过去二十余年，购物中心伴随城镇化和消费升级的浪潮快速扩张，增量市场长期为行业贡献了主要增长动能。然而，当城市化率逼近高位、人均商业面积趋于饱和，行业增长的动力结构正在发生深刻转变。

新项目仍在不断入市，但大量运营超过十年乃至二十年的存量项目，正面临空间老旧、业态同质、客流分流等结构性压力。行业共识已经清晰浮现：增量空间持续收窄，存量竞争正在成为主战场。

这一判断有数据支撑，中购联观察到，2026年上半年，50.9%的购物中心企业已明显加快品牌汰换节奏，中庭特卖、快闪、策展、路演等多元收入渠道正从“锦上添花”转变为新的业绩增长极，存量改造已从个别项目的“突围之举”，升级为全行业的“集体必修课”。

本文试图从空间重塑、业态重构、资产增值三个维度，系统解构存量改造的底层逻辑与实操路径，为从业者提供可落地的思考框架。

PART.01

存量项目最先暴露的问题往往集中在空间结构层面。传统购物中心在规划之初多遵循“容器逻辑”，其以商铺出租率最大化为目标，动线设计偏重到达效率而非游逛体验，公共区域功能单一，缺乏停留与社交的弹性空间。当消费者的需求从“目的性购物”转向“沉浸式游逛”，这种空间范式便显得力不从心。

因此，改造的首要任务并非简单的翻新装修，而是对空间逻辑的重新审视与重构。核心评估维度应包括：内部动线是否顺畅贯通、视线是否被结构体阻隔、公共区域是否具备停留和社交功能、垂直交通是否高效串联各楼层。在此基础上，制定针对性的调整方案，才能让老旧建筑真正适配当代消费者的游逛习惯与审美需求。

龙湖重庆北城天街（开业22年）于2024年2月启动改造，历时600余天，采用“边开边改”的运营模式，最大限度地控制了改造期的租金损失。其空间改造的核心策略可概括为三个层次：

动线重构与铺位再切割。项目将原有大空间重构为“内街+商铺”模式，优化主次动线关系，通过铺位精细化切割提升租金坪效。这一操作的本质是以空间重组换取商业效率的提升，使每一平方米都更接近消费触点。

自然光引入与景观层次营造。拆除局部屋顶楼板引入自然采光，配合降板设计营造多层次绿化空间，形成“高街花园”场景。入口处增设玻璃盒子、退台及多首层规划，提升视觉吸引力与客流导入效率；下沉广场经景观化改造，从单纯交通节点升级为兼具通行与休憩功能的公共空间。

广场功能再定义与立面焕新。原有星座、中心、榕树三大广场重新划分功能，分别承载快闪活动、品质生活与休闲社交，实现从“通道”到“场域”的转变。东、西、北立面采用玻璃与石材幕墙组合，在保留建筑历史感的同时注入现代简洁风格，并加装裸眼3D巨幕，强化其作为城市视觉焦点的地标地位。

在品牌焕新上，2025年，龙湖重庆北城天街重点强化运动户外、香氛美妆、时尚女装、品质餐饮四大护城河。此外，本次升级还构建了强大的“旗舰店+城市首店”品牌梯队。Vivienne Westwood、Aesop、alexander wang、LANCÔME、HARMAY等纷纷入驻，以创新的品牌组合实现“老项目”的“逆生长”。

调改后的龙湖重庆北城天街，S+A级优质品牌占比近半，品牌级次远高于观音桥商圈及全市平均水平。2025年9月全馆焕新开业，2026年1-5月营业额同比增长超50%。

上海新六百YOUNG（前身太平洋百货徐汇店，运营33年，2026年4月试营业）则展现了另一种空间改造路径，从传统百货向年轻化商业体的全面转型。

外立面层面，弧形玻璃幕墙搭配8K裸眼3D巨幕与四屏联动数字化界面，强化了项目的年轻视觉标签和夜间经济属性，使33年老建筑在街面上焕发新生。室内层面，以银白主色调搭配9层多层中庭，一字型动线配合南北双侧扶梯，有效改善了传统百货空间逼仄的痛点；长虹渐变玻璃与线性背光系统则进一步提升了空间的通透感和品质感。

来源：小红书号158474424

在业态与空间的主题化匹配上，B1至L8共9层空间规划了国潮、聚场、童趣、饕餮等八大主题，招商率接近100%。主力店阵容颇具标杆性：musinsa standard中国旗舰店（三层临街铺面）、MUJI无印良品城市旗舰店（双层，含上海最高规格MUJI DINER餐堂）、韩国SM娱乐中国大陆首家官方旗舰店SMTOWN STORE、全国首家2000㎡汤姆猫亲子乐园等；同时引入第三宇宙香氛、星聚会黑金店、MYbarre脉芭等体验业态，以及牛NEW寿喜烧、宝粤楼等品质餐饮。

3.2万㎡的体量以“精致亲子+年轻首店”为定位锚点，与周边港汇恒隆、美罗城、ITC等形成差异化互补，未来还将与预计2028年开业的新六百HUB实现空间互通，预留了持续进化的空间接口。

上述案例表明，空间改造的核心在于是否真正回应了消费者的游逛需求。归纳而言，有三条可迁移的原则：

首先，动线优先：优化主次动线关系与垂直交通效率，让每一楼层都具备可达性与可逛性；其次，通透增值：通过自然光引入、视线打开和中庭优化，提升空间品质感与停留意愿；再者，公共空间功能化：赋予中庭、广场、屋顶等公共区域更多社交与体验功能，从“通道”升级为“场域”。

PART.02

空间解决吸引力问题，业态解决“持续来”的理由问题。两者构成了存量改造的“双轮驱动”，缺一不可。

许多改造项目的失败，恰恰在于业态重构环节的失焦，在未明确核心客群和竞争定位的情况下盲目招商，以填铺为唯一目标，结果是业态同质化严重、品牌组合缺乏内在逻辑，开业即巅峰，客流难以持续。

在中购联看来，项目应先明确自身核心客群画像与竞争位势，据此确定业态配比和品牌级次，重点引进首店、旗舰店和体验型业态，以“高频锚点+体验亮点+生活配套”构建具有留存能力的业态组合。

银川新华百货CC mall（原新华百货新街口店，经营19年，闭店187天改造，2026年2月重张）的改造，是一次从传统百货向“城市服务中心+家庭生活中心”的系统性转型。

业态层面，项目全面引入餐饮、影院、台球、KTV、VR空间等体验业态，彻底摆脱纯购物模式；引进上百家品牌，其中餐饮近40家，包括徽巷里、番石榴野生菌火锅、丹江鱼市等首店，以及便宜坊、绿茶、比格等差异化品牌。

空间层面，打造“光屿森林”“浮岛秘境”“沐光游园”等主题打卡区，6层天台规划“观海”露台远眺什刹海（目前还未开放），将游逛动线延伸至屋顶空间。配套层面，地下停车场从单层扩容至B2+B3双层，地面增设临时停车位，东、南、北侧配套1000㎡公园绿地和公益儿童游园，将商业服务半径扩展至社区公共生活。

值得关注的是该项目租赁协议中的经营风险分担条款：开业24个月后若亏损，承租方可按合同租金50%支付直至扭亏；若持续亏损可提前解约，承租方支付2个月租金补偿。这一制度安排反映了投资双方对改造效益持谨慎预期，也为行业提供了一个重要启示：存量改造必须做好充分的财务压力测试，将经营不确定性的风险纳入投资决策模型，而非仅以乐观假设推动决策。

深圳国贸SPRING（前身国贸大厦商业裙楼，承载深圳改革开放记忆，历时近三年自主改造，2026年6月开业）则代表了另一种业态重构路径，以“策展思维”将商业空间转化为内容场域。

项目定位“深港敢潮艺文生活新地标”，对约3万㎡空间进行系统性重塑。空间与内容的融合体现在：主中庭“时代之花”螺旋空中花园与圆形中庭“时代种子”错落洞口设计，打通纵向视线、优化垂直动线；2F非标实验空间与5F策展空间提前布局内容运营，使商业空间具备了美术馆式的策展能力。

品牌组合方面，项目引入近60家品牌，含16家罗湖首店及4家全新形象店。其业态逻辑清晰：以餐饮为高频锚点，覆盖茶咖、正餐、地方风味及COMMUNE等餐酒吧夜间场景；以MINISO城市旗舰店、ALL IN潮玩运动馆、森林之王异宠馆等提升可逛性；辅以3AM美发、HIRO健身等生活服务，形成“高频锚点+体验亮点+生活配套”的完整矩阵。

运营前置是该项目最值得关注的特征。开业4天即落地30余场活动，王者荣耀海选赛、国潮民乐、AI机器人快闪、深港主题市集等，同步上线会员体系，将开业流量迅速沉淀为长期运营资产。这表明，业态重构应是动态的内容运营体系，改造阶段即需同步规划开业后的运营节奏。

这两个项目的共性在于，它们都明确改造后的客群画像与竞争位势，并围绕清晰的主轴构建业态组合，并通过持续运营放大内容吸引力。

PART.03

前文所述的改造路径，核心目标多为提升客流和坪效。但对于部分核心区位的头部项目，改造目标已不局限于此，它们追求的是资产价值的持续增值。

它们通过引入顶级品牌旗舰店、独特体验空间和高端服务设施，巩固项目在核心商圈的标杆地位，进而支撑租金溢价和资产估值提升。从资本视角看，这本质上是在延长资产生命周期、提升现金流稳定性与增长预期，或为公募REITs等资产退出渠道奠定估值基础。这类改造更适合在成熟商圈、具备高消费客群基础的项目中借鉴，不可盲目照搬。

上海恒隆广场（2026年8月宣布全域焕新升级）的改造，是一次以资产增值为核心的系统性升级。总计拓展与重构6749㎡商业及公共空间，具体包括：

6楼的屋顶花园将于今年第四季度开业（效果图）

三期扩建项目Pavilion于2026年9月启幕，新增约4300㎡商业空间及645㎡Art Pavilion户外休闲空间，已全面承租，引入27个全新品牌（涵盖环球一线品牌首店与概念店）；

商场6楼打造1080㎡屋顶花园，以“都会度假概念”呈现，预计2026年第四季度开业；VIC贵宾室扩容65%至724平方米，迁至5楼并增设室外空间，预计2027年首季启用；同步引进约20家餐饮，涵盖米其林食府及上海首店。

恒隆广场以空间拓展增加可租赁面积，以品牌升维巩固高端定位，以VIC服务提升客单价与客户黏性，最终反哺租金增长和资产估值，其改造持续强化了项目在南京西路商圈的绝对标杆地位。

北京三里屯太古里北区（改造自2022年启动，以北区全面迭代为核心，联动南区与西区，2026年初取得关键进展）的改造，则展现了头部项目如何通过“稀缺内容供给”巩固商圈主导地位。

北区近半商业空间焕新，定位重奢旗舰店集群。迪奥、路易威登、爱马仕、蒂芙尼等品牌入驻，均为大师设计的独栋旗舰店，这一选择本身就是“稀缺内容”的极致表达。迪奥之家设中国首家品牌餐厅，路易威登之家开北京首家咖啡厅，爱马仕专卖店于2026年春季启幕，每一个品牌空间都是不可复制的独家体验。

同时，北区的空间体验全面优化，北区下沉花园升级为艺术、文化与社群活动的复合型空间；增设高品质专属贵宾休息区和品牌VIP尊享空间，优化落客区；改造融入绿色低碳理念（建材选用与节能系统升级）。北区焕新与南区品牌迭代、西区环境提升形成协同，新建人行连桥打通南区与西区动线，增强商圈整体连通性。后续工程（北区N1楼原瑜舍酒店改造重建）仍在推进中，表明这是一场持续的、分阶段的资产进化。

高端改造的逻辑已超越经营数据改善的范畴，其深层驱动力是资本视角的资产增值：通过稀缺内容供给构建竞争壁垒，推动服务能级跃升提升高净值客户黏性，持续供给优质内容，延长资产生命周期，提升租金增长预期，或为公募REITs等退出渠道奠定估值基础。

  结语

存量改造的深水区，考验的是谁想得清、做得对、扛得住。空间重塑解决“来了能不能逛”，业态重构解决“逛了还会不会来”，资产增值解决“持续运营能不能穿越周期”。三者协同，方能实现老购物中心的真正“逆生长”。

高质量运营是内功，可持续发展是眼光，两者结合方能穿越周期。

来源丨中购联新媒体中心

副主编/责编丨王芳

作者丨李洪健

排版丨编辑部