中金中国绿发商业REIT投资并运营的不动产项目为位于山东省济南市市中区的领秀城贵和购物中心，合计建筑面积20.09万平方米。不动产项目3公里范围内，共有小区约216个，常住人口规模约47.55万人，人口基数庞大，为项目提供核心客群。项目主要辐射周边社区居民，作为区域内综合性购物中心，定位全能型生活广场，功能上满足都市家庭消费、休闲、生活需求，与所辐射人群消费需求相契合。品牌业态涵盖零售、餐饮、教育、娱乐等，满足家庭客群“一站式”购物需求。

2025年6月19日（基金合同生效日）至2025年12月31日，中金中国绿发商业REIT持有的不动产项目公司营业收入合计为人民币9,086.24万元，EBITDA 4,809.92万元，毛利率26.57%，税息折旧摊销前利润率52.94%。前10大租户的租金收入占全部租金收入比例为20.76%，租金收入合理分散。

基金层面，累计实现可供分配金额4,294.96万元，按照2025年末市值计算的年化现金流分派率为3.85% 。

注：年化现金流分派率=截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/基金合同生效日至报告期末实际天数*本年总天数。

据公告披露，基金管理人和运营管理机构通过积极主动的运营管理，进行招商拓新与品牌续约，激活商业功能，共新签品牌48家，续签品牌100家。持续推进大铺区域业态换新，重组空间价值，2025年完成原H&M、新华书店、玩具反斗城、URBAN REVIVO、新能源街区的调整工作，引入新东方、DEEP BREATH、紫涵、山东省口腔医院（山东大学口腔医院）、冷湖实验室、balabala、BELLE、KPG庄迦、BETTER TARGET等品牌。

据公告披露，项目公司以高阶企划定义商业质感、精细运营激活空间活力为核心，以高规格企划调性、差异化场景布局、创新性时间融合为锚点，撬动全龄层客群流量，为客流稳定增长、经营质效提升筑牢场景支撑，助力赋能品牌长效价值，实现流量聚合向价值转化的良性闭环。依托第六季悦购节、十一周年盛典两大核心节点，聚焦“首秀、首展、独家IP”打造差异化人气矩阵，以稀缺性内容破圈引流、夯实人气根基。悦购节期间，落地腾讯音乐人城市LIVE音乐节、飞天海豚山东商业首秀等活动，搭建多元沉浸场景，激活全年龄段客群活力；周年庆期间，引入乌镇戏剧节原班团队主演剧目、沐云华乐团ACG音乐会两大山东首演，落地奶噗噗艺术主题展山东首展，搭配圈层潮流活动，覆盖亲子、年轻客群，实现引流留客、圈层拓客的双重效果，助力客流、销售提升。

2026年，项目公司将持续推动重点区域的调整升级，聚焦儿童业态升级、超市及外街区域主题打造，深化全景式区域标杆购物中心形象。对于超市区域升级调整，围绕空间激活与业态焕新双线推进品牌调改，通过引进其他高黏性超市品牌，进一步丰富商业内容与品牌层级，有效盘活低效区域；同时将购物、休闲、亲子需求深度融合，打造覆盖全家庭日常消费场景的一站式购物氛围。着力打造绿色健康主题街区及休闲运动功能区，融合网红餐饮、地方小吃与生活体验业态，强化社交属性与场景吸引力，形成与场内既有品牌的协同互补。

风险提示：本基金为R3（中风险）产品，适合风险承受能力C3以上（含C3）的投资者购买。本基金为公开募集不动产投资信托基金（REITs），采用“公募基金+ABS+项目公司”的产品结构，与投资股票或债券的公募基金具有不同风险收益特征。本基金大部分资产最终投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。本基金存续期封闭式运作，不开放申购与赎回，只能在二级市场交易，具有一定流动性风险。投资本基金的各项风险，包括与公募基金相关的风险和与不动产项目相关的风险等详见招募说明书等法律文件。可供分配金额测算是在预测的假设前提与限制条件下编制，所依据的各种假设具有不确定性。若预测假设与限制条件发生变化，将会对可供分配金额测算的结果产生影响。预测现金流分派率并非基金管理人向投资者保证本金不受损失或者保证其取得最低收益的承诺。投资有风险，基金管理人不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。投资者在投资本基金业务前，应仔细阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉公开募集不动产投资信托基金（REITs）相关规则，充分了解本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎作出投资决策，独立承担投资风险。本材料中观点仅供参考，不构成对于投资人的任何实质性建议或承诺，也不作为任何法律文件。市场有风险，投资须谨慎。