2026年上半年国内商业地产开业市场依旧维持较高供给热度，但新增项目背后的底层开发逻辑已出现明显转向。从本次统计样本来看，上半年全国共计150个商业项目正式开业，可统计商业建筑面积累计超832万㎡。和过往以全新地块增量建设为主的行业格局不同，本轮开业项目里，依托城市更新、存量物业盘活、原址调改升级的存量改造项目共计69个，占全部开业项目的46.0%，与81个全新拿地开发的增量项目形成存量46%、增量54%的四六分供给结构。

不难看出，存量商业更新早已不再是市场供给的次要补充，已然成长为与增量开发同等重要的核心供给渠道。以本次150开业项目作为行业观测样本，既能够完整勾勒2026年上半年全国商业新增供给的全貌，也清晰反映出国内商业地产行业正由粗放式规模拓盘，逐步转向存量精细化运营、由重工程建设转向资产价值重塑的核心发展脉络。

与此同时，商务部等九部门印发《关于加快零售业创新发展的意见》，文件中重点部署推进存量商业设施改造提升、统筹存量商业资源与新增商业项目协同布局优化，从政策层面进一步确认了国内商业市场向存量提质、运营增效转型的长期发展方向。

01.

150个项目开业全景观察

2026年上半年，商业市场迎来一轮集中上新。本次150个开业项目中，共有147个项目具备可统计商业体量数据，合计商业建筑面积超832㎡，商业开发保持稳定供应。

拆解这批项目能够发现，上半年商业供给呈现出更加多元的发展特征：不同体量项目承担差异化功能，区域供应各具特点，产品形态持续丰富。

廊坊黄金奥特莱斯街区、梦回青城演艺小镇、橘香里特色潮玩美食街暂无公开商业体量数据，故不计入总体量统计。

•①供给规模：中小体量项目成为新增主力

•②供给区域：优势区域持续吸纳新增，商业开发呈梯度分化

从区域分布来看，华东地区以78个项目、约52%的占比位居首位，是上半年全国商业供给最活跃的区域。区域内商业产品类型也更为丰富，购物中心、开放式街区、社区商业、奥特莱斯等多种形态同步推进；华中、华北各落地19个项目，并列形成第二梯队；华南以17个项目紧随其后；西南、东北、西北分别为8个、5个和4个项目，新增供应相对有限。

区域数量差异的背后，既体现了不同地区人口规模、消费能力和城市发展阶段的差异，也反映出当前商业开发更加依赖成熟消费市场和城市群支撑。整体来看，上半年商业新增供给并未呈现全国均衡扩张，而是持续向人口集聚、产业基础扎实、消费需求旺盛的核心区域集中。区域之间的竞争，也正在从单纯比拼项目数量，转向围绕城市需求进行产品匹配和运营能力提升。

•③供给类型：商业产品类型多元，不同形态同步入市

从供给类型来看，上半年150个开业项目呈现多元化特征。除传统综合购物中心外，开放式街区、奥特莱斯、文旅商业、社区商业、产业配套商业等不同产品形态均有出现，商业项目正在根据区域属性和消费需求形成差异化布局。

注：项目类型系根据各项目“定位/描述”字段中的核心关键词（如“购物中心”“奥特莱斯”“主题”“街区”“邻里中心”等）人工归纳得出，每个项目仅归入一个类型。部分项目同时具备多种特征，归类时以其定位描述中的核心定位为优先判定依据。

其中，综合型购物中心共84个，占比56.0%，仍是新增供给的绝对主体。无论是城市级商业综合体，还是县域一站式购物中心，项目普遍围绕零售、餐饮、娱乐、亲子、生活服务等业态展开，承担区域消费中心和生活配套功能。

与此同时，体验型及特色商业共32个，占比21.3%，成为新增项目中的重要组成部分。该类项目通过主题场景、文化内容和复合业态打造差异化消费体验，涵盖奥特莱斯、文旅融合、工业遗存更新、运动主题、二次元主题等多种细分方向，进一步丰富线下消费场景。

此外，街区/开放式商业共14个，占比9.3%；社区及配套型商业共20个，占比13.3%，两类项目合计34个。前者依托开放空间和主题场景营造可漫步的消费体验，后者围绕居住社区、产业园区、交通枢纽等场景，通过邻里中心、便民商业等高频生活服务业态满足周边客群日常消费需求。两类项目虽然在数量上并非主流，但在补充区域商业功能、完善城市消费网络方面发挥着重要作用。

02.

81个增量开发

从规模扩张走向精准补位

从开发类型来看，上半年150个开业项目中，含全新地块开发、扩建新增、新建商业组团等在内的增量开发项目共81个，占比54.0%；增量开发仍是当前商业新增供给的重要来源。

与过去依靠大体量综合体快速扩张不同，当前增量商业的开发逻辑正在发生变化。项目不再单纯追求规模和地标效应，而是更加关注区域需求、市场容量以及城市功能，商业开发正从创造一个中心转向补足一片需求。

①开发逻辑：从“大而全”转向精准适配

从增量项目体量维度来看，本次纳入统计的有效体量样本共80个。其中1.5-8万㎡体量项目共计54个，占比67.5%，是本轮新增商业供给的绝对主体；8万㎡至15万㎡区域型商业项目20个，占比25.0%；15万㎡以上超大体量综合体仅3个，占比3.8%，分别为36万㎡的上海PRISMA新嘉中心、18万㎡的肥城吾悦广场以及17.5万㎡的绍兴苏宁广场；1.5万㎡以下微型便民商业项目3个，占比3.8%，主要补足社区日常消费配套。整体来看新增商业供给明显向中小体量项目倾斜，更贴合片区与社区精细化消费需求。

数据变化背后，反映的是商业开发逻辑的转变。随着成熟市场商业供给逐步完善，单纯依靠扩大规模获取竞争优势的难度不断提升，开发企业开始更加关注区域人口结构、消费能力和运营条件，通过更精准的产品定位匹配细分需求。

这一趋势在本次开业项目中已有体现。南京尚悦天地落位近10年无新增商业供应的鼓楼龙江板块，针对周边品质家庭、年轻白领等客群需求，通过首店品牌引入和生活方式场景打造，以适中体量实现区域消费补位；深圳CITYWILD超感公园则聚焦极限运动这一细分赛道，通过深潜、障碍运动等特色体验业态，吸引明确兴趣圈层客群；湖南永兴友阿国际广场落子县域核心区域，通过引入一站式商业模式，满足当地消费升级需求，减少区域消费外流。

②开发空间：从中心聚集转向区域渗透

项目落位来看，上半年增量开发正在呈现由核心城市向多元区域延伸的趋势。与过去围绕成熟商圈、高能级城市集中布局不同，当前新增商业一方面继续深耕成熟城市的新兴板块，通过补充区域商业供给提升城市内部消费网络；另一方面则加速向县域、新区及产业配套区域拓展，寻找尚未充分满足的消费需求。

在一线及强二线城市，新增商业更多承担区域完善和能级提升功能。部分项目落位于城市新区、居住人口快速增长板块或既有商圈周边，通过新增供给补足区域消费缺口；同时，也有部分项目依托成熟商业基础进行扩建升级，以增量建设强化原有商业辐射能力。例如，无锡万象城西区、厦门万象城二期、比斯特苏州购物村三期等项目，均基于既有商业资源，通过扩容新增空间，进一步提升区域消费吸引力。

与此同时，县域及低线市场正在成为新增商业的重要承载空间。随着居民消费升级和本地消费需求释放，过去商业供给相对不足的县域市场开始具备开发价值。江西萍乡翠湖中心、河南滑县圣君生活汇、湖北武穴武商购物中心、毕节威宁中驰奥特莱斯、安徽淮南爱琴海购物中心以成熟商业模式，完善当地消费体系，减少居民外流消费。

③开发角色：从消费场所转向城市节点

除了满足购物消费需求外，新增商业正在突破传统购物中心边界，与交通、产业、办公及社区生活等城市功能深度融合，逐渐成为连接多元场景的城市节点。

上海PRISMA新嘉中心

其中，TOD商业成为新增商业与城市空间融合的重要方向。以上海PRISMA新嘉中心、沈阳兴华汇等项目为代表，商业空间依托轨道交通及城市公共空间导入客流资源，通过站城融合提升区域消费活力。

深圳宏大商业广场

与此同时，产业配套型商业也逐渐增多。深圳宏大商业广场、斗门富山·光合里街区等项目围绕产业园区、办公空间和产业人群布局商业功能，为产业区域补充生活服务配套；漕河泾M+商业中心则以“科学家社区”为定位，探索产业、社区与商业融合发展的新模式。

03.

69个存量项目开业

占据商业共计“半壁江山”

从供给形成方式来看，上半年开业的项目中，含城市更新、盘活重启、原址升级改造等的存量改造项目共69个，占比46.0%，接近半数。相比全新开发，存量项目更多围绕既有空间价值再挖掘，通过功能调整、业态优化和场景重构，重新匹配消费需求，提升项目运营价值。

①改造对象：从商业物业走向城市存量空间

从改造对象来看，当前存量改造已突破传统百货、购物中心等商业物业范畴，向工业遗存、历史建筑、闲置资产以及停滞项目等多类型空间延伸。

其中，一类项目围绕历史建筑和工业遗存展开，在保留空间特色的基础上植入新的商业内容，实现旧空间功能转换。常州安和锦·CU1958依托原常州冶炼厂工业遗存，融合体育、休闲、文创等复合业态，将工业记忆转化为特色消费场景。

另一类项目聚焦传统商业资产升级。上海新六百YOUNG（原太平洋百货徐汇店）、京东MALL上海七宝店（原汇宝广场）、嘉寰广场（原凯德七宝购物广场）等项目，均针对原有商业定位老化、空间功能不足等问题，通过空间优化、品牌更新和业态调整重新建立市场竞争力。

此外，部分长期停滞或闲置资产也成为存量改造的重要来源。天鹅港商业广场、无锡梁溪晶海广场等项目通过后续开发介入和运营重启，历经多次更名与开业延期后重新入市。

天鹅港商业广场

②改造逻辑：从空间升级转向内容重构

相比过去以建筑翻新、硬件改善为主的改造方式，如今存量商业更加关注项目定位、业态结构和消费内容的重新塑造。

一方面，部分项目通过调整商业赛道寻找新的增长空间。以当下大热的二次元赛道为例，深圳新白马·次元9号由传统批发市场转向二次元主题商业，通过聚焦动漫、游戏、虚拟偶像等细分兴趣圈层建立差异化定位；猫柠茂MORNIMO（原燕新中学旧址）则围绕二次元文化打造主题消费空间，以内容创新吸引年轻消费群体。

另一方面，部分成熟商业则围绕既有客群优化经营内容。例如上海滨江万芊荟创新设立“首席客户官”机制，深入周边社区收集居民诉求，将“吐槽清单”转化为招商调改依据。B1层开设自营早餐铺解决早高峰“吃不上热乎早餐”的痛点，引入奥乐齐、好特卖、第一医药等便民刚需业态，2楼与4楼形成“美与健康”垂直聚落，并通过自营“燃空间”共享客厅承载脱口秀、儿童剧等社区活动，让“15分钟便民生活圈”从概念走向日常。

③改造目标：从重新开业转向持续运营

对于存量项目而言，完成改造只是重新进入市场的起点，并不意味着竞争力自然恢复。相比增量项目可以从规划阶段重新定义产品，存量项目更需要依托后续运营不断优化品牌结构、消费内容和场景体验，以维持长期吸引力。

从今年上半年开业项目来看，不少存量商业已将运营前置到改造阶段。例如上海Nova Ark诺瓦城由城中村改造而来，以原创世界观、沉浸式剧情和互动体验打造内容驱动型商业模式，让消费行为融入故事体验，实现从空间改造到内容运营的转变；重庆朝天门·城里则将川剧、曲艺、展演等地域文化内容嵌入商业动线，通过持续文化输出提升项目吸引力。

总结

增量与存量并行，商业开发的竞争逻辑正在改变。未来竞争的关键不再只是获取土地、扩大规模，而是在有限空间中找到更精准的产品定位，并通过持续运营提升项目生命力。

由此可见，商业市场正从“造场”进入“养场”阶段，资产长期价值的培育也正成为行业发展的重要方向。