商业地产的牌桌上，悄然涌入了一批既熟悉又陌生的跨界玩家，让本就内卷的竞争愈发白热化。

深圳南山后海，腾讯跨界打造的“24小时全天候城市生态系统”M80综合体预计2026年底竣工；江苏宿迁，京东落地的“全新复合商业空间”JD SPACE京东天地首作计划9月正式开业；河北正定，深圳物流国企深国际控股跨界投资的“文体商旅产城综合体”深国际·真悦天地，预计12月全面运营。

这些项目的共同点在于，它们并非传统商业地产开发逻辑，而是由互联网、制造、物流等非地产企业，以总部资产、产业资源或供应链能力为基础，向线下消费空间延展的跨界尝试。

01.

科技企业跨界

腾讯M80落地深圳湾

M80综合体由腾讯控股有限公司旗下腾创未来开发，是互联网科技企业向城市综合体开发领域延伸的一次实践探索。

项目总建筑约22.8万平方米，定位为24小时全天候城市生态系统，由4栋塔楼及空中连廊组成，规划涵盖甲级办公、精品酒店、融美术馆及开放式商业街区四大功能板块，预计于2026年底完工，并分阶段投入运营。

M80综合体商业部分总体量约1.8万㎡，采用围合式下沉街区布局，由杭州天目里商管团队提供商业顾问服务。整体商业定位为艺术人文导向的非标街区，地下B1层接驳地铁站点，布局特色餐饮、便民零售及办公配套业态；地上空间则引入生活零售、设计师品牌、精品买手店、餐饮及跨界艺文体验等内容，重点覆盖后海总部办公客群、周边高端住区居民及区域艺文消费人群。

商业街区与项目配套的融美术馆、太古集团旗下高端酒店品牌太古居舍酒店实现空间互通及客流共享，并通过空中连廊连接深圳湾万象城、深圳湾文化广场及深圳人才公园等核心公共空间，承接深圳湾片区高端消费及文旅客流。

02.

内容平台跨界

B站登陆杨浦滨江

作为内容平台向线下空间延展的一次尝试，哔哩哔哩正在将其线上内容生态直接转化为可运营的城市商业场景。哔哩哔哩新世代产业园位于上海杨浦滨江板块，由B站旗下上海幻岸彼成实业有限公司开发建设，为杨浦区重点在线新经济项目，园区整体预计于2026年10月竣工交付。

项目配套商业总体量约14万㎡，由开发主体全自持运营，并委托合生汇团队负责招商运营。商业部分涵盖地下商业、裙房及滨江沿街街区，导入B站自营门店、潮玩文创、主题餐饮、电竞体验及IP快闪等业态，整体定位面向Z世代消费客群的二次元文化商业空间。

与此同时，项目还嵌入球形沉浸式演艺空间哔哩球，使内容生产体系与线下消费场景形成更直接的融合。项目将通过连廊连接杨浦滨江公共空间，并与五角场商圈、大学路限时步行街形成联动，强化其在二次元消费生态中的节点属性。

东方湾国际中心位于深圳湾超级总部基地，由天音通信控股股份有限公司投资打造，总建筑面积约15万平方米，由A、B两栋塔楼及裙楼组成，定位集超甲级办公、高端酒店、文化中心及商业配套于一体的复合型地标项目。项目的建筑设计由gmp担纲，写字楼室内设计由Gensler负责，由万物梁行负责物业运营。

项目内部规划约1.5万㎡商业配套，由开发主体自持运营，商业空间分布于多栋独立商业楼及地下商业区域，采用开放式街区布局，定位服务总部办公客群及高端商务消费需求。业态涵盖精品餐饮、商务宴请、圈层社交及日常配套内容，同时兼顾24小时办公生活消费场景，打造办公与城市生活无缝衔接的跨界空间体验。

04.

电商平台跨界

云阶·Sky Oasis落地徐汇滨江

在本期盘点的众多跨界玩家中，阿里巴巴并非首次尝试。自2018年在杭州开出首家“亲橙里”以来，阿里巴巴已在全国多地布局，形成了一个以“亲橙”为核心的园区商业品牌。

从最初为员工解决“最后一公里”消费需求的基本配套，阿里巴巴的园区商业逐步演变出不同定位和运营模式的多元业态。例如，集员工配套与新零售试验于一体的亲橙里，以及定位为“可呼吸的自然系公园商业”的杭州亲橙Park等。

随着互联网总部园区从单一办公空间向复合型城市生活场景延伸，阿里巴巴的总部商业配套也在不断升级。云阶·Sky Oasis是阿里巴巴在上海徐汇滨江总部综合体Z区的商业配套项目，商业面积约8000㎡，整体采用开放式街区形态，预计于2026年Q3开业。

项目建筑设计由Skidmore,Owings & Merrill负责，以“云朵魔方”为设计概念，该设计荣获第七届REARD全球地产设计大奖产城类建筑金奖；商业空间由VARI Design几里设计打造“云阶绿洲”主题场景，通过悬浮式空间与滨江公共界面结合，形成兼具办公配套与城市消费属性的非标商业空间。

业态规划涵盖主理人品牌、创意餐饮、日咖夜酒、潮流运动、设计零售及艺术体验等内容，定位聚焦青年文化与滨江生活方式消费，服务徐汇滨江办公客群与年轻消费人群。

项目同时将艺术装置、主题活动与公共社交空间嵌入街区运营，强化办公园区“第三空间”属性。2026年“五一”期间，项目已联动西岸爵士春天音乐节打造云阶灵感绿洲舞台等滨江主题活动。

05.

物流企业跨界

深国际·真悦天地落地正定

以物流基础设施和收费公路为核心业务的深圳市属国企深国际控股，正在将业务版图从传统物流体系延伸至产城综合开发领域。此次于河北正定打造的深国际·真悦天地，便是其“物流+商业”双驱动模式的一次跨界实践，为河北省省级重点项目，也是国内首家融合物流与商业两大业态的新型文体商旅产城综合体。

项目整体建筑面积约60万㎡，分为智慧冷链物流园区与文体商旅综合体两大板块。其中，综合体全商业配套总体量约40万㎡，融合冰雪体育、商业MALL、主题街区、国际酒店、商务办公、高端医药与食品冷链物流六大核心业态。

项目核心商业载体是京津冀首座落地的融创茂，单体购物中心建筑面积约10万㎡，建筑规划为地上四层、地下两层结构，由融创商业负责整体招商运营，开发主体深国际统一自持全部物业产权。

项目依托已经开业的热雪奇迹室内滑雪场落地“冰雪+商业”特色消费模式。购物中心二层可通过大面积玻璃幕墙将滑雪场景观直接引入室内，实现冰雪场景与购物空间的无缝互通。商业业态规划涵盖精品零售、特色餐饮、亲子娱乐、影院、文创体验及冰雪主题配套等内容。项目计划引入首进石家庄品牌30余个、首进正定品牌超80个。与此同时，项目还计划打造河北省首个AR历史科普试点。

目前项目正处于开业前的最终筹备阶段，整体计划于2026年12月投入运营。

06.

电商平台跨界升级

京东天地首店将开

从电商平台向线下商业空间延伸，京东正尝试将其供应链、自营体系与即时零售能力进一步嵌入实体消费场景。为此，京东推出了JD SPACE京东天地，这是其围绕总部经济、自营零售与线下商业融合的一次新探索。

与此前的京东MALL不同，京东MALL本质是家电3C品类的线下“超级体验店”，以自营零售为核心。而JD SPACE京东天地则定位为集品质零售、文化艺术、轻社交于一体的新型购物中心，更接近由京东主导的城市复合商业空间。

北京JD SPACE京东天地

JD SPACE京东天地首批项目将落地宿迁、北京、深圳、上海四座城市，各项目均紧邻京东属地总部或核心职场，由京东全资自持物业产权，采用「京东自营+外部品牌」双轮驱动运营模式。

宿迁JD SPACE京东天地

宿迁JD SPACE京东天地作为战略首作，采用洄游庭院式空间设计，并融入非遗柳编等地域文化元素，计划于9月率先开业。同时，JD SPACE京东天地整体将接入京东秒送即时配送系统，进一步打通“线下体验—线上下单—即时履约”的消费链路，使商业空间不仅承担传统购物功能，也成为京东即时零售体系在线下的重要延伸节点。

深圳JD SPACE京东天地

07.

军工制造跨界

神剑·科科里落地合肥

神剑·科科里位于合肥天鹅湖CBD核心片区，由安徽神剑科技股份有限公司原有厂区更新改造而来，为蜀山区重点城市更新项目之一。该项目也是典型的产业企业跨界城市更新实践，由原以高端制造为主业的央企背景军工企业，转向存量工业资产的商业化再开发。

项目总建筑面积约8万㎡，其中商业体量约5万㎡，整体规划涵盖花园式办公、特色酒店及开放式街区商业等业态。

图源：小红书@南薰门桥北

商业部分定位为政务区首个非标开放式街区商业，由开发主体全资设立的安徽赛越商业运营管理有限公司负责整体运营。项目规划潮玩、体验、社交三大主题综合体、百米穹顶巨幕、草坡公园等特色场景。业态方面，聚焦设计师品牌、精品咖啡、特色餐饮、潮流零售、艺术展演及户外市集等内容，兼顾商务消费与夜间社交场景。

08.

酒企跨界

五粮·东方酒谷落地宜宾

五粮·东方酒谷坐落于宜宾五粮液集团有限公司总部滨江门户地块，是五粮液集团落实“五位一体”发展战略的重要载体，也是宜宾市重点推进的酒旅融合项目。项目总占地约330亩，总建筑面积约24万平方米，由五粮液集团统一持有产权，整体分两期开发。

项目整体定位为集国际一流酒企形象门户区、酒文化体验中心、非物质文化遗产演示场所于一体的国家级工业旅游生态示范基地。规划涵盖酒文化展示中心、精品酒店、产业办公、滨江景观公园及商业配套等多元业态。一期商业预计分阶段亮相，全项目计划于2026年12月整体竣工投用。

其中，一期商业街区作为项目核心商业配套率先建设，由奥雷·舍人事务所担纲建筑设计。项目依托原生峡谷地貌，打造开放式滨江主题商业空间，通过酒谷景观路径、历史文化遗迹路径和滨江观光路径，串联五粮液世界体验馆、峡谷绿地与岷江滨水岸线，形成兼具旅游体验与消费功能的复合型场景。

从项目属性来看，该项目既是白酒主业向酒旅产业链延伸的空间载体，也是头部酒企跨界参与文旅商业综合体开发的代表性实践。

商业观察

当前，主业并非商业地产的企业跨界布局实体商业，早已不止上述案例。梳理相关项目的落地模式，大致可分为三类。

第一类为总部园区配套型商业。此类项目通常依托企业自有总部园区或存量产业用地开发，以内部办公及产业人群作为基础客流，同时承接外部消费外溢，是目前最典型的企业空间延伸型商业模式。

本文中的腾讯M80、哔哩哔哩新世代产业园、东方湾国际中心、上海云阶·Sky Oasis、神剑·科科里、五粮·东方酒谷均可归入此类，它们分别依托腾讯、B站、天音控股、阿里巴巴、神剑科技、五粮液的总部体系或产业资产，将商业功能嵌入办公、产业或文旅综合体之中，使商业本身成为总部空间的一部分，而非独立开发的零售项目。

除此之外，字节跳动也依托全国多座总部园区布局同类商业配套，包括上海江湾 MEET678、北京大钟寺1733等已运营项目。阿里巴巴则进一步将园区商业产品线化，依托“亲橙”体系实现规模化扩张。

第二类为以核心零售与供应链能力为基础，向城市商业空间延伸的商业项目。本文中的JD SPACE京东天地即属此类。京东以自营体系、供应链能力与即时零售网络为底层逻辑，将原本线上优势转译为线下复合商业空间，打造面向城市级客群的商业产品线。

第三类为以产业与城市功能融合为基础的综合型商业项目。此类项目以产业园区或城市功能开发为基础，通过“产业+商业+文旅”的复合叠加，实现从单一产业功能向城市级复合场景的转化。本文中的深国际·真悦天地即属此类。深国际将物流基础设施能力延展至产城开发领域，在既有产业优势基础上叠加商业与文旅消费场景，形成“物流+商业”双驱动的综合开发模式。

值得注意的是，这些项目虽然均由企业自持，但在商业运营环节，多数选择引入专业商管团队进行赋能。字节跳动的江湾里MEET678由龙湖商业轻资产运营；阿里巴巴亲橙亦与华润万象生活等合作。这种“自持资产+专业外包”的模式，使企业在保留长期资产收益的同时，借助成熟商业经验补足运营能力短板，已成为当前跨界商业的主流方向。

当互联网、物流乃至消费品牌纷纷“下楼”进入实体商业，传统商业地产的边界正在不断被刷新，从进度来看，这场跨界甚至刚刚开始。

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