随着时代的前行，商业地产已从增量市场步入存量市场，在消费者需求不断升级下，老旧商场面临的挑战接踵而至。同时，在电商崛起与新兴购物中心的双重冲击下，一些老旧商场未能幸免，陷入了“商家撤场、门店关闭”的困境。

如今，调整、改造、升级……“唯变不破”已然成为购物中心的主旋律。唯有与时俱进地进行调整，才能确保购物中心在激烈的市场竞争中保持最佳的经营业绩，并持续巩固其竞争优势。

成功的商业改造，其目标远不止于空间翻新，更在于优化商场的使用和体验功能。新鲜有趣的业态、琳琅满目的新消费产品与品牌在社交平台上持续刷屏，它们在适应当代生活方式的同时，也在塑造着新的生活方式。

本文将聚焦2025年国内部分存量商业改造案例，探讨它们如何重塑形象，构筑全新的商业场景。

2025年夏末，惠州君尚百货的霓虹灯最后一次亮起，株洲天虹商场的广播里循环播放着“感谢陪伴”的温馨提示，这两家陪伴当地消费者十余年的老牌商场相继闭店，成为了这场行业洗牌的典型注脚。这不仅是企业战略调整的体现，更是传统百货在“人、货、场”重构过程中所经历的阵痛。

为在行业洗牌中继续生存，作为老牌商场，双安商场在去年开启了30年以来最大规模的升级。在此次翻新后，商场再次焕发出全新的活力。改造后的双安商场在外立面、室内装修以及品牌组合等方面都实现了显著的蜕变。在品牌构成上，双安商场减少了传统零售业态的占比，转而引入了餐饮、健身、生活服务等休闲体验业态，进一步丰富了消费者的购物体验。据大众点评平台显示，目前双安商场已成功引进了186个品牌。

此次改造不仅在品牌组合上进行了优化，还为双安商场带来了更多的休闲空间。位于项目6层的空中花园已经正式开放，为消费者提供了一个惬意的休闲场所。同时，3层的生活美业区和5层的潮趣体验区也新引进了一批生活与体验类品牌，进一步完善了商场的功能布局。

此外，曾经深受北京市民喜爱的日系百货商场伊藤洋华堂亚运村店，也在去年宣布升级改造，并于今年4月29日以“华堂·新辰汇”的新名字重新开业。改造后的商场保留了地下超市，同时地上楼层减少了零售业务，大幅增加了餐饮门店的比例。新引入的业态包括Lavazza、Grid coffee、很久以前羊肉串、滨寿司等餐饮品牌，以及中影双奥影院和即将开业的“火星宠物超市”等休闲娱乐品牌。

并且，华堂·新辰汇还引入了多家首发首店，如黔山贵州酸汤火锅和湘婆婆湘潭菜馆等北京首店，以及星巴克臻选、Lavazza等区域首店，进一步提升了商场的吸引力。值得一提的是，商场在改造中保留了部分日式风格元素，例如B1层的“伊藤洋华堂食品生活馆”继续沿用了日式精细化管理模式，让消费者依然能感受到熟悉的味道和氛围。

已经在上海经营将近30年，一度将淮海路陕西路路口变成全上海最时髦的路口的“淮海百盛”在去年年底前官宣：从2025年春季起，淮海百盛将启动为期一年半的不闭店调改。项目不仅打造了美食街区，更引进大量潮流品牌，并且为呼应区域夜经济，引入了酒吧、KTV等业态。

关门一年半的“太平洋百货”改名为新六百·YOUNG，将化身为以亲子为核心的新都市家庭精致生活体验型商业，引进亲子餐厅、儿童游乐区、亲子手工坊等丰富业态。目前，新六百YOUNG外立面已换上铁皮挡板，并正式开工。根据计划，项目将在2025年完成建筑结构加固和室内装修。

随着“银发经济”的崛起，市场展现出一片广阔的蓝海，许多购物中心纷纷将目光投向这一潜力巨大的领域，积极探索如何更好地满足老年群体的消费需求，为他们打造更加贴心、舒适的购物体验。在这一背景下，6月28日，经过四个月的高效调改，重百九龙商场以重庆首家银发主题商场全新亮相，成为百货事业部在银发经济领域战略布局的突破性样板。此外，传统文化、非遗等热度的暴涨，二次元文化的快速崛起，也为商业调改提供了新的思路。

重百九龙商场以“全龄生活美学”为核心，围绕“衣食住行康养娱”七大维度，构建一站式无龄生活圈。开业首日，销售额达80.56万元，同比增长超300%，黄金珠宝销售同比增长664.84%，女装销售同比增长173.15%，成交客流同比增长52%。

商场打造了“茶里江湖”“浪漫蔷薇花海”“怀旧供销社”“80年代主题空间”四大沉浸式主题休息区，唤醒消费者年代记忆；并且在6楼的“时光学院”开设声乐、舞蹈、摄影等课程，在VIP共享空间提供咨询服务并举办康养讲座和主题沙龙，同时落地医疗辅具与适老家居体验馆，打造“逆龄生活美学新地标”，为老年群体提供重塑生活价值的全新平台。

北京方庄购物中心也在近日完成了焕新升级并重装亮相，项目深度融合商业空间与文化传承，引入博物馆理念，打造贯穿丰台地域文化、非遗技艺，老字号传承历史的三级沉浸式体验，浓缩并升华市井烟火气，为市民和游客打造集购物、文化、体验、社交于一体的生活空间，为探索商业空间新价值提供既生动又可复制的“丰台商业样本”。

随着情绪经济的蓬勃发展，二次元文化在商业领域的影响力正迅速崛起，展现出强大的消费潜力。它早已超越了小众文化的范畴，成为重构商业生态的核心引擎。兼具情感价值与社交属性的轻量级消费模式，正成为商业体吸引年轻客群的关键“流量密码”，为商业发展注入了新的活力与机遇，也为商业项目调改指出新的方向。

成都购次元K88作为二次元的践行者，它凭借将商业空间转化为“动漫IP实体化容器”，精准满足了Z世代的“情感投射+社交认同”需求而迅速爆红。商场通过1.2万平方米空间内的50多块电子屏打造动态“次元壁”，B1-L5分层布局轻食、零售和互动区，从JK制服体验馆到《鬼灭之刃》主题咖啡店，每个角落都充满动漫符号。其“全感官沉浸设计”更是巧妙，楼梯扶手复刻动漫场景，洗手间绘有角色彩蛋，空气中循环播放经典动漫BGM，让消费者瞬间进入“二次元平行世界”。

开业首月，购次元K88客流突破80万人次，其中90%为15-25岁女性，人均停留时长达2.3小时。项目引入20多家二次元首店，构建从IP衍生品零售到沉浸式体验的完整链条。消费者为收集限量盲盒平均每月到店4.2次，复购率高达65%。商场内设置“抽卡分享墙”，衍生出“线下抽盒+线上直播”的UGC传播链，相关话题在抖音曝光超5亿次。

此外，购次元K88通过建立“次元等级体系”和举办“扩列交友会”等活动，将单纯的消费行为转化为“同好社交仪式”，实现了“从流量到留量”的转化，成为西南地区二次元社群的“线下总部”。

无独有偶，在3月底，虹桥-古北商圈的老牌商场巴黎春天更名为巴黎春天·悦汇天山，以二次元商业新地标的身份焕新启航。商场内部全新打造了“奔赴光源·谷子谷”和“时空裂隙”，成为二次元爱好者的天堂。“谷子集合”聚集了各类热门IP资源，为“Z世代”打造专属空间。二次元服饰品牌“COSMEPRO”、卡牌店“RXD人形町漫玩屋”、潮玩店“入魂喵”等品牌入驻，带来沉浸式体验和丰富商品。此外，“弹珠派对”结合二次元文化与弹珠游戏，开创新颖玩法；“宇宙裂缝”则营造了轻松愉悦的社交空间。

随着消费者对购物中心空间感与体验感要求的不断提高，购物中心在设计与运营上进行了多维度的优化与创新。空间设计更加注重人性化与舒适性，通过拓宽通道、优化动线、增加公共休息区等方式，提升消费者的购物体验。同时，体验感的多元化与个性化成为重要趋势，购物中心引入更多元化的体验项目，如主题化街区、屋顶花园、互动展览等，满足消费者对休闲、社交和自然环境的需求。

星河WROLD・COCO Park在营6年后进入全新升级阶段，打造独栋集群 “星空里”；武汉万象城迎来自开业以来最大规模改造升级，聚焦“漫巷” 街区的空间焕新，打造更具街区感与社交氛围的慢生活场景。北京世纪金源购物中心自2025年4月1日起收回原燕莎友谊商城金源店等租赁区域，以“万种生活博物馆”为全新定位开启全面焕新升级成为聚集多元文化的商业综合体，其中，商场B1层东区的“BeONE潮流街区”于6月28日全新开街，20+运动户外及潮流品牌集中开业。

仲盛世界商城在6月7日，宣布全面改造正式开工，即将升级为一座“都市绿洲，立体公园”，营造出更丰富的空间层次感和深度，全新“SKY HIGH”商业将再次焕新上海西南片区。并且在朝向莘城中央公园一侧的城市景观面打造出一条特色外街，以“日咖夜酒”的业态组合，营造出莘庄区域小资惬意的生活氛围以及夜生活的第三空间。

广州天河城于2024年初启动为期三年（2024—2026年）的改造升级计划，涵盖购物中心内装、外立面及写字楼公共区域。采用“无感”施工模式，最大程度减少对经营的影响。新外立面设计以钻石璀璨光辉为灵感，打造“天城星河”概念，从封闭式老楼转变为简约现代的质感形象。并且将绿化景观进行全面升级，打造开放式现代花园广场。

并且，此次改造注重空间价值的挖掘与重塑，通过规划车行、人行分区，加入主题概念来增强导视性；在B1层新增垂直动线，提升商场与停车场的人流通行效率。天河城的天台空间将被打造成空中花园，并且增加休闲娱乐设施，引入宠物公园概念，构建人宠共融的社交互动空间，为都市人群创造亲近自然的“绿洲”。

上半年，大连银泰城通过“大连你好，银泰来了”，成功实现城市级声量传播，并针对传统商圈痛点，以“速度、密度、爆点”重构流量引擎。一方面，商场与演艺、宠物、二次元、艺术文化等热门资源强连接，举办“青春有你3”人气选手曹宇雪东北首秀等活动，吸引大量客流，两日客流同比增长32%。另一方面，通过主题性策划和IP活动，如王者荣耀官方城市赛、机甲嘉年华等，实现单日客流提升30%。

在业态调整上，大连银泰城打破“重零售轻体验”的桎梏，项目通过“餐饮引流+主力店聚客+场景沉浸”陆续招调，通过引入餐饮、主力店和沉浸式场景，打造引流聚客新模式。例如，商场引入大连首店BABY BOX，汇聚24个儿童品牌，打造8国主题场景的文化冒险乐园。同时，2025年商场完成硬件改造，优化扶梯动线、翻新公区地砖、提升入口亮化，增强空间开阔感。

悠唐购物中心在两年多的不停业改造之后，商场30%面积陆续进行了改造，客流已经提升了75%。改造后的悠唐定位变成了“U氧慢活城市社交场”，瞄准了资深职场人和家庭客群，商场公共空间将消费者的活动空间从5米扩大到12米，并且为满足顾客购物、休闲、交友的需求，悠唐购物中心一层中庭新添了很有自然感的艺术装置。

此外，悠唐还新引入了休闲轻户外品牌“本来BENLAI”的北京首店、美学生活品牌西町村屋的首个列车主题概念店。原有的H&M和优衣库也在近期升级为最新形象店铺和全品类店铺，MUJI也计划将在今年秋天进行店铺的升级焕新。

北京中关村领展广场也迎来全面升级改造，通过聚焦年轻化、潮流感和运动型内容主线，融入科技元素强化动感体验，实现逐层精细化改造商业空间。此次升级不仅优化场景，还进行大规模品牌调整，从B1层“嗨饭ZONE美食街”到6层主题餐饮区，扩容品类、优化品牌级次。

并且引入了北京首店“贰肆柒健身（24/7 FITNESS）”、主题形象店“G-STEPS街舞”、实木家居品牌“源氏木语”及“畹町”等新质品牌。商场将物理空间转化为情感互动场所，营造舒适社交氛围，构建潮流与生活气息兼具的“人文生活圈”，为消费者提供差异化服务和高品质的消费选择。

正值商业存量时代，存量商业改造已成为购物中心环境需求转变的生动缩影。无论是从传统百货模式中跳脱出来，打造多元立体的生活场所，还是针对特定群体打造主题化、特色化空间设计，亦或是以多元体验和享受为核心的文化升级，存量商业都需遵循自身定位，焕新面貌，提高消费体验感，才能在消费者心中占据一席之地。

然而，如何实现这一目标，仍是所有行业人士在未来需要持续关注与实践的重要课题。唯有“深入骨髓”的探究与实验，才能让项目华丽转身，赋予其新的活力与生命力。