2026年6月，中国公募REITs市场迎来了五周岁生日。全市场已上市86只产品，总募集资金规模达2,450亿元。然而，这个生日过得并不平静。

从6月8日到6月24日，中证REITs全收益指数上演了惊心动魄的“七连跌”，点位从999.72点一路跌至928.96点，跌幅超过7%。如果排除6月12日的微弱反弹和6月25日的技术性反抽，从6月8日到6月26日几乎就是一场“十二连跌”的漫长阴跌。整个6月，REITs市场几乎被绿色覆盖，投资人情绪被压制到了冰点。

一边是跌跌不休的恐慌，一边是行业的力挽狂澜。7月1日，首批中证REITs全收益指数基金横空出世，正式发售，南方基金旗下产品当日售罄。冰与火的交织中，我们无意粉饰太平，也绝不放大恐慌。中购联将深度复盘6月市场的真实表现，穿透“刺眼绿色”的表象，挖掘波动背后的深层逻辑。更重要的是，中购联要从行业力挽狂澜的举措中，探究政策导向的未来，为市场，为投资人，寻找穿越周期的信心与锚点。

因为，每一次跌至谷底的考验，往往孕育着新一轮价值发现的起点。

PART.01 

让我们暂时抛开情绪，通过几组客观的数据来还原6月公募REITs市场的真实温度。这并非某一只产品或某一类资产的独自“失火”，而是一场波及全城的“暴雨”。

商业不动产REITs作为市场关注度最高的新星，如何从绩优生到领跌员？消费基础设施REITs在6月经历了上市以来的至暗时刻。我们选取了11只有明确收盘价记录的样本，涵盖购物中心、奥特莱斯和社区商业，其价格走势勾勒出一条清晰的下滑曲线。

购物中心类：普跌15%，韧性分化明显。我们把8只购物中心类型的消费REITs拉出来单独看看每只的表现，然后将6月首个交易日（1日）的收盘价与月底（30日）综合进行对比，我们能直观地感受到这股“寒气”。

奥特莱斯及社区商业类：跟随大势，难逃拖累。相较于购物中心的明显分化，奥特莱斯和社区商业板块呈现出更一致的下行趋势。

在这轮下跌中，购物中心REITs资产质量的分化在极端行情下被急剧放大，核心区位、强运营商的资产如华夏华润消费REIT、华夏中海消费REIT，跌幅均在2%以内，表现出极强的抗跌性。而资产包相对分散或运营难度更高的社区商业、部分购物中心，则遭到了更为剧烈的抛售。这表明，市场并非在无差别抛售，而是在恐慌中进行了一场严苛的压力测试和资产质量筛选。

值得关注的是，多数购物中心REITs的下跌并非匀速进行，而是在6月18日首批商业不动产REITs上市前后出现了明显的加速，这说明市场数量增加，投资者普遍恐慌，在存量资金有限的市场中必然产生“抽血效应”。

奥特莱斯类REITs的表现相对抗跌，奥莱资产的抗周期属性在市场下跌中展现出了一定的防御价值。社区商业类REITs跌幅最大，嘉实物美消费REIT从4.102元跌至3.624元，月跌幅高达11.65%，成为消费基础设施REITs中跌幅最深的品类。

从整个消费基础设施REITs板块来看，6月份的下跌呈现明显的“业态分化”特征：社区商业 > 购物中心 > 奥特莱斯。这一排序恰好与各业态的经营韧性和抗周期能力成反比。奥莱资产的“名品折扣”逻辑在经济下行周期中反而更受青睐。

首批商业不动产REITs：是生不逢时还是蓄势待发？6月18日，承载着行业厚望的首批4只商业不动产REITs正式上市，首秀日全体飘红，但后面迎接它们的不是上升的红温，而是市场整体的寒流。

与存量产品的一片惨绿不同，这3只样本“新丁”逆势收红，显得格外亮眼。这并非偶然。一方面，发行定价更为审慎，为二级市场留出了一定空间；另一方面，也印证了市场对于优质商业不动产长期价值的认可，以及新资产带来的新鲜感与配置需求，短暂对冲了恐慌情绪。它们的“开门红”，是阴霾中的一丝微光。但与2025年公募REITs新项目动辄30%的首日涨幅相比，首批商业不动产REITs上市首日平均涨幅仅为3.39%。这一巨大的落差，折射出市场情绪的急剧降温，不过这些不重要了，这抹“红色”对于现今的REITs市场来说真的太重要了。

REITs全市场总市值，千亿规模的急速蒸发。将视角拉升至整个公募REITs市场（86只样本），6月份的市值变化更为惊心。

从全市场维度看，上交所59只REITs总市值从6月1日的1421.14亿元跌至6月24日的最低点1350.87亿元，跌幅4.94%。深交所27只REITs总市值从722.10亿元跌至6月24日的664.54亿元，跌幅7.97%。值得注意的是，6月29日和30日，随着首批REITs指数基金获批消息的持续发酵和市场对增量资金的预期升温，两市总市值出现了明显反弹，特别是上交所回升至1655.28亿元，在30日市值不仅收复失地，还创出月内新高。这一反弹表明，市场对增量资金的渴望是真实而迫切的，也显示出市场在极端低位有较强的托底和回补力量，恐慌性下跌后往往是价值的快速回归。

中证REITs全收益指数同样经历了七连跌的恐慌与修复的曙光。作为反映市场整体走势的权威标尺，中证REITs全收益指数的表现，将这场绿潮演绎得淋漓尽致。

从6月15日到24日，指数走出了触目惊心的“7连跌”，累计跌幅达5.4%。如果算上此前的下跌，从6月8日到26日，期间仅12日和25日收红，几乎是“12连跌”的惨烈局面。市场情绪在24日达到冰点。

但转折也发生在绝望的时刻。25日，指数以2.34%的涨幅强势反弹，尽管此后仍有反复，但7月伊始，指数已连续多日站稳，并在7月3日回升至982.33点。这清晰地表明：这轮下跌的核心驱动力并非基本面崩溃，而是情绪与资金面的共振，一旦压力释放，修复的力量便开始积聚。25日的暴涨，正是对指数基金即将发售、估值已极具吸引力的直接反应。

PART.02 

6月的这一轮下跌，是多重因素在特定时间窗口下的共振。它不是简单的线性逻辑，而是一张复杂交织的网。要回答市场“怎么了”，就必须拆解这张网，尤其要聚焦于以购物中心和奥特莱斯为底层资产的商业不动产REITs。中购联基于各方数据分析出公募REITs波动的五大因素。

这是市场公认的最核心的短期矛盾。我们可以将此比作一个水池，短时间内水池上有多个大流量的水龙头同时打开，而进水管流量的增长需要一个过程。时间上的“拥堵”：6月18日，首批4只商业不动产REITs上市，紧接着6月22日，第二批4只即获批并快速完成询价。短短一周内，市场需要消化8只新产品的供给预期。这还不包括持续处于常态化的其他资产类型的申报发行。对于仍处于发展初期、存量资金有限的REITs市场，这种节奏带来的心理冲击是巨大的。投资者担心，“抽水”的速度会远快于“注水”，于是选择先离场观望，引发了情绪性的抛售。

资本永远是逐利的，哪里有更确定性的机会，资金就会流向哪里。红利板块的“虹吸效应”：上半年，在低利率和避险情绪主导下，A股市场的高股息红利板块（如银行、煤炭）表现强势，吸引了大量寻求稳定收益的资金。REITs作为同样具有高分红属性的资产，其部分投资者本就是此类策略的拥趸。当股市红利板块展现出更强的势头和流动性时，部分配置型资金便从REITs市场流出，产生了跨资产类别的“跷跷板”效应。固收产品的替代竞争：债券市场阶段性走强，部分优质信用债的收益率回升，对追求绝对收益目标的资金也构成了分流。

虽然总体稳健，但并非无懈可击。恐慌情绪下，任何瑕疵都会被无限放大，比如产业园与仓储物流。从宏观数据看，部分区域的产业园因新增供应过大，导致出租率和租金承压，部分产业园区类REITs近60个交易日跌幅超30%，还有一些产业园REITs发布异动公告，合肥高新REIT甚至紧急停牌。仓储物流也结束了过去的高速增长，进入平稳期。这些问题，被市场解读为REITs整体基本面的恶化，从而无差别地波及到了运营相对稳健的消费类REITs。

中购联认为，这轮下跌震波对多数优质购物中心和奥特莱斯REITs是典型的“错杀”。从一季度数据看，商业零售板块收入同比提升7.9%，远超同期全国社零2.4%的增速，证明其经营韧性和抗周期能力显著强于市场平均。华夏华润消费REIT的坚挺股价以及首发的三只商业不动产REITs（购物中心、奥莱）在这次波动中不跌反涨（月末-月首），就是对其核心资产质量和运营能力的最好背书。但为何社区商业（如物美REIT）跌幅更深？这反映了市场对其底层资产社区超市在电商和会员制超市双重夹击下的未来增长空间的担忧。奥特莱斯整体跌幅居中，表明市场认可其价值，但也担心宏观经济波动对可选消费的抑制。这种差异化下跌，说明市场在恐慌中仍在进行精细的逻辑区分，并非完全失去理性。

当一个市场持续下跌，会触发程序化交易或纪律性风控的止损线，卖出指令自动执行，进一步压低价格。价格下跌导致净值回撤，引发更多投资者恐慌性赎回，管理人被迫卖出资产应对赎回，导致价格再跌。这便是“下跌-赎回-再下跌”的负反馈螺旋。在6月的“7连跌”中，这种技术性抛压与情绪性抛盘交织，加剧了跌幅的深度和速度。

部分早期发行的REITs产品，其战略配售份额在二季度陆续迎来解禁。虽然解禁不等于立刻卖出，但在市场情绪低迷时，潜在的抛售压力会提前在二级市场反应。尤其是那些前期溢价较高、解禁后获利丰厚的品种，套利盘退出的意愿强烈，对价格形成了实质性压制。

那么都有哪些资金主体在减持抛售？我们先看看发售阶段的一级市场各资金主体占比，及6月的二级市场变化？

要说明的是：公募REITs一级市场的战略配售份额有强制锁定期，解禁前无法交易。因此，6月的抛售压力主要源自以下几个层面主体：

解释了为何跌，我们同样需要看清为何涨？6月25日的强力反弹（指数单日涨2.34%），以及7月初的回稳，逻辑清晰。

PART.03 

面对市场的惊涛骇浪，监管和行业并未坐视不理。一套旨在稳定预期、引入活水、夯实根基的组合拳正在打出，其中，指数基金是关键的先行官。

7月1日，华夏、易方达、南方、中金四家公募旗下的首批中证REITs全收益指数基金正式发售。尽管当时市场仍处惊魂未定之中，但据渠道消息，销售情况火爆。为何会出现这种二级市场“跌跌不休”，一级市场新基金却备受追捧的背离？

指数基金只是其中一环，一个更全面的政策与行业支持体系正在形成。

中国公募REITs的征途是星辰大海，眼前的波折，不过是其成长史诗中的一个注脚。让我们在分化中淘洗真金，与价值同行，共赴长远，看清未来。

  结语

6月的“绿色风暴”，对于中国公募REITs这个刚满五岁的年轻市场而言，是一次剧烈的压力测试，更是一堂代价昂贵的投资者教育课。它让我们清醒地认识到，一个健康的市场，不仅需要层出不穷的优质资产，更需要多元化的投资者群体、完善的内在稳定机制和理性的投资文化。

幸运的是，我们看到的不是“墙倒众人推”，而是多方力量在危机下的力挽狂澜和携手托举。从指数基金的快速落地，到原始权益人的增持，再到长期资金引入政策的暖风频吹，一个围绕REITs市场的生态体系正在加速构建和巩固。

短期波动从来不是长期价值的敌人。当情绪散去，那些拥有稳定现金流、卓越运营能力和清晰成长空间的优质资产，终将像历经风雨的礁石一样，在退潮后显露出坚实的轮廓。

来源丨中购联新媒体中心

副主编/责编丨王芳

排版丨编辑部