当前，海南多数商业面临「季节性潮汐」：旺季爆满、淡季空置，波动曲线如同过山车。而三亚大悦城，却在这座传统认知中的旅游城市，于城市主干道上，开辟出了一个「本地人常来、外地人必到」的全天候海岛生活主场。

从大悦城体系内看，它并非规模最大者，但凭借「海岛潮趣、国际友好」的独特定位，成为体系内极具辨识度的城市级潮流地标。其开业即现象级爆火，此后持续霸榜大众点评热门榜第一梯队，三亚大悦城活出了更具韧性的三亚商业样本特色。

PART.01

在海南，衡量商业成色的重要标尺，正是对抗季节性波动的能力，这在行业已成共识。而三亚大悦城告诉我们：在三亚这样的季节性旅游城市，一个不讲免税的购物中心，完全可以活得全年精彩。

它凭什么做到？答案在于客群结构。三亚大悦城同时握住三条线：本地人的日常消费提供底部支撑，国内游客贡献规模基数，国际客群带来增量弹性。三条线的波峰波谷并不同步，天然形成对冲，打破了海南旅游商业「一锤子买卖」的宿命。数据也印证了这一点：外籍顾客占比突破30%，外卡消费占比达28%，在三亚非免税商业中位居外籍消费首位。优衣库、GAP等商户的外籍消费占比更超过60%。

客群结构的托底，使得项目全时段业绩平稳成为可能：2026年作为全岛封关运作的「元年」，三亚大悦城的势头表现强劲，1-2月销售额达4.8亿元，创历史同期最佳。销售坪效位居全国大悦城体系第一，总销售额、客流量均位列全国大悦城体系第三，全国门店销售排名第一的品牌累计达20家。而在五一期间，三亚大悦城更是再创佳绩，客流同比提升10%，销售同比提升近30%，其增长曲线呈现出罕见的「淡季不淡」态势，与「旺季爆、淡季空」的传统曲线形成鲜明对比。

在全国二十余座大悦城里，三亚大悦城的卓越表现，让它成了体系内少见的不以规模取胜、却以结构见长的项目：客群多元性、国际消费占比、全年运营平稳，样样走出了独立行情。

在我们看来，这组数据背后的本质，是一场关于「谁能真正融入三亚日常生活」的争夺战。当对手还在追逐一次性旅游客流时，三亚大悦城已经通过「本土文化共创+国际消费承接」的双轮驱动，将自身嵌入了城市生活肌理，也将海南商业季节性波动消弭于日常消费之中。

PART.02

全岛封关政策红利持续释放、三亚商业竞争日趋白热化，三亚大悦城的招商逻辑显得颇为「叛逆」：在海南免税风口构筑的精品零售壁垒之外，不讲离岛免税策略，而是主动拓宽客群边界，以多元业态精准聚焦，深度适配三亚全家庭客群、本地潮流青年、旅居候鸟和国内外游客的品牌。这种「适配在地化哲学」，在2026年招调焕新中体现得淋漓尽致：

今年，三亚大悦城靶向「首店经济」开展品牌调整，本轮调整新引入品牌中首店/独家/形象店占比高达90%，这并非盲目追求，而是精准围绕「热带度假+跨境消费」场景。

零售方面，三亚大悦城的调改力度尤为突出，首店及独家品牌在本轮零售调改品牌中占比极高，广泛覆盖潮流运动、潮流科技、时尚女装、潮趣生活等多条赛道。譬如大疆市区首店的出现，精准满足了候鸟型游客的即时科技消费需求；蓝岐海南首店的落地，则直接回应了海岛青年对户外运动生活方式的追求。在B1层零售中岛，项目将在原有基础上迭代焕新、全面升级，重点引进东南亚海岛特色风情及更具趣味性的首进品牌资源，深度夯实海岛潮趣生活主场定位，为消费者打造“常来常新”的沉浸式消费场景。这些品牌绝非冰冷的商业招牌，而是贴合海岛特质、精准匹配客群需求的生活解决方案提供者。

餐饮业态同步发力，上菌山三亚首店、回味黑鸭煲三亚首店、爷爷不泡茶最新形象店等品牌的落地，将首店及形象店占比直接拉满至100%。太二酸菜鱼更升级形象为新太二鲜料川菜店，以品牌升级进一步强化餐饮板块竞争力。「首店+特色餐饮」的组合拳，既制造了话题热度，也锚定了客流引力。这是一种主动的节奏控制，项目通过组团优化、品牌升级等策略，为优质品牌腾挪近千平方米的经营空间，确保首店品牌能够高效落地、快速起势。

在笔者看来，三亚大悦城在首店策略上的成功，在于它始终紧扣一个核心问题：这个品牌，是否适配三亚的消费场景？这个问题看似简单，实则对招商团队提出了极高的要求，不仅要懂品牌，更要懂三亚。

加持首店效应，这场品牌焕新也并非简单的品牌汰换，而是针对不同楼层、不同业态制定差异化策略的系统性组团升级，即首层稳步进阶、中层聚揽人气、顶层深耕夜经济。它的精细度，体现在对每一个细分战场的独立判断上。

■ 首层稳中求新，深化潮流引领

首层作为商场的“门面”，三亚大悦城力求「稳中求新」。一方面持续巩固快时尚引领地位，另一方面加速引入国际化的头部引领型品牌，做强高阶户外运动赛道，加速深化「国际游客友好型」定位。

而在项目L2层，三亚大悦城则持续加码时尚女装与潮流运动赛道，重点落地首店资源、激活业态活力，如Toyzy海南首店以“女装+潮玩”的跨界融合理念，为本地时尚女性打造兼具个性与趣味的消费场景，赋能日常生活灵感；乐卡克三亚独家门店从L1层移位至L2层，在焕新空间形象、提升消费体验的同时，深化与周边国内外运动品牌的联动协同，构建潮流运动聚合生态。此外，高势能的国潮品牌也是项目后续引进的重点，将进一步丰富品类矩阵、彰显潮流调性，强化L2层的核心吸引力。

值得注意的是，项目选择在坚守品质升级的前提下，科学维稳楼层客单价，以高性价比的潮流供给有效对冲淡季市场影响，这种不盲目追求短期利益的克制，恰恰是精细化运营的体现。

三亚大悦城主动革新品牌矩阵的同时，积极推动全业态联动经营，以品牌协同共创互相赋能，多元化提升场内品牌效益。

餐饮不是填铺子，它应是调节客群结构和消费节奏的引擎。三亚大悦城对餐饮的操盘，有两条并行逻辑。正餐板块聚焦结构性升级，重点引进拥有强大客群号召力的全国连锁正餐及特色菜系头部品牌，同步持续储备缺失菜系，全方位丰富餐饮供给体系，实现品质与多样性双提升。快餐小食板块则主打活力焕新，重点布局高品质、高人气的潮流餐饮首进品牌，严格控制同质化供给，全力打造兼具烟火气与潮流感的全天候美食生态，精准匹配全域客群的多元消费需求。

与此同时，为精准承接本地家庭的高频复购需求，儿童零售及娱乐业态持续保持稳定占比，以「亲子引流+全业态转化」构建消费闭环，通过丰富的场景吸引儿童到店体验，带动家长同步完成购物、用餐等关联消费，让流量自然转化为实际营收。同时，项目积极推进儿童零售门店形象升级焕新，助力品类提质增效：其中，业绩持续高增长的fila kids已于近期圆满完成门店升级，以全新形象提升消费体验；年初引入的jnby by JNBY快闪店，也将在近期正式转为长期门店，顺利完成升级迭代，进一步加强儿童业态矩阵。

此外，三亚大悦城还于顶层重点打造「DreamLand超控都市」高品质夜经济娱乐街区，构建日夜间一站式消费聚集地，承包当代年轻人全时段情绪需求。

笔者认为，三亚大悦城每一套打法背后，都是一套独立的判断标准。这种为每一个垂直领域找到最优解，「分层级精细化」的运营能力，才是三亚大悦城在行业激烈竞争中稳居领先地位的核心壁垒。

为把握全岛封关的政策机遇，三亚大悦城持续储备大量全业态优质首店品牌，汇聚大批新兴潮流品牌及高势能头部品牌，为封关后的商业新格局蓄势发力，同步升级国际友好服务体系，为后续高质量发展筑牢根基。

三亚大悦城的精准战略布局与高效执行能力，远不止于品牌阵容的升级，更是一场运营力与竞争力的系统进化。从场景适配的选品逻辑，到分层级的精细控制，再到封关前的前瞻蓄力，三亚大悦城的品牌战略始终运行在同一条轨道上：不求大而全的阵容，只做有效的差异化供给。「海南首店」「三亚独家店」「最新形象店」的集中落地，在区域市场中筑起独特性与不可替代性的护城河，是项目锻造差异化优势的实质性举措。

PART.03

商业体要成为城市级目的地，精准的品牌矩阵是底盘，但远非全部。在内容同质化日益严重的当下，场景营造与圈层运营的能力，正成为商业体拉开经营差距的关键变量。

三亚大悦城在这一点上，堪称体系内的标杆，其运营逻辑也颇为清晰：以城市级流量入口的姿态，用高能级IP引爆流量，用自创内容沉淀留量，用垂直圈层定义话语权，最终激活「白天游海岛、夜晚享潮趣」的全时段消费模式。

在IP场景造势这条线上，三亚大悦城的打法分为两级：硬件与内容双管齐下，构建难以复制的潮流文化地标。

硬件层面，抢占视觉制高点。三亚大悦城所搭载的城市级裸眼3D大屏，持续输出原创视觉内容，已成为三亚极具辨识度的城市流量地标。这块大屏不仅是商场的「数字橱窗」，更是一个持续制造打卡热点、吸引自然客流的超级入口。

内容层面，全周期活动造势覆盖全客层。一级是集团统筹的营销活动，凭借大悦城体系的内容资源和品牌号召力实现流量引爆。另一级则是自策原创的展览快闪，以在地化和创意性构建差异化。

今年，三亚大悦城上演了一场密集且高规格的内容盛宴：

顶流IP引爆粉丝经济，实现线上话题刷屏、线下客流爆发。开年即落地TF家族新年音乐会「痛楼」应援、张韶涵应援歌友会、王力宏「最好的地方」官方周边快闪店，更有周杰伦《太阳之子》「痛楼」接档，持续巩固城市年轻力商业标杆地位。

春节期间，紧扣节庆，三亚大悦城推出「飞马踏春·大悦骑妙年」主题美陈，将传统年味与海岛风情熔于一炉，为市民和游客提供了节日消费的仪式感。

3月开春，「春日花花会」接棒登场，三亚大悦城以南法美学的浪漫语汇打造沉浸式春日消费场景，以全客层覆盖的姿态激活了春日消费势能，引发全网打卡狂潮。

嗨新节期间，三亚大悦城通过沉浸式场景打造及重磅促销释放三亚消费潜力。结合三亚海岛特色，打造「热岛萌动场-友友运动会」，更有IP「跟屁球」「屁屁陀」巡游、椰子舞、小丑互动等活动，配套六大免费互动游戏与贴纸集章兑礼，强化“可逛、可玩、可拍、可分享”的社交属性，吸引年轻客群与家庭客群深度参与，带动场内客流高效转化。叠加早鸟券、团购券、限时秒杀等福利，形成浓厚消费氛围，激活本地居民与旅游客群消费热情。通过会员深度运营沉淀高价值客群，并整合多渠道资源构建传播闭环。活动双日客流超13万人次，销售超1400万元。

这样的打法也是立竿见影，仅1-4月，三亚大悦城客流便突破770万人次，同比增长40%。

与此同时，三亚大悦城持续加码青年圈层运营，五一档期重磅落地潮流活动「超级三亚咖啡面包节」，集结40+全国人气咖啡烘焙品牌，10+品牌首进三亚，打破传统市集固有边界，将咖啡烘焙烟火风味与三亚滨海度假气质深度融合。

而在即将到来的暑期档，三亚大悦城将持续首进IP及特色标签化活动相结合的爆款策略，围绕「海岛幼稚园2.0」、「《星海绮旅 悦见爱意》小王子海南首展」、「世界杯」相关活动等，催动商场流量与销量双爆发。

通过IP造势、场景营造、内容自造三位一体，三亚大悦城持续积累场景资产，将自身塑造为三亚城市级潮流文化的策源地。

如果说高能级IP活动是「向上要声量」，那么屋顶夜经济街区「Dreamland超控都市」的打造，就是一场「向下扎根」的圈层深耕。这座屋顶街区，是三亚大悦城最具战略野心的空间产品。

「Dreamland超控都市」聚合音乐现场、潮流派对、多元美食等业态，打造沉浸式夜经济全新社交集合体，以「白天游海岛、夜晚享潮趣」为全时段消费模式的核心逻辑，精准填补三亚高空潮玩社交的市场空白。

「回春Live」三亚首家摇滚音乐现场、「波波笑剧场」中式单口喜剧、「sofahomebar」R&B音乐现场、「迷Lounge」阿拉伯风场景餐酒吧、「solar」日咖夜酒生活方式集合店等特色品牌，搭配南法风味餐酒吧「Chill'o bistro」等多元品牌，形成了动静结合、昼夜交替的完整消费闭环。

据悉，2025年12月开街首周客流突破万级门槛，单日峰值跃升至数千人次，夜间消费占比稳居高位，超30%本地年轻人将这里视作日常社交根据地，标志着三亚首个高空潮玩地标正式崛起，将与三亚大悦城场内业态互补共生，合力塑造项目年轻、潮流、社交的差异化标签。

这一动作的战略意图十分清晰：当「大而全」解决覆盖面的问题之后，三亚大悦城需要在特定圈层上做到「最深」。在我们看来，屋顶街区不追求面向所有人的最大公约数，而是锚定城市中最活跃、最具传播力的年轻圈层，将他们转化为商业体的忠实拥趸和自发的传播节点。这本质上是一场关于「谁能定义三亚年轻力生活方式」的卡位战，而垂直圈层的争夺，往往决定着商业体在下一个消费周期中的竞争话语权。

PART.04

通过品牌焕新和IP场景共鸣解决了「引来」和「留住」的问题，三亚大悦城还拥有「跨境消费承接力」的独特增长极。当国内大多数购物中心仍在思考如何吸引本地客群时，三亚大悦城已经将国际化能力固化为运营体系的一部分，并带来自贸港专属的「大悦城范式」。

基础设施的完善是跨境承接能力的基石。完备的产业链配套和高效定制服务，进一步放大了三亚大悦城的跨境承载优势。

据悉，三亚大悦城引入了海南首台购物中心外币兑换机、率先实现「Alipay+」数字支付全覆盖、开展离境退税协助备案，从兑换、支付到退税，三亚大悦城完整的「国际友好」链路已然成型。这些看似细碎的基础设施升级，在日积月累中构成了一道难以逾越的体验壁垒：当国际游客习惯了这种「无感衔接」的消费体验后，三亚大悦城将成为他们的消费首选地。

服务生态的精细化同样是关键一环。全楼层设置中、英、俄三语导视系统，成立外语客服团队，提供俄语菜单，每一项配置都精准对应三亚的主力国际客源结构。这种精准匹配的背后，是对入境客群消费习惯的深度研判。值得关注的是，近期三亚大悦城还依托海南八段锦养生热潮及「5・19 中国旅游日」契机，落地多场国际友好社群交流活动，将文化互动与消费场景融合，进一步拉近与入境游客的情感距离，更让「国际友好」延伸至可参与、可记忆的社群互动中。

不得不说，三亚大悦城以主动姿态参与自贸港国际消费规则构建，初步形成可复制、可推广的国际友好消费服务框架。而这种制度层面的先发优势，一旦建立，便很难被后来者简单复制。

三亚大悦城的成功实践，意义仅限于一座购物中心吗？答案是否定的。

当三亚大悦城运营业绩领跑之后，其价值必然被放到更大的坐标系中审视。在自贸港场景中，商业体不能只做消费场所的运营者，必须成为商业生态的共建者，还要沉淀为可复制的范式。

而三亚大悦城的做法是有迹可循，通过制度创新、生态协同、政企联动赋能商业经营，为会员及国内外消费者缔造复合生活方式的绝佳入口。

之于中粮海南的战略棋局，三亚大悦城是举足轻重的全局棋眼，更是中粮落子海南、深耕自贸港的关键一步。其会员体系打通中粮全产业链资源（亚龙湾滨海世界、酒店、中粮到家等），形成跨业态的协同效应，更以「岛民专属生活方案」为核心理念，联动三亚本地优质异业资源，提供海岛专属权益（如游艇出海、海洋研学、花礼礼遇、文旅玩乐、高端酒店、室内高尔夫）等会员服务，致力于打造超越语言边界的自贸港生活方式身份认同。在全国商业项目中，将会员体系与全产业链资源打通的案例较为少见，在大悦城体系内亦属首次。

这个模式运转，单靠搭建商业逻辑还不够。三亚大悦城的另一个重磅举措是设置「商圈党群服务驿站」开展便企利民活动，构建深层的政企互信关系，将商业内部运营扩展到城市底色的共建。三亚大悦城深度参与本地城市治理，提升了项目的客流与口碑，更示范了如何实现社会价值与商业价值的良性循环。

凭借「扎根本地、拥抱国际、持续创造新内容」的生态能力，三亚大悦城将以商业为纽带，串联中粮海南业务版图，释放全域联动价值。

结语

回顾三亚大悦城的实践脉络，一条清晰的跃迁路径浮现出来。

从破解「淡季魔咒」的差异化数据领跑，到基于「适配在地化哲学」的品牌矩阵主动重构、从定义「海岛生活方式」的场景深耕与圈层争夺，到自贸港专属「大悦城范式」的前瞻构建，每一步，三亚大悦城都在将购物中心的角色推向更广阔的边界，向具备公共属性的城市生活平台演进。

它表明：在三亚，不讲免税的商业不仅能够存活，更能活成顶流、活出范式。这个样本，不但在全国商业视野中实属罕见，即便放回大悦城体系内审视，三亚大悦城也是独一无二的存在。

在中购联看来，商业进阶的终极竞争力，既来自对人的深度理解与精准服务，也来自与国家战略发展同频共振的自觉与担当。三亚大悦城将国际化与本土化融合，重塑三亚商业认知，打造了自贸港商业消费引领标杆，已然成为本地商业乃至行业可借鉴的样本。

三亚大悦城给行业的最大启示，是一种底层逻辑的转向：你所在的城市，到底缺一种什么样的商业活法？当你能回答这个问题，标杆的价值自然就立住了。