中国商业地产市场正经历从“增量开发”向“存量运营”的深刻价值重构。购物中心迈入“创造者时代”，主动成为迭代者与创造者，是全体市场参与者的共同命题。存量阶段，服务的精准度与场景的在地性已然成为关键能力，纯粹的财务投资逻辑正让位于具备产业协同能力与长期主义的运营思维。

在这一转型窗口期，中建智城商业携“鲲熙汇”全产品系矩阵入局，依托穿越周期的信用壁垒与全产业链协同优势，走出了一条从社区深耕到城市旗舰的进阶路径。

近期，中建智城商业携手中诚信托正式签约重庆观音桥项目，“鲲熙汇”产品系首次进入西南市场。这场签约不仅是中建智城商业版图的关键扩张，更是一次以全周期运营能力盘活城市核心资产的系统性实践。

PART.01

重庆观音桥商圈作为政府规划的“世界级知名商圈”与国家4A级都市旅游景区，商圈热度指数位列全国第二、全市第一。常态日均客流约60万人次，节假日单日峰值突破105万人次，35岁以下年轻客群占比超60%，形成了以“年轻力”为核心驱动力的消费生态。

项目位于观音桥东门户黄金十字轴线，紧邻轨道交通3号线、6号线、9号线换乘枢纽，可快速通达江北嘴中央商务区、解放碑商圈、重庆北站及江北国际机场。流量基础、客群质量与交通可达性的综合禀赋，为城市级商业标杆的诞生铺就了先天土壤。

◎ 鲲熙汇 重庆观音桥项目 效果图

中建智城商业以央企使命担当深度呼应城市进化与商圈能级跃升的时代命题，将重庆鲲熙汇定位为“向阳而生·城市年轻能量聚场”，以全新消费场景赋能商圈迭代焕新，持续释放鲜活向上的年轻能量。

项目摒弃传统封闭式商业逻辑，依托观音桥太阳谷景观公园的生态本底，创新构筑公园式开放商业空间，以自然绿意消弭室内外界限，营造沉浸式生态逛游氛围，与城市共建有温度、有活力、有质感的美好生活。

围绕“都市先行者”“时尚精英客”“城市探索家”三类核心客群，项目以科学化业态组合精准触达多元需求：15%主次力店筑基流量，50%潮流零售与生活方式构建品质消费内核，25%臻选餐饮营造社交引力场，10%体验配套延展休闲纵深，形成覆盖日常消费、社交欢聚、休闲治愈、潮流体验的全场景闭环，打造一站式沉浸式消费体验高地。

◎ 鲲熙汇 重庆观音桥项目 效果图

项目还实施三大系统性改造升级：沿街建筑立面全面优化，刷新核心商圈城市封面，刷新商圈高颜值城市封面；内部街区场景重构，打通室内商业与室外景观的视觉与动线屏障，打造移步皆景的松弛游逛体验；消费环境对标国际消费中心城市标准，扩容体验社交业态，聚力引进国际知名品牌形象店与城市首店，搭建层次丰富的品牌矩阵，为观音桥商圈提质升级注入国际化、年轻化的新鲜势能。

作为“鲲熙汇”产品系的西南首作，重庆观音桥项目的签约不仅填补了中建智城商业在西南市场的布局空白，更为区域存量商业的升级焕新提供了一份兼具人文温度与操盘厚度的实践样本。

PART.02

商业新周期下，购物中心行业正在经历从“引领型的体验消费空间供给”向“在地型的细分需求场景创新”的深刻转变。中建智城商业的前瞻性在于，早在行业趋势明朗之前，便已完成“鲲熙汇”三大产品线的系统性布局，基于不同城市层级、不同客群需求与不同商业能级形成差异化定位，各承其重，互为支撑。

「鲲熙汇」定位为城市文化枢纽与大体量消费目的地，以“万有之境”为理念内核，以开放包容的姿态触达全客层、全业态、全时段。

◎ 鲲熙汇 重庆观音桥项目 效果图

重庆观音桥项目是该产品系的西南首作，8.2万㎡的商业体量、核心商圈的区位禀赋与复杂的客群结构，对运营商的综合操盘能力提出极高要求。中建智城商业以其全周期运营体系承接这一挑战，标志着其已具备操盘城市级商业地标的系统能力。

「鲲熙汇LOMO」中LOMO取意“Let our life be magic and open”，聚焦1-3公里邻里社区，打造生活友好、健康友好、智慧友好、宠物友好的高品质社区商业。

◎ 北京鲲熙汇LOMO

北京鲲熙汇LOMO自2023年投入运营以来，全年举办超百场主题营销与文化体验活动，连续三年迭代升级的“喜跃游园会”原创IP已成为触达周边家庭客群的核心载体。

鲲熙汇YOLA：非标商业的场景创新能力

在“非标商业”成为行业重要探索方向的当下，「鲲熙汇YOLA」代表了一种极具前瞻性的实践路径。

◎ 北京鲲熙汇YOLA 效果图

北京鲲熙汇YOLA坐落于朝阳前苇沟，定位“城市微度假花园式商业”，约6240㎡的商业空间被约4.3万㎡花园商圈环绕，拥有3000㎡阳光草坪与2000㎡城市水域，以沉浸式美学空间融合生活方式品牌，营造自然、松弛、疗愈的精神港湾，现已签约PAGEONE、宫匠造办、佳能戴尔等品牌，计划于2027年二季度开业。

三大产品线实现从社区商业到城市旗舰的能级全覆盖，其方法论核心在于“适配”，每一个产品线的推出都是对特定市场需求的精准回应，每一个项目的落地都是对项目所处市场环境、客群特征与竞争格局深度研判基础上的定制化运营，这恰是存量时代最稀缺的运营能力。

PART.03

全产品系运营能力的形成，需要系统化的能力底座作为支撑。优秀商管公司往往具备更强的洞察能力，能够精准掌握客户与消费者的双重需求。中建智城商业对全链条能力深度布局，正是对这一趋势的超前响应。

战略合作资源层面，中建智城背靠中建一局的央企背景，赋予其穿越周期的资金实力与信用壁垒，同时与中建智城联合形成了“投建运一体化”的产业闭环能力。不仅确保了项目开发与运营的稳定兑现，也为商户经营提供逆周期下的确定性保障。

全链条服务能力层面，母公司中建智城已搭建覆盖商业管理、物业服务、综合能源、城市服务四大业务板块，形成全链条服务能力，使得中建智城商业能够根据不同产品线的定位差异与项目所处阶段，提供定制化的运营解决方案。

多元业务协同层面，在办公租赁领域，中建智城商业已布局北京三大写字楼项目：海淀甘家口大厦已投入运营，出租率超95%；通州超甲级写字楼北京通州中建中心已于今年6月入市；朝阳区中建智冠预计于明年二季度投入使用；同时租赁住房、产业园、高端酒店领域业务亦在有序推进。

◎ 北京通州中建中心 效果图

多层面的能力体系使得中建智城商业能够在不同产品线之间实现能力迁移与经验复用，共同构成中建智城商业运营的核心竞争力。

PART.04

在布局版图上，中建智城商业已形成聚焦“京津”、辐射“长三角”与“川渝”的全国化布局格局；在商业纵深上，实现了从社区商业到城市级旗舰商业的能级全覆盖；在运营能力上，其更是完成了从标准商业到非标创新、从社区深耕到城市地标的多维度能力构建，这一进阶路径勾勒出中建智城商业在全产品系运营领域的前瞻布局深度与系统化能力厚度。

面向未来，全国核心城市的购物中心集中度或将呈现“全国性规模型商业+地区性领导型商业+在地化特色型商业”三足鼎立格局。中建智城商业以全产品系的差异化布局、全周期运营的系统化能力与央企背景的长期主义战略定力，正在为城市商业焕新与资产价值提升提供一种具备持续观察价值的行业范本。

随着2027年重庆鲲熙汇与北京鲲熙汇YOLA联袂入市，中建智城商业将迎来从“单点突破”到“系统进阶”的关键跨越期，这一范本亦将得到更为完整的实践印证。

来源丨中购联新媒体中心

副主编/责编丨王芳

作者丨李洪健

排版丨编辑部