2026年11月12日，华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称"华夏保利商业REIT"，基金代码：508605）正式在上海证券交易所上市交易。作为首单央企商业不动产REITs，本项目的上市不仅是保利发展以公募REITs盘活存量商业资产的重要实践，也为商业不动产领域完善投资循环、提升运营质效提供了新的市场样本，更为广大投资者配置优质核心商业资产提供了标准化投资工具。

华夏保利商业REIT上市仪式现场

华夏保利商业REIT原始权益人为保利发展控股集团股份有限公司，中信证券担任专项计划管理人及财务顾问，华夏基金担任基金管理人，中信银行担任基金托管人。基金于2026年7月15日至7月21日完成发售，基金合同于2026年7月28日生效，募集份额总额5亿份，募集期间净认购金额约17.96亿元。战略投资者、网下投资者和公众投资者最终获配比例分别为70%、21%和9%。原始权益人保利发展以战略配售方式认购基金总份额的30%，体现了原始权益人与公众投资者利益共享、风险共担的坚定承诺，彰显了对基金长期运营和资产持续增值的信心。

根据基金份额发售公告，华夏保利商业REIT认购价格为3.593元/份。按照该认购价格及招募说明书披露的可供分配金额测算，基金2026年、2027年预测现金流分派率分别为5.99%和6.01%。

广州保利中心

华夏保利商业REIT首发底层资产包括位于广州珠江新城的广州保利中心和位于佛山千灯湖商圈的佛山保利时光汇，形成写字楼与购物中心相结合的双业态资产组合。两项资产均位于粤港澳大湾区重要节点，在资产属性、客群基础、租约结构和运营驱动因素等方面各具特点。

佛山保利时光汇

项目于2025年10月完成硬件改造与IP内容投入，通过品牌调整、业态优化和滨水消费场景建设，持续推进商业运营升级。

写字楼与购物中心在收入来源和经营管理方面存在差异。双业态组合对基金管理人和运营管理机构的分类管理、租户维护、品牌调整及成本管控能力提出了更高要求，也为观察不同类型商业不动产通过公募REITs实现专业化运营提供了实践窗口。

保利发展持有业态覆盖购物中心、写字楼、酒店、住房租赁及会展中心等类型，具备不动产开发、持有和运营的综合经验。华夏保利商业REIT采用统筹管理与专业实施相结合的运营管理架构，由保利发展担任运营管理统筹机构，广州保利商业物业发展有限公司、广东和汇商业运营管理有限公司分别承担相关项目的运营管理实施工作。

发售阶段，保利发展认购基金份额1.5亿份，占基金总份额的30%，并按照基金法律文件及监管要求设置相应持有期安排。上市后，各参与方将按照法律法规和基金合同约定，持续做好项目运营、风险管理及信息披露等工作。

商业不动产REITs上市后的规范运作，有赖于持续的招商调整、租户维护、品牌更新、成本控制及资产运营监督。华夏基金在公募REITs领域持续深耕，已形成涵盖Pre-REITs项目培育、投行项目执行、战略配售投资、运营管理、发行销售及上市后流动性管理的业务流程。

华夏基金将与中信证券、保利发展及各运营管理机构协同履职，按照基金合同约定做好投资运作、资产运营监督、信息披露和投资者服务，推动基金规范运作。各方将切实维护投资者知情权与收益权，以专业能力和勤勉履职保障投资者合法权益，力争为持有人提供持续、稳定的投资回报。

华夏保利商业REIT的上市进一步丰富了商业不动产REITs的产品供给。随着公募REITs市场制度体系不断完善，其在盘活存量资产、扩大有效投资、促进资产运营效率提升方面有望进一步发挥重要作用，为行业探索不动产投资、运营和资本循环提供实践参考。华夏保利商业REIT的成功上市，也为广大投资者提供了参与优质商业不动产资产配置的标准化渠道，助力更多投资者分享中国经济与不动产行业高质量发展的长期红利。