随着10月31日华夏中海商业REIT在深圳证券交易所成功上市，国内消费基础设施REITs市场规模再度扩容。截至2025年10月31日，国内消费基础设施REITs市场已有12支REIT上市，涵盖购物中心、奥特莱斯、社区商业、农贸市场等。

不难发现，这些REIT均通过优质底层资产运营和稳定现金流吸引投资者，资本市场热度持续攀升。以近期发行的华夏中海商业REIT和华夏凯德商业REIT为例，前者的公众投资者和网下投资者有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍，基金比例配售前认购金额累计近1600亿元，为拟募集规模约100倍；后者的公众投资者和网下有效认购倍数则分别是535.2倍和超252.6倍，基金比例配售前认购资金累计3091.7亿元，是拟募集规模的135.2倍。

时下，正是各上市消费基础设施REIT公布2025年第3季度业绩的时间节点，各REIT底层资产项目运营情况被详尽地披露在报告中。基于此，中购联铱星云商盘点了8支已公布第3季度经营数据的消费基础设施REIT，以供行业人士参考。

2025年第3季度（2025年7月1日-2025年9月30日，下同），华夏华润商业REIT收入为19757.37万元，净利润2012.51万元，经营活动产生的现金流量净额12589.18万元，现金流分派率0.90%，年化现金流分派率3.53%。

截至2025年9月30日，报告期末可供出租面积13.99万平方米，同比增长1.99%；报告期末出租率为98.73%，同比下降0.57%；报告期末加权平均剩余租期1.92年，同比增长7.26%；报告期内租金单价水平430.07元/平方米/月，同比增长4.23%。

■ 基础设施资产项目经营情况

本基金所持有的基础设施项目为青岛万象城，于2015年开业，报告期内基础设施项目整体运营平稳，实现营业收入19,567.39万元、息税折旧及摊销前利润11,400.44万元，符合经营预期，报告期内租金收缴率为100%。截至报告期末，入驻租户店铺数量共计568家，租约加权平均剩余租期为1.92年，租金单价水平为430.07元/平方米/月。

租户结构和集中度具备良好分散性。截至本报告期末，主力店所占的租赁面积约28.38%，专门店所占的租赁面积约71.62%。报告期内，项目前十大面积租户占比总计22.86%；项目前十大租金收入租户占比总计17.84%，租金收入前五名租户的租金收入及占全部租金收入比例总计12.57%，租户集中度继续保持较低水平。

项目品牌组合进一步优化，持续引入多家山东及青岛首店。报告期内新开业店铺63家，总计出租面积12,685平方米，三季度重点引入品牌包括零售品牌如：ON青岛首店、DESCENTE山东旗舰店、Salomon山东首家S级旗舰店、MAMMUT山东首店、HUNTER山东首店、FAKE ME山东首店、SMILEREPUBLIC山东首店、Haglöfs山东首店、古良吉吉山东首店等，餐饮品牌如：tea'stone山东首店、入口天物山东首店、礼面山东首店、红楼

山东首店等。

客流及会员人数延续增长。其中，青岛万象城暑期客流再创历史新高。会员规模持续上涨，报告期末会员总人数达170万，同比增长22.09%，总量超青岛市常住人口的七分之一。

报告期内，基础设施项目周边未新增同体量、同定位竞争性项目。

■ 项目局部业态优化与资产价值提升

该基金2024年年度报告披露，青岛万象城一期南区等局部区域拟进行相关改造。改造涉及区域建筑面积约1.25万平方米，预计投入金额8422万元，计划于2025年内完成改造并开业。

本基金于2025年7月5日发布公告，项目公司拟在已签署的《借款合同》额度内提取外部借款不超过6000万元用于上述改造，符合改造方案计划安排。

上述区域已于2025年8月1日开启营业，较计划时间整体提前。截至报告期末，开业率100%，该区域共计店铺15家。包含西町村屋等服装零售品牌，Harbor House等家居家用品牌，菲游乐等体验娱乐品牌，驸马巷、十秋、芸山季、阿萨中东料理、魔宗烧肉、小岩隐等6家餐饮品牌均首进山东。改造区域零售额、租金收入等业绩表现较改造前大幅提升。

第四季度，青岛万象城将充分把握一年一度的超级会员日与双旦节点，举办万象戏剧节3.0、爱予万象等系列标签性城市事件活动，打造具有仪式感的城市节日首选打卡地。通过深度运营存量会员，策划金卡圈层运维、大客户年终答谢等活动，提升会员权益体验与高质会员的尊享感，利用“百分百万象”、圣诞及跨年节点，全方位保障、辅导、激励品牌运营，助力品牌年底业绩冲刺，助力2025年业绩实现。

2025年第3季度，中金印力消费REIT收入为8430.30万元，净利润301.40万元，经营活动产生的现金流量净额6524.45万元，现金流分派率1.01%，年化现金流分派率3.98%。

截至2025年9月30日，报告期末可供出租面积9.95万平方米，同比减少0.43%；报告期末出租率为99.13%，同比上升0.15%；报告期末平均剩余租期2.64年，同比减少28.07%；报告期内有效租金单价251.36元/平方米/月，同比增长0.41%。

■ 基础设施资产项目经营情况

本基金基础设施资产为位于杭州市余杭区的杭州西溪印象城，隶属于杭州市重要新兴商圈——大城西板块的黄金地段，毗邻西溪湿地，具有较好的自然及人文环境与完善的周边公共服务配套设施，接驳杭州地铁3号线洪园站，是杭州城西单体体量最大的TOD购物中心，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，报告期内周边无新增竞争性项目。

截至报告期末，资产项目A座已开业运营12.5年，B座开业运营6.4年，合计可租赁面积9.95万平方米，期末时点出租率99.13%，租金收缴率99.85%，报告期内客流同比增长6.5%，有效租金单价为251.36元/平方米/月，期末按租赁面积计算的剩余加权平均租期为2.64年，项目整体运营平稳。

期内，资产项目在执行租约共涉及租户372家，主要为零售、服务、餐饮和娱乐业态，租户结构和集中度具备良好分散性。截至本报告期末，主力店所占的租赁面积约29.88%，专门店所占的租赁面积约70.12%。报告期内，项目租金收入前五名租户的租金收入占全部租金收入比例为10.25%，前十名租户的租金收入占全部租金收入比例为14.13%，租户集中度继续保持较低水平。

■ 项目品牌优化及会员运营

期内，项目出租率稳定，销售额及客流稳步提升。报告期内本项目招商新签约店铺32家，其中A座一楼签约lululemon，整体完成户外品牌提档。运营管理层面，着重新店开业管理，其中陕西热门品牌魏家凉皮、魏斯理汉堡浙江首店开业，预热曝光超500万；实体女装标杆品牌良木礼开业首日销售额近50万元。同时，结合月度会员积分抵现活动，使得第三季度钻卡、金卡、银卡会员消费频次及客单均有大幅提升，有效提升了客户粘性。

本基金将继续结合大众消费趋势，挖掘符合消费热点的品牌，共建新消费场景；同步拓展品牌、媒体、行业、社群、文化产业等合作渠道，建立多元营销生态；依托人工智能+工具的数字化运营组合，完善会员服务，为租户提供经营场景的营销工具支持，提高顾客满意度及消费转化率；2025年第四季度，将继续向消费者传达B座业态价值，结合高热点新品牌，引入高品质、高话题度的活动资源，例如限量快闪、稀缺资源联名及沉浸式场景打造等，重塑沉浸式消费体验，抢占行业声量高地，创建兴趣消费新场景。

2025年第3季度，华夏金茂商业REIT收入为2580.92万元，净利润522.10万元，经营活动产生的现金流量净额1747.86万元，现金流分派率1.01%，年化现金流分派率3.92%。

截至2025年9月30日，报告期末可供出租面积6.09万平方米，同比减少0.39%；报告期末出租率为98.64%，同比上升0.35%；报告期末加权平均剩余租期3.98年，同比减少10.76%；报告期内平均租金单价91.53元/平方米/月，同比增长5.19%。

■ 资产项目经营情况

报告期内，项目公司持有的基础设施资产长沙览秀城项目于2016年11月开始运营，截至报告期末已持续运营8年10个月。报告期内周边无新增竞争性项目。

租户结构方面，报告期末租户总数为174个。按面积统计，主力店租赁面积占比为50.55%，专门店租赁面积占比为49.45%。截至报告期末，主力店平均租金单价为30.86元/平方米/月，专门店平均租金单价为153.05元/平方米/月。报告期内租金收入贡献前五名租户的租金收入合计234.19万元，占全部租金收入的比例为14.30%。

■ 业态品牌调整

在主力店调改方面，L1层部分主力店区域的品牌升级已顺利落地，新引进的7个优质品牌——“华为智能生活馆”、头部美妆集合店“THE COLORIST调色师”、中高端女装“ARIOSEYEARS”、一站式全能生活馆“乐沙儿”、云南菌汤火锅“云山板扎”、特色日料“曼寿司”、韩国自助烤肉“阿亲家”已全部亮相开业，有效激活北广场区域，大幅提升了客流触达与销售坪效。

项目持续深化“品质家庭艺术欢乐场”定位，加速升级品牌矩阵。报告期内，LG层聚焦烟火氛围与轻社交场景，引入东方鲜奶茶“東方墨蘭”、颜值轻食“池奈”、人气鲜作糖水“麦记牛奶”及一站式时尚生活百货“乐盼生活”长沙首店；L1层持续提升品牌级次，优化消费场景，引入轻食快餐“太极堡”、日式拉面“座赢银”、中高端女装“YUNSHUO”；L2层瞄准品质家庭消费需求，引入地道湘味品牌“食在不一样”、品质女装“卓琪雅”；L3层引入新型娱乐空间“城市英雄Sport Space”与地方菜系“俏江溪”，丰富楼层娱乐体验与地方特色餐饮选择。

2025年第3季度，华夏大悦城商业REIT收入为8546.40万元，净利润934.16万元，经营活动产生的现金流量净额6118.57万元，现金流分派率0.93%，年化现金流分派率3.68%。

截至2025年9月30日，报告期末可供出租面积8.55万平方米，同比增加0.42%；报告期末出租率为97.05%，同比降低0.22%；报告期末平均剩余租期3.32年，同比减少7.00%；报告期内平均租金单价359.49元/平方米/月。报告期末租金收缴率99.61%。

■ 资产项目经营情况

基础设施资产成都大悦城项目自2015年12月开始运营，截至报告期末已运营近10年。本报告期内，项目周边商业格局保持稳定，暂无新增竞争性项目。项目凭借成熟的运营体系和差异化定位，仍占据区域商业主导地位。

报告指出，截至报告期末，成都市武侯区尚品奥莱广场（前身为武侯万达广场）仍处于招商阶段，暂未开业。成都大悦城作为深耕区域的标杆商业项目，将持续密切追踪包括尚品奥莱广场在内的竞品动态，重点关注其改造后的业态组合、品牌落位及客流经营表现，精准把握区域消费趋势与市场竞争态势。

租户结构方面，截至报告期末，项目的签约租户（不含岛柜）总数为337个。各类型店铺配比合理，主力店租赁面积占比为16.02%，次主力店租赁面积占比为29.39%，专门店租赁面积占比为54.59%。

租户集中度方面，报告期内的租金收入（固定租金和抽成租金收入，含增值税）贡献前五名租户的租金收入占比总计6.93%，不超过10%，且单一租户占比均未超过5%，项目收入来源较为分散，租户集中度较低。

■ 品牌招商及会员管理

报告期内，项目聚焦首店经济引领潮流，多业态形成集群效应，引入1家西南首店、2家成都首店及1家区域首店，形成特色首店集群，覆盖烘焙、轻食、零售、餐饮等多元业态。包括西南首店手作烘焙「Okey Bakery」，成都首店轻酸优格品牌「K22」，成都首店「甘煸记」，区域首店「喜满多烤肉」等。

三季度实现消费会员总量同比增长超过25%，新增消费会员数同比增幅高达50%以上；截至报告期末，累计会员人数达133万人。会员消费占比持续提升，报告期内月均会员消费占比超43%。

■ 项目改造升级

“公园里PARK MORE+”（以下简称“公园里”）创新空间于9月底正式开街亮相。空间融合在地文化与客群定位，将绿植、宠物、社交生态等元素与软装有机结合，打造半开放生态空间。“公园里”联通AB馆垂直商业空间的同时，嫁接潮汐广场作为活动超级流量接口，成为项目新增的客流发动机，激发消费体验升级，带动项目未来的可持续良性增长。

另一方面，项目于9月底前顺利完成对春区B1、2F卫生间的升级改造工作，对卫生间进行通道局部重塑、无障碍设施优化、男女客卫功能区升级及整体装饰品质提升，进一步改善顾客在场内的游逛体验感和舒适度。

2025年第3季度，华安百联消费REIT收入为5626.79万元，净利润831.35万元，经营活动产生的现金流量净额-399.74万元，现金流分派率1.14%，年化现金流分派率4.70%。

截至2025年9月30日，报告期末可供出租面积5.82万平方米，同比增加4.39%；报告期末出租率为95.03%，同比上升2.06%；报告期末加权平均剩余租期2.25年，同比增加9.22%；报告期内平均租金单价359.49元/平方米/月。报告期末租金收缴率100%。

■ 资产项目经营情况

基础设施资产项目上海百联又一城运营起始时间为2007年1月，截至2025年9月30日，项目运营时间逾18年。

截至2025年9月30日，基础设施项目整体可租赁面积5.82万平方米。其中，租赁业务面积4.06万平方米，占比69.75%；联销业务面积1.76万平方米，占比30.24%；经销业务面积5平方米，占比0.01%。项目整体出租率95.03%。截至2025年9月30日，项目租赁部分平均租金单价为223元/平方米/月（租赁部分平均租金单价同比下降主要系期间引入部分主力店，其固定租金部分的起始租金价格基于业态类型、租金收取方式等因素较低所致）。报告期内租赁业务收缴率为100%。

合同期限方面，截至2025年9月30日，项目整体加权平均签约年限3.69年，加权平均剩余租期2.25年。客流及会员数量方面，本报告期内，项目实现客流量597.2万人次，截至2025年9月30日，项目会员数量达到64.05万人。

本报告期内项目租金收入为1981.13万元，前五名租户的租金收入占全部租金收入的比例分别为29.49%、2.52%、2.23%、2.22%和2.16%。

租户结构方面，截至2025年9月30日，项目正在执行租赁及联销的商户合计266户，其中租赁业务114户，联销业务152户。项目已租赁面积中以零售业态为主，占比46%，娱乐业态占比23%，餐饮业态占比22%，配套服务业态占比9%。

2025年第3季度，华夏首创奥莱REIT收入为5068.08万元，净利润1022.59万元，经营活动产生的现金流量净额5383.04万元，现金流分派率1.02%，年化现金流分派率4.03%。

截至2025年9月30日，报告期末可供出租面积9.92万平方米，报告期末出租率为98.67%，报告期末平均剩余租期1.97年，报告期内租金单价128.20元/平方米/月。报告期末租金收缴率100%。

其中，济南首创奥莱项目报告期末可供出租面积5.19万平方米，报告期末出租率为98.48%，报告期末平均剩余租期1.86年，报告期内租金单价141.65元/平方米/月。报告期末租金收缴率100%。

武汉首创奥莱项目报告期末可供出租面积4.73万平方米，报告期末出租率为98.89%，报告期末平均剩余租期1.72年，报告期内租金单价113.39元/平方米/月。报告期末租金收缴率100%。

■ 资产项目经营情况

报告期内，两项目公司及底层资产（即济南首创奥莱项目及武汉首创奥莱项目）整体运营情况良好。济南首创奥莱项目及武汉首创奥莱项目分别于2019年1月及2018年4月正式投入运营。

截止报告期末，济南首创奥莱项目已平稳运营6年8个月，武汉首创奥莱项目已平稳运营7年5个月。报告期内，济南首创奥莱项目所在济南市无新增奥特莱斯商业项目供应，武汉首创奥莱项目所在武汉市新增1个奥特莱斯商业项目，为9月开业的武汉杉杉奥特莱斯广场。

报告期内，济南首钜置业有限公司实现营业收入2797.85万元、息税折旧摊销前利润1589.64万元，武汉首钜商业管理有限公司实现营业收入2220.82万元、息税折旧摊销前利润1343.51万元；两项目公司整体实现营业收入5018.66万元，息税折旧摊销前利润2933.15万元。报告期内项目公司整体经营情况符合行业规律及经营预期。

报告期末，基础设施项目整体签约租户总数为427个，其中零售租户面积占比89.16%、非零售租户面积占比10.84%。报告期内基础设施项目整体租金收入前五名租户总收入673.31万元，及其占整体总租金收入比例17.31%。

其中，济南首创奥莱项目签约租户总数为222个，其中零售租户面积占比88.41%、非零售租户面积占比11.59%。报告期内济南首创奥莱项目租金收入前五名租户租金收入合计475.45万元，其占项目总租金收入比例21.60%。

武汉首创奥莱项目签约租户总数为205个，其中零售租户面积占比89.97%、非零售租户面积占比10.03%。报告期内武汉首创奥莱项目租金收入前五名租户租金收入合计390.65万元，其占项目总租金收入比例23.12%。

■ 项目品牌优化

报告期内，济南首创奥莱项目及武汉首创奥莱项目稳步推进实施品牌优化升级，完成了重点品牌的移位扩铺升级、低效品牌的汰换、新品牌的引入及品牌形象焕新等工作。

其中，济南首创奥莱项目通过品牌招调，期末出租率达98.48%，创项目开业以来新高。具体来看，重点品牌FILA、波司登旗舰店完成扩铺升级改造，已于报告期内开业亮相，本年度运动户外品牌矩阵排布工作圆满落地；国际品牌NAVIGARE、J.LINDEBERG完成移位新装，国际街区店铺形象再次焕新，品牌组合更加完善；同时，项目新引入OETZI、CONVERSE等潮流休闲品牌以及呷哺呷哺、野人先生等餐饮品牌，完善配套服务、丰富顾客一站式购物体验。

武汉首创奥莱项目于报告期内提前完成全年到期品牌续约工作，同时通过对客服中心的位置调整，不仅新增部分可租面积、提升收益空间，而且使品牌布局更加优化。具体来看，项目新引进indicia、DIKENI、SEPTWOLVES、安德玛户外等品牌，已于报告期内开业；并签约TOMMY HILFIGER、NAUTICA、Marc O’Polo、G-STAR等国际及户外品牌，预计将于第4季度亮相；同时，完成GANT、LESS IS MORE、雅戈尔、URBAN REVIVO等重点品牌扩铺、重装升级等工作。

2025年第3季度，嘉实物美消费REIT收入为2798.22万元，净利润944.83万元，经营活动产生的现金流量净额2559.08万元，现金流分派率1.05%，年化现金流分派率4.29%。

截至2025年9月30日，报告期末可供出租面积7.79万平方米，报告期末出租率为95.69%，同比下降1.03%；报告期末平均剩余租期年限6.77年，同比减少12.31%；报告期内租金单价3.92元/平方米/天，同比下降4.16%。报告期末租金收缴率98.40%，同比上升0.35%。

■ 资产项目经营情况

基础设施资产包括位于北京市的大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目，总建筑面积为7.79万平方米。

大成项目自2012年6月开始运营，报告期内周边监控范围内无新增竞争性项目，未发生重大变化和经营策略调整。

玉蜓桥项目自2005年8月开始运营，报告期内周边监控范围内无新增竞争性项目，未发生重大变化和经营策略调整。不过，玉蜓桥项目1千米范围内、于1992年开业的北京方庄购物中心在2025年7月2日重新装修亮相。

华天项目自2005年5月开始运营，报告期内周边监控范围内无新增竞争性项目，未发生重大变化和经营策略调整。

德胜门项目自2003年10月开始运营，报告期内周边监控范围内无新增竞争性项目，未发生重大变化和经营策略调整。物美超市德胜门店进行“AI新质零售调改”并于2025年9月26日恢复营业。

报告期末，本基金持有的全部基础设施资产实际出租建筑面积为7.45万平方米，各项目租户（包含临时铺位商户）总数为120个，剔除跨各项目均有租约的同一商户这一情况后，租户总数（包含临时铺位商户）为102个，租户业态类型分为餐饮、零售、服务，占实际出租建筑面积的比例分别为27.76%、58.14%、14.10%。其中，报告期内租金收入贡献前五名租户的租金收入（不含税，不含管理费）1246.73万元，其占全部租金收入（不含税，不含管理费）的50.47%。

2025年第3季度，中金中国绿发商业REIT收入为4310.27万元，净利润338.00万元，经营活动产生的现金流量净额3113.45万元，现金流分派率1.10%，年化现金流分派率4.34%。

截至2025年9月30日，报告期末可供出租面积8.42万平方米，报告期末出租率为97.01%，报告期末平均剩余租期年限3.24年，报告期内有效租金单价3.96元/平方米/天，报告期末租金收缴率99.85%。

■ 资产项目经营情况

本基金重要资产项目为领秀城贵和购物中心，截至报告期末，资产项目在执行租约租户245家，主要为零售、餐饮、儿童、娱乐和配套业态，主力店所占面积约26.76%，次主力店面积约16.64%，专门店面积约53.61%。报告期内，项目租金收入前五名租户的租金收入占全部租金收入比例为13.80%，前十名租户的租金收入占全部租金收入比例为21.25%。