SKP与越秀的“百亿赌约”。

来源 | 铱星云商新媒体中心

主编 | 曹婕

撰文&编辑 | 新媒体中心

2026年3月2日，越秀集团与北京华联在北京正式签署合作协议，尘埃落定——广州终于迎来了传闻多年的“全球店王”SKP。 签约的时间节点值得玩味。2月25日，越秀集团以236亿元摘得珠江新城马场地块，不到一周后，合作协议便火速落地。这种“摘牌即签约”的节奏，在广州商业地产史上并不多见。 

对于一座正在建设国际消费中心城市的一线城市而言，SKP的落子当然是一个标志性事件。但如果把视线拉长，站在SKP自身的立场来看，这次南下广州，或许还有另一层含义——一场关于“店王”如何证明自己的突围战，才刚刚开始。 

01. “店王”的焦虑 

北京SKP的江湖地位毋庸置疑。连续多年稳坐全国百货单店销售额头把交椅，2025年销售额突破240亿元，单店坪效领跑全球。这些数字足够光鲜，足以支撑“全球店王”的名号。 

但数据之外，压力正在积聚。 

2025年，南京德基广场以262.4亿元的全年销售额首次登顶。与此同时，据第三方统计数据，北京SKP2024年销售额同比下滑约17%，回落至220亿元区间。对于一座蝉联六年销冠的商场而言，这并非一个可以忽略的信号。 

更大的挑战来自全国化布局的成效。目前SKP已进驻北京、西安、成都、武汉四座城市，但除了北京大本营，其余项目的销售额总和仍不及北京单店。成都SKP开业后曾一度冲击当地高端商业格局，但武汉项目目前在当地市场的份额占比尚不足5%。在西安，Audemars Piguet、A. Lange & Söhne等腕表品牌去年已关闭门店。 

SKP的商业模式一直以“品牌齐全度高+店庆促销”著称，其买手制部门SKP Select在欧美享有品牌采买的优先权，甚至能拿到部分系列的中国独家销售资格。但这种以百货体系为核心的“强管控”模式，在异地复制过程中，正面临运营成本高企、品牌资源稀释等现实问题。 

更微妙的变化发生在资本层面。2025年4月，博裕投资通过五期美元基金收购了SKP 42%至45%的股权，交易金额在40亿至50亿美元之间。这家擅长互联网、物流和医药投资的一级市场基金，成为SKP的新股东。有分析认为，这笔交易的背后，是资本对高端消费“抗周期”资产的重新定价，但也意味着SKP必须向新股东证明其全国化扩张的可持续性。 

在这种背景下，广州项目的意义便不言自明。它不仅填补了SKP在华南地区的空白，更是其在一线城市复制“店王”模式的关键一战。正如北京华联总裁张坤在签约仪式上所言：“此次落子广州，不仅有对消费趋势的深刻洞察，更有对大湾区、广州市场和越秀集团最饱满的信心。”换言之，这一仗，不能输。 

02. “地主”与“店王”的联姻 

与SKP过往在其他城市的落地方式不同，广州项目采用了一种“越秀开发+SKP运营”的合作模式。 

这并非偶然。负责开发的越秀集团，是广州市属龙头国企，截至2025年末总资产超过1.05万亿元，旗下拥有六家上市平台。拿下马场地块的那场土拍，236亿元的成交价刷新了广州宅地楼面价纪录，竞价次数甚至超过2023年的面粉厂地块。对于任何一家开发商而言，这都是一块需要谨慎对待的重资产。 

而SKP的角色被定义为“运营方”。根据协议，项目将规划建设12.5万平方米的商业中心，引进全球高端时尚品牌。越秀负责高标准设计、高质量建设，SKP则输出其擅长的商业运营能力。 这种分工背后，是一种理性的风险分摊。SKP无需承担数十亿级别的土地成本，可以轻装上阵专注于商业内容；越秀则借助SKP的品牌效应，为马场地块这个珠江新城“最后一块宝地”导入顶级商业资源。 

从政府的角度看，这种合作模式同样有其价值。越秀集团董事长陈强在签约仪式上表示，将“推动首店、首发经济与商圈打造、商旅消费深度结合，打造多元化消费场景”。对于广州而言，引入SKP不只是多一座高端商场，而是希望借此带动时尚、会展、文旅、高端服务等上下游产业链的协同发展，形成高端消费产业集群。 

换句话说，这是一场三方各取所需的联姻。越秀输出资产实力，SKP输出运营能力，政府则获得一个百亿级消费新地标的预期——陈强预计，广州SKP开业后将成为年销售额百亿元级的国际消费新地标。 

03. 马场的想象空间 

马场地块的位置确实特殊。它地处“珠江新城—金融城—琶洲”黄金三角带的几何中心，总用地面积约19.45万平方米，计容总建筑面积达56.7万平方米。但比位置更值得关注的，是这片土地的规划想象力。这里曾是广州赛马场的所在地，建于1992年，见证了这座城市赛马文化的起落。停运后，这片土地逐渐转为汽车、家居、餐饮等低效经营场所，成为珠江新城核心区的一块“留白”。如今，它终于迎来了明确的身份。 

根据2025年10月公示的控规方案，马场片区将被打造成“全民共享的人民文体新客厅”和“引领湾区的国际商都消费地”。规划中出现了几个值得细看的元素：约11公顷的中轴体育公园、23公里的“超级城市绿链”、保留马场历史记忆的瞭望塔和记分牌构件、地上地下一体化开发的公共空间。 

这意味着，未来的广州SKP并不是一座孤立的盒子商业。它将嵌入一个庞大的城市生态系统中——北接暨南大学，南达猎德净水厂、临江带状公园，西连珠江公园，东至天河公园。通过绿廊和慢行系统，商业与公园、办公与居住、购物与运动被编织在一起。 

规划文件中提到一个概念：“折叠式运动综合体”。这或许是广州SKP区别于其他城市SKP的最大不同——它不只是购物目的地，更是一个集工作、生活、运动、消费于一体的城市功能区。 

在签约仪式上，越秀集团透露了一个更具体的节点：争取2026年3月底开工，在3至4年内建成。如果一切顺利，2029年前后，广州人将在这片曾经的赛马场上，看到一个全新的SKP。 

04. 五虎聚首之后 

随着SKP的官宣，广州高端商业的版图已经清晰可见：珠江新城的太古汇、K11，白鹅潭的万象城，聚龙湾的太古里，再加上马场的SKP——五大顶级商业IP齐聚一座城市，这在全国也不多见。 

白鹅潭万象城 

过去很长一段时间里，广州的高端消费几乎是太古汇的独角戏。对于这座城市的富裕阶层而言，想买爱马仕、香奈儿，太古汇是不二选项。这种“没得选”的局面，让太古汇常年保持稳健的业绩，但也让广州的高端消费市场显得多少有些单调。 

未来几年，局面将彻底改变。当五大项目全部投入运营后，广州将从一个“单核”市场，演变为一个多中心、多梯度的竞争格局。这种变化对消费者的好处显而易见：选择更多了，服务更卷了，积分兑换、会员权益的博弈空间更大了。但对于商场运营方和奢侈品牌而言，压力也随之而来。 

聚龙湾太古里 

以奢侈品牌的选址逻辑为例。过去，一个顶奢品牌在广州开一家店就够了。但未来，随着太古汇、万象城、SKP等多个高端商业体同时发出邀请，品牌必须面对“开二店”甚至“开三店”的决策。是继续深耕太古汇，还是在SKP再开一家新概念店？是做标准店，还是做旗舰店？这些选择背后，是对广州市场消费厚度的一次全面检验。 

另一个值得关注的维度是本土消费心理的适配度。广州不缺有钱人——胡润研究院的数据显示，截至2024年初，广州拥有亿元资产“超高净值家庭”约4690户，在全国城市中排名第五。但“老广”的消费风格向来务实低调，穿人字拖逛商场并不罕见。SKP在北京赖以成名的“店庆疯狂抢购”文化，能否在广州复刻？这是一个需要时间回答的问题。

当然，SKP也在尝试做出改变。北京华联方面表示，将在过往经验之上继续创新，“力争超越以往”。从马场项目的规划设计来看，这种创新的方向已经有所体现——将顶奢商业与城市公园深度融合，或许正是SKP为广州量身定制的一种解法。