中国商业地产进入价值焕新周期，如何创造并实现二次增长，已经成为全行业深入思考的核心课题。2026年10月28—30日，有着24年深厚积淀的中购联购物中心行业年会将与2026CASC购物中心领导者峰会同步在南京举行。

聚焦商业二次增长、运营服务创新、资产价值重塑、品牌合作洽谈、商业出海扩张等核心内容，本届大会将广泛汇集亚太商业地产行业领袖，共探资产优化、退出定价与AI破局发展路径。

为此，中购联特别推出“中购联年会系列访谈”，本期对话嘉宾为：华夏基金REITs业务部行政负责人莫一帆先生。

当商业地产告别“大开发”红利时代，资产优化成为行业共识；当REITs作为资本退出工具全面打通“投融建管退”全链条，资本与运营的关系正在被重新定义。2026年商业不动产REITs迎来“元年”，这一从顶层制度设计到市场参与行为都同步焕新的节点，正深刻改写中国商业地产的底层叙事。

近日，中购联新媒体中心围绕REITs与商管能力/资管能力的核心命题，与华夏基金REITs业务部行政负责人莫一帆先生展开深度对话。

透过这位长期深耕公募REITs市场的基金管理人视角，我们得以窥见商业不动产从“重开发、重持有”到“运营赋能+资本兑现”的价值跃迁路径，了解到行业如何依靠合规治理缓释估值负面风险，夯实底层资产估值基础，并探析资管能力升维、行业格局重构、资本生态共振等维度为行业带来的多重变革浪潮。

PART.01 

长期以来，购物中心作为典型的“重资产”业态，沉淀了大量资本与运营资源，优质资产的退出通道长期处于待激活状态，持有价值与退出定价的对位关系，是行业最显著的结构性命题。

2026年，商业不动产REITs迎来制度、市场、产品的多重突破：截至2026年9月16日，已有29单商业不动产REITs完成申报，已披露项目预计募集总规模约913.5亿元；其中5单已成功上市，合计募集资金约231.6亿元，底层资产覆盖写字楼、购物中心、奥特莱斯、酒店等多元商业业态。制度持续扩容、底层资产范畴稳步拓宽，C-REITs市场正式形成“基础设施+商业不动产”双轮驱动的发展格局。

更具深远意义的是，优质商业资产的资本化通道由此全面打通，它让优质资产的“持有”第一次拥有了清晰的“退出”渠道，让资本循环的每一个环节都有了对应的成熟工具。从本质上看，这是商业地产从“开发思维”到“金融思维”的根本转向，更是行业从“商业经验驱动”到“资产价值驱动”的认知升维。

商业不动产REITs释放的制度红利，正在催生资产端、资本端、运营端的“三重共振”。资产端，存量商业资产第一次获得了制度化的资本估值锚点；资本端，市场迎来了兼具防御性与成长性的稀缺标的；运营端，“REITs端NOI考核”将运营管理机构的利益与投资人长期利益深度绑定。

商业不动产REITs的前景值得期待。我国商业不动产存量规模庞大，决定了商业不动产REITs将成为C-REITs市场的新增长极。随着制度红利持续释放、市场化审核机制健全、灵活资金规则与合理收益机制逐步落地，市场将呈现规模扩容、结构优化、主体多元、运营升级的良性发展格局，有望成为资本市场的核心配置产品。

资产管理的本质，正在从“开发+持有”转向“运营赋能+资本兑现”，这一转向的背后，是公募REITs框架对优质商业资产“投融建管退”闭环的全方位打通。商业平台第一次同时拥有了“融资平台”和“退出通道”的双重身份，平台价值的衡量标准由此被重写，能够持续推出符合REITs发行标准的优质资产，意味着其品牌力、运营力、产品力获得了资本市场的真实定价。

PART.02 

REITs作为资本退出工具的核心价值，在于其与优质资管能力之间构建的“硬绑定”关系。已发行公募REITs对运营管理机构的核心考核指标是NOI，也是绑定运营管理机构与REITs长期收益的关键机制。

NOI是衡量资管能力的“硬尺度”，提升路径指向“两个策略”。

在REITs框架下，C-REITs目前采用的评估方法大多为收益法，收入端的核心，是整体现金流的实现能力与稳定性，这是对现场运营协同能力的综合考验。

招商层面，围绕项目定位进行业态规划和品牌组团的系统思考，跳出“填铺率”的单一指标，通过低坪效空间的改造升级持续优化品牌组合，实现出租率与租金坪效的同步提升。

运营及推广层面，则通过对商户的精细化管理和深度帮扶拉动销售业绩增长，进而推动抽成租金的提升，同时拓展场地活动、广告位、停车等非租金收入。租金的“基石作用”与非租收入的“弹性补充”形成合力，共同驱动NOI稳健增长，为REITs长期稳定现金流奠定坚实基础。

对运营支出进行优化管理的关键在于通过数字化、标准化与智能化运营，提升资产整体运营效率与现金流质量。对商业地产而言，成本优化应区分成本类型及与经营目标实现的关系，不能损害核心运营效益的提升。

值得强调的是，REITs对资管能力的要求是“系统级的升维”。它要求商管团队从“租金收取者”转变为“现金流管理者”、从“招商执行者”转变为“业态规划师”、从“成本管控者”转变为“价值创造者”。

PART.03 

商业不动产REITs元年的“光环”之下，市场仍需直面两大命题：供需结构的阶段性平衡，以及底层资产合规问题的复杂性，这正是行业从“高速扩容”走向“高质量发展”的必经关口。

商业不动产 REITs 正处于供需结构阶段性平衡的调整期。一二级价差收窄，套利空间压缩，定价回归理性。此外，二级市场指数阶段性回调，部分产权类项目经营承压，市场流动性面临考验，行业格局步入新一轮重塑。

破局之道在于 "两端协同、双向发力"。供给端，坚持有序扩容与提质增效并重，随着新品供给边际放缓，项目审批与发行节奏将更加平稳有序；需求端，积极培育长期资本与耐心资本，推动养老金、企业年金等中长期资金持续入场，引导投资人由短期交易转向长期配置；制度端，持续优化询价与做市等机制，多措并举增强市场深度与流动性。

商业不动产建设运营周期长，合规链条复杂，从消防验收规范化、规划施工手续的完备度，到土地用途的合规性、加建及改建审批的完整闭环、产权登记的全面落地，每一个环节都沉淀着行业特有的历史命题。公募REITs资产质量的根基在于“资产形成依法合规”与“资产运营成熟稳定”。合规风险一旦形成，资产本身的风险敞口显著放大，将直接影响其申报及发行进度。因此，合规是 REITs 化的第一道关口。

合规问题的核查和解决，是一项复杂专业的系统性工程。监管对商业不动产REITs合规问题的态度“严而有度”——对关键和重大合规问题坚决守住底线，对基金管理人的合规尽调要求进一步提升，强调全面核查、充分揭示风险，以制度刚性筑牢资产质量的 "防火墙"。

合规问题破解之道在于“前置化、清单化、专业化”。以重点核查投资建设手续与工程安全问题为切入点，杜绝核查盲区引发的合规瑕疵；将合规治理前移至前期策划阶段，前置开展 REITs 适配性评估与全面尽调，对标发行标准对硬性合规事项进行全方位梳理，形成清单式闭环管理；实操层面，结合市场典型案例、整合自有资源、积极协同政府相关部门，逐项攻克历史遗留问题，从根源上夯实资产的合规根基。

中购联观察

通过与华夏基金REITs业务部行政负责人莫一帆先生的深度对话，我们对商业不动产REITs元年的理解被再次刷新。如果把2026年定为商业不动产REITs规模化发展元年，那么行业的成长周期已正式开启，资产价值兑现有望持续提速。中国商业地产的“专业主义”叙事，正通过REITs框架的资本化定价获得真实验证，这是购物中心告别“规模崇拜”、走向“价值创造”的标志性时刻。

从“持有”到“兑现”，从“开发逻辑”到“金融逻辑”，从“商业经验驱动”到“资产价值驱动”，每一个价值环节都在重塑商业平台的核心竞争力。真正能在REITs时代持续兑现价值的，是那些把“投融建管退”全链条能力打磨到极致，把NOI作为一切经营动作的指挥棒，把合规作为生命线，把运营作为长期主义的商业平台。

中购联认为，资本工具的价值兑现，最终仍然要回到资产本身。中国商业地产的“二次增长”故事，必将由那些深耕资管能力、敬畏资本规律、坚守长期主义的参与者共同书写。华夏基金的REITs实战观察，已经为行业进阶提供了一个观测资本、运营、资产三者耦合关系的高分辨率视角，所有的判断汇聚成一点：资管时代的真正赢家，是那些把“价值创造”作为唯一信仰的人。

来源丨中购联新媒体中心

副主编/责编丨王芳

排版丨编辑部