新商业体想要激活一座老城的烟火气，从来都不是一件容易的事。
开业时的喧嚣总有很多方式制造，品牌快闪、首店首展、爆款促销……足以换来数周的门庭若市。真正难的，是在所有声量退潮之后，商场还能不能安静地住进附近居民的日常语境里。不是被想起，而是被习惯；不是专程奔赴，而是日常落脚。
更难的是，在一片沉淀几十年的老城区里，让商业空间真正嵌入在地的生活肌理，成为人与人之间重新连接的“附近”。
这需要时间，需要耐心，更需要一种“不急着证明自己”的定力。
在深圳罗湖，在这片深港交融的老城腹地，我们恰好看到了这样一个正在发生的样本：罗湖益田假日广场开业一周年，总客流超2000万、会员总数36万、全年30+品牌月销破百万、港客会员占比攀升至35%……这些数字背后，不是一个“爆款”商场的速成故事，而是一个新商业体与老城区彼此靠近、彼此接纳的漫长过程。
01.
用扎实的品牌力 守住「在地人群」基本盘
作为深圳最早的先行区，老罗湖沉淀了极高的居住密度与烟火温情。这里路网纵横、地铁穿行，成熟宜居的底色，为商业生根提供了肥沃的土壤。它无需刻意“造”生活，只需提供一个场所，去安放那些早已蓬勃生长的日常和散落的市井情怀。
对此，项目没有急于给出自己的答案，而是先听懂了这片土地真正需要什么。
走进商场，你最先感受到的不是某个品牌的声量，而是一种被悉心安排的妥帖感。永辉“胖改店”里，老街坊推着购物车慢慢挑拣食材；米兜欢乐王国、星际传奇，周末总是挤满了专程带孩子来的家庭；超级安踏、华为、小米等国货品牌，既有年轻人在试最新的运动装备，也有络绎不绝的学生在研究智能穿搭潮品。这些主力店不是为了撑场面，它们是这片社区日常运转的“补丁”，填补那些“要跑远路才能解决”的生活缺口。
不少地方饕客眼里，罗湖益田假日广场是个“听劝”的邻居。港人和“老广”钟意早茶，圣丰城·家宴店把地道和质感拉满；深圳首店的贵厨酸汤牛肉、曼格姿造自助海鲜、京味张、乐宴、俄式厨房、大榕树下、一绪、今日鸡煲、得意咚瓜等占比45%的罗湖首店亦捕捉不同的生活切面。从非遗酸汤到岭南鲜味，这些跨地域菜系，不仅满足了老饕们挑剔的味蕾，更串联起围炉小聚的温情；而穿插其间的特色茶咖轻食（gaga鲜语、eueu、VinLo唯珑全日早午餐、千芋本铺等），则为快节奏的日常留出了松弛的呼吸感……寿司郎，农耕记、ninisunday等新店让烟火气和品质感继续生长。
真正夯实这个商业体“在地感”的，是那条1.3万㎡的户外街区。茸茸传奇宠物超市的全国首店开在这里，门口常年聚着牵着狗绳聊天的邻居；佰客单车深圳市首店把骑行和咖啡捏在一起，每月一场的“邂逅骑行”，车友们从街区出发，穿行在翠竹的老街窄巷；mirroir滑板的场地里，年轻人找到潮流社交的据点。这些品牌的落地，不是一次性的招商签约，而是项目与品牌共同探索与周边人群生活方式共生的结果。
而这一切，最终被社群这根线串了起来。17个微信群，近百场活动，徒步、读书会、萌宠派对、乒乓球赛、跳蚤市集、雪糕筒共创……项目团队像一位温和的邻居，不催促、不打扰，只是默默地组织、陪伴。
今年一季度的数据显示，华为、圣丰城、米兜欢乐王国、以及周大福、六福珠宝、桂满陇、巴奴毛肚火锅、八合里、潮发、湘辣辣、客语、棠膳·大渔铁板烧、英孚教育等26家品牌月销破百万。高光数字背后，是项目一年来坚持做的一件事：稳稳守住具体的人群在地生活所需的基本盘，让老城区慢慢生长出一个有生命力、有态度、有温度的在地共生商业。
02.
用先决基因 撬动「深港融合」支点
罗湖无疑是深圳港味最浓的地方。
约4万港人定居、逾6000港企的城区，有遍布街巷的港式茶餐厅、讲粤语的港人子弟学校、联结深港的水库和供水工程，更有通关量破亿人次的三大口岸。一定程度上，对于住在北区的香港家庭来说，罗湖不是“深圳的罗湖”，而是“过条河就能到的那个罗湖”。这份地缘相近、人缘相亲的亲近感，是深圳其他任何一个区都不具备的。
罗湖益田假日广场开业之初就意识到，港客不是“外来客”，而是这片土地自然延伸出去的另一个端点。基于此，团队推出了港客权益1.0，专属折扣、消费满赠、跨境支付便利……没有大张旗鼓的造势，只是把该铺的路铺好。
效果比预期来得更快。开业首月，港客占比便达到30%。这个开局，像一颗埋入土壤的种子。但种子要长成树，靠的并非一次浇灌，而是日复一日的照料。
于是在今年有了港客权益2.0。
对比1.0版本，2.0版本更像一套完整的生活方案。对于罗湖的港客来说，周末北上是一家三口的松弛港湾：美食探索、休闲娱乐、国潮美妆和数码产品的体验，都装进了这几天的行程里。为了让这些时刻更顺畅，商场门口设了永东巴士直达站点，下车即可寄存行李，轻装上阵；离境退税、邮寄到家解决了“买了带不走”的顾虑；礼品包装、粤语服务让沟通变得自然而然；酒店折扣、打车优惠则把一次到访延展为过夜停留的可能。
同时，港客运营的深度也悄然向品牌蔓延。结合Alipay+HK近期发布的北上消费趋势——港人正从“扫货式集中采购”转向“高频次、重体验、求便利”的周末微度假模式，罗湖益田假日广场的业态布局不断调整，与之形成了精准咬合。在这条在地共生的链条上，商户们不再停留于表面的折扣，而是衍生出更深度的港客友好细节。周大福、六福珠宝、华为、三星等超35%的品牌，让港客像老街坊一样，享受专属免费服务。这些基于支付数据洞察而落地的细微举动，单独看都不起眼，却在一遍遍的到访中积累出信任的温度。
数据印证了这种转变。开业一年，港客会员占比攀升至35%，其中圣丰城、米兜欢乐王国等品牌港客消费占比更是接近50%。
这种信任，最终长成了日常的习惯。罗湖益田假日广场便从一个商场，变成了他们跨境生活里的一个熟悉站点。所谓“在地”，不是把自己圈在罗湖，而是让罗湖成为更多人生活半径里的那一站。
03.
用「假日哲学」 激活在地文化的可持续性
老城在地文化的可持续衍生，说到底，就是能不能制造出那种让人惦记的假日感。
罗湖益田假日广场在筹备期就捕捉到了这个细微的突破口。但在打法上，它不是制造短暂的节日狂欢，而是借助开放的公共空间，让在地文化可持续地发芽，慢慢长出独属于这里的“身边的假日”。
最早的落点，是延续三十余年的爱国路花市。项目在筹备期用艺术装置、快闪市集与之联动，让传统年味长出新的模样。基于这个老城IP，项目不仅打造了“假日花花好市”，更让“花花大道”“四季花巷”成为花市记忆的日常载体。一年后，“假日花花好市”升级到2.0，联动地标集章、45家品牌、多媒体互动，把年节做成了全城参与事件。13天客流突破130万人次，环比增长165%；车流增长180%，会员纳新超1万人，5家品牌销售破百万，16家冲上深圳区域销售前三。
这种生长不止于花市。项目用一整年的时间，把“盒子mall+户外街区”的空间骨架，填入了大量可参与的在地文化内容。
从本土漫画家陈维榕的“漫游罗湖”，到荷花音乐节化身“十五运能量前哨站”；从展出国家二级文物宋代铜象棋的象棋文化展，到英歌舞、麒麟舞、齐白石真迹展同场的非遗文化节；从斯巴达儿童赛补给点落地，到梧桐山登高赛的赛事联动……全年十余场政企联动，级别越来越高，资源越来越厚。商场不再只是消费场所，而成了政府支持的文化会客厅。
周年庆期间，这种“假日感”也被推至一个新的高度。四季花巷和下沉广场被蓝蝴蝶花首展的花海覆盖；罗湖“首届假日花巷生活集”集结了30多个创意品牌，搭配假日音乐与星空烟雾极光秀。人们在这里的停留，真正感受到了假日的松弛与不期而遇的惊喜。
这种“在地”的营造，不是把文化符号挂上墙，而是让人愿意一次次走进来、留下来。罗湖益田假日广场正在把节庆式的热闹，沉淀为日常的、有根脉的假日感。它不是在做活动，而是在培育一种属于老罗湖的“假日生态”。
商业观察
很多旧改项目喜欢把“标杆”挂在嘴边，比拼的是首店数量和客流新高。但罗湖益田假日广场这一年的走法，给出了另一种答案，在翠竹这样的人情地界，真正的标杆不是你搬来了什么，而是你留下了什么，又让这里原本就好的东西变得更好了。这使它不止于一次旧改的落地，更成为罗湖乃至深圳城市更新的一个特色样本。
它把根扎进木头龙的泥土里，用本土居民的生活做底盘，用深港口岸的通勤优势打通湾区势能，再用老城文化的记忆沉淀出自己的灵魂。三个维度，一圈一圈地长，不仅补齐了罗湖东长期缺失的商业拼图，也为罗湖益田假日广场朝着「深港融合新地标」继续精耕预留了更多想象。
从2005年深圳南山益田假日广场起步，到如今覆盖全国7大区域20余城30多个项目，打造深圳坪山益田假日世界、深莞益田假日奥莱、西安益田假日里、阳朔益田西街等代表项目，益彩商管集团始终坚持同一套长期主义的逻辑，让商业与土地共生长。今年下半年，益彩商管首次布局北京二环，于北京市东城区东直门交通枢纽核心落地打造的东外39MALL项目将揭开神秘面纱，项目坐拥地铁2号线、13号线及首都机场线三轨交汇，总建筑面积达59万平方米，是集国际超甲级写字楼、五星级商务休闲酒店、涉外高端住宅及高品质商业配套于一体的城市高端商务综合体。届时，旧城更新、在地共生，同样的命题将在新的坐标里续写答案。
