01.

76个项目全景扫描

2026年第一季度，全国商业地产市场迎来了一波集中开业潮，共统计到76个商业项目开业，商业体量合计超400万㎡。

开业节奏上，1月尤其是中上旬是绝对高峰，共开业47个项目，大量项目抢在元旦至春节前入市；2月试营业和局部开放增多，共开业18个项目；3月则相对平淡，开业11个项目。整个季度中，超10个项目采取先试营业、后正式开业的策略，体现出行业运营更趋理性谨慎，重视前置试错与市场验证。

从体量上看，2026年第一季度全国开业的76个项目中（橘香里商业街体量未明确，不计入，按75个统计），不足5万㎡的小体量商业共36个，占比48.0%，近半壁江山。其中，面积≤1万㎡的微型商业有2个；介于1 万-3 万㎡（含）的社区型项目有22个，介于3万-5万㎡的区域型项目有13个。

中型商业5-10万方（含5万方，不含10万方）共28个，占比约37.3%；中大型商业10-15万方（含10万方，不含15万方）共9个，占比约12.0%。

≥15万㎡的超大型商业共2个，占比约2.7%，分别为武汉武商MALL·众圆和三亚海棠故事。值得一提的是，武汉武商MALL·众圆为存量改造项目；而三亚海棠故事为首期开放，核心区域“星厨聚落”率先亮相。由此可见，超大型商业越来越稀缺，存量改造与分期开放成为常见模式。

从地区分布上看，华东地区以33个项目遥遥领先，占比超过四成，其中江苏省贡献11个，苏州一城开业6个项目；山东省7个、上海5个分列其后。

华中地区以16个项目位居第二，湖北以入市7个项目成为主力，武汉一城开出5个项目，成为华中区域的核心增长极。

华南与华北并列第三，各9个项目。华南方面，广东占8个，其中广州开业3个项目、深圳开业2个项目。华北方面，河北5个、北京2个，分布较为均衡。西南与西北分别入市5个和3个项目，西南以重庆、四川为主，西北则以陕西西安为核心。东北地区仅入市辽宁朝阳新华商业街1个项目，区域活跃度处于低位。

取而代之撑起市场活跃度的，是区域性商管与垂直赛道运营玩家。如深耕湖北的武商集团连开三子（两改造一新入市）、聚焦长三角的宝龙商业落子淮安，以奥莱见长的百联集团在济南、杭州双线推进，以及全国布局、下沉市场表现活跃的爱琴海集团、新城商业等。

02.

44个增量项目的三大趋势

2026年第一季度全国新开的76个商业项目中，增量新建项目达44个，占比57.9%，累计入市体量超233万㎡。可见，虽然存量改造的声量日益高涨，但增量项目依然是新开商业的主力军。

与存量改造的螺蛳壳里做道场不同，增量项目拥有更大的发挥空间，从选址、规划到设计、招商，运营方可以在一张白纸上描绘商业蓝图。这也意味着，增量项目更能反映当下商业地产的趋势风向和行业共识。梳理这44个增量新建项目，可以发现三个显著特点：

表格仅供参考，不足之处请指正。

项目越来越多告别封闭盒子形态，转向开放界面与公共场景营造。典型如广州黄埔领峯新天地，作为湾区首个治愈力艺术商业街区，在开业现场，其以“想象生花”为核心主题，打造暖意生花、舞动生花、悠漾生花三大沉浸式治愈力场景。后续运营也将持续引入文化艺术展，强化公共属性与体验感。

44个增量项目大量布局三四线城市、县级市及城市非核心板块，不少项目以区域首座一站式购物中心定位，直接填补低线城市商业供给不足的空白，成为区域消费升级的重要载体。

在此背景下，项目定位普遍聚焦全家庭、全龄层、全时段，以区域生活中心、一站式家庭消费、社区便民服务等为方向，重点强化餐饮、亲子、生活服务、休闲娱乐等高频刚需业态，形成更贴合真实需求的商业结构。

·许昌吾悦广场以“全景欢乐漫生活、城市轻休微度假”为定位，涵盖特色美食街区、时尚零售、主题餐饮、亲子游乐、休闲娱乐等业态，覆盖全年龄层消费。

·定位为“邻里生活中心”与“潮流社交目的地”的浏河滨江荟邻城市广场是浏河镇重点打造的集购物、餐饮、娱乐、文化、休闲于一体的现代化商业综合体，填补了区域商业配套短板。

商业从购物场所升级为体验供给+情绪价值+生活方式目的地，冰雪运动、文旅微度假、夜经济、艺术社交等体验型商业成为主流破局方向。

如苏州苏新乐荟・雪世界店依托1.8万㎡苏州热雪奇迹室内雪场，整合运动零售、影院、餐饮、休闲娱乐，打造“冰雪+一站式体验”微度假场景，显著提升沉浸感与消费黏性。

03.

32个存量项目的改造图谱

2026年第一季度全国新开的76个商业项目中，存量改造项目达32个，占比42.1%，累计入市体量超166万㎡这意味着，近乎每两个新开项目就有一个存量焕新。在核心土地资源日益稀缺、增量开发放缓的当下，标志行业全面进入存量时代。

表格仅供参考，不足之处请指正。

2026年Q1开业存量项目原址十分多元，涵盖超市大卖场、传统百货、闲置烂尾楼、旧厂房、旧学校、品牌撤场物业等，每一种原址类型，都对应着不同的改造逻辑与更新方向。

烂尾楼盘活：高明万悦天地前身为停工近五年的高明高登广场，改造后，这座11万㎡的商业综合体以“臻致社交新领地·全生态沉浸式悦享中心”为定位重新开门迎客，为高明40万市民带来全新消费体验。从城市伤疤到商业地标，这不仅是商业的胜利，更是城市信心的重建。

超市旧址更新：南京金陵长乐坊则由原沃尔玛超市旧址改造而来，保留老建筑肌理并注入大明文化体验，再进一步通过铺排文化服饰、妆造旅拍、非遗百工、金陵美食等八大业态 ，打造历史底蕴与现代消费体验结合的商业空间。

老地标焕新：北京新华百货CCmall、武汉鲁巷广场购物中心、苏州CFS假日广场等均为承载着当地记忆的老建筑改造项目。其中，武汉鲁巷广场购物中心作为光谷26年商业地标，历经升级后回归本名，聚焦“社区友好、亲子友好、学生友好、会员友好、社交友好”五大理念，强化便民服务与邻里属性。

32个存量改造项目以3-10万㎡的中小体量商业为主流，部分项目体量甚至不足1万㎡。受物理空间限制，项目普遍不做大拆大建，而是深耕客群、细化场景、提升运营以实现升级。

如上海浦锦大橘邻里将原本堆放货架的中心区域改造为约200平方米的挑高中庭，单中庭改造成本高达150万元，免费用于商户推广及邻里活动。

武汉武商MALL・众圆作为超大体量升级项目，同样在原有建筑框架内进行了改造升级。其聚焦精细化运营与场景焕新，通过优化A、B、C 三馆公共区域、贯通垂直动线、升级内街与连廊，让老旧商业体焕发新生；并以自营创新业态为抓手，引入WS国际名品循环商店，在既有物理约束下实现业态迭代、场景升级与运营提效。

·南京Suning Fun年轻力中心聚焦Z世代，设置趣玩地带、品牌首发中心、宁宠宠社交空间及超级里奥运动超乐场四大核心板块。

·深圳新白马·次元9号定位湾区首座城市级痛楼，聚焦二次元、国风、潮玩、文创等趋势，布局谷子店、手办模型、Lo店、潮玩零售、主题餐饮、沉浸体验、社交娱乐等业态。

·济南猫柠茂MORNIMO打出济南首座二次元痛楼主题商业体的标签。

这些项目不再追求全客层覆盖，而是精准切割年轻客群，用潮玩、二次元、情绪价值建立强黏性。

商业观察

整体而言，2026年Q1的开业项目，是由下沉市场、区域龙头、主题小体量项目与存量焕新共同撑起的平稳过渡季。这一格局也清晰勾勒出商业地产行业正在经历的转变，即从大而全的标准化复制，转向准而精的在地化深耕；从追逐规模与速度，转向盘活存量、激活内容、服务圈层。

商业体不再只是一个购物场所，而越来越像一个可以停留一整天的生活目的地。无论是二次元同好的社交据点、冰雪运动的配套，还是社区门口的便民生活场，都在推动着商业地产行业往更好的方向发展。