公募REITs作为介于股债之间的另类核心资产，凭借稳定现金流、强制高分红、资产类型多元化的独特属性，在低利率、资产荒的长期市场背景下，凭借稳健可观的现金分派率，成为机构及长期资金配置的核心选择，也是其立足资本市场的核心逻辑。
2026年7月29日，一只公募REITs产品发布临时停牌公告。受前一交易日（7月28日）收盘价较基准价偏离幅度首次达到50%影响，产品触发二级市场临时停牌机制，于当日开市停牌一小时。
回想2025年5月，红土创新等多只公募REITs也曾因涨幅较基准价超50%，触发同等临时停牌规则。时隔一年，同样的停牌机制、截然不同的涨跌动因，一涨一跌的极致反差，道尽了公募REITs市场本轮周期的冷暖起伏、酸甜苦辣。
纵观公募REITs二级市场整体走势，中证REITs全收益指数（932047）走出了多轮完整的周期波动行情。指数行情最鼎盛阶段曾突破1300点，市场低谷时一度下探至790点附近，整体波动幅度显著。
自2021年公募REITs市场问世以来，行业经历了多轮波动。上市初期市场热度高涨、行情高歌猛进；到2023年行业迎来首轮深度调整，成为市场发展以来第一个寒冬，激情退却后，行业估值与投资心态回归理性。
2024年初，市场从底部企稳回升，开启了长达一年半的结构性牛市，直至2025年6月，指数攀升至1124点，创下近年阶段性新高。
自2025年6月起，二级市场再次进入深度调整通道。期间首批REITs指数基金落地，短暂带动指数反弹至1000点关口，但反弹持续性较弱。2026年6月底，指数阶段性止跌于926点，7月再度进入震荡回落态势，截至7月29日，中证REITs全收益指数收盘于940点，年内调整态势明确。
从流动性维度来看，当前二级市场活跃度持续低迷。市场日均成交额仅4.36亿元，流通口径下日均换手率低至0.34%，两项核心指标均处于历史中低位区间。成交萎靡、震荡下行的市场表现，意味着公募REITs二级市场再度迎来严峻的周期考验。
二、公募REITs一级市场：认购热度降温，发行显著遇冷
2026年上半年，公募REITs一级市场投资热情持续退温，整体认购倍数呈现断崖式下滑。其中，公众投资者最高认购倍数曾达1249倍，年内已回落至15倍；网下机构认购倍数也从峰值400余倍降至20倍左右，市场抢筹盛况不复存在。
进入2026年下半年，多家机构新发REITs产品集中上市，包括华泰三峡新能源REIT、创金合信北京国资公司REIT、华夏保利商业REIT、华安陆家嘴商业REIT、华安锦江商业REIT等多只新品。仅华泰三峡新能源REIT网下认购倍数突破60倍，其余绝大多数商业REITs网下认购倍数均不足2倍，一级市场发行降到冰点。
本轮一级市场降温源于两大核心诱因。一方面，监管明确险资不得参与商业地产类REITs投资，直接压缩了一级市场核心增量资金总量；另一方面，二级市场持续回调、估值下修，让机构与个人投资者风险偏好大幅降低，进一步压制一级市场认购热度。
回顾历史行情，上一轮一级市场投资人认购情绪降到冰点，出现在2023—2024年，2024年全年发行29单项目，平均网下认购倍数19倍，其中有14单项目网下认购不超过2倍。同样是二级市场表现不佳，同样是常态化发行下，公募REITs扩容等因素，23、24年一级市场发行困难重重与现今一级市场发行剧本有很多相似之处。
2023年是公募REITs问世后首轮全面深度调整，市场呈现无差别普跌、集体恐慌的特征。全年中证REITs全收益指数大幅下跌23.57%，各板块分化极小、全线承压。细分板块来看，产业园区、仓储物流、高速公路、生态环保板块跌幅居前，全年跌幅分别达34.82%、32.18%、27.71%、24.80%；新能源与保障房板块相对抗跌，跌幅分别为10.48%、8.88%。截至2023年末，市场已上市的29只REITs产品中，22只出现破发，市场悲观情绪蔓延，整体处于非理性恐慌抛售阶段。
与2023年全域普跌不同，2026年本轮市场调整呈现极致结构化分化特征，并非全面估值崩塌。2026年6月30日中证REITs全收益指数收于970.51点，上半年累计下跌约4%，至7月29日中证REITs全收益指数跌幅约7%。单看指数，容易误判这是一轮无差别的估值下修，分板块透视，实质上当下正处于历史上最为极端的行情分化阶段。
2026年以来，基本面偏弱的资产持续承压，产业园、仓储物流类REITs领跌全市场。产业园类REITs表现最差，平均跌幅21.55%，其次是仓储物流类REITs，平均跌幅21.55%。市政环保类REITs表现相对较好，平均跌幅为0.16%。板块的分化，恰恰说明，市场并不是在恐慌性无差别抛售，而是基于底层资产基本面的理性定价筛选，资金持续逃离弱质资产、坚守优质核心资产。
数据来源：万联证券
为什么板块分化如此厉害？
26年二季度公募REITs各类型产品季报已发布，从季报中可以看出收入增速多数下行，财务收入指标完成度尚可。二季度全市场收入完成度约97%。其中消费类、市政类以及生态环保类资产表现超预期，而产业园、仓储物流类资产持续承压，普遍面临租金单价下行、园区及仓储出租率回落的双重压力。底层资产现金流分化，直接传导至二级市场，最终形成两大弱势板块深度调整、优质板块抗跌的行情格局。
数据来源：平安证券
本轮二级市场跌跌不休，市场交投持续低迷，让市场整体风险偏好趋于谨慎，但同时也消化了前期高估的泡沫，大幅提升了REITs资产的长期配置性价比。截至2026年7月26日，产权类REITs的现金分派率平均为4.98%，特许经营权类REITs的现金分派率平均为9.04%。收益水平在低利率环境下具备极强竞争力。各类型REITs及各REITs分派率情况如下：
数据来源：7月26，万联证券
从估值维度来看，当前全市场REITs平均P/NAV一度触及1倍，处于历史35%低分位水平；产权类REITs分派率与国债利差更是攀升至97%历史分位，估值性价比处于历史高位区间，中长期配置价值显著凸显。
本轮市场深度调整中，基本面扎实、现金流稳定的优质资产展现出极强的防御韧性。消费业态、政策性保租房、市政环保以及水电、火电等能源类资产，2026年营收及可分配现金流完成度亮眼，受二级市场情绪冲击极小。多数优质资产相较于发行价仍保有稳健收益，充分印证公募REITs市场的核心定价逻辑：底层资产的运营质量，是穿越周期的核心底气，优质资产终将获得长期资金的坚定青睐。
2026年6月17日，华夏、易方达、南方、中金四家基金公司旗下首批中证REITs全收益指数基金正式获批，并于7月1日同步启动发售。四只产品单只募集上限3亿元，合计可带来最高12亿元增量被动资金，彻底补齐了公募REITs市场缺乏标准化指数投资工具的短板。未来，随着指数基金常态化运作，持续稳定的被动资金流入，将有效优化市场投资者结构、改善场内流动性，为市场长期平稳运行筑牢基础。
面对本轮市场非理性调整，多家REITs原始权益人主动出手维稳市场。华夏合肥高新产园REIT、建信中关村REIT等核心产品的原始权益人，相继发布正式增持计划。作为最熟悉项目底层资产质量、现金流状况与运营潜力的主体，原始权益人真金白银的增持动作，充分彰显了对自身资产价值、行业长期发展的坚定信心。
公募REITs作为介于股债之间的另类核心资产，凭借稳定现金流、强制高分红、资产类型多元化的独特属性，在低利率、资产荒的长期市场背景下，凭借稳健可观的现金分派率，成为机构及长期资金配置的核心选择，也是其立足资本市场的核心逻辑。
公募REITs诞生五年以来，市场历经数轮牛熊切换、涨跌轮回，每一次震荡调整，都是新兴市场走向成熟的必经之路，也牵动着无数投资者的情绪与心态。新生市场的成长，从来都伴随着周期波动的考验，短期的震荡回调只是行业迭代的插曲，坚守基本面价值，稳步扩容成熟，才是公募REITs市场行稳致远的长期主线。
成长常伴青春期的烦恼，新生市场亦难逃风浪考验。穿越周期波动，公募REITs静待价值发掘。拉长时间的长镜，会发现风起浪涌皆是寻常，时序流转，一往无前。
风险提示：1.公募REITs与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于中高风险品种，具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准。2.公募REITs为不动产基金，大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。3.公募REITs在不动产之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4.公募REITs采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。5.本基金存在其他与公募基金相关的风险和与不动产项目相关的风险，详见招募说明书等法律文件。6.基金管理公司不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。7.投资者在投资基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。8.本资料不作为任何法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。市场有风险，入市需谨慎。
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