8月20—22日，中购联“REITs视角下的资产管理与运营升级实战研修班”在上海成功举办。研修班首日课程内容干货满满，凭借体系化的底层逻辑拆解、贴近一线的落地案例分享，受到全场参训学员的一致好评，课堂互动参与度与学员学习热情全程拉满。

继首日精彩授课之后（你的商场，如何在REITs标尺上更值钱？），中购联特聘讲师、资产价值实战专家张宝明老师以REITs核心资管逻辑为轴线，继续深挖商业落地实践的各类定向指标与逻辑关系，为来自全国各地的50余位商业地产、资管运营领域从业者献上了更加落地的干货内容，带领全体学员完成从底层认知到实战落地的系统性学习，并以实地研学探访标杆项目——上海月星环球港的形式画上圆满句号。

PART.01

城市化发展进程及消费趋势变革，进一步驱动着存量阶段下的商业创新转型。尤其面对重资产持有占比逐渐走低、轻资产合作模式愈发火热，国内消费类REITs、商业不动产REITs步入常态化扩容的高速通道，万亿级存量商业资产正式迎来标准化证券化的政策风口。

在商业地产行业模式重构、能力重塑的关键节点，监管端对底层资产现金流稳定性、租约结构合理性、运营可持续性、租户风控体系、财务核算规范度提出了更严苛的REITs准入要求。这也让商业经营者们不得不重新审视商业资产的“底层造血能力”，必须吃透REITs资本市场评价体系，补齐资本化专业能力，经营重心势必要从传统单纯的商业层面精细化运营，走向更高维度的资管思维。

但在行业转型的落地过程中，现实是行业人才缺口巨大，运营与资本存在认知断层，一线招商、营运、物业管理等人员只关注出租率、短期营收，不理解NOI、资本化率、WALE、租户集中度等REITs核心考核指标，日常经营决策无法兼顾长期资产估值。同时，投资、财务人员对商业实体运营逻辑的理解稍浅，难以通过运营优化反向提升资产估值，加之境内外REITs估值规则、会计准则、租约风控、存量改造测算、交易架构、税务筹划等实操内容缺乏体系化落地教学，面对REITs尽调、资产体检、扩募申报时普遍存在信息盲区。

新周期下，如何站在REITs视角下，指导商业经营者利用分红与估值反推资产管理与运营升级的“增值尺度”？精准掌握资产价值提升的关键策略，彻底打通招商、运营与资管的逻辑，最终实现资产保值增值及长远发展。在这个过程中，亟需一套打通运营与资本的顶层战略体系，这也是中购联在上海举办“REITs视角下的资产管理与运营升级实战研修班”的终极目的！

PART.02

为了打破从业者过往“重招商轻资管、重流量轻价值”的认知壁垒，推动商业经营者把经营重心从传统单一的精细化运营，向更高维度的全周期资管思维转型。张老师围绕不动产资管逻辑、经营决策校准、运营效能提优、管理体系搭建、REITs全周期运营管理及标杆实战案例等核心模块展开，通过大量一线实战案例拆解、具体工具输出、实时互动研讨，引导学员立足公募REITs资本市场的评价标准，打通商业地产资本化价值提升的思维通道，为行业从业者输出存量商业资产保值增值、适配REITs发行扩募的完整实操方法论，搭建起商业全生命周期资产管理升级的完整知识体系。

PART.03

本期课程中，张老师以大量REITs实操案例进行拆解逐步剖析，引导学员跳出理论层面，把REITs指标逻辑转化为即可落地执行的实操方法。

在底层资管逻辑层面，是不是租期越长越好？高出租率即高资产价值？张老师以案例相结合，重点厘清了WALE（加权平均剩余租期）、租户留存率、租金调整机制三大租约风险观测指标，纠正“长租约并非等于利好资产”。REITs资产真正看重的是“稳定经营收益+长期资产增值”，而非锁死收益的僵化长租约。

张老师指出，NOI作为衡量项目自身运营效益的核心指标，能够客观反映出项目真实经营的管理水平，也是资产市场开展资产估值时的通用标尺。即便NOI规模持平，REITs资本也更偏好现金流可持续、租户风险分散、租约周期均衡、具备稳定增长动能的优质核心资产。也就是说，大租户依赖风险、租约集中到期风险等带来的客流流失风险，这些隐性因素都会直接推高资本化率、拉低资产估值。

在经营决策模块，张老师重点讲解如何打破“运营归运营、资本归资本”传统认知壁垒，通过对比大陆与香港资本市场在公允价值变动方面的差异原因，深度解读“账面亏损但具备投资价值”这一REITs特殊财务逻辑，指出资本市场重点关注FFO、FAD、股息率、NOI收益率等核心指标，为处于不同发展阶段的资产匹配适配的财务核算策略，提供了科学的参考方向。

在运营能力提升板块，张老师提炼了商业NOI增长的五大引擎，即租金增长、出租率提升、非租金收入拓展、运营成本优化、‌客流与消费增长，构建“客流→销售额→租户盈利→租金承受力→NOI”完整传导模型。打破传统商管只关注出租率的局限，要求资产管理者同步跟踪坪效、客单价、会员消费、品牌吸引力等经营指标，明确了深耕消费端才是长期价值的根基。

对于REITs资产生命周期培育，结合商业资产生命周期发展曲线，特别引入商业资产REIT五级模型，从物业资产、出租资产、经营资产、成熟资产到 资本资产，为不同发展阶段的项目指明了资本化升级的阶段目标。需要注意的是，针对Pre-REITs资产标准化整改、存量改造投资测算，明确了租户集中度偏高、租约集中到期、客流负增长、NOI增长乏力等REIT发行前置体检核心指标红线；针对售后返租、老旧商场、区域购物中心等疑难存量项目，提供改造投资IRR测算、不同出资主体收益对比测算模板，解决存量改造投决数据支撑难题。

PART.04

为期两天的专业学习，参训学员收获满满。从实操方法论、核心指标体系，到落地工具与行业前沿经验，大家收获了一套完整的商业存量资产增值解决方案。大家深度掌握“一张表管资产”全维度NOI管理台账搭建方法、商业资产数字化驾驶舱核心指标清单（客流、坪效、WALE、TOP 租户占比、NOI 增速、能耗占比、续租率等十余项资本重点观测指标）、熟练掌握标准化REIT路线图模板，配合多套沙盘演算、估值敏感性测算工具，能够完成存量购物中心三年NOI增长测算、资产估值提升测算，同时，在交流研讨中互通存量改造、REIT申报、资产并购实操经验，为后续商业资产管理提质增效、资产证券化推进打下坚实基础。

课程内容引导大家跳脱出传统运营思维，搭建起站在 REITs 资本视角的全新资管思维，充分理解NOI运营能力提升的关键策略，既要做好租金、出租率、多元收入、成本管控，更要筑牢客流消费增长底层根基，综合评估租户销售、客流贡献与长期增长潜力，敢于做短期阵痛、长期增值的品牌迭代调整，通过租户组合优化实现现金流的稳定性与成长性。

针对存量改造、轻资产运营的行业痛点上，学员掌握了拆解原业主、新收购业主、二房东、PE投资机构的改造投资回报测算逻辑，分析不同投资主体对轻重资产模式的考虑，用不同的解决方案计算投资收益、感受思维过程，跳出“单一追求IRR指标”的固化误区，为不同主体制定改造方案提供了精准的测算框架。

同时，识别存量资产租约、租户、经营层面核心风险，懂得如何将REITs的资本市场标准落地到招商、营运、改造、资本筹备的各个业务环节中，破除运营端和资本端的认知壁垒。那么，作为一名优秀商业资产管理者应朝着“六懂资产经理能力模型—懂经营、懂财务、懂租赁、懂消费者、懂资本、懂数据”为目标成长，用“资+管”的双重视角赋能商业资产价值，实现从KPI到“资本化KPI”的转化—REITs招商八项KPI、招商KPI：从“出租率”走向“租约质量管理”、营销KPI重构等。

课程最后以华润为案例进行全景透视，对比其他地产商，华润同时拥有重资产持有方（华润置地）、轻资产运营方（华润万象生活）、公募基金管理人（华夏基金/华润元大）以及私募资本方（华润信托/华润资本）这四个角色在REITs的“募、投、管、退”闭环中形成了完美咬合。参训学员们深度洞察到：资产升值的钱（Pre-REITS阶段）、资本退出的钱（REITS发行）、运营服务的钱（轻资产管理）是华润“金融板块”最核心的价值。

PART.05

课程最后一天，一众学员们实地考察了全球中心城区规模领先的商旅文综合体——上海月星环球港，该项目是以“文化、旅游、娱乐、体育、展览、教育、购物”有机融合的创新理念打造城市商业地标。

上海月星环球港总面积达48万平方米，商业面积近32万平方米，高级办公楼12万平方米，五星级酒店面积约4万平方米，以特大型综合购物中心为主题，叠加甲级办公、展览、娱乐、餐饮、休闲与健身等配套功能，立足上海，辐射长三角，连接全球市场。

项目形似巨型豪华邮轮，是国内唯一欧式风格的超级购物中心，以“商旅文”模式吸引大众消费，两幢摩天双子塔楼，室内流动的人工天幕、阳光透射的玻璃穹顶、雄伟的巴洛克式廊柱、美轮美奂的壁画，处处渗透出艺术之美与古典气息，诠释了海派商业的独特品位，不仅给人以视觉享受和文艺熏陶，而且满足了消费者对高品质生活的追求。

需要注意的是，上海月星环球港既有Gucci、Burberry撑场，也有平价品牌接地气，200多家首店覆盖全客层。场内设有美术馆、演艺空间、影院、马术俱乐部、屋顶花园、室内滑雪场等多元体验场景，常年举办IP展、艺术季、灯光音乐节、市集等活动，持续强化沉浸式与社交属性。

如今年“五一”小长假，上海月星环球港化身多元休闲度假目的地，非遗民俗、特色市集、室内游乐等活动多点开花，原创IP“酸Q节”同步启幕，上美影泡泡米乐园和PARTYDAY超星嘉年华两家娱乐类门店客流持续走高，借上海“五五购物节”东风释放消费活力，彰显都市烟火气。

近期，更有国足功勋门将王大雷、上海男篮CBA总冠军球员、乒乓球大满贯选手樊振东先后现身商场线下活动，杨幂、张凌赫、关晓彤、黄晓明、任嘉伦、Angelababy等艺人多次现身品牌活动，檀健次、刘昊然、古力娜扎等参与电影路演和新片宣传，邓超、敖瑞鹏、苏炳添轮番空降，张凌赫亮相GUCCI线下活动引爆全城热度……明星超高的人气与上海环球港的自然客流双向赋能，环球港坐实了“明星港”、“流量港”。

结语

面对市场变化，作为商业地产行业专业的服务平台，中购联始终根据企业实际面临的棘手问题和直接需求进行课题定制，本期研修班从招商策略、品牌迭代、租金体系、客流运营、多元增收、成本优化、硬件改造等维度，为存量商业盘活、消费基础设施REITs申报运营提供了可落地的实操指引。

未来，中购联也将持续围绕商业不动产资管升级、非标商业运营等行业核心痛点，推出更多理论结合实操的精品课程，为行业从业者搭建学习交流的优质平台，推动整个商业地产行业向高质量资管时代稳步迈进。

来源丨中购联新媒体中心

副主编/责编丨王芳

作者丨王芳

排版丨编辑部