2026年，大湾区商业新增商业量预计骤降7成、首店数量同比下滑，这也意味着正式告别规模扩张红利，湾区商业进入精细化运营、文商旅深度融合、品牌价值重塑的全新周期。

7月15日，TBC拓朴思重磅发布《2026年上半年大湾区商业市场总结及趋势展望》，立足北上广深超一线宏观基本面、大湾区商圈格局、新一代消费行为变迁，拆解当下市场核心变量，预判未来商业业态、品牌、资管进化路径，为地产运营、品牌拓展、资产投资提供决策参考。

2026上半年，一个最大的确定性，是深圳依旧保持着全国领先的增长韧性。

战略性新兴产业持续壮大，网络与通信、软件与信息服务、智能网联汽车等产业不断释放增长动能，深圳GDP增速以5.5%继续领跑超一线城市。社零消费方面，深圳总规模持续破万亿，过往5年的平均波动率为4.76%。

整体稳定性居北上广深之首，平均消费倾向（APC）也在超一线城市中拔得头筹。

年轻化人口结构、高收入群体和持续净流入的人才，为城市消费提供了坚实基础。

2021-2025年深圳进出口总额年均增速8.72%，总量登顶四大超一线城市。

2025年数字相机、3D打印机、医疗器械等高新产品出口总额 1097.7亿元，占全国同类出口总量四分之一；大疆手持智能相机全球市占率62.4%，国货出海持续带动跨境客流、跨境消费双向增长。另一方面，口岸出入境客流持续爆发式增长：2023-2025年深圳口岸出入境人次累计增幅超67%。

与此同时，在2025年底商业不动产REITs开闸后，6月份迎来4只首批商业不动产REITs正式上市。商业资产正式进入“运营为王”的时代：未来比拼的不再只是开发能力，而是运营能力、现金流能力以及资产管理能力。

市场在变，空间供给的逻辑也在发生根本性逆转。

商圈走廊以广深和港澳四城为领头羊，构筑湾区高端消费主轴；文旅走廊贯通湾区全域文旅地标，覆盖深圳大小梅沙、横琴长隆、广州阿那亚、佛山岭南天地、香港西九龙文化区、东莞滨海万象等多元文旅节点，打通跨城微度假消费动线，实现都市商圈消费与全域文旅体验双向联动。

2026全年新增供应预计跌幅70%，步入存量消化窗口期： 经历了2025年的供应见顶（180万㎡），今年深圳新增供应预计在40万㎡左右，不及去年的三分之一。市场平均空置率达10%，深圳市场进入存量精细去化期。

2026上半年，无论是大湾区还是深圳，开店趋势显著放缓，预计到本年底，首店数量将在近六年来首次面临下滑。虽然数量下滑，但首店品质保持高水准，其中全国首店、华南首店占比达50%，全国旗舰和概念店约24%。

首店选址依然聚焦广深两大城市的核心商圈，深圳的万象天地、前海壹方城、深圳万象城在首店数量上占领前三。

消费者研究方面，TBC拓朴思研究团队带来了消费动机、消费偏好和消费轨迹三大维度的洞察。

年轻人买盲盒、吃谷子、逛奇趣杂货，原价59元的LABUBU隐藏款在二手市场被炒到465元。“止痒商店”这类精准拿捏梗文化的杂货铺，单店单日巅峰销售能破10万。年轻人买单的从来不是有实际用处的刚需好物，而是这件无用小物附带的圈层身份、瞬时治愈的多巴胺精神中奖感。

随着独居青年、空巢老人等群体扩大，预计规模将达到4.7亿人，陪伴责任自然落在了宠物身上。

宠物赛道已达3000亿规模，虽然近五年平均增长率约10%，但国内养宠渗透率仅为30%，而日本和美国已达60-80%，故宠物赛道依然有巨大增长空间，消费需求也随着宠主的精细化喂养而迭代，宠物健身、宠物酒店、宠物度假综合体等新兴业态层出不穷。

户外运动方面人们不再一味追求“专业化”，而是演变成“运动+餐食+购物+社群”的复合生活方式日常；零食消费场景也从“路过买一包”变成“专程逛一次”。

图源：网络

从“追求性价比”到“文旅微度假”，港人北上经历了“主妇代购（性价比）” —“家庭休闲（一站式吃喝）” —“年轻潮人微度假（追IP、看展、滑雪）”的迭代。据相关数据统计，2026年第一季度18-30岁北上交易用户数激增2.57倍，港人北上的主力人群正在向年轻潮流客群迭代。

结合今年上半年的市场表现，年度报告对未来商业发展提出五大趋势预判。

1.趋势一：情绪驱动的文商旅共生体

未来商业的核心任务，是用文化做内核，用旅游做引流，用商业做变现。 随着传统商业同质化竞争加剧，混合用地政策的落地为文商旅融合扫清了土地规划障碍。例如泡泡玛特城市乐园（POP LAND）在北京朝阳公园的落地，以及河北廊坊的“只有红楼梦·戏剧幻城”以中式美学构建国风微度假地标，均证明了以情绪驱动的文化内容资产正在取代传统的商品零售，成为最强效的实体流量引擎。

泡泡玛特城市乐园，图源：网络 

只有红楼梦·戏剧幻城，图源：网络

2.趋势二：运营商从自营到共创

除高端业态升级外，品牌迭代更体现在经营模式的底层革新。行业合作逻辑正从传统品牌自营，转向商管与品牌的协同共创，本质是业主从单纯场地租赁，走向深度参与整体经营。

行业此前曾经历探索弯路：大量运营商试水自营渠道，但实践验证，自营模式对供应链、选品及操盘能力要求极高，仅有SKP旗下DT51这类具备资深百货运营底蕴的头部玩家能够成熟落地。未来市场的主流趋势，将是商管与品牌的专业化分工共建。

3.趋势三：中国品牌重新定义“奢侈”

中国品牌不再迎合西方定义的“高级”，而是基于本土文化自信与科技进步建立自己的“高端坐标系”。

图源：网络

4.趋势四：国际品牌本土化

2025-2026年中资重磅收购多个外资消费品牌：博裕控股星巴克中国、大钲资本收购蓝瓶咖啡、CPE 源峰拿下汉堡王83%股权、柠季获得哈根达斯独家运营权、安踏入股彪马等，未来这些国际连锁品牌将在国内加速拓展，有机会延展至下沉市场。

5.趋势五：品牌出海进入“软资产溢价”时代

告别1.0的餐饮探索和2.0的供应链效率，出海3.0的核心是文化自信。泡泡玛特海外门店破130家并进驻卢浮宫，花西子入驻巴黎顶级百货，安踏开设比弗利山庄北美旗舰，TOP TOY落地纽约时代广场，观夏在香港铜锣湾开出新店——东方美学不再是猎奇，而是全球消费市场的新主流审美。

在供应收缩、REITs 落地、消费分层的存量周期，报告从品牌、招商、客群、场景、资管五大维度，给出可落地的运营升级策略，帮助商业项目突破收益增长瓶颈。

当流量红利消退，全域扩张ROI持续走低，品牌就需收缩赛道、垂直深耕：锁定单一圈层，渗透用户全生活场景。安踏集团近年来收缩低效小店数量，开设多品牌集合店（如安踏冠军店），同时做强专业细分赛道，迪桑特与可隆等主攻户外，maia active则主打女性瑜伽，通过做强标签构建消费者的心智。品牌的进化之道，在于主动描摹自己的消费者画像，越清晰，越深入人心。

招商从业者不再是点对点的经纪人，除了商务和物业条件，未来核心竞争力在于：谁能把自己的故事讲好，找到同频的伙伴，将项目当成一场展览去策划和呈现。以深圳CityWild为例，以极限运动为核心赛道，通过百种户外生活方式构建垂直的运动生态；重庆AA安安以建筑团队打造的极简高占比公共美学空间为载体，精准引入审美理念同频的主理人品牌，构建氛围统一的城市小众质感生活场域。

重庆AA安安，图源：网络

靠上新引流的粗放流量时代已成过去，精准运营垂直圈层，是商业项目穿越周期的长效解法，客群运营逻辑正式从“广撒网捕流量”转向“精细化深耕圈层”。

当下消费人群分化愈发清晰，不再笼统划分为青年、家庭、白领，而是催生出二次元玩家、骑行爱好者、户外探险家、养宠人群、精酿爱好者等细分垂直圈层。商业运营需摒弃 “讨好所有人” 的思路，聚焦1-2类核心客群做垂直关系经营，从不断打新到做好会员体系管理，以建立客群粘性。

伴随理性消费回归与悦己消费崛起的结构性转变，商业空间跳出单纯商品交易属性，打造低门槛、高松弛感的公共空间，承接大众悦己需求与情绪治愈需求。

由成都万华操盘的麓湖CPI、绿心GreenHeart给出标杆范本。麓湖以无边界步道、水雾水景营造松弛氛围，23天驻留岛艺术季落地三十余场互动活动；重庆绿心布局图书馆、艺术中心等非高毛利业态，甘愿留出不盈利空间搭建项目骨架。

绿心GreenHeart，图源：网络

如今优质商业不再只比拼销售额，沉淀独有的情绪资产、留住愿意长久停留的客群，才是长期竞争力所在。

在存量与REITs时代，商业地产的评价标尺正在彻底改写：行业核心考核从单一租金收益，转向资产效率与长期资本回报。

以北京龙德广场为例：运营17年、22万㎡商业体量，早年主力店占比58%却仅贡献30%租金。项目通过去主力店、激活冷区、打造特色商街，落地 DT51、盒马鲜生等优质业态完成调改升级。2025年租金应收实现2.64亿元，EBITDA率达53%，月坪效137.8元/㎡，分派率6.87%，日均客流超2.5万，依靠运营优化实现资产增值，商业不动产REITs稳步上市。

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未来的实体商业，不再是钢筋水泥构筑的封闭盒子，而是承载大众情绪价值的“多巴胺容器”，亦是依靠精细化运营持续增值的 “资产放大器”。

依靠规模扩张跑马圈地的时代已然落幕，唯有垂直深耕细分客群、构建人与空间的情绪共生、持续沉淀差异化内容，方能穿越周期波动，锚定属于自身的全新第二增长曲线。

TBC拓朴思持续深耕大湾区商业地产、零售消费全链路数据研究，现场发布视频敬请关注视频号的持续更新。

来源：TBC拓朴思，转载已获授权。