波阪急全年销售额达到58亿元，较上一年度的约52亿元实现稳健攀升。在近期的促消费活动中，其日均销售额突破2000万元，同比增长超过15%。2026年5至12月，宁波阪急计划新开30余家店铺，其中宁波及区域首店将超过10家。

宁波阪急的品牌迭代以质取胜，在高端商业领域，品牌资源本身就稀缺，能持续拿到高能级首店的商场，必须和品牌方有深度的信任关系，这种信任需要一次次成功的合作来积累。

PART.02

未来的运营者需要具备“将物理空间转化为情感载体的能力”。物理空间本身没有温度，是通过持续地改造、焕新和重新定义运营赋予了它情感价值。如果说品牌迭代解决的是“来了有什么”的问题，那空间激活解决的就是“来了感觉怎么样”的问题，空间和人一样，需要新陈代谢。

北京朝阳合生汇位于朝阳区CBD核心区，是合生商业城市综合体产品线在北京落地的首个项目，2017年10月1日开业，商业建筑面积约20万平方米，曾获LEED商业综合体铂金级认证，填补了CBD东南角区域商业空白，通过持续的业态迭代与空间焕新，成长为京城商业“客流之王”。

来源：小红书号：2637331744

运营过程中，北京朝阳合生汇除了在品牌调改上压缩零售占比，大幅提升餐饮与体验业态，精准锁定年轻潮流客群，还引入诸多首店，持续扩充项目品牌层级和丰富度。

同时打造约2万平方米的创意街区“21区BLOCK”，该街区聚集200余家商户，自2018年起打造“深夜食堂”，率先尝试延时经营至凌晨2点，成为京城夜经济地标；五层近5000㎡新能源汽车展厅汇集26个品牌，为北京市首个新能源一站式销售新地标。

值得一提的是，近日，朝阳合生汇落地了北京首个TOP BANANA MARKET香蕉美食市场，品类覆盖正餐、快餐、小吃、饮品等。项目一次性引入19家餐饮首店，入驻品牌大多是自带话题热度的餐饮品牌，既有牛New等排队王品牌，也包含Lemon scent春柠香香、抹岛抹茶MATCHA ISLAND、大神太神・铁板烧等首次进入北京市场的首店，区别于传统标准化美食广场，香蕉美食市场定位为复合型多元业态聚合空间，是依附购物中心而生的非标商业空间。

凭借持续的存量焕新与品牌调改，北京朝阳合生汇实现了从区域商业填补者到城市商业人气标杆的跨越。据悉，项目于2025年单日客流峰值逼近23万人次，创开业以来历史新高，超100家门店登顶北京销冠，近50家门店全国销售第一。

空间激活的关键是重新定义，同样的物理空间，被赋予了不同的功能和氛围，就变成了全新的消费场景。

杭州大悦城面对新消费周期下客群迭代的挑战，以“存量空间激活+情绪价值赋能”为核心路径，通过精准的年轻化改造实现项目价值重塑，已成为国内存量商业焕新的典型样本。

在场景空间层面，杭州大悦城通过新内容激活冷区客流与商业价值，聚焦“空间重构－内容造血－品牌迭代”三维发力空间焕新改造。首先盘活B1层闲置及低效空间，打造“超级地下痛城”次元街区，引入60余家特色店铺（其中谷子类近40家），配套次元舞台、COSER妆造区、应援墙等场景，将原有冷区转化为日均客流超5万的流量高地，开业8个月落地次元主题活动超60场，成功入选2025年7月人气购物中心榜单。

再有激活下沉广场等户外空间价值，承接名侦探柯南30周年展、奔跑吧部落慢闪店全国首店等重磅IP首发，2025年暑期以7场IP快闪打造7周年店庆，带动客流同比上涨35%，将传统公共空间转化为情绪消费载体。更持续优化存量品牌结构，2025年新引进132家品牌，其中首店32家，升级POPMART、小米等旗舰店，引入X11、KKV等潮玩集合店，新增野谷档案等二次元品牌及好久不见民谣酒馆等夜经济业态，实现业态组合与年轻客群的精准匹配。

存量项目的冷区之所以冷，在于没有用对内容去激活，当找到对的内容匹配到合适的空间，冷区可能是整个项目里性价比最高的流量入口。

2020年，中海全资收购了佛山映月湖环宇城。接手后，仅用9个月便实现经营盈利，并通过持续优化的经营策略实现项目口碑显著提升，连续多年位列大众点评城市购物中心好评榜前三。

中海采用了“边改造、边运营”的策略，通过清退低效区域、重构空间布局，在不影响优质商铺正常营业的前提下，对外立面、室内中庭、室外闲置空间进行系统性改造。项目及时解决了东北侧道路割裂的问题，提升了通行安全与便利；优化了停车场导视系统，让顾客从入场到离场全程感受便捷；运用现代简约设计，白色主调结合灯光设计营造出开阔通透的中庭氛围。

除了基础改造，项目还在打造公共空间上融入许多思考。通过激活闲置资源、拓展外摆与广场快闪空间，针对性升级L3层环宇儿童公园、首层引入片区首个真冰滑冰场，进一步捕获随机性消费者、虹吸周边客流。并持续在中庭、外广场举办丰富活动，不仅增强顾客的互动与停留意愿，也为商场创造了更多非交易场景下的情感链接，从而反哺商业价值。

在品牌内容层面，映月湖环宇城也进行了大幅调整，规划出包括B1美食活力街区、L1电车茶饮街、L3儿童主题区UNI Kids Park及L4创意主题街区“中环街”在内的主题楼层，相继引入海底捞、大满贯等餐饮品牌，吸引balabala、江博士等儿童业态品牌。2025年四季度共新签品牌25家，聚焦“首店经济”与“旗舰店效应”，成功引入4家佛山首店、2家南海区全新形象店及2家城市旗舰店。截至去年12月底，会员总量达59万人，同比增长11.51%，创历史新高。

映月湖环宇城的经验表明，通过高能级门店的聚客效应、场景体验的留客吸引，显著提升了项目整体的经营活力，印证了在存量商业时代，唯有深耕运营、洞察客群、创新场景，才能构筑穿越周期的竞争力，最终实现资产的持久增值。

PART.03

“以体验取胜、以场景取胜”历来就是商业综合体购物中心的核心优势。进入新的周期，购物中心应尽快把业务重心，从相对标准化的空间供给转向细分化的服务满足，精准匹配不断变化的生活方式和消费方式，特别是要着力培育和深化与品格化消费、个性化消费有关的需求迎合与服务引领。

真正让一个商业项目穿越周期的，是它在消费者心中占据了一个不可替代的位置，而长青的项目，都有某种“只有这里才有”的特质。

重庆光环购物公园自2021年开业以来，凭借国内首个“城市自然共同体”的独特定位，持续保持强劲的运营活力。作为香港置地旗下的标杆项目，光环在2025年展现出卓越的市场韧性与增长潜力。

项目的核心策略围绕“体验升级”与“品牌提档”展开。一方面，商场以“生态”为差异化标签，在寸土寸金的商业空间中打造了纵跨7层、高达42米的“沐光森林”室内植物园。这一标志性场景集垂直绿幕、悬浮树冠与飞瀑于一体，让消费者在购物之余仿佛步入热带雨林。在此基础上，商场持续进行季节性主题场景焕新，如2025年秋季推出的“秋日童话”布景，将自然、艺术与商业空间深度融合，有效将短暂客流转化为深度消费。

另一方面，光环加快品牌升级步伐，陆续迎来Van Cleef&Arpels、VERSACE、LONGINES等国际知名品牌，以及lululemon、KOLON SPORT、HOKA等高热度户外与运动品牌入驻。同时，LG层原“猛虎玫瑰鲜花餐厅”位置已由泡泡玛特旗舰店接替，进一步强化了潮流消费场景。

城市最缺的是「非功利性」的空间，能长红的商业空间，其实贯彻了同一个点：它们不再是纯粹的消费场所，而是城市公共空间的补充，沐光森林这样的空间，刚好补上了这个缺口。

悦汇城的前身是始建于1930年的广州水泥厂，这片工业用地在2013年曾改造为“财富天地国际鞋业广场”，但因商业模式陈旧而再度沉寂。2020年9月，历经深度改造后，这座总建筑面积达28万平方米的商业巨擘以“广州第二大单体购物中心”的面貌亮相，由越秀商管操盘运营，完成了从工业遗址到城市商业地标的华丽蜕变。

开业后的悦汇城并没有止步于物理空间的更新，而是持续探索差异化的运营路径。近年来，项目持续聚焦“体育+商业”的复合业态，在商场内外打造了超2000平方米的运动公园，引入火星攀岩（含15.5米室外岩壁）、gogod真冰滑冰场、骑乐马术、板式网球、竞拓勇士儿童乐园等强体验业态。一个传统的购物中心，硬生生长出了一个“城市运动公园”的功能。

2025年9月，以悦汇城为核心的“西湾悦动商圈”正式揭牌，成为荔湾首个“体育+消费”特色商圈。同年，其运动场景入选“广东省体育消费场景典型案例”，也是广州中心城区唯一入选项目，还曾获评荔湾区首个“放心消费示范商圈”。

步入2026年，悦汇城仍在加速调改，重点围绕年轻客群和家庭消费者的需求，持续汰换品牌组合，提升服务体验。未来，悦汇城将继续深挖存量空间价值，以“体育+商业”为内核，不断注入潮流文化、社交互动等新元素，致力于成为广州西部文商旅体融合发展的活力地标。

作为日本三井不动产在海外开设的首家购物中心，LaLaport上海金桥自2021年开业以来，最核心的吸引力始终是矗立于户外广场的18米高、1:1等比例的“自由高达”立像。它让LaLaport上海金桥不只是一个购物中心，而是高达粉丝的“朝圣地”。

节假日和寒暑假期间，高达立像贡献了约四分之一的跨区域客流。与之深度绑定的四楼“高达基地”官方旗舰店及每日定时声光电演出，成功将观赏型流量转化为实际消费，形成了从“看高达”到“逛商场”的有效闭环。

LaLaport上海金桥的高明之处在于它不只是用IP引流，而是用IP构建了一个完整的消费闭环。粉丝因为高达而来，看完高达去逛高达基地买限定商品，顺便在商场吃饭、看电影，流量最终沉淀为消费。

除了高达IP，LaLaport上海金桥还积极寻求内容运营的差异化。项目创新推出了“LaLaCampus”平台，通过与同济大学、上海视觉艺术学院等高校深度合作，将年轻创意引入公共空间，举办了“可持续创艺节”“四周年庆典”等主题活动。同时，它积极融入金桥社区，承办了“中外家庭闹元宵”“汽车生活嘉年华”等区域大型活动，强化了其作为区域生活中心的社会角色。

结语

在以存量更新为主导的价值再生期，再生的过程，本质上是对项目持续造血能力的考验。

中购联认为，购物中心经营者只有全面提高内容和空间的原创表现力，增强独有性和首发性，才能释放更大的经营活力，进而实现商业空间的社会化功能+社群化服务+粘性化经营，完成购物中心从商业经营体向商业与社会服务功能体的跨越与升级。

购物中心正在进入创造者时代，只有自信，才会有迭代式创造。

来源丨中购联新媒体中心

副主编/责编丨王芳

作者丨李洪健

排版丨编辑部