商业地产进入存量竞争之后，行业逐渐形成一个新共识，单纯依靠首店数量撑门面的阶段已经过去。真正的分水岭在于一个项目能否把品牌养起来，让新品牌在这里度过爬坡期，让成熟品牌在这里找到新的增长点，让不同业态的品牌之间形成互相带动的共生关系。

从这个视角来看，卓悦中心上半年的调改动作值得深究。半年超100家品牌焕新，30+高能级首店落地，亚洲、华南、深圳层级首店占比超过67%，跨潮流、科技、餐饮、生活多赛道全面迭代，一系列数据让它成为深圳商业市场上半年名副其实的“新质品牌捕手”。

首店集中落位的背后，项目做对了什么？从选商逻辑到养商方法，又是如何一步步进阶的？带着这两个问题，我们拆解了卓悦中心过去半年的品牌、活动、场景三个维度的调整动作，试图为行业提供一份可供参考的观察样本。

01. 

多元首店矩阵成型 

构建差异化业态地盘 

今年上半年，行业对首店的理解正在分化。部分商场仍在追逐成熟连锁大牌的首店，用品牌知名度来锚定项目价值；另一部分则开始把目光投向那些代表新消费方向的新锐品牌，用内容的独特性来构建差异化壁垒。空间的分配权也在从业态规划转向内容本身，当一座商场不再按楼层切分品类，而是把最好的展示面留给最能激发好奇心的品牌，考验的便是项目识别新质内容的能力。

福田CBD是深圳写字楼密度最高的区域之一，卓悦中心嵌在这样一个商务核心区里，周边既有甲级写字楼带来的商务客流，也有大型住宅社区支撑的家庭消费，同时福田、皇岗口岸还源源不断输送着北上港客。这意味着，其品牌调整必须同时满足工作日的效率型消费、周末的停留型消费、港客的差异化消费，以及年轻客群对潮流和社交内容的追逐，让这些需求在品牌组合中找到各自的落脚点。

基于这样的地段和客群特征再来审视卓悦中心上半年的调改动作，会发现它更像是养商期之后的一次系统性发力。

今年上半年，项目没有只盯着现有头部品牌，而是花更多精力去识别那些代表新消费方向的新锐面孔，用首店+旗舰店+独家概念店的方式组合起来，在潮流零售、科技体验、品质餐饮、生活方式四个方向上同步推进。这几个方向的品牌选择各有逻辑，也分别回应了不同客群在不同时段的具体需求，值得逐条展开。

潮流板块在这轮调整中最具识别度的动作，是落地韩国最大时尚平台MUSINSA的双华南首店。

MUSINSA在2025年底刚把中国首店开在上海淮海中路，不到半年就将华南首店落在卓悦中心。对于一个正在加速中国线下扩张的韩国快时尚巨头而言，华南首站的选择，某种意义上也是对华南商业项目的一次筛选。musinsa standard以高质感基础款重新定义日常穿搭标准，MUSINSA则以集合店形态一站式呈现K-fashion热门品牌及最新季单品。两家门店同时进驻中央大街，加上众多明星青睐的私服潮牌RAIVE等韩系潮流品牌，共同构成了韩国潮流时尚在深圳最集中的线下展示界面。

与韩系头部品牌同时推进的，是nice rice好饭时间概念店、默叙THE MOXUL全新概念店、KROUND旷地福田首店等等一批带有鲜明主理人色彩的品牌。这类品牌过去更多出现在非标商业，如今集中出现在卓悦中心的调整矩阵中，也意味着其对潮流板块的理解，并未局限于国际化潮流的“大首店”，而是主动寻找那些有明确审美立场的面孔。

2026年被行业称为“具身智能商业化元年”，人形机器人从实验室走向大众视野的速度远超预期，一批新锐科技品牌也逐渐从过去的“配角”变为商场的“门面担当”。

卓悦中心在这一轮趋势中，把启元机器人亚洲首店和华为尊界深圳首店同时引进了中央大街。启元切入的是“个人机器人”这个新品类，华为尊界则是百万级国产超豪华汽车首次进入商场开设沉浸式体验空间。两种业态都很难用传统的“数码零售”来定义，它们占据的亦是项目临街最大的展示面。

特斯拉、大疆、影石Insta360等科技品牌的门店升级和新店入驻也在同步推进。显然，不同于过去数码3C的布局，卓悦中心这轮科技品牌的调整更强调新消费场景的营造。其背后的逻辑亦不难理解，在科技基因浓厚的深圳，城市中心区商业地标整合顶尖智能体验业态，并将其作为强内容引擎，无形中形成了一种“在地共生”，也夯实了自身作为深圳科创消费全新核心地标的标签。

卓悦中心的餐饮区一向不缺人气。从项目开业起，这里就是深圳商场餐饮首店的聚集地，一批批品牌从这里跑出了声量，后来成了同行跟进的样本。难得的是，项目没有守着这份家底“吃老本”，今年上半年又引入了HORIGUCHI COFFEE堀口咖啡、孤独的寿喜烧、甬府小鲜、宁家十職等华南及福田首店。

HORIGUCHI COFFEE堀口咖啡新店落地在深圳，引起了咖啡圈不小的关注。堀口咖啡是“日本精品咖啡之父”堀口俊英于1990年创立的品牌，自成立三十六年以来，从不盲目过度的扩张，在中国仅开设了上海两家门店。能把品牌引入华南，和卓悦中心自身的咖啡基因密不可分。连续多年举办的唤醒咖啡节，早已让这里成为深圳咖啡浓度最高的地方，这种在垂直赛道上长年积累的信任感，是品牌选址时的重要考量。

孤独的寿喜烧在B1层辟出了一人食的空间，甬府小鲜把米其林级的宁波菜拉到了日常聚会的价位，宁家十職用台州海鲜家烧填补了商务宴请和平价餐饮之间的空白。从京都的板前寿喜烧到宁波、台州的沿海风味，不同地域的饮食文化在卓悦中心找到了各自的位置，也对应着不同时段、不同客群的用餐场景。这批首店的落位，让卓悦中心在深圳餐饮市场的首发标杆地位，被进一步夯实了。

再来看生活方式板块。YOUTH MOCHA全国首店、第三宇宙深圳首店、MYTIMELAB福田首店、CoFANCY可糖华南首店、崧.82|Song'tude华南首店，各自对应着当下消费市场里正在细分的几条线索。香氛、美瞳、辣妹时装、设计师潮玩、复合业态家居，这些品类有一个共同特征，它们是非刚需的，但消费决策门槛低，一旦形成偏好，复购和认同感都很强。

同样是首店，这批品牌的分量在于，它们各自带着明确的圈层属性，组合在一起之后，形成的是对一类消费需求的完整覆盖，而不是零散的填充。生活方式板块的积累，考验的是项目在“非标”领域的判断力，也是长期内容竞争力的支撑。

02. 

多元城市级活动赋能 

搭建新锐品牌生长载体 

品牌组合只是第一步。一个新品牌进入商场后，如何让消费者知道它、走进它、记住它，靠的还有商场持续输出的内容能力，而卓悦中心上半年的活动落地，在三个方向上的侧重尤其值得关注。

国际IP资源方面，卓悦中心在半年内连续落地了两个迪士尼系主题展。2025年底的《疯狂动物城》主题展持续两个多月，覆盖圣诞、元旦、春节三个节点，活动期间客流销售大幅提升，单日客流超25万人次。2026年4月，香港迪士尼“春日启航”全国首展亮相，6米高的巨型玲娜贝儿公仔装置首次在内地展出，展期与五一假期和香港迪士尼20周年庆典形成联动，实现五一当天客流超25万人次的成绩。

第七届唤醒咖啡节汇聚了三大洲10国超160家咖啡品牌，其中21家海外品牌亮相深圳市场，活动期间整体客流同比增长15%。中韩文化旅游交流嘉年华在端午期间落地，由福田区委区政府与韩国旅游发展局共同主办，集聚41个韩国特色市集展位，20余场K-POP演出贯穿全程。同期，EXO和TXT两个韩国男团的快闪店先后落地北区中庭。这些活动的价值在于，它们为特定品类的品牌提前铺设了认知土壤，商场潜移默化形成对品牌的赋能，也提升了招商话语权。

520期间，卓悦中心联动电影《给阿嬷的情书》打造深圳首个同名主题街区，近30米巨幅侨批地贴和复古巨型信封迅速刷屏网络，活动期间日均客流同比提升35%，并吸引新华社、人民日报、南方日报等30+权威媒体报道，全网总曝光超2亿。天元艺术中心在上半年持续输出展览内容，“Through Their Eyes彼此看见”流浪动物摄影展华南首展、中国国家地理·探索——“极致发现”科学艺术影像展、《毛茸茸的我》萌宠治愈系艺术展华南首展相继亮相，展览期间北区L3层日均客流同比提升超过80%。

这些活动组合在一起，让卓悦中心正在成为深圳商业市场里新的城市事件发生地。品牌组合可以被复制，首店可以被跟进，但城市级事件的发生地很难被替代。当一个商场能够持续输出城市级内容，它就具备了城市公共空间的属性，这种属性本身就是对场内品牌最长期的引力来源。

03. 

空间迭代+服务升级 

筑牢新品牌落地硬件基底 

好的商业项目大多是长出来的。卓悦中心的中央大街一直是它最有辨识度的空间底色，开业几年下来，随着品牌组合和客群结构的变化，空间场景、服务体验，也都也在跟着调整。

空间硬件上，项目导视系统完成了新一轮迭代。全场LCD电子导视屏、导购屏、业态分布立牌重新规划，东区、西区、北区跨区域动线的指引精度大幅提升。对一个三区联动的商场来说，消费者找路越顺畅，各区的品牌被自然逛到的概率就越高。

如果说空间和导视系统的焕新，让项目的“面子”有了明显变化。服务端的升级，则是“里子”的功夫。

作为深圳港客浓度最高的商业项目之一，卓悦中心在上半年针对境外客群的服务配套做了一系列具体动作。离境退税“即买即退”在西区客服中心落地，境外旅客消费满200元即可立返9%税金，覆盖了YSL、兰蔻、ESTÉE LAUDER等国际美妆品牌。行李寄存点位增加至4处，分布在东西区及B1层，外币兑换服务同步增设。7月上线的香港访客专属礼遇，包含注册礼和消费赠礼两项权益。这些服务叠加在一起，港客的消费粘性和复购意愿也在持续提升。

会员体系的升级也在同步推进。积分规则从7月15日起调整为全场可积分品牌消费1元积1分，同步推出高至20倍积分、积分抵现、积分兑换代金券等权益，积分兑换新增了国际美妆、精选大餐、实用好物等多个品类。钻石卡VIP专属餐位优先权益已覆盖指定餐饮商户，会员专属VIP停车区也在规划中。积分规则调整、钻石卡权益加码、VIP停车区规划，这些动作看起来是服务细节的优化，但底层逻辑是对核心客群长期价值的持续投入。对于一个商业项目来说，短期客流可以靠活动和首店拉动，但高黏性会员的积累才是支撑场内上百家新品牌持续运转的底层动力。

商业观察

商业项目的成长是一个缓慢而持续的过程。开业时的定位和品牌组合只是一个起点，真正拉开差距的，是运营方在后续几年里对消费趋势的持续判断和对品牌内容的持续组织。

卓悦中心上半年超100家品牌焕新、30+首店落地，背后是一套清晰的方法论在起作用。项目团队知道什么品牌代表新方向，也清楚怎么把不同品牌组合出协同效应，同时通过活动和场景让它们持续有内容可讲。这种能力不是靠一次集中的招商冲刺就能形成的，而是长期跟踪细分赛道、持续积累品牌资源、在一次次调整中打磨出来的。

商业项目的竞争，最终比的不是谁引进了更多首店，而是谁有能力持续定义“新”的标准。“新质品牌捕手”这个标签背后，是项目对消费趋势的预判、对品牌筛选的严苛和对内容运营的耐心。当一个商业项目把这些维度同时做深，它在市场中的位置自然会发生变化。卓悦中心的上半年，正是在为这个变化积累势能，也让其在深圳商业市场中的标杆效应持续放大。

来源 | 铱星云商新媒体中心

主编 | 曹婕

撰文&编辑 |曹婕