运营14年的北京颐堤港完成标识揭幕，“北京太古坊”正式登场，这也是太古坊品牌首次进入中国内地。北京太古坊总经理戴楷在接受商业那点事儿小编采访时直言，这个项目的底色不是“更大的颐堤港”，而是一次复合型商业形态的重构。

2012年开业的颐堤港，最初是购物中心、一座办公楼加一家酒店的组合。扩建后的北京太古坊新增七座办公楼、太古坊中区和东区的零售、一家新酒店和更多户外公共空间，最终形成八座甲级办公楼、约15万平方米零售、德尔斐艺术文化空间与坝河景观带的多业态骨架。

为什么不沿用颐堤港品牌？戴楷解释，从颐堤港到北京太古坊，不仅是规模扩大了，内容也更加丰富。统一名称为北京太古坊，是希望把香港太古坊40多年来运营多功能综合商业体的经验带到中国内地。

在谈到北京太古坊和香港太古坊的区别时，他指出，香港太古坊始于40多年前，一直在持续演进，通过原有项目的拆除和重建逐步形成今天的样子；而北京太古坊是在相对较短的时间内，基于现有颐堤港进行较大规模的扩展。两个项目都有丰富而多元的业态融合，对于二者来说，零售不只是配套，因为工作日服务办公人群，闲暇服务周边家庭与忠实客群，“让人们愿意在这里花更多时间”。

不过，项目体量翻倍之后，运营才是最大的门槛。戴楷坦言，在当前甲级写字楼空置率走高、租金承压的市场里，北京太古坊新增大面积的办公楼，看重的是长期主义的发展。如今的企业会关注楼宇的设计、管理与维护质量，这正是企业们考虑更高品质办公楼的理由。他透露，科技、媒体与通信、生命科学、快消品等行业的国内外企业已表达浓厚兴趣；9月底首批空间完成竣工备案后，三四周内到访参观明显增加。

复合业态的难度不止于招商。零售要同时服务办公租户、周边居民、酒店住客等多元人群，品牌筛选需要前瞻性。戴楷介绍，判断一个品牌是长期趋势还是短期热点，最主要在于这个产品或服务究竟能怎样改善一个人的生活和工作，如果能产生长期的积极影响，往往也意味着这项产品或服务拥有更为持久的生命力。

面对蓝色港湾、朝阳大悦城、三里屯太古里等周边项目聚集，戴楷称，希望不同项目可以营造各具特色的场所，让更多人愿意来到北京东北部，对这个区域产生兴趣。北京有庞大而多元的人群，商业运营商需要为他们提供不同的选择，关键是“把顾客和使用者放在心中”。

戴楷说，商业地产的决策周期很长，今天作出的决定，可能五六年、七八年后才能看到完整结果。但他同时也认为，可以通过灵活的方式来测试市场反应，例如快闪店、丰富多样的市场活动等，从而更好地感知和回应市场需求。

在他看来，集多元业态于一体的巨型综合体是否能成为未来商业的趋势并不能一概而论。不可否认的是，综合发展项目很重要，因为它能够在相对集中的区域内，为人们提供许多不同的功能和体验，但某个项目是否适用这种模式，很大程度上取决于开发商或运营商所投资的具体区域和城市。

文字｜刘卓澜

编辑｜张天元

图片来源｜企业提供、刘卓澜摄