来源/迈点   作者/木夕  

上半年，随着“扩大优质供给、挖掘服务消费潜力”等一系列宏观政策信号的明确释放，酒店与商业地产行业的修复逻辑逐渐清晰。但景气回升与经营改善之间，从来不能画等号。

在这一背景下，金茂酒店商业上半年交出了一份成色扎实的答卷——7家酒店创下历史新高，8座商业项目业绩创同期历史新高，公寓5个项目全线满租，酒店、商业、公寓三大业态核心经营指标创近年峰值。

依托中国金茂城市运营与资产管理能力，金茂酒店商业以“一体化、两协同、特而美”战略升级为引领，以做优增量带动存量盘活，在行业调整期中形成了可观察、可复制的运营样本。

2026年上半年，金茂酒店商业酒店、商业、公寓三大业态核心经营指标全线创下近年峰值。

酒店板块总收入同比增长6.5%，EBITDA同比增幅超两成。7家酒店业绩创历史新高，10家酒店实现“业绩双超”，超额完成预算且超越去年同期。

其中几个数字尤其亮眼，上海金茂君悦客房收入创十六年新高、总收入创六年新高；宁波金茂嘉悦、青岛万丽&源宿、江阴嘉悦三家酒店同时摘下客房、餐饮、总收入三项开业新高；北京万丽客房收入与平均房价双创开业纪录；深圳JW万豪自营餐厅营收创五年新高；丽江金茂隐逸进入“业绩双超”名单，业绩持续向上。

图注：金茂大厦上海金茂君悦大酒店中庭

商业板块总销售同比增长8%，总客流同比增长14%，8个项目刷新历史纪录。最有含金量的是资本市场那一条。作为首批消费基础设施公募REITs底层资产，长沙览秀城二季度出租率99.67%，EBITDA同比增长20.28%，是消费REIT中少有实现营收同比、环比双正增长的标的。REITs机制的特殊性在于经营数据按季公开披露，这组数字是在充分透明的市场检验下跑出来的，含金量不言而喻。

图注：长沙金茂览秀城

公寓业态稳居全域流量基本盘地位，5个项目全线满租。其中横沔二期的爬坡速度尤为亮眼。提前50天开业，开业20天满租，出租率完成既定爬坡目标，以极短的市场验证周期印证了产品定位的精准。满租背后是金茂公寓长期深耕社群运营的厚积，以高频活动提升租户归属感，续租率稳定在50%以上，让居住空间真正变成有温度的社交场域。

稳定的长租客群，也在持续向酒店、商业输送消费势能。长租托底、酒店溢价、商业添场景，三个业态的经营闭环已然成型。

图注：金茂公寓横沔二期

成绩单背后，是一套自内而生的战略框架在提供支撑。“一体化、两协同、特而美”，对应三层依次咬合的传导链——一体化理顺组织，解决效率问题；两协同整合内外资源，解决势能来源；特而美沉淀至产品，解决市场辨识度问题。

上半年，金茂酒商以“一体化”为战略基石，推动业态融合、组织协同与资源贯通，让分散的作战单元汇聚成合力攻坚的舰队。

在项目层面，多个一体化项目实现客群互通与资源联动——酒店为商业导流、公寓为酒店蓄客、写字楼为商业赋能，整体经营效益稳步提升。

图注：星展银行DBS总部入驻上海金茂大厦

这套逻辑在即将迎来27岁生日的上海金茂大厦这一核心载体上体现得最为淋漓尽致。写字楼、酒店、观光、商业、物业五大业态统筹运营、有序焕新，一体化楼书正式发布，集中呈现整体资产价值。

楼内写字楼业务逆势突围、上海金茂君悦酒店始终领跑收入、观光厅面对竞争主动出击，游客人数增幅惊人。这座曾被誉为“中华第一楼”的时代地标，之所以一直都是地标，不仅因其高度，更因其从不停止更新。

图注：金茂大厦尊享空间

长沙一体化项目（含长沙梅溪湖豪华精选酒店、长沙金茂览秀城）虽在管理架构上相对独立，但经营层面已实现深度联动：酒店攻坚协议客户争夺，商业深耕“梅溪湖大板块”IP、携手QQ音乐等年轻化活动，让区域从地理概念变为深入人心的生活方式标签；随着9月30日一体化合并的完成，长沙将从“经营联动”走向“管理一体”，释放更大的协同效能。

宁波一体化项目（含宁波金茂汇、宁波金茂嘉悦酒店、金茂甲级写字楼）中酒店深耕核心协议渠道，商业则通过萌宠亲子与啤酒龙虾市集精准捕捉家庭与社交客群，客流持续增长，酒店与商业互为导流、相得益彰。

图注：宁波一体化项目

青岛一体化项目（含青岛金茂万丽、青岛金茂源宿酒店、青岛金茂览秀城、青岛金茂湾购物中心）酒店与商业在管理上相对独立，但经营层面实现了深度的场景联动与客群互通：酒店统筹商务与休闲客源双轮驱动，览秀城打造“览秀星应援”IP联动酒店与东方伊甸园，共同构成“住店+逛城+游园”的城市微度假闭环。

图注：青岛一体化项目及东方伊甸园联动活动

丽江一体化项目（含丽江金茂隐逸酒店、丽江金茂璞修酒店、丽江JLIFE商业）依托雪山资源，打造高端度假与在地文化体验的深度融合，酒店与商业客群互通、场景互补，让每一位到访者都能获得完整的“吃住游购”体验；南京一体化项目（含金茂威斯汀酒店、南京金茂览秀城）中酒店明确客房翻新重点并完成立项，商业通过一见畔山、ORA COFFEE等品牌调改提升空间品质，双方围绕高端客群与品质消费形成共振。

当酒店为商业导入高品质客群，商业为酒店提供社交消费场景，两者互为补充、彼此成就时，“合力”不仅是一种组织形态，更是正在成为金茂酒商最核心的竞争优势。

在组织层面，金茂酒店商业完成架构调整与团队优化，数智化系统全面赋能经营，管理穿透力显著增强。客房预订、餐饮收入数据穿透覆盖全部酒店。金茂大会员体系上半年销售额5.8亿元、同比提升52%，线上销售额从10万元增长至387万元；金珼积分打通停车费、房晚、房租、套餐，商场会员的积分能直接抵酒店房费，实现跨业态消费闭环。

一体化是科学融合。当所有业态围绕同一群客户运转、服务于同一个经营目标，每一平方米的价值都被重新定义。

上半年，金茂酒商坚持“两协同”战略导向，对内对外双向发力，让协同从理念转化为实打实的业绩贡献。

对内，公司建立常态化协同机制，与金茂各区域公司深度联动，北京、上海多地重点项目加速落地，一体化项目实现客群互通与资源联动。对外，以轻资产为核心策略，内聚合力、外拓版图，金茂酒商正以协同之力打通资源壁垒，让孤岛连成大陆，将合力转化为不可替代的竞争优势。

图注：张家港金茂览秀城

金茂酒商更在活动策划与内容共创层面实现了从理念到行动的全面落地。品牌联动、内外协同，让每一场活动都变成资源共振的放大器。总部统筹层面，全国性档期活动以统一主题与视觉体系贯穿全业态。 

春日季・春启逐光携手知名插画艺术家，打造全域治愈美学场景，用沉浸式美陈、主题套餐、氛围感体验，精准契合当代人松弛、治愈、打卡出游需求，持续拉高品牌热度与消费活跃度；五一“向往之季”则联手ARENA《时尚竞技场》中文版，以“品质生活、松弛治愈”为核心主张，联动商业、酒店、公寓三大业态，在全国多个在营城市同步展开，通过时尚资源的深度嫁接、娱乐内容的在地化落地，以及会员体系的精准激活，完成了“五一”假期客流爆发期品牌统一印记与多业态协同能力的集中验证。

图注：天津金茂汇

项目层面，北京金茂万丽酒店携手多个品牌与本地社群推出北京中轴线“正阳雅叙”下午茶系列、春日运动会、婚博会等多个活动，强化品牌生活方式，传递积极生活理念；天津金茂汇依托海河沿岸外广场，推进场景氛围提质与IP特色活动深耕，将外广场分区，打造NBA篮球场等区域，持续丰富空间功能，同时叠加特色大屏联动等形式，联动文旅协同运营与双向引流；青岛金茂览秀城联动青岛金茂万丽酒店多次携手高新区管委会、青岛文旅等单位打造破圈活动，依托政企资源共享、双向赋能，实现传统节庆与潮流商业+文旅的全域传播。

图注：青岛金茂览秀城

行业还在追逐规模与速度，金茂酒商选择了一条更具想象力的路径：不追求千篇一律的复制，而是让每一个项目都长出自己的个性。“特而美”不是口号，而是一种追求：相信独特的产品定位与有温度的内容运营，才是穿越周期的核心竞争力。

刚刚过去的六月末，丽江金茂璞修雪山酒店官宣签约加入万豪旗下Design Hotels™全球成员体系，以国际认证为自有品牌的在地美学背书。Design Hotels™的逻辑，是将一批坚守独立精神与在地文化的酒店聚合成全球网络、携手共进。这与金茂酒商“特而美”的产品哲学高度契合：不靠规模取胜，靠辨识度立足。

图注：丽江金茂璞修雪山酒店

“特而美”是根植于在地文化的独特灵魂。 丽江金茂隐逸凯悦臻选酒店将中西融合餐饮、萌宠互动、旅拍体验、手工工坊等多元业态有机组合，辅以优质服务体系，让每一位客人都能在雪山脚下找到属于自己的美好时光，CSI得分稳居98%。值得一提的是，丽江金茂隐逸与金茂璞修本身也是协同联动的“特而美”典型。山下隐逸与山上璞修客群互补、资源共享，圈内还有丽江JLIFE小商业串联消费场景，三者共同构成“度假目的地”的完整生态闭环。

图注：丽江金茂隐逸凯悦臻选酒店

“特而美”更是可持续的经营质量，是数字背后每一分利润的扎实生长。 多家酒店在差异化定位之外，更以扎实的GOP率证明了“美”的含金量。

金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店GOP率稳居40%以上，宴会厅施工与别墅改造同步推进，让品质升级与经营回报形成正向循环；上海金茂君悦酒店每房收益同比增长20%、领先竞争圈14.9个百分点，53楼社会餐饮顺利开业盘活低效空间；深圳金茂JW万豪酒店宴会三大细分市场全面开花，门市散客与MICE团双轮驱动，收入与利润双双稳步提升；青岛金茂万丽及源宿酒店双品牌协同发力，统筹商务与休闲客源，年累客房创新高，用出租率拉升整体收益。

图注：北京金茂万丽酒店下午茶

特而美，是外在的精致，更是内在的强韧。每一个项目都必须是经营上的优等生，让“美”有底气、有根基、可持续。

如果说内生战略提供的是系统性支撑，那么每一个具体决策的起点，始终是对市场的研判和对客户需求的回应。

2026年上半年，金茂酒商的业绩增长，本质上源于对消费市场变化的敏锐捕捉与主动回应，竞争的逻辑已不再是规模与速度，而是谁更能理解消费者、谁更能与市场同频共振。

图注：上海崇明金茂隐逸酒店

酒店业态深谙“体验即价值”的市场法则。崇明金茂隐逸换牌主动回应近郊旅居需求结构变化。 随着家庭亲子、周末微度假客群持续扩容，国际商务定位与本地消费需求之间的错位日益显现。金茂隐逸接棒后以亲子旅居与近郊度假为核心场景重新锚定客群，不是简单的品牌替换，而是一次基于需求侧深度研判的产品迭代。换牌之后，产品定义权回到自己手里，客群画像、场景设计、定价策略，才能真正跟着市场走。

三亚亚龙湾金茂丽思卡尔顿在硬件上的改造升级，亦是对高端度假客群“情绪价值”需求的深度回应；南京金茂威斯汀把客房翻新纳入年度规划……这些改造的共性逻辑，正是将老物业从“功能型住宿”转向“体验型生活方式入口”。

图注：金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店

在商业端，主力店焕新与首店经济更是金茂酒商回应消费升级最直接的行动。当前购物中心正经历主力店价值的重新定义——行业亟须以新内容替代旧供给。张家港览秀城引入张家港首家奥乐齐超市，开业两日客流16万人次、销售额1000万元——这一合作让存量空间释放出全新活力；广州信达金茂广场sp@ce天虹超市3.0将于8月开业，同样是“超市调改”这一行业共识在金茂体系中的落地实践，以结构化深耕的方式推动生鲜与快消品类的双重升级。

金茂商业板块的调改节奏正是对这一市场信号的有力回应，用最具竞争力的主力店内容，重新定义每一处商业空间的消费引力。

图注：张家港金茂览秀城 奥乐齐开业日 

增量布局的产品端同样遵循这一逻辑。即将于今年年底开业的杭州金茂览秀城以“滨水美学文化地标”为定位，首进富阳品牌占比不低于50%。盒马鲜生富阳首店、寰映影城杭州首店、SUPERBUDDY全国首店集中官宣，是对区域消费白地的主动填补，而非复制已有项目的标准模板。

杭州金茂览秀城与权威生活方式媒体《悦游Condé Nast Traveler》的深度共创，是迎合“微度假”消费趋势、将商业空间升维为“城市生活目的地”的一次标杆实践。

4月23日，杭州览秀城以“向美好靠岸”为主题，携手《悦游Condé Nast Traveler》举办项目品牌发布会。从富春山馆的思想共振，到“山水入城，生活入场”的深度对谈，再到“富春山居号”游船首航夜游，项目将启幕仪式本身变成了一场关于滨水生活美学的沉浸式预演。“日常即疗愈，附近即远方”——人们不再只追逐远方，而是重新发现“附近”的价值。在消费升级与情绪价值日益成为核心驱动力的时代背景下，杭州金茂览秀城以山水为魂、以内容为脉，将商业空间从物理载体升维为人们心之所向的精神坐标。

图注：杭州金茂览秀城发布会现场

与已成功运营的秦望水街形成“亲水MALL+滨水街区”双核联动，杭州金茂览秀城秦望水街作为在营项目，上半年展现出稳健的经营韧性，以差异化定位切入城市滨水商业赛道的策略在当地找到了属于自己的客群节奏。未来览秀城与水街两个项目将互为引流、互补场景，共同回应富阳消费者对“滨水生活方式”的完整想象。

图注：杭州金茂览秀城效果

即将于2027年入市的武汉金茂览秀城，则是对长江经济带消费扩容趋势的前置响应。2026年，武汉金茂览秀城立足城市发展格局与商业市场趋势，充分释放项目POD+TOD双重规划禀赋，锚定清晰的商业内核。一季度已实现主体结构封顶，二季度迎来项目首场品牌沙龙重磅启幕，正式面向市场发声、宣告全新入市姿态。

图注：武汉金茂览秀城效果

贴近市场脉搏，金茂酒商以主力店共创、头部品牌引入、存量空间焕新的方式，回应每一次消费趋势的变化。不是等待风口，而是与市场站在一起，成为趋势本身的一部分。

回头看这套打法的传导链，三层环环相扣。一体化管“如何集中资源整合”，两协同管“资源和品牌从哪来”，特而美管“消费者为什么买单”——没有组织重构，协同资源接不住；没有品牌自主权，产品打造受制于人；产品立不住，前两层的效率提升变不成收入。开发红利期比的是规模，运营红利期拼的是辨识度，而辨识度就是定价权。

从崇明凯悦换牌金茂隐逸到金茂璞修获国际认证，从张家港览秀城协同焕新到杭州览秀城冲刺年末，品牌自主与存量升级两条主线已然清晰。能把组织、资源、产品拧成一股绳的公司，才配得上存量时代的门票，也才接得住“十五五”开局之年的政策红利。