2026年以来，商业地产行业的“瓜”似乎有点多。单看闭店消息就一波接一波：不是高端百货黯然落幕，就是陪伴城市多年的老牌商场挥手告别。

一幕幕谢幕画面的背后，是线下商业残酷的优胜劣汰。有人感慨老牌商圈不复往日热闹，也有人好奇项目接连离场的根源。

本文以年内20个闭店项目为样本，从现状、成因与后续走向三个维度，拆解本轮商业调整背后的行业变局。

01.

谁在倒下？

2026年，商业地产行业加速洗牌。传统百货持续退场、低效存量项目加速出清，就连部分开业不久的新兴商业也提前离场，行业迭代节奏明显加快。

据铱星云商不完全统计，截至5月，年内已有20个商业项目宣布闭店、撤场或进入调整阶段，覆盖百货、购物中心、奥特莱斯等主流业态。相关项目分布于全国15座城市，运营周期跨度极大，最短仅2年、最长达33年，新旧商业同步进入优胜劣汰的加速阶段。

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☆ 百货成闭店潮主角

从业态分布来看，传统百货是本轮闭店调整潮的绝对主角。20个闭店项目中，百货及高端百货合计达10家，占比五成。

更值得关注的是，退出名单中出现了多个运营超过20年的老牌百货。这类项目曾长期占据区域核心商圈，在本地消费市场中一度具有较强影响力。其中，北京蓝岛大厦于1993年开业，并于今年2月启动闭店改造，运营时长达33年，为年内运营时间最长的闭店项目。此外，福建龙岩宝兴名店广场、成都时尚百盛奥莱、济南银座商城长清店等项目，运营时间均超过20年。

购物中心紧随其后，共有6个项目关闭，占比约三成。其中，重庆远东城仅运营2年便宣告闭店，反映出新项目在招商、客流及运营层面仍面临较大压力。

除百货与购物中心外，奥莱业态同样承压。北京上品+顺义店、草桥店在不到一个月内相继关闭，折射出折扣零售线下业态在消费分流与竞争加剧背景下面临的经营挑战，也意味着闭店调整潮正进一步向更多细分业态扩散。

☆ 城市分布：一线城市不再是安全区

从城市分布来看，20个闭店项目分布于15座城市。其中，一线城市共有8个项目，占整体数量四成，北京以6个项目位居首位。新一线及二线城市同样承压明显，天津、重庆、成都、济南、合肥等6个项目进入关闭或调整名单，占整体数量三成。

而三四线及更低线市场面临的生存压力则更为基础，本次统计中绍兴、龙岩、大同、汉中、商洛、唐河等6个低线城市及县域项目上榜，它们普遍遭遇消费外流、人口支撑不足以及区域供给过剩等问题，反映出低线市场的商业承载能力正在接受更直接的考验。

02.

闭店潮背后的三种“死法”

需要说明的是，本轮所指闭店潮涵盖闭店、停业、撤场及调整等多种退出或转型行为。整体来看，20个项目背后主要呈现出三种不同的退场逻辑：租约到期后的自然退出、经营承压下的市场出清，以及企业主动调整布局与物业升级。

☆ 租约到期成商业迭代最主流的常规退场

多数运营十余年的老牌商业体，在租约节点面临租金上涨、合作模式分歧、物业诉求调整等问题，最终选择平稳终止经营，并非因经营危机被迫退场。

本轮统计的20个闭店项目中，共有7个项目官方明确将租赁合同到期或不再续约列为闭店原因，占比超三成。这也意味着，租约周期正在成为商业项目调整与更替过程中最常见的退出节点之一。

例如，广州天河城百货东圃店在运营14年后，官方明确将闭店原因归结为租约到期及续约条件未达成一致；连卡佛成都店、老佛爷百货北京西单店、济南银座商城长清店、河南唐河万德隆购物中心也均以租约到期为退场原因。此外，成都时尚百盛奥莱则因物业租赁合同到期、业主方贷款展期未获批无法续约而闭店。此外，天津海信广场小白楼店因租约到期，将于11月整体迁址至南门外大街新店，均属此类。

☆ 长期亏损导致经营能力不足的被动淘汰

区别于租约到期后的平稳退场，部分项目则属于典型的经营性淘汰。这类项目普遍面临业态老旧、定位失衡、客流持续低迷等问题，在长期亏损压力下逐渐失去经营能力，最终被市场被动淘汰。其中既包括运营数十年的传统百货，也包括部分开业不久便陷入经营压力的新兴购物中心。

典型代表为重庆远东城，该商场于2024年5月1日正式开业，是远东集团在中国大陆的首座购物中心。根据运营方重庆大都会广场太平洋百货有限公司发布的《〈短期租赁合同〉解除函》，商场自开业以来“一直艰难维持，公司持续严重亏损，大部分商户亦曾向公司表达商铺经营亏损，希望降租或提前解约”，最终因经营无以为继，于4月30日停止营业，仅运营2年便宣告闭店。

北京鑫海韵通密云百货店同样因“连续多年经营亏损，虽经多方努力调整经营策略，仍未能扭转经营困境”而终止营业，该店运营长达约18年。山西大同云冈华亿摩尔城则表示“受到当前实体商业整体经营环境影响，同时面临运营费用持续高额递增、众多品牌因经营承压诉求降低合作条件等多重压力，导致商场经营难以为继，无法实现稳定、可持续的经营”。

此外，部分项目虽未明确提及亏损，但因成本压力与产权问题同样难以维系。北京上品+草桥店运营长达13年，官方公告将闭店原因归结为“产权遗留问题难以化解、租金持续高额递增、品牌因经营承压诉求降低合作条件”，反映出存量商业在租金结构、物业关系与品牌合作层面的矛盾。

☆ 企业主动调整布局与城市面貌升级

本轮部分商业项目闭店并非经营不善，而是企业战略、城市更新、物业升级带来的主动调整，可视为行业优化资产的重要表现。

城市更新层面，北京蓝岛大厦因配合朝外大街城市更新二期工程正式关停，启动全面升级改造。

03.

闭店之后

能否等来华丽转身?

同样是闭店，不同项目的命运却不尽相同。阵痛过后，一部分商业项目踏上转型与调整之路，另一部分则仍在等待新的机遇。

☆ 已有项目迎来新剧本

在20个闭店案例中，有6个项目已经公布后续规划，且调整方向较为明确。

·北京蓝岛大厦未来将升级为潮流IP首发高地，并联动猫眼电影打造超级发布中心，预计2027年前后完成改造并重新开业。

蓝岛大厦改造效果图

·绍兴中惠城市折扣商场由苏宁易购接手，计划改造为AI数字化零售试验场。

·陕西汉中大红门百货以原址升级改造为契机，携手北京王府井集团共同推进汉中王府井购物中心项目，打造汉中一站式、体验式、全业态的现代化商业新地标。

·天津海信广场小白楼店原址自12月1日起由业主方收回经营，并引入锦楼集团作为合作伙伴，对原址商业项目进行自主经营与升级改造。锦楼集团计划以全新定位、品牌焕新、场景升级、服务提质为方向推进改造。

·北京鑫海韵通密云百货店由物业方中加实业接手，对该项目进行改造迭代升级，目标是打造更符合现代商业经营及消费理念的商业综合体。 

☆ 核心商圈主力店同步调整

值得注意的是，在本轮调整中，闭店的不仅是整座商场，部分核心商圈标杆项目内的主力店也同步出现调整信号。

老佛爷百货北京西单店闭店后，物业持有方金融街集团已启动新一轮招商接洽。上海莘庄百盛所在的仲盛世界商城对原百货区域重新规划，引入了MUJI、壹天聚乐部、瑞趣网球中心、日咖夜酒街区等新品牌和业态，以吸引不同年龄层客群，提升商业活力。

在更高能级的商圈中，连卡佛成都店留下的7600平米空间， 被视为成都IFS未来竞争力的重要考验。这也进一步折射出高端零售主力店在商业变革下的阶段性重构趋势。

☆ 暂无公开后续方案

相比规划落地的项目，合肥百大CBD购物中心等12个项目的原址仍处在观望阶段，未对外披露明确的调整、招商或改造计划。这些项目未来是否转手、改造、重新招商，还是长期空置，目前均未有定论。

这一现状也反映出，商业资产再配置并非易事。对于部分地处非核心商圈、物业老旧、区域消费支撑不足的项目而言，完成闭店只是第一步，想要找到新的发展方向，依旧面临不小挑战。

纵观20个闭店项目的结局可以发现，闭店不等于落幕，退场分为淘汰与重生。这并非实体商业走向衰落，而是市场在加速洗牌。低效、老旧、无竞争力的商业项目被淘汰，优质存量通过改造、调整、升级重获新生。

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