实施节奏上也给足了过渡期：境内外同时上市的公司2027年起率先执行，其他境内上市公司2029年落地，非上市企业2030年执行，也允许有条件的主体提前适用。

这次修订里有个容易被忽略，但对不动产行业和公募REITs可能产生影响的细节——经营费用的列报方式，不再只有按“功能分类”这一种标准答案。

新CAS 30第三十三条明确“企业在利润表中应当对分类为经营类别的费用主要按照功能列示，分为从事经营业务发生的成本、销售费用、管理费用、研发费用等；但性质特殊且单独列示能向使用者提供更有用的结构化汇总信息的，应当按照性质列示”。

简单解释一下两种分类的区别：

在旧CAS 30规则下，利润表主表只能采用功能分类，费用性质的明细体现在附注里。对于公募REITs来说，投资者最关心的“物业运维成本到底有多少、折旧占比多高”，往往要翻好几页附注。而这次新准则出台后，对于经营类别的费用，主体既可能延续原来的“主表功能法+附注性质法”的传统模式，但若性质特殊且可提升会计信息质量则应直接在主表引入性质分类。

这一点其实和海外成熟不动产市场的通行做法高度契合。欧洲公共不动产协会（EPRA）的IFRS 18配套的利润表指引（《IFRS 18-EPRA's P&L Guidance》）中，在利润表主表中引入功能分类法，将费用分为“物业运维服务费支出”“物业直接运营开支”等，并强调“其采用性质法+功能法混合列报模式，贴合行业通行实操，能够更清晰地展现不动产行业日常经营管理与财务披露的业务逻辑。”

在不动产行业和公募REITs投资领域，NOI、NPI、EBITDA是大家最常用的经营业绩指标，但是相关指标的定义缺乏高层级的指引规范。新CAS 30新增的“经营利润”和“经营及投资利润”两个法定小计项，可能会慢慢改变这个现状。

01 “经营利润”落地，给主业盈利配上了“标准尺”

与NOI、NPI关注主业经营能力的理念一致，准则层面的“经营利润”指标剔除了投融资的干扰，纯粹衡量物业本身的运营盈利能力。同时，在此基础上加回折旧摊销等非现金支出，也将得到一个标准化的、衡量物业现金运营能力的指标，提升了不同标的之间的业绩可比性。以后投资者对比不同REITs的运营能力，或许不用再逐一拆解各家的自定义调整项，直接对照报表里的经营利润+折旧摊销，就能完成基础的对标分析。

放到国内不动产与公募REITs行业，最直接的影响，可能落在大家最常用的EBITDA指标上。目前国内较常用的EBITDA计算方式，是从净利润出发，反向加回利息费用、所得税、折旧摊销，公式是：

而随着PBFT概念的普及，投资者也可能沿用当前使用EBITDA的方式使用PBFTDA，并将以经营及投资利润为基础，加回折旧摊销，公式是：

EBITDA与PBFTDA所反映的经济内涵高度一致，除定义层级及名称不同外，本质是算法存在差异，PBFTDA将计算起点从净利润变成了利润表中层的标准化指标，不用再拆分加回利息和所得税，计算链条更短，也减少了口径不一致带来的偏差。考虑到大家对指标的叫法习惯，未来也不排除在叫法上EBITDA与PBFTDA混用，而算法都以“经营及投资利润+折旧摊销”来计算的可能。

对公募REITs的投资者来说，最关心的指标莫过于可供分派金额，这直接关系到分红收益。很多人会问：准则改了，可供分派的钱会不会变？

答案很明确：最终的可供分派现金总额不会变，但随着报表结构调整，它的计算过程和取数路径，也可能有变化。

目前，按照基金业协会《公开募集不动产投资信托基金（REITs）运营操作指引（试行）》，可供分派金额是从净利润出发，分两步计算。

随着新准则落地，以及配套的现金流量表规则更新，可供分派金额的测算起点，未来可能会出现三种变化方向：

第一种，完全不调整“净利润-EBITDA-可供分派金额”的计算路径，但调整项的取数位置可能发生变化。

目前，作为可供分派金额的调整项，“不动产项目资产的处置利得或损失”“金融资产相关调整”等项目，与利润表及间接法现金流量表都有勾稽关系。但是，对于间接法现金流量表而言，与之前以净利润作为起点计算不同，IFRS 18配套修订的《国际会计准则第7号——现金流量表》（以下简称“IAS 7”）要求企业将“经营利润”这一小计项目，作为间接法编制经营活动现金流量的起点，此方法下投融资相关的调整项目将不体现在间接法现金流量表中。如果未来我国准则跟进趋同，可供分派金额调整项与财务报表的勾稽关系与取数位置也可能发生变化。

第二种，随着EBITDA计算方式调整，可供分派金额计算起点可能从“净利润”过渡为“经营及投资利润”。

未来，如果行业对于PBFTDA的接受度不断提高，越来越多的投资者沿用当前使用EBITDA的方式使用PBFTDA，或仍沿用EBITDA的叫法，但其计算方式逐步调整为“经营及投资利润+折旧摊销”，那么可供分派金额计算的第一步基数还原环节，就不用再单独拆分利息、所得税进行加回，而是直接从报表上的法定小计项“经营及投资利润”取数即可。

第三种，对标现金流量表的修订趋势，可供分派金额计算起点可能进一步向“经营利润”靠拢。

如前所述，IAS 7要求企业将“经营利润”这一小计项目，作为间接法编制经营活动现金流量的起点。IASB在其《结论基础》（Basis for Conclusions）指出，要求以经营利润作为计算起点的原因是：（一）调整项目更少，与净利润相比，经营利润包含的投资类和融资类收益费用更少，因此需要调整的项目更少；（二）让“经营利润——经营现金流”的关系更清晰，经营活动现金流与经营利润之间的差额能够反映企业经营性应计项目的规模，并帮助报表使用者理解经营利润向现金流转化的过程。新的列报框架实际上强化了“经营利润——经营现金流”之间的桥接关系，使经营成果与现金创造能力的对应关系更加清晰。如果未来我国准则跟进趋同，间接法现金流量表计算起点从“净利润”调整为“经营利润”，那么可供分派金额的计算起点也不排除向这个方向靠拢。

当然，这些都只是基于准则变化的推测假设，公募REITs相关指标最终变化仍取决于市场惯例和监管规则。无论计算路径怎么调整，资本性支出扣减、公允价值变动剔除等核心逻辑不会变，最终的可供分派现金总额也不会因为列报方式的改变而发生波动。

总的来说，这次列报准则的修订，更像是一次财务信息“呈现方式”的升级，而不是游戏规则的改变。对不动产行业与公募REITs来说，更清晰的利润分层、更灵活的费用披露、更统一的业绩基准，最终带来的都会是信息透明度的提升，以及行业横向可比性的增强。

目前还有好几年的过渡期留给市场消化，这些变化也会慢慢渗透到日常的财报披露、估值分析和投资决策里。对行业参与者来说，顺着准则的方向慢慢熟悉新的报表逻辑，大概就是接下来几年里一件水到渠成的事。