来源 | 铱星云商新媒体中心

主编 | 曹婕

撰文&编辑 | 李敏

一年一度财报季，各上市商业地产企业2025年成绩单已尽数披露，铱星云商的商企财报盘点系列推文也如约而至。本文重点关注三家港资公司：恒隆地产、香港置地、太古地产。

有目共睹的是，近些年的商业地产调整趋势仍在持续，连一向稳健的老牌港企也未能完全幸免。恒隆地产、太古地产的租赁收入和经营利润经历了2024年度、2025年中期的连续下降；香港置地2023年、2024年股东应占亏损分别为5.82亿美元、13.85美元。

但正所谓“逆境中方显真本事”，这些企业没有任由颓势延续，而是依据自身优势相时而变，最终在2025年“重拾升势”。

一向立足重资产、擅长单打的恒隆地产于2025年一边对在营商场大力焕新调改，一边推出「恒隆V.3」策略，相继与内地民企、地方国资合作，打算做“轻资产生意”。

多与内资房企合作、以高端商业运营和体验式创新见长的香港置地顺势做起减法：2024年10月宣布退出建售物业（Build-to-Sell），转而专注于高端综合商用物业。大力升级的置地广场商场销售额2025年同比提升达13%。

而太古地产近年持续推进1000港元投资计划，尤其在中国内地，截至2026年3月6日，其500亿港元投资计划已完成460元。三亚太古里、上海前滩太古里二期、上海张园等多个项目将于今年亮相。此外，太古地产不断进行商业升级，如三里屯太古里南区和北区分别向生活方式地标和奢华时尚地标的定位巩固，上海兴业太古汇与LVMH集团合作打造路易威登「路易號」，并相继引入系列新概念店及旗舰店。

以下，就让我们逐一揭晓这三家港资企业的2025年业绩及未来计划。

（以企业2025年财报发布日期先后为顺序）

恒隆地产于1月30日公布其2025年度业绩。数据显示，2025年，恒隆地产录得总收入99.50亿港元，同比下跌11.49%；整体营业溢利为65.27亿港元，同比上升1.12%。其中，物业租金为93.89亿港元，同比下降1.32%，租金营业溢利为66.63亿港元，同比下跌1.48%。酒店总收入为2.97亿港元，同比增长57.14%。物业销售收入为2.64亿港元，同比下跌82.83%。

分地区来看，2025年，恒隆地产内地物业租金为64.14亿港元，同比下跌1%。

其中，商场组合整体租金为人民币48.71亿元，同比增加1%，租户销售额以人民币计值同比上升4%。截至2025年底，商场整体租出率因租户组合持续优化微升2个百分点至96%。

恒隆地产表示，由于上海等主要城市办公楼租赁市场供应过剩和需求下滑，导致空置率上升和租金下调。其办公楼组合收入按人民币计值为10.05亿元，较去年下跌8%，年末整体租出率亦下降4个百分点至79%。

财报显示，恒隆地产香港在营物业租金收入为29.75亿港元，同比下跌2%。营业溢利为23.08亿港元，同比则下跌3%。租赁边际利润率为78%。

其中，香港零售物业组合收入为17.42亿港元，同比下跌4%。年末整体租出率约95%。

恒隆地产指出，由于租金下调和部分主要租户租约重组，位于主要商业及旅游区组合零售物业收入下跌5%，年末租出率跌至94%。社区购物商场组合整体收入按年减少3%。年末租出率为约96%，与上年大致持平。

香港办公楼方面，收入为10.04亿港元，同比下跌1%。年末租出率维持于90%，同比提升2个百分点。

2025年起，恒隆地产推出「恒隆V.3」策略——聚焦于核心城市，透过审慎甄选的策略性投资，进一步提升既有资产的长远价值。由此，恒隆地产的投资物业建设分为了重资产和轻资产两个板块融合发展。

一方面，恒隆地产正在开发中的重资产投资物业包括杭州恒隆广场、上海恒隆广场（扩建部分）、无锡恒隆广场第二期发展项目及沈阳市府恒隆广场余下的综合发展项目。

恒隆地产近日宣布杭州恒隆广场将于2026年4月28日试营业

另一方面，作为以恒隆地产在内地现有重资产物业基础上的轻资产业务线，「恒隆V.3」聚焦于扩大现有资产效益，降低资本需求，同时响应政府政策。「恒隆V.3」策略项目包括昆明恒隆广场尚义街、杭州恒隆广场扩展项目（延安路546号杭州百货大楼）、无锡恒隆广场扩展项目（前身为无锡新世界百货），以及上海南京西路1038号商业营运项目（前梅龙镇广场）。

以上项目的发展计划如下表所示。

3月5日，香港置地发布2025年业绩公告。财务摘要显示，2025年，集团累计资本回收达36亿美元，达2027年目标（资本回收40亿美元）的90%；股东应占基础利润4.58亿美元（仅包括优质投资物业），同比减少8%；经调整自由现金流为8.1亿美元，同比基本持平；股东应占利润12.63亿美元（2024年为亏损13.85亿美元），同比扭亏；截至2025年12月31日，集团净债务为35.77亿美元，同比大降30%。

财报还显示了一系列高级管理层的人事变动，其中包括关仕荣（Stuart Grant）于5月辞任董事会及审核委员会职务，转任香港置地上海西岸中环执行董事兼行政总裁。Stuart曾在黑石集团担任亚洲房地产业务高级董事总经理达18年，具备丰富经验。

值得一提的是，香港置地还成立了首个私人房地产基金——新加坡中央私人房地产基金（'SCPREF'），该基金专注于新加坡的超优质、绿色认证资产，将资本配置与脱碳路径和长期现金流相结合。资料显示，SCPREF管理资产规模达64亿美元，卡塔尔投资局（Qatar Investment Authority）和APG资产管理公司（APG Asset Management）为创始投资者。SCPREF的种子资产包括莱佛士码头一号（One Raffles Quay）、滨海湾金融中心1座和2座、OneRaffles Link及亚洲广场1座的权益，有效可出租净面积约为24.15万平方米（260万平方英尺）。作为SCPREF的管理人，集团拟寻求优质商业物业的增长机会，重点聚焦滨海湾和乌节路地区。

分地区来看，集团在香港的中環写字楼物业查询量显著增加。按已承诺租赁计算，出租率达94%，同比升1.1个百分点。不过，年内平均租金下降7%至每月每平方英尺94港元。截至2025年底，写字楼物业组合的加权平均租约期满期保持在3.6年。

置地广场零售物业组合展现韧性，尽管年内超过1/3的可出租空间正在经历翻新，但其收入贡献仅较上一年度仅下降8%。2025年整体顾客消费较上一年度轻微下降，但仍为过去十年第四高。超高净值客户群消费同比增长8%，四家新旗舰店2025年12月份销售额同比增71%。2025年11-12月，该商场整体租户销售额同比增13%。由于正值租金复归及多项新长期租约于年内生效，2025年平均租金上升12%至每月每平方英尺236港元（约合2540港元/月/平方米）。撇除正在经历翻新空间的影响，置地广场出租率接近100%。

置地中環2025年营运表现

香港置地新加坡写字楼物业组合年内表现稳健，截至2025年底，该集团写字楼物业组合按已承诺租赁计算的出租率为97.3%。2025年平均租金增至每月每平方英尺11.5新元，而2024年为11.1新加坡元。

随着SCPREF的成立，该集团在新加坡物业组合的经济权益于2026年2月发生变化。MBFC Tower 3以高于其公允市场价值的价格出售于SCPREF，所得款项净额7亿美元已于2025年12月31日收到。香港置地现持有SCPREF约50%的投资，并将以基金管理人身份赚取管理费。

2025年度的贡献较低，主要由于预期从2027年起推出的多个中国内地储备项目产生了开业前成本，以及澳门因正在进行的翻新工程和计划中的租户调整导致租金降低。

在业绩简报中，香港置地重点列出了截至2025年12月31日，旗下内地在营零售物业的出租率及租户销售额变化情况：

在香港市场，"Tomorrow's CENTRAL"改造置地广场的项目取得实质性进展。继2024年苏富比旗舰零售空间开业后，十个旗舰品牌之家（Maisons）中的2家于2025年底开业，包括全新三层Prada旗舰店和双层Saint Laurent旗舰店，其中，Prada旗舰店占地约14,000平方英尺，也是该品牌在亚太地区最大的精品店。改造项目完成后，置地广场将设有10个世界级的多层品牌之家（Maison）目的地、超过200家零售店和约100个餐饮概念店。

置地广场，图源：香港置地官网

集团在上海的旗舰开发项目西岸中環于2025年亦达到多个关键里程碑。项目二期总建筑面积为168,000平方米，包括四座甲级写字楼、租赁公寓及零售空间。写字楼部分总建筑面积为78,000平方米，已全部租出，主要租户包括阿迪达斯（Adidas）和露露乐蒙（lululemon）。二期以lifestyle为主的零售部分预租率已超过75%（提供超过70个设计师及生活时尚品牌），目前租户正在装修，预计自2026年5月起开业，2026年第三季度全面开业。

苏州中環零售空间可出租面积约67,000平方米，将由全球最大奢侈品牌作为主力店，截至2025年底预租率已超50%；除零售部分外，项目还包括可俯瞰金鸡湖，拥有140间客房的文华东方酒店。苏州中環预计于2027年4月开业。

以零售为主导的综合用途项目重庆中環万象城亦稳步推进，计划于2027年开业。

截至2025年年底，香港置地在中国内地共有13个含零售投资物业，其中7个在营，余下的6个项目进展情况如下表所示：

太古地产于3月12日发布2025年业绩报告。2025年，太古地产收入160.41亿港元，同比增长11%。其中，物业投资收入（办公楼、零售物业、租赁住宅、屋苑管理费）130.14亿港元，同比减少3.26%；物业买卖收入21.10亿港元，同比猛增2297.73%；酒店收入9.17亿港元，同比增长3.27%。

公司股东应占基本溢利86.20亿港元，同比提升27%，其中，物业投资基本溢利67.95亿港元，同比下降1.52%；出售资产基本溢利23.6亿港元，同比上涨716.61%。上升主要来自2025年内出售美国迈阿密Brickell City Centre购物中心及其停车位和某些共享设施，以及两块毗邻土地的权益，以及出售香港一个工业项目和港岛东中心43楼所产生的收益。部分收益被出售Brickell City Centre购物中心后租金收入减少、香港的办公楼组合租金收入减少及多个住宅买卖项目的销售和市场推广费用增加而抵销。

行政总裁彭国邦在报告中指出，太古地产在中国内地的零售物业组合表现坚稳，应占零售销售额增长7%，表现不但优于市场，亦较2019年（疫情前）同期高出65%（不包括汽车销售额）。

截至2025年12月31日，太古地产应占物业组合的总楼面面积约356.75万平方米（约3840万平方英尺）。其中约有311.23万平方米（约3350万平方英尺）是投资物业及酒店，包括已落成投资物业及酒店约221.1万平方米（约2380万平方英尺），及发展中或持作未来发展的投资物业约90.12万平方米（约970万平方英尺）。

分地区来看，太古地产在香港的应占投资物业及酒店组合约132.85万平米（约1430万平方英尺），主要包括甲级办公楼、零售物业、酒店、服务式住宅及其他高尚住宅物业。太古地产在北京、广州、成都、上海、西安及三亚的优越地段持有11个大型商业发展项目的权益。该等发展项目全部落成后，预计将提供应占总楼面面积约178.37万平方米（约1920万平方英尺），其中98.48万平方米（约1060万平方英尺）已落成。而太古地产在其他地区的投资物业组合原包括美国迈阿密Brickell City Centre项目的购物中心及停车位，该物业已于2025年6月出售予Simon Property Group，代价为5.487亿美元。

按100%为基准计，香港已落成的办公楼物业组合总楼面面积合共为92.9万平方米（1000万平方英尺）。2025年，香港办公楼物业的应占租金收入总额为51.62亿港元，其中太古地产权益租金收入总额为48.85亿港元，同比下跌4%。香港办公楼物业组合的综合租用率为89%；不计入太古坊二座和太古广场六座等最新落成的办公楼，余下办公楼物业组合租用率为91%，其中太古广场场一座、二座及三座办公楼的租用率达96%。

按100%为基准计，香港已落成的零售物业组合总楼面面积合共为29.73万平方米（320万平方英尺）。2025年，香港零售物业的应占租金收入总额为25.49亿港元，与去年大致持平，其中太古地产权益租金收入总额为23.55亿港元，同样与2024年持平。具体来看，年内，太古广场购物商场、太古城中心和东荟城名店仓的零售销售额分别上升6%、3%及2%，而2025年香港市场整体临时估计零售销售额上升1%。年内旗下商场租用率约100%。

中国内地物业组合楼面面积合共为285万平方米（3080万平方英尺，其中太古地产应占权益为1920万平方英尺）。已落成物业共133.78万平方米（1440万平方英尺），152.36万平方米（1640万平方英尺）正在发展中。2025年，中国内地投资物业的应占租金收入总额为62.53亿港元，其中太古地产的权益租金收入约为50.32亿港元，同比上升3%，反映各营运城市的购物商场租户组合优化。

零售物业方面，中国内地已落成的零售物业组合总楼面面积合共为830万平方英尺，其中太古地产应占权益为59.46万平方米（640万平方英尺）。2025年，中国内地零售物业的应占租金收入总额53.53亿港元，同比上升2%。其中太古地产权益租金收入总额46.28亿港元。

2025年，尽管部分商场受升级工程影响，太古地产在营商场整体人流及零售销售额仍持续提升。2025年，太古地产在中国内地商场的应占零售销售额（不包括汽车零售商的销售）上升7%，表现优于市场平均，并较2019年同期（疫情前）高出65%；北京三里屯太古里、北京颐堤港、成都太古里、广州太古滙、上海兴业太古滙及上海前滩太古里的零售销售额分别上升11%、3%、7%、2%、50%及7%；与2019年相比，三里屯太古里、成都太古里、太古滙、兴业太古滙及颐堤港的零售销售额分别上升12%、32%、70%、27%及1%。

办公楼方面，中国内地已落成的办公楼物业组合总楼面面积合共为39.02万平方米（420万平方呎），其中太古地产应占权益为26.94万平方米（290万平方英尺）。2025年，中国内地办公楼物业的应占租金收入总额8.18亿港元，同比下跌8%。其中太古地产的权益租金收入总额3.63亿港元，同比下跌4%。

太古地产于2022年3月宣布，计划在未来十年投资1000亿港元在香港和中国内地发展一系列项目，同时在不同地区（包括东南亚）开展一系列住宅买卖项目。目标投放300亿港元在香港、500亿港元在中国内地以及200亿港元于住宅买卖项目（包括东南亚）。

截至2026年3月6日，已承诺投放的投资计划总额约为670亿港元（香港110亿港元、中国内地460亿港元和住宅物业买卖项目100亿港元）。已落实的重点项目包括香港海德园、皇后大道东269号、英皇道983-987A号和滨海街16-94号及曼谷的Upper House Residences Bangkok及The Wireless Residences by Upper House（前称「无线电路项目」）、西安太古里综合体、三亚太古里（暂定名）、上海陆家嘴太古源及前滩综合发展项目、广州聚龙湾太古里、广州太古汇第三期（前称「天河路387号」），以及位于香港船坞里8号及英皇道1067号作办公楼及其他商业用途的项目。尚未落实的项目包括更多位于中国内地一线及新兴一线城市（包括北京和深圳在内）以零售为主导的综合发展项目，目标使中国内地的总楼面面积增加一倍；同时进一步扩充香港的太古广场和太古坊，以及更多在香港、中国内地、迈阿密和东南亚的住宅物业买卖项目。

太古地产在财报中分别给出了依托在营项目的投资物业进度和全新投资物业进展情况，本文一并整理如下：

值得一提的是，除了上表中的信息，太古地产在财报还披露的内容包括：上海前滩综合发展项目地理位置优越，其位于上海中环线内，位于三条上海地铁线路的交汇点，毗邻前滩太古里。