全国购物中心平均空置率持续承压、租金增速放缓、增量开发收缩，行业进一步向存量精耕。与此同时，消费基础设施公募REITs成为商业资产价值重估的核心赛道，社区型、奥莱型、民生型等高运营质量项目表现尤为突出，凭借稳健的现金流与抗周期属性，深受资本市场的高度认可。

以我们密切关注的项目之一——「济南领秀城贵和购物中心」为例，作为中金中国绿发商业REIT核心底层资产，募集规模15.8亿元，网下认购倍数达249倍，上市首日涨幅便已触及30%上限。据中金基金发布的REITs 2025年度报告：

● 该项目期末时点出租率96.80%，较估值基准日提升0.8个百分点，远超招募说明书94%的预测目标；

● 根据最新数据，本期可供分配金额4294.96万元，完成率达105.61%，达成情况位列基础消费设施类REITs 第四位、购物中心业态类第一位；

● 营业收入约9086.24万元，完成度为105.01%，达成情况同样位列购物中心业态类第一位。

结合各项指标，中金中国绿发商业REIT可谓稳居第一梯队，在行业调整期交出了一份亮眼的成绩单，持续领跑消费基础设施公募REITs赛道。

在中购联看来，这份优异的成绩单并非偶然，而是项目从开业到REITs上市，十年穿越周期的可持续经营过程中，以「精细化商业运营」夯实流量与收益底盘，以「穿透式资产经营」锚定长期价值沉淀，在双轮驱动下构筑可持续发展基石的必然结果。

我们也从以上两方面，系统拆解济南领秀城贵和购物中心消费REITs表现优异背后的长期主义逻辑。

PART.01

2025年，我国商业地产市场呈现总量见顶、结构优化、分化加剧等特征，行业逻辑从重开发、轻运营转向「重运营、强资产」，经营逻辑从单边盈利思维进一步向「商业生态共创思维」渗透，只有具备稳定客流、优质租户、健康现金流、强抗风险能力的项目，才能稳固穿越周期、实现价值增长。

作为山东省会，济南2025年社零总额增速4.4%，位列TOP20城市第五，消费潜力仍需大力挖掘；同时，商业格局也经历着核心商圈弱化、区域商圈崛起、多点均衡发展的深刻变革。

济南领秀城贵和购物中心作为城南唯一的超10万㎡大型项目，是区域内独一份的社区商业标杆，3公里范围内涵盖216个优质小区，常住人口规模超47万人，以精准卡位社区商业赛道的绝对优势，深度辐射约13万稳定的核心家庭客群，庞大的消费基数、稳定的消费需求、高频转化复购率等绝对优势，为项目稳健运营提供了坚实基础。

据了解，项目定位为「全客群、全时段、全场景」的全能型生活广场，聚焦家庭消费、民生服务、体验娱乐三大需求，规划了零售、餐饮、教育、娱乐等品牌业态，构建满足家庭客群的一站式生活服务闭环。

与其他商业相比，济南领秀城贵和购物中心不盲目追求高端化、潮流化，而是深耕社区、贴近民生，以刚需业态打底、体验业态引流、特色业态增值形成差异化竞争优势，在市场调整期始终保持高出租率与稳定现金流。

面对资本市场筛选消费REITs资产的高标准，项目更是以REITs资产标准倒逼运营提升，兼顾短期收益与长期价值，实现商业运营与资产经营的协同发展，以强抗周期能力、高租户粘性、强收益确定性等特点，持续深化空间运营与服务能力，已成为济南乃至山东省社区商业资产证券化的标杆样本。

正如中金基金年报所示，消费REITs核心价值在于底层资产的稳健性与成长性，出租率、租金收缴率、可供分配金额达成率等都是核心考核指标。而济南领秀城贵和购物中心围绕「稳经营、提品质、增效益」的核心目标，采取了一系列运营管理措施并取得良好效果，各项指标均维持较高水平，现金流保持稳定，不动产项目整体运营平稳。

PART.02

济南领秀城贵和购物中心深知品牌力是商业运营的核心竞争力，2025年通过基金管理人与项目运营方积极主动地招商纳新与品牌续约，持续推进品牌矩阵的全面升级，实现新签品牌48家，续签品牌100家，全年品牌总数达304家（新增品牌14家），以「首店经济+主力品牌」模式构建核心增长引擎，显著提升项目流量与品牌能级。

在首店经济重构空间价值方面，项目引入的山东首店娜娜家、M stand咖啡等知名品牌，快速成为流量担当，吸引众多年轻人打卡消费，进一步扩充项目话题度与传播力；柳真真·云贵山岭烤肉、阿源鱼捞、大叹号等特色餐饮的相继入驻，在丰富餐饮矩阵的同时，满足家庭客群多元化用餐需求。

升级扩租特色标杆主力店，有效提升客单价与品质度。如华为、小米完成扩租升级，分别打造成华为智能生活馆与小米汽车融合店，从传统3C产品延伸至新能源车辆展示、智能生活体验，成功切入科技潮玩新赛道，以此强化济南南城科技消费新地标氛围。

综合来看，这种首店经济+主力店焕新+特色品牌升级的组合拳，能有效强化项目辨识度，提升租户承租能力与经营稳定性，更进一步增强项目应对市场波动的抗风险能力，为资产价值增长提供坚实支撑。

为对冲市场压力，项目主动出击启动大面积、低坪效主力店调整计划，打破传统大面积主力店占用高价值面积、低租金贡献的困境，通过优化空间利用率实现坪效最大化。

2025年，项目已完成原H&M、新华书店、玩具反斗城、URBAN REVIVO、新能源街区的调整工作，并引入DEEP BREATH、紫涵、冷湖实验室、balabala、BELLE、KPG庄迦、BETTER TARGET等新品牌 。如通过对「H&M、新华书店」等千平大铺进行分割改造与动线优化，实现千平以上大铺面积占比下降5%，商铺结构及动线设计更趋合理，直接推动项目租金单价提升。

同时，项目重点推进超市业态的战略升级。原BHG超市已于2026年3月31日闭店，该铺位招商备受追捧，多家知名连锁超市品牌竞相争取合作。目前，项目已成功锁定「盒马鲜生、京东七鲜」两大头部新零售品牌，将择优选定一家更契合社区民生需求的品牌入驻。

△ 图片源于网络

据中购联一手消息，在项目积极与两品牌深入洽谈、推进工程条件对接时，盒马鲜生为全力争取该铺位的入驻资格，已先行启动「快闪店」进场搭建，借前置仓和社群沉淀的轻量级经营，抢占先机渗透品质客群的生活半径，最快将于4月底前“闪现”。

需要注意的是，此次调整并非简单的“一替一换”，而是项目结合周边社区居民的消费特征与业态空白，将原超市区域创新规划为「新零售超市+主力街区」的组合形态。其中，主力街区围绕社区生活场景打造，引入轻餐简食、生活配套、亲子互动等多元业态，与超市形成强互补。

在租金表现上，主力街区的单位租金远高于原超市水平，叠加新零售超市带来的更高坪效与客流黏性，整个原超市区域的租金收益结构得到系统性重估，总收入较改造前将实现显著跃升。

如此一来，一方面通过主动调整低坪效主力店，释放高价值经营面积，引入承租能力更强、流量更高的品牌，直接提升项目租金坪效。另一方面，超市升级为新零售头部品牌及主力街区，在街区与超市的共享客流、高度适配下，将有效拉高品牌级次与业态丰富度，满足客群日常所需；更能强化项目的社区民生属性和新鲜度，优化整体收入结构，为租金持续增长打开新空间。

针对购物中心同质化的行业痛点，项目侧重以多元业态、宠物友好、体验场景、教育服务为核心，构建「超市+冰场+影院+零售+餐饮+儿童+配套」全客群生态，以体验引流、民生锁客、教育稳流等分散单一业态波动的风险，高效提升客群停留时长与消费转化率，形成全维度消费闭环。

不仅配置有1500㎡济南首家赛事级真冰场、室内攀岩等头部体验业态，满足家庭亲子多元化消费需求，以高壁垒、难复制的特点构筑家庭消费护城河。还尤为注重提升项目的民生、教育等刚需服务属性，引入山东大学口腔医院（即将开业），极大满足社区居民的就医需求，增强项目与周边家庭的生活绑定。

更汇聚了瑞思少儿中心、新东方智慧学习空间、金石教育等知名教育品牌，覆盖学科辅导、素质教育、艺术培养等细分领域，为社区家庭提供一站式教育服务，以跨业态联动将低频消费转化为高频到访。

立足宠物友好生态，项目成功引入宠有家（计划4月20日开业）及另一国内宠物垂直领域头部品牌山东首店，搭配场内宠物友好场景及设施打造友好店铺矩阵，快速抢占“它经济”赛道。还将定期举办WCF中国纯种猫国际联赛等系列宠物赛事，构建「内容+消费」双维度的宠物社群生态，为周边爱宠人群提供「遛宠」新聚场。

为了极大地提升消费者的停留时长和消费意愿，2025年项目在场景创新方面，依托第六季悦购节、十一周年盛典两大核心节点，聚焦「首秀、首展、独家IP」打造人气矩阵，提升经营质效的同时，实现流量聚合及价值转化的良性闭环，赋能品牌消费转化与长效增长。

如悦购节期间，落地腾讯音乐人城市LIVE音乐节、飞天海豚山东商业首秀等活动，搭建多元沉浸场景，激活全年龄段客群活力；周年庆期间，引入乌镇戏剧节原班团队主演剧目、沐云华乐团ACG音乐会两大山东首演，落地奶噗噗艺术主题展山东首展，搭配圈层潮流活动，覆盖亲子、年轻客群，实现引流留客、圈层拓客的双重效果。

目前，项目全新打造的「春野印象主题艺术街区」正在进行，大片的户外花海及塞纳花庭、映光花庭、香影花径、惊鸿梦苑等打卡点位，吸引众多消费者主动打卡分享春日color walk的美好。

据了解，项目还联合山东艺术学院艺术管理学院举办「春野诗会·以诗赴春 以花会友」活动，吸引了山艺学生和语言机构的青少年诗歌爱好者参与，让学子在亲身策划与落地中锤炼专业能力，更彰显出项目对接企业、服务社会的责任担当，实现校企资源的优势互补。

中购联认为，现阶段市场租金水平已进入阶段性顶部位置，继续单方面追求租金增长将面临极大挑战。面对利润取舍，济南领秀城贵和购物中心深知只有摒弃传统的房东收租模式，与商户深度绑定协同发展，确保商户稳健获利，购物中心才能实现长期可持续发展。

项目方透露道：“我们通过建立利益共享、风险共担的深度运营机制，与商户携手应对市场挑战，实现共同发展。”

如在运营过程中持续跟踪租户经营数据，持续引入首店与潮流品牌动态优化品牌组合；提升跨业态消费联动，强化全时段、全客层创新消费场景，最大化挖掘客流价值；打造覆盖内容、空间、场景、服务和会员的全维度赋能商户经营模式，主动帮扶商户提升经营效率；更在市场低谷期灵活调整合作政策，稳定商户信心，保障出租率与租金收缴率双高，为REIT提供稳定现金流支撑。

可见，济南领秀城贵和购物中心所有的运营动作都精准契合当前商业发展趋势，站在商业生态链的高度守正出新，真正做到以客群需求为核心、以商户盈利为目标、以资产稳健为导向，凭借精细化运营能力实现商业二次增长，这也是其在市场调整期保持领先的关键所在。

PART.03

购物中心作为典型的长期稳健型金融产品，其商业资源通过商业运营形成资产价值，空间资产通过「现金流+证券化+杠杆+控制权」等手段形成资本价值。随着越来越多的REITs产品进入市场，以商业运营与资产经营双轮驱动，实现底层资产的提质增效、降本增值必将成为创新型商管公司的重要功课。

在我们看来，济南领秀城贵和购物中心之所以能在消费REITs板块脱颖而出，获得机构投资者高度认可，除了专业的商业运营外，核心还在于以公募REITs持有人利益优先为原则，以公募REITs对底层资产「安全边际+增长潜力」的核心要求为标准，同步开展穿透式资产经营，实现资产价值拔高及持续增长。

这种高标准的经营成果，使得项目拥有了超强稳定的现金流、健康坚挺的收益结构、清晰明确的成长空间以及强大的抗风险能力等优势，实现项目资源—资产—资本价值的高效转换。

具体来看，稳定的经营收入、租户架构及租金收益，能够优化资产结构、提振资本价值。

经营收入稳：项目全年营业收入、EBITDA利润率、可供分配金额均达标并超额兑现，资产信用度拉满；

租户架构稳：前十大租户租金收入占比仅20.76%，收益结构优质，有效分散经营波动风险，无单一租户依赖风险；

租金收益稳：2025年项目出租率达96.8%，租金收缴率100%，高租户认可度与运营稳定性确保现金流稳定，大幅降低资产运营风险。

与此同时，在「稳」资产的基础上，通过一系列主动专业的长期生态管理及绿色低碳经营，落实让资产更值钱也是购物中心价值永续的又一KPI。

空间价值增效：释放高价值面积、引入高平效业态、升级标杆品牌组合、提升民生服务等资产经营理念，实现空间价值最大化；

现金流渠道拓宽：锁定优质品牌保障基础租金盘，加大品牌协作共创拓展租金增量，各形式主题活动等非租金收入渠道，拓宽现金流来源；

商业提质、资产向优：深化运营赋能，强化民生服务与创新场景体验；深度践行ESG/LEED等绿色发展标准，打造屋顶光伏发电及现代绿色低碳服务产业设施，以卓越级低碳运营策略持续推动资产价值升级，实现商业价值与社会价值双赢。

△ 项目屋顶铺设的太阳能电池板和光伏面板

从行业层面看，济南领秀城贵和购物中心作为消费REITs板块稀缺的优质社区型资产，凭借具备低风险性、稳现金流、高成长度三重属性，实现了从商业项目到优质REITs资产的蜕变，在当前市场环境下，已成为机构投资者争抢的核心标的。

于资产经营视角考量，运营与资产协同、短期与长期平衡的经营模式，通过空间优化、现金流管理、风险管控、战略升级，持续提升资产质量与估值水平，助力项目延续稳中有进的发展态势，持续夯实区域商业龙头地位。

结语

在商业地产存量博弈、消费REITs快速发展的新时代，济南领秀城贵和购物中心的核心启示在于：商业运营是资产价值的「流量引擎」，资产经营是运营成果的「价值放大器」。

运营与资产二者协同，既为资产经营提供坚实支撑，又将运营成果转化为资产价值增长，让项目以“1+1>2”的协同效应在市场周期中保持韧性，在消费REITs框架下实现可持续增长。

我们也有理由相信，面对REITs市场高位突破的这场硬仗，随着新零售超市落地、业态持续迭代、深度运营进阶，济南领秀城贵和购物中心将继续以运营筑基、资产长青的长期主义逻辑，为行业提供可复制的「社区型商业REITs资产管理」的领秀城贵和模式样本，为持有人与市场创造长期稳定价值。