2026年6月22日，华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称“华夏保利商业REIT”）正式获得中国证监会准予注册的批复以及上海证券交易所无异议函。
2026年6月22日，华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称“华夏保利商业REIT”）正式获得中国证监会准予注册的批复以及上海证券交易所无异议函。此项目不仅是首单央企商业不动产REITs，同时也是保利发展控股在商业资产证券化方面的标志性突破。
华夏保利商业REIT的获批，既为资本市场提供优质商业不动产投资选项，更将持续发挥行业标杆效应，为房企存量资产盘活、轻重资产分离转型提供可复制的实践路径，助力我国商业不动产市场与公募REITs行业高质量发展。
该产品原始权益人为中国保利集团旗下大型上市公司保利发展控股，底层资产囊括地处珠江新城的广州保利中心、位于千灯湖商圈核心的佛山保利水城，运营管理机构为保利发展控股及旗下保利商业物业、和汇商管，计划管理人、财务顾问为中信证券，基金管理人为华夏基金，各专业机构协同运作，为基金规范运作、稳健发展筑起坚实保障。
产品原始权益人保利发展控股稳居房地产行业头部，资产规模超万亿，连续多年销售业绩位居行业首位，持有业态覆盖购物中心、写字楼、酒店、住房租赁全品类，在营项目超200个，扩募储备优质资产规模超100万平方米，在建拟建储备项目超20个，资产布局聚焦全国核心城市核心区位，具备成熟不动产全周期运营能力与充足后续扩募空间。
原始权益人背后核心支撑为中国保利集团，其系国务院国资委直管大型中央企业，2025年位列《财富》世界500强第199位，13次获国务院国资委业绩考核A级，品牌实力位居央企前列。集团依托全产业链资源优势，未来可积极参与覆盖Pre-REITs到公募REITs的生态体系，为产品长期稳健运营、持续资产扩容提供坚实央企背书与全维度赋能。
此外，华夏保利商业REIT的计划管理人中信证券与基金管理人华夏基金均具备专业优势。
中信证券业务横跨证券、基金、期货、外汇和大宗商品等多个领域，是国内首家资产规模突破万亿元的证券公司，主要财务指标连续十余年位居行业首位，各项业务均保持市场领先。
华夏基金依托以资产配置为核心、全品类覆盖的投研体系，实现资管规模持续增长，截至2025年末，管理资产规模超3.2万亿元，稳居国内基金管理公司前列。同时，华夏基金已建立从Pre-REITs前期项目培育到上市流动性管理的全流程业务链条，在管REITs产品单数、规模均为市场第一。
两处标的资产均坐落大湾区核心区位，形成高端写字楼与商业综合体双业态互补格局，深度绑定各区域发展红利。
与此同时，两处标的均已进入成熟稳定运营期，经营表现持续领跑同区域同类项目，现金流稳定可预期。
广州保利中心
位于广州珠江新城国家级CBD核心，一线临江，与广州塔、二沙岛隔江相望，核心区基本无新增土地供应，稀缺属性突出。2025年新签租赁去化面积、新签优质租户占比均位居珠江新城同级别楼宇的前列，续约率高达75%，2026年4月已完成大堂墙面改造，资产价值持续提升。
佛山保利水城
位于佛山千灯湖国家级4A景区，立足广佛同城化前沿阵地，周边金融机构、高端写字楼与成熟社区环绕，5公里辐射常住人口约145.8万，坐拥庞大稳定职住消费客群。叠加跨城通勤群体与休闲观光客流，形成居住、办公、休闲多维消费底盘，是大湾区稀缺的滨水微度假购物中心，覆盖全年龄段消费需求。2025年末出租率达92.74%，过去多年出租率均稳定在90%以上，场内百家品牌分散布局，项目收益来源丰富，经营韧性充足。2025年10月完成硬件改造与IP内容投入，重点打造滨水特色街区，持续引进城市特色首店，通过品牌焕新与内容迭代显著提升客流与经营质效，持续擦亮广佛同城滨水休闲消费目的地名片，为基金长期稳定收益提供坚实底层支撑。
优质底层资产的价值释放与长期增值，离不开专业运营机构的全周期赋能与精细化管理。该产品运营管理机构由保利发展控股及旗下保利商业物业、和汇商管联合组成，多方依托自身专业领域深耕优势，构建覆盖写字楼与商业综合体全业态、资产全生命周期的运营管理体系。
保利商业物业独创“资产+物管+企服”三位一体资产运营管理模式，打造从物业管理到综合设施资产管理的全链条服务能力。此外，其重点服务客户覆盖金融、半导体、高端制造等领域超2000家市场化企业，同时服务多家国家部委及头部金融机构，企业客户链接与资产价值创造能力突出。
和汇商管是保利商旅旗下购物中心专业运营机构，保利商旅2025年位列中指院中国商业地产公司品牌价值TOP7，总管理规模超410万平方米，在管项目90余个，合作商业品牌超千个，打造“时光系”成熟产品线矩阵，具备丰富商业综合体全周期运营与资产焕新经验。
华夏保利商业REIT依托强央企主体信用背书、大湾区核心区位优质底层资产、全业态全周期专业运营能力，力争持续筑牢稳健可持续的投资价值根基，助力我国商业不动产REITs高质量发展。
风险提示：1.公募REITs与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于中高风险品种，具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准。2.公募REITs为不动产基金，大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。3.公募REITs在不动产之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4.公募REITs采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。5.本基金存在其他与公募基金相关的风险和与不动产项目相关的风险，详见招募说明书等法律文件。6.基金管理公司不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。7.投资者在投资基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。8.本资料不作为任何法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。市场有风险，入市需谨慎。
来源：保利发展控股微信公众号
日期：2026年6月22日
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