在消费理性回归的当下，一场关于运营、资本与未来格局的暗流商战，奥特莱斯是否已经成为实体商业穿越周期的“最强避风港”？

在消费基础设施REITs的江湖中，2026年第一季度的市场表现给出了极具张力的答案。奥特莱斯赛道跑出的“绝代双骄”，截至2026年一季度，全市场12只消费REITs里，华夏首创奥莱REIT与中金唯品会奥莱REIT凭借其强劲的吸金能力和抗风险韧性，成为机构关注的标杆。

究竟是哪些核心变量在主导这场资产的“马太效应”？让我们透过这两大代表性标的的一季报数据，探寻业绩背后的真实逻辑。

PART.01

华夏首创奥莱REIT是首单“吃螃蟹者”，由首创城发集团、华夏基金、中信证券联合推出，一举打开了公募REITs消费基础设施奥莱细分赛道的资本化大门。

该REIT于2024年8月28日在上交所上市，底层资产为济南首创奥莱和武汉首创奥莱两个项目，均为首创奥莱体系内经营业绩排名前三的标杆项目，分别运营已约6年和8年，均属于当地奥莱行业的头部项目，基金对两个项目进行独立考核运营，使得能够更精准地追踪资产的真实运营潜力。

基金发行规模约20亿元（初设估值），后续扩募和资产更新潜力正逐步释放。上市以来，基金份额净值稳步增长，稳健运营的“压舱石”状态初步形成。

图源：首创奥莱官网（济南）

济南首创奥莱位于山东省济南市历城区，地理位置是济-聊-泰十字经济腹地的重要连接点。

项目以意大利托斯卡纳风格为特色，被誉为“城市微度假目的地”，2019年开业，总建筑面积约18万平方米，经营面积约8.86万平方米，拥有超300个品牌及逾3,000个停车位，该项目在济南奥莱市场的占有率超过55%，是山东省内规模最大的奥特莱斯项目，拥有极强的区域主导地位。

物业形态为“室外布洛克街区+主力店”结构，整合济南地区商业及旅游资源，配置休闲、儿童娱乐、餐饮、购物等业态，形成了新型现代商业模式下，新时代，新生活的集成式、国际化生活平台。

图源：首创奥莱官网（武汉）

武汉首创奥莱位于湖北省武汉东湖新技术开发区光谷核心区域，2018年4月开业，总建筑面积约11万平方米，其托斯卡纳风格建筑营造出浓郁地中海风情，是武汉市民休闲购物的热门目的地。

项目汇聚GUCCI、PRADA等300余家国际名品及运动潮牌，品类多元、客群层次跨度大，在当地奥莱市场的占有率持续保持在25%以上，属于区域龙头，匹配“轻度假消费+名牌折扣”的多重需求，同时集购物、餐饮、亲子娱乐于一体。

中金唯品会奥莱REIT是一位成熟且经验丰富的“老将军”。该REIT于2025年9月12日上市，是国内第二只上市的奥莱消费REIT，也是第一只以唯品会体系优质资产上市的民营企业消费REIT，由中金基金管理有限公司管理，发行规模达约35亿元，对比首创奥莱REIT规模更大，折射出底层资产的成熟度和市场认可度。底层资产为位于宁波市海曙区的杉井奥特莱斯广场，是杉杉商业首个奥特莱斯项目，也是其体系内资管标杆。

宁波杉井奥莱位于浙江省宁波市海曙区，紧邻宁波栎社机场，形成“城市近郊+交通枢纽”双重优势。

自2011年一期开业至今，期间经历了从一期到四期的持续扩建与升级，项目总建面约10.43万㎡，场景以“室外开放街区+室内馆”相结合，汇集超300个国际国内知名品牌，汇聚服饰、餐饮、休闲等多种零售业态，建筑以“日系简约+航海主题”为灵感，四期新馆则以“URBAN FOREST（城市森林）”为理念，将自然元素幻化为现代建筑符号。品牌组合经过十多年的打磨与优胜劣汰，形成唯品会供应链协同、杉杉奥莱线下专业运营的“双引擎”。

PART.02

从数据上看，业绩爆发原因在于租金提升的驱动和运营提效的作用。2026年Q1，华夏首创奥莱REIT可供分配金额同比大增33.21%，远超收入增速（+15.18%），核心驱动力来自租金单价大幅跳涨（+13.72%）与费用归置优化。在出租率已高达97.73%的背景下，租金单价从199.07元元/㎡/月升至226.39元/㎡/月，说明运营方成功兑现了资产溢价能力。同时，租金收缴率升至100%，经营性现金流净额由负转正（+1817万元），意味着每一元收入都更高效地转化为可分配现金。行业层面，消费理性化趋势持续利好奥莱赛道，运动户外品类高景气，项目恰好完成针对性品牌升级，踩中品类红利。

通过数据我们分析出采取相关关键举措可实现业绩提升显著。品牌招调方面，济南项目完成49个品牌调整（占比22%），招调品牌业绩同比提升28%；FILA、波司登等头部品牌扩铺，引入潮流及餐饮配套，提升客单价与租金承受力。运营方面进行整合降本，2025年5月完成管理架构重组，取消中间环节，管理费用归置更合理，直接贡献现金流改善。零成本拓展面积，武汉项目通过调整客服中心，释放0.25%可租面积，纯增收手段。租金收缴方面，精准筛选商户+运营赋能，实现行业罕见的100%收缴率，夯实现金安全垫。

通过以上数据和其他细分业绩披露，我们也能看出其存在竞争问题和增长瓶颈。武汉市场因竞品冲击而承压，杉杉奥莱新入局，武汉首创出租率同比下滑1.82个百分点，三足鼎立格局下需强化品牌差异与会员粘性。济南市场天花板临近，出租率已近极限，百联奥莱二期开业后竞争升温，需提前布局续约管理与反稀释策略。现金流太依赖季节，Q1经营性现金流明显低于Q4旺季，春节效应突出，淡季（夏季）客流与销售平滑能力有待加强。租金上调空间收窄，连续高增长后，13.72%的提租幅度难持续，未来应提升抽成租金占比，降低对固定租金的过度依赖。

总之，华夏首创奥莱REIT的Q1高增是“品牌升级+租金调涨+管理精简+赛道红利”共振的结果。下一步须从“提租驱动”转向“多元化收益驱动”，并通过差异化运营抵御区域竞争，才能将短期爆发转化为持续的价值重估。

这些数据直接佐证了联营模式（一季度联营收入占比76.54%）的强大驱动力，扣点抽成和商户销售额高度同频增长，联营方拿出更多资源激励运营方维持高客流。同时，一季度长三角暖冬带动的近郊休闲需求叠加春节系列活动，让杉井奥莱完成了一场漂亮的“客流雨露均沾”。

宁波地铁6号线集士港站于2026年1月16日正式开通运营，也为杉井奥莱的客流提质带来了不可忽视的增量。区域独占优势，宁波近14年唯一成熟奥莱，无直接竞品，出租率、收缴率逆势实现满租。持续资产焕新，年度品牌汰换率20%，一季度会员新增23.38%，通过非遗年市、明星探店等场景营销高效转化客流。

杉井奥莱的“满分答卷”固然惊艳，但满租的同时，460元/㎡/月+的租金单价模式也在触碰行业天花板；总建筑面积仅10.43万㎡，可租面积约5.1万㎡。100%出租率下无新增拓展空间，增长完全依赖存量商户销售提升，存在明显增长天花板。租金单价（460.71元/㎡/月）已超大部分核心区域的购物中心，联营扣率长期稳定在12.6%-13.45%，继续提价空间有限。同时，约43%联营商户曾出现保底销售额未达标，收入对商户经营波动敏感性较高。全国奥莱供给持续加速，杉杉商业旗下宁波前湾奥莱已落地运营，未来区域竞争格局存在变数。项目运营超14年，本地存量客群趋于饱和，增量客群获取日益依赖更大范围辐射能力。

总之，杉井奥莱一季度高增长得益于行业红利、独占区位、联营提租及地铁开通。但空间饱和、指标临近上限是核心硬约束。未来需聚焦存量精细化运营、线上线下一体化及区域破圈，方能维持韧性增长。

PART.03

华夏首创奥莱年化分派率5.36%，比中金唯品会奥莱（4.30%）高出整整106个BP。这个差距的核心，并非唯品会的现金产出能力弱，而是两者在市值基础和分派基数上的结构性不同， 华夏首创奥莱以约19.7亿的公募发行基数撬动了高达4225万元的季报可分配金额，而中金唯品会奥莱以34.8亿元的高发行市值来做分子分母计算，摊薄了短期季报分派率。

对于长期持仓者而言，杉井的满租稳固性和年均分派基数维持高确定性，而首创的高增速和持续调优租金带来分红基数的不断增厚。从账面增长看，首创的弹性优势极其突出，短短一年经营现金流同比由负转正完成质变，体现运营成熟期的新高点。杉井做到出租率和收租率双项100%，首创济南项目虽然出租率98.10%，但收缴率也能做到100%。双基金在租金回收的健康度上都处于国内一线水准。

华夏首创奥莱REIT，是锐气进击的“进取派”，持续改造升级品牌矩阵，老铺换新铺，济南项目可租可增。2026年Q1的增速已经为全年分派调升创造了巨大腾挪空间。如果想追逐高弹性、高扩张可能的奥莱分红资产，这只REIT的优势区间正在释放。

中金唯品会奥莱REIT是稳健夺目的“价值型锚点”，物业模型成熟，满租到无新增招商空间本身就是强大护城河。联营扣率高，且匹配长三角消费韧性，业绩确定性极高。风险在于其单一资产的极限容量和难以进一步提租时，内生超额增长率可能出现自然钝化。

整个REITs市场的日新月异，我们期待两只奥莱REITs以各自的风格持续融资扩募、跨界协同，它们一个像打破天花板的攀登者，一个像稳坐王座等待进攻的“收租佛”。

结语

2026年第一季度的两份奥莱REITs财报，让市场再度聚焦这一抗周期、高分红赛道。“绝代双骄”各自展现了不同打法的可图回报。未来Q2季度，奥莱REITs江湖的变局即将呈现，2只新奥莱REITs即将登场，属于“双骄”的时代将成为最后的绝唱。

在市场整体向好的繁荣表象之下，面对这场万亿级的不动产证券化浪潮，资产和产业的深度耦合将进一步加速，推动行业从单点突破迈向网络化协同的新高度。

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