进入新的经济周期，购物中心的经营逻辑已然发生变化，需要在总结过往经验教训的基础上进行新周期的新探索，在守正纠偏中寻找新周期的新模式。

中购联认为，服务的精准度和场景的在地性，成为购物中心的关键能力，波浪式或阶梯式增长会是购物中心发展的主要特征，新的消费行为和生活方式正在倒逼购物中心开启转型之路，把业务重心从相对标准化的空间供给转向细分化的服务满足，精准匹配不断变化的生活方式和消费方式。

在此背景下，“以生态价值观和可持续发展观构建新质商业增长极”恰为存量改造指明了方向，观察如今的存量商业，其调改的底层逻辑主要围绕需求适配、价值重构、生态共生、长效运营等多个核心展开。

PART.01 

购物中心应从引领型的体验消费空间供给，转型为在地型的细分需求场景创新。转变的第一步，便是打破传统“盒子”的物理边界，存量价值再生期的运营者，必须掌握将物理空间转化为情感载体的能力。

武汉越秀IFC国金天地重塑沉浸式场景，以卓越产品力穿越周期、持续迭代，最终实现自我增值。项目一层全新空间以“枝序生境”为核心设计理念，坚持“让场景代替装饰，把零售变得有趣”的产品打造逻辑，将自然美学与现代商业完美交融。

如武汉越秀IFC国金天地主动强化商场与写字楼的互通动线，将T5写字楼一整层的超千米空间，打造为跨业态融合场域「UNIMAX LOUNGE」。在2025年的调改中，武汉国金天地再进一步，将商场B1层的小餐区整合升级，推出全新的中岛空间「精武有食集」，开展关于“人文、城市记忆与商业空间”的深度对话。

空间设计以“檐下烟火”为内核，从武汉传统民居的“屋脊线”中提炼设计语言，通过统一的斜顶结构复刻里份建筑的层次感，红砖与木质材料再现老武汉的温润质感。值得一提的是，改造工程在“不停业”状态下完成，通过夜间多工种无缝衔接施工，既守护了商户经营节奏，也未打断消费者习惯。

如今，项目打造内外联动的双空间价值体系，落地“双首层”概念：向内，北中庭深耕生活美学，向外，连通通道则拓展流量，将1,500㎡商业连通通道按艺术展馆标准重塑为商务“第三空间”，此番调整，不仅是物理空间的简单叠加，更是越秀商管“运营导向设计”产品思维的深度落地实践。

深圳万象天地于2017年9月开业，商业建筑面积23万平方米，是华润置地在深圳最大规模的城市更新项目之一。项目首创“街区+MALL”模式，以“一街一巷五广场”串联10座独栋旗舰店，彻底抛弃了传统“大盒子”的封闭形态。

同时保留大王古庙、郑氏宗祠、古榕树等历史遗迹，让旧村记忆与现代潮流共生。Gentle Monster全球最大HAUS NOWHERE策展零售空间（6914㎡）与“抱抱象”艺术装置共同构成项目两大标志性打卡点。此外，项目品牌矩阵持续迭代，拥有近300个店铺、逾1000个品牌，约30%为深圳首店。

图源：设计风向

此外，项目已于2025年启动第二次大规模改造，涵盖高街街区、室内影院等，2026年5月，水广场（MXTR PARK）入围Architizer A+Awards“商业改造与扩建”类别。万象天地以持续的存量焕新，实现了从城中村到国际都会封面的蜕变，成为存量时代城市更新与商业活化的标杆之作。

PART.02 

当前，购物中心正从抽佣式的统一管理与分散经营，进入生态化的协同经营与场景共创，运营方与商户将逐步摒弃单纯的房东与租户关系，进化到“运营赋能规则化与经营协同主动化”的崭新阶段。空间打开了，倘若没有持续迭代的内容，消费者依然只是“路过”，第二层改造的核心，正是用业态创新和内容运营，把人留住、把停留时间拉长。

2021年底开业的江北虹悦城，以突破76万的客流量和5700万元的营业额惊艳亮相；运营稳定后，日均客流仍保持在4.7万人次，月均销售总额过亿。而开业之初40%的区域首进品牌，更是显露出缩短与核心商圈距离、截留本地消费的决心。

然而，真正的考验始于开业之后！从开门红到特殊时期的主动变革，再到消费降级背景下的精细化运营、协同共生逻辑中的全域生态经营，在瞬息万变的市场环境中，江北虹悦城展现出了非凡的动态调适能力。

传统封闭的“商场盒子”，因其固有的隔离感，已难以承载年轻人对自由、探索与深度社交的内在渴望。而江北虹悦城的物理空间设计，本身就是其新战略的宣言。超2000㎡的半开放中央广场和约4000㎡的天幕穹顶，打破了室内外的界限，将自然光、空气与城市景观引入商业体内部；首创的环绕式空中玻璃栈道，不仅构成了独特的视觉地标，更暗示着一种探索的、非线性的游逛方式。

这种“社交友好型”空间设计，绝非简单的美学升级，它本质上是为各类“感觉”提供的基础设施，为周末市集提供了场地，为音乐节预留了舞台，更为陌生人之间美好的不期而遇创造了无限可能。

面对“消费降级”的宏观趋势，江北虹悦城的调改重心转向“情绪需求升级”，更多地注重运营细节和深度。一方面，项目持续创造热点，如举办酷乐潮玩卡皮巴拉主题展、酸奶罐罐明星见面会、FUN春市集/巴奴寻鲜市集江苏首展等契合消费喜好及情绪价值的独家活动，通过线上线下联动最大化声量；另一方面，将大量心血倾注于公益实践和友好服务，从城市骑行快闪到萌宠友好日，与那些怀抱同样生活热情的“同频者”相遇、同行。

通过创造一个安全、友好的物理与情感环境，让每一位参与者都能感受到归属，从而构建起一种基于共同情感经验与生活方式的深度社群连接。这也是江北虹悦城聚焦强化社交属性的深刻诠释，将每一次活动都转化为一次有温度的“对话”契机。所有的底层逻辑都意味着运营重心从“售卖商品”向“经营感受”的战略转移，在这里，消费成为年轻人探索“我是谁”、连接“我们是谁”的社会实践。

广州保利广场是精细化运营的教科书级样本，其作为旧改商业的成功典范，在逆势中实现了动态满租日均客流达7.2万、年销售额超13.8亿元的卓越表现，其核心在于践行一套清晰的“增流、停流、回流”精细化运营策略，为行业提供了可持续发展的样本。

专注增流：打造“内容引力场”，以稀缺内容破圈引流

项目不以单纯引进品牌为目标，而是着力构建高浓度的“内容引力场”，通过“首店、首展、首发、首形象”制造稀缺性，持续吸引客流。累计引入超50家区域首店，并成功落地多个具有影响力的首店与形象店，获得政府首店奖励。

同时，依托热门IP打造独家快闪展览，创下单日客流与销售峰值。在“首发”经济上，凭借敏锐的嗅觉与出色的活动承载力，吸引众多品牌将城市乃至全国首发活动落地于此，使项目跻身品牌首选首发地标，有效实现了流量突破与能级提升。

重视停流：以“动态组合”构建“全时段消费生态”，延长顾客停留

项目打破传统楼层业态限制，围绕工作日闲时、餐点、夜间等不同时段，灵活配置轻食、正餐、微醺等业态，实现商业体的“全时段运营”，极大增加了顾客停留时间和消费机会。即使在单一业态内，也注重细分需求与差异化定位，例如围绕“健康社交”主题引入强社群属性的运动品牌，形成集聚效应，进一步强化场景黏性。

促进回流：深化“情感链接”，实现长期价值陪伴

运营思维从短期促销升维至建立归属感的“情感运营”，将用户运营比喻为“分手挽回三件套”：通过持续迭代新鲜内容（自我提升）、借助会员与私域保持高频互动（主动联系）、提供停车券等实在权益（积极送礼），不断增强顾客黏性。这种以情感为纽带的长期陪伴，直接转化为项目的稳定客流与销售回报。多年的持续迭代，正是郭增利所言“以优化供给突破增长上限”的生动注脚。

2021年5月开业以来，宁波万象城在多个赛道深耕，已形成“文化引流、首店强基、运动破圈、体验留客”的成熟运营体系，稳居宁波城市级消费地标位置。

文化端，2026年春节落地的“2026，一起发光”新春花灯节已成为现象级项目，联动醒狮艺术家高漪山、引入四川自贡非遗彩灯技艺，在30米摩天轮下打造“醒狮闹花灯”“花灯马戏团乐园”三大主题场景，构建“空中+地面”沉浸式体验，推动日均客流同比显著增长，实现非遗从“展品”到“可参与的空间美学语言”的转化。

品牌端，2025年全年引入68家省级及城市首店，国际美妆矩阵覆盖CHANEL、LANCOME等头部品牌，新增HOURGLASS、Stenders丰富业态，多数品牌配套护理房强化高端体验；餐饮端吸纳嬷冉、泰铺等全城高人气餐饮首店，打造“吃货聚集地”，同时依托摩天轮、屋顶花园差异化空间，落地三叶草、COACH等品牌首发首秀，实现品牌声量与流量双赢。

此外，项目还构建了“专业+潮流”双线品牌矩阵，借势宁波马拉松等赛事带动运动品类销售额增长35%，全年通过骑行市集、运动挑战赛等社群活动，将会员流量高效转化为复购价值。

南京金茂览秀城把“内容”聚焦到“年轻能量场”这一核心标签，毗邻玄武湖的区位优势决定了核心客群是高校学生和年轻白领。围绕“湖畔+年轻”定位，其大幅提升餐饮与体验业态比例，实现了客流与销售的双重跃升。

历经五载深耕，项目已然突破传统商业综合体的局限，成长为玄武湖畔一座充满活力的“生活入口”负一楼下沉广场常态化举办粉丝应援、音乐表演、赛事直播，场内汇集运动零售、音乐酒吧、舞蹈室、脱口秀、网红美食，五年累计上千场主题活动，当商业空间变成圈层的情绪出口，消费便成了顺带的事。

精细化运营需要持续的内容生产与用户经营，这对项目的招商能力、活动策划能力和用户洞察能力提出了更高的要求。

PART.03 

新周期下优秀购物中心将完成从商业消费设施到城市基础设施的跨越与升级，购物中心应挖掘自身的空间价值，实现商业空间的社会化功能+社群化服务+粘性化经营，完成从商业经营体向商业与社会服务功能体的跨越。

现阶段的存量改造，正是让商业体超越“购物”和“体验”的功能层面，与城市文化、在地记忆、生活方式深度绑定，成为一个不可替代的“目的地”。

北京王府中環于2018年开业，今年5月，恰逢启幕8周年，香港置地旗下北京王府中環正式发布全新品牌宣言“Encounter The Exquisite·遇鉴新境”，开启“新京雅生活地标”的序章。这座踞守王府井商圈的15万平方米商业地标，坐拥近9万平方米零售空间与北京王府井文华东方酒店，汇聚近140家国际一线品牌与多元生活方式业态，此次焕新正是对“体验即核心”理念的深化实践。

在“甄鉴奢享”层面，2025年项目已完成超30家品牌升级，带动业绩增长超30%，其中GRAFF、梵克雅宝、积家等26家一线品牌的高规格旗舰店已全部落位，叠加文华东方的奢华服务背书，配合“BESPOKE雋環”会员体系打造的稀缺体验，项目已成为高净值人群的社交主场。

在“雅遇当代”维度，标志性城市草坪“草堂”化身“城市绿洲”，承接了揽胜品牌展、Burberry限时精品店等百余场活动；餐饮板块引入卢布松法餐北京首店等话题品牌，配合每周常态化的骑行、瑜伽等社群活动，让商业空间深度融入城市日常。

而“京境新生”则凸显文化厚度：项目依托毗邻故宫的地缘优势，运营“19號府”“十王府”等文化空间，近一年引入20余家具有中国设计语言的本土品牌，通过非遗舞龙、王府粮仓主题展等活动，在传统与现代的对话中讲好中国故事。

此次焕新成效显著，8周年店庆期间客流与销售均实现超10%的增长，印证了“品牌+文化+生活方式”三位一体模式的有效性，当国际奢牌与在地文化互为注解，这座商业体便嵌入了北京的城市叙事。

重庆来福士的不可替代性来自朝天门两江交汇的绝版地段与250米水晶连廊的高空体验场景。开业以来，项目坚持高频调改，2026年6月单月完成7家品牌更新，以餐饮换新为主；新春期间启动“双重焕新”文化升级，引入《上美影经典动画回顾展》重庆首展（展期近一年），同步开启“艺术持续发生场”驻留计划。

品牌方面，项目引入奇梦岛西南首店、黑玩全国首店、卡游西南首家旗舰店等高质量首店，覆盖潮玩、时尚、生活方式等热门品类，云端乐园每逢节假日预约爆满，水晶连廊成为外地游客打卡地标，七年深耕，“朝天门地标”已从商业符号升维为城市文化名片。

嘉兴南湖天地作为华东首个公园式商业，项目依托南湖5A级景区的滨水资源与红色文化底蕴，主打“文旅+公园+商业”的漫步式街区形态，定位为“融合城市精神文化的潮流策源地”。自2021年开业以来，南湖天地一期以特色餐饮和湖畔烟火气成功扎根，并保持着高速增长，2025年零售额达到同比117%、客流同比128%。

项目三年累计引入嘉兴/浙北首店超80家，近期，南湖天地二期的产品发布会已开，正式宣告二期筹备进入快车道。南湖天地二期将与一期在定位、空间形态等维度形成互补，并补齐高端美妆、数码旗舰、潮流户外、IMAX院线等业态，总体呈现「一半水岸烟火，一半先锋江南」的商业格局。当一座商业体与城市的历史文脉、自然景观深度绑定，它就跳出了“商场竞争”的维度，进入了“城市IP”的范畴。

PART.04 

中购联认为，全国核心城市的购物中心将呈现“全国性规模型+地区性领导型+在地化特色型”鼎足之势，前两类已相对成熟，而第三类近两年崭露头角，以极强的个性优势成为存量改造中最具生命力的方向。

商业亘古不变的法则，是与时俱进洞察社会发展和消费行为，通过提供契合消费者需要的生活服务、消费体验、文化沉浸、社交互动等场景，推动购物中心从商业消费设施升级至城市基础设施。存量改造的答案，或许不在于让商场变得更“高级”，而在于让它更“合适”，契合土地的基因、客群的期待、城市的脉搏。

当一座商业体真正成为承载生活方式、连接情感价值的公共场域，它就不再是一个会被时光淘汰的“盒子”，而是一座持续生长、自我更新的“活着的建筑”。

来源丨中购联新媒体中心

副主编/责编丨王芳

作者丨李洪健

排版丨编辑部