当写字楼、购物中心、奥特莱斯这些普通人每日穿行其间的商业空间，被装进公募REITs的“资本容器”里上市交易，一场关于存量资产价值重估的深刻变革，正在发生。

2026年6月18日，上海证券交易所的交易屏幕上，四串崭新的证券代码首次跳动：508600、508601、508602、508603。这一天，中国公募REITs市场正式从基础设施“单赛道”迈入与商业不动产“双轮驱动”的全新阶段。

从2025年12月31日证监会正式印发试点公告，到首批四只产品集体挂牌，仅用了不到6个月。而截至上市前，短短4个月内已有19单项目完成申报，合计拟发行规模超过600亿元。这场资本盛宴的加速度，超出了几乎所有市场参与者的预期。

PART.01

商业REITs不仅是金融创新，更是中国商业地产告别“高周转、高杠杆”走向“精细化持有运营”的催化剂。我们先看看四只商业不动产REITs的关键信息一览图与上市首日的市场反响。

最终四只产品合计成交额达12.96亿元，平均涨幅3.39%，其中国泰海通砂之船商业REIT以11.08%的涨幅位居当日公募REITs市场涨幅榜首。但“全线飘红”的光环之下，分化同样触目惊心，集合竞价阶段，砂之船涨幅达9.58%，唯品会涨2.83%，开盘后砂之船盘中一度突破14%，而上海地产写字楼REIT开盘后短时间内微涨，随后跌破发行价，最终勉强收红0.02%。市场用真金白银投票，选出了自己心目中的“优等生”。

惊喜是有的，三个信号超预期。认购热度超预期，四只产品公众份额全部一日售罄、启动比例配售。比例配售前合计“吸金”近5000亿元。网下认购倍数从38.6倍到103.8倍不等。这是一个什么概念？意味着每一份最终被配售到的份额背后，站着38到103个竞争者。机构资金占比超九成，超过预期比例，四只产品机构投资者持有份额占比均超90%，险资与国资占比较高。战略配售名单中出现了国新资管、中国保险投资基金等“长线资金”代表。这不是散户的狂欢，而是专业机构对核心资产的价值共识。定价隐含估值具性价比超预期，各REITs发行价隐含资本化率区间为4.85%至5.95%，高于已上市消费REITs当前市值隐含资本化率3.78%至5.43%。2026年预测分派率区间4.40%至5.65%，亦高于当前已上市消费REITs年化分派率。“同样的现金流，更低的价格”，这是首批产品留给二级市场的“安全垫”。

PART.02

政策是帆，运营是船。商业不动产REITs对房企和资管机构的“倒逼效应”：如果说上市首日的涨幅是市场的“情绪投票”，那么底层资产的运营数据：存续期的租金收缴率、租约期限结构、租户多元化等，才是决定长期价值的“基本面锚点”。

底层资产为西安砂之船奥特莱斯，西北区域规模最大的奥特莱斯之一，2017年9月开业，总建筑面积14.13万㎡，可供出租面积7.84万㎡。运营模式以联营为主、租赁为辅，租户结构比较分散。

运营数据堪称惊艳。奥莱天然具备“抗周期”属性，经济上行时消费升级，经济下行时追求性价比，奥莱两头受益。西北区域缺乏同等体量的竞品，砂之船实质上构成了区域性的“消费基础设施垄断”。近三年运营净收益年均复合增长约6.3%，验证了其商业模式的可持续性。

底层资产为郑州杉杉奥特莱斯（建面11.20万㎡）和哈尔滨杉杉奥特莱斯（建面13.06万㎡）。郑州杉杉奥莱位于郑州中牟县郑开大道，郑汴一体化核心节点，辐射郑州、开封及中原城市群全域客群，是河南省销售额、坪效双第一奥特莱斯，河南头部高端名品奥莱，入驻Gucci、Armani、Coach、MK、Nike、Adidas等260+国内外一、二线品牌，运营模式以奥莱购物+亲子乐园+休闲花园，打造微度假综合体，配套2000+停车位，覆盖6小时自驾消费圈。

哈尔滨杉杉奥莱位于哈尔滨江北利民开发区（国家级新区），黑龙江省内规模、销售额龙头奥莱，垄断哈尔滨及黑龙江全省高端奥莱消费市场，适配东北消费偏好，高端零售+本地生活配套组合，区域竞争极少，客流基数稳定。

两个项目均为所在省份销售额排名第一的奥莱。“双冠军”的资产组合，实现了地理跨区域分散风险与品牌运营经验复制的双重效果。近三年7%以上的销售增速，在实体零售普遍承压的环境下尤为可贵。

底层资产为龙德广场购物中心，位于北京市昌平区立汤路186号，天通苑/立水桥奥北超级成熟居住商圈，是区域龙头。地铁5号线立水桥站直达，7.5km半径内体量最大购物中心，辐射常住人口超80万，是回天片区核心消费地标。2008年7月正式开业，稳定运营超17年，整体以百货主力店为核心（占可租面积64%+），配套零售、餐饮、亲子、生活家居、休闲娱乐全业态，重点商户：盒马鲜生、迪卡侬、百安居、探鱼、西西弗书店、MUJI无印良品等，合计入驻商户241家，两大头部主力店合计承租占比48%。

2023年出租率77.33%的低点恰恰说明了社区商业的“修复弹性”，经历调整后迅速回升至98%以上。固定租金占比超91%的租约结构，意味着收入可预测性极强。天通苑作为亚洲最大社区之一，常住人口超40万，龙德广场是区域内几乎不可替代的消费锚点。

底层资产为上海鼎保大厦和鼎博大厦，双楼宇均位于黄浦区世博城市最佳实践区（世博浦西滨江板块），属于上海中央活动区滨江甲级写字楼集群，享受世博片区整体城市更新与科创产业规划红利。主打央国企长租、高出租率、现金流高度稳定的核心办公资产，多组团独栋办公+配套商业组合，双大堂设计，园区式低密度甲级办公形态。

近乎100%的出租率+央国企租户+10年长租约，构成了“确定性溢价”的铁三角。运营净收益率高达81.81%和71.93%，这意味着每100元租金收入中，有超过70元转化为运营净收益，超高的运营效率，正是顶级地段核心资产的护城河。

PART.03

首批四只产品的成功上市只是开始，未来3年赛道会极速扩容，从“四箭”到“千帆”。2026年中国商业不动产REITs正式从“试点”走向“常态化”，市场规模有望冲击3000亿元，业内预计，1至2年内商业不动产REITs项目将密集落地，叠加基础设施REITs持续扩容，市场规模有望突破5000亿元；3至5年内，整体规模将向1万亿至2万亿元迈进。目前已上市公募REITs达86只，首发募资超2300亿元。商业不动产的加入，意味着这个市场正式进入了“双轮驱动”的规模化发展阶段。

2026年是“十五五”规划开局之年。“盘活存量、做优增量”被写入规划建议。城市更新“十五五”规划要求“全面摸清城市存量资产资源底数”，“盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房”。商业不动产REITs正是“盘活存量”最锋利的资本工具。提升居民消费率是“十五五”期间重要政策目标。政策致力于引导商业设施因地制宜开展更新改造，优化城市商业设施供给。促消费的政策红利，将直接传导至购物中心、奥莱等消费类基础设施的运营业绩，进而体现在REITs的分红回报上。

对拥有优质商业资产的权益人来说，首批四只产品的成功上市，证明了核心城市优质商业资产通过REITs实现资本退出的路径已经完全打通。从政策开闸到首批上市仅数月，后续申报通道已全面开启。现在就是拥抱“资管时代”的最佳窗口。

对行业来说，商业不动产REITs的全面落地，标志着房地产行业正式从“开发时代”迈入“资管时代”。“投-融-建-管-退”的完整资本闭环已经形成。未来的竞争，不再是拿地能力的竞争，而是运营能力的竞争。

对投资者来说，首批四只产品以高于存量消费REITs的隐含资本化率上市，为二级市场预留了充分的安全边际。但分化已经开始，奥莱与购物中心受追捧、写字楼受冷遇的格局，本质上反映了市场对不同业态在经济周期中不同位置的定价。中长期来看，机构配置将持续向社区商业和头部奥莱倾斜。

结语

2026年6月18日，四只商业不动产REITs在上海证券交易所集体鸣锣。这一天，距离中国首批9只基础设施公募REITs上市整整过去了5年，5年间，REITs市场从314亿元起步，发展到如今86只产品、超2300亿元首发募资的规模。而商业不动产的加入，将把这个市场推向一个全新的量级。

四只产品首日全线飘红、成交近13亿元，这是市场对制度创新的掌声。103倍认购、九成机构资金，这是专业投资者对核心资产的认可。17单项目排队、600亿资金待发，这是产业资本对未来的投票。

商业不动产REITs的舞台已经拉开大幕，对于拥有优质资产的权益人、对于亟待盘活的存量资产、对于寻求稳健回报的长期资本，最好的时代，才刚刚开始。

来源丨中购联新媒体中心

副主编/责编丨王芳

排版丨编辑部