资管时代

中长期或耐心资本关注商业不动产已不是现在才开始的了，从2015开始，国内外资金对于一线城市或二线城市核心位置的优质商业不动产，趋之若鹜，假如哪一天，你有了资本，可以进入商业不动产市场，比如说投资办公楼、酒店、商场或Shopping Mall，物业值多少钱，要有自己的估值方法，再参考卖方或经纪方的信息，得出结论的概率大大提高，助力自己成交优质不动产。

商业不动产的量尺

商业不动产如商场值多少钱，怎么估算，这里需要引入一个核心指标，叫NOI，英文全称“Net Operating Income”，说人话就是“净营运收入”，通俗的理解就是你买一个商业不动产，辛辛苦苦经营一年下来，刨开物业费、行政、保险费、维护等运营费用之后，能赚多少钱，为了更好理解，需要区分几个概念：

• 营业额：俗称营收，包含租金流水，未扣除任何成本，适用于规模对比；

• 净利润：NOI-折旧-利息-税费，适用于会计年度报表；

• EBITDA：息税折旧摊销前利润，NOI+非经营性收入，评估企业整体盈利能力有意义；

• NOI：通俗理解纯靠出租能赚多少钱，不计资本结构和财务杠杆的影响。

怎么做估值？

也就是说NOI的计算路径是怎样，认真的说，需要分三步走：

第1步：计算有效毛收入（EGI），公式：合同租金-空置损失（空置率*合同租金）-信用损失（如欠租、坏账，一般取1至3个点）+其它收入（停车费、广告推广费、物业服务费等），举个例子:商场的合同年租金是3000万元，空置率5%，信用损失1%，停车费收入400万元，物业服务费收入1500万元，有效毛收入=3000*（1-5%-1%）+400+1500=4720万元；

第2步：从有效毛收入减去运营费用，包含以下几点：

合计约：15.34%~19.84%（视物业类型、成熟度及运营团队能力而定），为了方便计算，我们以15%估算，4720*15%=708万元，由此得出NOI的数值，NOI=4720-708=4012万元。

第3步：做物业估值，需要理解一个关键概念，资本化率（CapRate），目前一线城市的核心商圈，资本化率通常为4%-6%，有的甚至低至4%，三四城市的商场可能高达7%-10%，如果一线城市的核心商圈物业，市场认定资本化率为5%，不难计算物业估值，以上面数据为例，估值=4012除以5%=8.02亿元。

需要一个什么样的商场经理

资管的核心任务，即是把NOI做出高质量，数值越高，将来资产打包REITs上市，分派率就越高，投资者对底层资产的认可度越高，所以一个好的商场经理，需要想尽办法提升物业租金，提高出租率，降低运营成本（显性成本、隐性成本），也可能三者同时发力，一个高质量的NOI，需要考察租户结构、租约期限、租金增长、空置率四个维度，因为质量比数量更重要。

来源：大宗资产交易那点事儿

作者：懿地生金