2025到2026年，全国大部分的商业地产的体感都不很舒适。

招商难、营业额下降、租金下滑、空置率上升几乎成为了商业地产主流现象。

而从2025年统计数据来看，全国消费品零售总额为50.12万亿元，同比还增长3.7%。

抛开自有国情的统计学误差，理论上来说，消费依然存在，可能还略有增长，那么为什么大家的实际感觉都不好？

另一组数据可以提供一些思路，2025年服务零售增长5.5%，线上零售增长8.6% ，线下便利增长5.5%，餐饮收入增长3.2% ，服务零售增长5.5%，而百货与品牌专卖分别是0.1%与-0.6%。

从数据可以明显地看出，服务型与便利型的消费，增长速度已经超越了传统购物与餐饮。

从2023到2026年，最活跃的商业领域包括了城市文旅、宠物经济、运动社交、演艺文化以及亲子成长等。

而无论是已经讨论了十余年的“体验感”还是从2023开始概念爆发的“情绪消费”，其实都在说明一个趋势：

商业的核心，正在从物质驱动转向精神主导，运营的本质，也正在从客流时代，转向效率时代。

这就导致很多还是以传统购物逻辑为叙事基础的商业中心，从根本上不再适应新兴的消费趋势。

在过去三年，我们对全国十几个城市的客户，数百组面对面访谈中，发现了一个现象，超过50%的客户去实体商业频次都有所下降！

有趣的是，即使是消费总额保持原样、甚至还有所上升的人群中，也有接近20%去商场的频次明显下滑。

换句话说，就是钱依然在花，但去实体的次数减少了。

先不去分析消费转移的事情，首先需要关注的是消费频次降低，会带来新的消费心理变化。

以前每周出去吃五顿饭，可能随便找哪里就吃了，现在每周就出去吃这一顿，那么自然会下意识的对比价格、味道、环境与服务等综合因素。

简单来说，就是新形势下，消费的仪式感和体验感都需要更强，也希望获得更多产品之外的溢价。

在这种情况下，一边是一个环境优雅、氛围松弛、绿植掩映的商业设施，另一边是传统的大盒子，连找个坐的地方都不好找，你会选哪个？

这只是商业消费的一个剪影，但原理都是相通的，消费越收缩，场所越集中。

 以前是好的商业吃肉，差的也能喝口汤，现在呢？

有的商业门可罗雀，但西岸梦中心知名点的餐厅以及沿江的景观位，周末吃个饭排队一小时以上。

所以现在商业地产从业人聚会，最喜欢唱的就是《南山南》：

有人在南方的艳阳里大雪纷飞，有人在北方的寒夜里四季如春。

2023年，在一次论坛上，我明确的提出：

未来五年内商业地产最大的风险，可能是马太效应。

所谓马太效应，源于《马太福音》里的一段话“凡有的，还要加给他，叫他有余，没有的，连他仅剩的也要夺去。”

在《道德经》中也有一句：“人之道，损不足以奉有余。”

东西方的哲学在这里完成了一个闭环：这个世界的运行规律，是强者愈强，弱者愈弱。”

很多商业项目意识到了这个情况，于是义无反顾的走上了调改之路。

目前大部分老旧商业，主要的问题不外乎三个方面：

定位混乱，核心客群不清晰。

业态与品牌缺乏合理规划与创新。

环境与氛围老旧，没有吸引力。

这其中最核心的是第一项。

因为国内商业地产，从百货时代，到初期大购物中心时代，采用的基本都是“全覆盖策略”，就是商品和服务恨不得从从男到女、从老到小的需求都一锅装进去。

但新消费时代的最大特征，就是客户的需求逐渐个性化，这几年，商业地产圈开始流行这一句话：“一个商业，如果想谁都喜欢，那么结果一定是谁都不喜欢。”

所以商业的调整和改造，首先要搞清楚一件事：

你的主力细分客群到底是谁？他们为什么要来你这里？

明白了这个，才能开始后面的工作。

例如如果你的主力客群是年轻白领群体，那么业态和品牌更倾向于潮牌和社交属性，环境也应该更轻松活泼。

要是你的主力客群是30多岁的中青年家庭，那么亲子业态和品牌的比重一定要大，环境亲和性要好，内部的休憩空间也要更多。

而很多项目的调改，完美的跳过了第一项，直接进入了后两项，这种现象最普遍的理论基础就是：“我们已经在这里做了这么久了，很了解客户！”

你既然了解客户，那么为什么营业额逐年下滑，是因为风水不好么？

客户细分发展到今天，主要有两个层面。

第一个层面是社会因素的细分。

例如年龄、收入、学历、有无子女等，这些变量将潜在客户分为了数十个品类，每一类都有特定的诉求。

商业不再是简单的说一句“吸引Z世代“，或者”吸引家庭消费“。

同样是Z世代消费，都市白领和小镇青年之间的差异，可能比马里亚纳海沟还宽。

同样是亲子消费，家庭月收入1万与家庭月收入3万的，也表现出了完全不同的消费特征。

第二个层面，叫做消费场景细分。

例如同样是一类客户，日常生活需求与社交娱乐需求，对于场景的诉求也是有差别的，而不同类别的客户，也可能在某一类消费场景上达成一致。

最近有个很火的项目叫江陵茶馆。

一个老旧电影院改成的茶馆里，乌泱泱的坐满了各个年纪的顾客，穿着时尚的年轻人与穿着拖鞋的大爷大妈，和谐的坐在一起。

这里面没有70后80后或者90后的细分，只有本地生活的烟火气，以及共有的松弛感。

这就是场景的细分。

顾客的社会因素与消费场景结合，可以衍生出多种商业方向，选择哪个方向，取决于对客户、市场以及资源的深刻理解。

而很多项目的调改，没有方向，没有策略，把所有的问题都归结于招商。

结果年年填铺，年年空铺。

但实际上，如果没有对项目有一个清醒的认知，盲目的招商只能带来短暂的改变，最后依然会一地鸡毛。

我朋友老周是个做定位与空间方案的，近年来的业务很多都转向了城市更新与存量调改。

上个月吃饭他给我讲了一个故事。

一个四线城市的百货，业态以传统零售为主，环境陈旧，空间逼仄，那么业绩连续下滑肯定在意料之中。

当时这家企业托朋友找到了他，经过前期沟通，他发现其实业主方对于市场的认知有些模糊。

于是他提供了一套解决思路和工作流程，包括前期对区域客群做深化的研究，对目前的竞争市场再做一次深入了结，然后确定调整方向，并有一个初步改造方案，评估一下投入。

同时由于考虑到项目本身还有不少品牌在运营，还要考虑对改造节奏的管控，及分层处理等等。

这套思路给过去一个月，对方很客气的反馈：我们商量了一下，准备直接做二次元主题。

理由是：这个现在流行！

老周听完整个人都不好了。

按他的话说：那个城市连十家动漫店都凑不齐，又是人口流出城市，年轻客群消费力有限，靠什么做二次元主题？

靠美国梦么？

这个故事比较典型，所以给我留下了很深的印象，其实在这些年接触到的商业调改中，类似的案例举不胜数。

比如说最近重庆南岸市集的折戟沉沙，最核心的问题，就是因为菜场的纯生活场景，与天街的年轻定位不匹配，导致定位与需求的混淆。

但是同样是菜场和集市，在苏州邻里中心中起到的是主力店的作用，即吸引人流，又拉动消费。

商业没有绝对的对错，关键是看与客群是否匹配，而不是这个玩意儿潮不潮，酷不酷！

项目调整不外乎两种主要形式，闭店调整，以及边营业边调整。

这两种模式，都绕不开一个问题：成本控制！

受市场形势影响，招商难度增加，整体租金下滑，那么在这种情况要，还要投入一笔资金去做改造，那么所有的资方都会问一句：

什么时间能回收成本？

而这句灵魂之问，是最难回答的，其中涉及了市场变化、团队能力、资源配比等多种变量，但有一个方向一定不会错：

在保证改造效果的前提下，尽可能的控制成本！

就是所谓的“既要”“又要”！

我们接触过的改造项目中，后期超出预算的概率是：90%。

这其中，有些因素是几乎无法控制的，例如老旧项目的机电和消防，对任何一个设计师来说都是不可预测之天坑，只能靠前期更精细的检测与评估来尽可能规避误差。

但还有一些，是完全可以避免的。

例如通过对设计风格的处理，来控制材质的使用，避免高造价的硬装，适当通过软装提升氛围，能够利旧的尽量利旧等等。

从成本的角度，就是“不该花的不花，该花的不能省。”

这些不仅是设计问题，还涉及到对商业消费场景包装的理解。

商业项目的改造之所以难做，是因为整个过程极为复杂，涉及到的专业面很多。

从前期的客研、定位、规划、到中期的建筑与内装设计，和最后的招商运营，任何一个环节出现问题，都会造成难以预知的后果。

所以现在有一个说法：不改是等死，改了是找死！

其实从某种意义上，我们都没有选择，在一个急剧变化的市场上，因循守旧只能是死路一条。

但是改造不是重新做一个装修，也不是新招几个牌子，而是从整个体系的角度，来考虑两个问题：

我们想要成为什么？

我们怎样才能做到？

在商业的发展过程中，一定要记住一个原则：

战术上的成功，掩盖不了战略的失误！