来源 | 铱星云商新媒体中心
主编 | 曹婕
撰文&编辑 | 李敏

日前，一则资产出售公告打破了财报披露季后短暂的平静。

9月11日，瑞安房地产（简称瑞安，下同）披露一项资产出售交易。旗下附属公司重庆瑞安天地房地产发展有限公司与重庆晟居阁房地产经纪有限公司于2026年9月11日订立认购协议，拟出售位于中国重庆市渝中区瑞天路6号1层、2层、3层、4层、5层、6层的商业物业，交易对价约为2.01亿元（合约232.68百万港元）。该物业总建筑面积31286.56平方米，截至2026年6月30日账面值约1.9亿元。交易完成后，该物业将不再纳入公司合并财务报表，预计每年减少集团租金收入约1400万元。所得款项净额约1.79亿元将用作集团一般营运资金。

据悉，此次出售物业为重庆天地·嘉陵中心B馆商业裙楼。此次，瑞安选择将一项长期收租资产换得短期一次性收入的原因不难理解，操盘旧改项目回款周期长，需要长时间资金输血补充现金流。同时，到期债务也需要偿还。值得注意的是，该次交易为溢价出售。瑞安在公告中也表示，出售事项符合集团整体发展策略及业务模式，并为集团提供了提升商业物业资产周转率的机会。出售事项将使集团能够优化资源配置及加强现金流，从而产生营运资金以支持集团的持续营运及未来发展。

事实上，由于房地产20余年高速发展的惯性，困于债务和现金流的早已不限于内地企业。最近一两年，港资公司业务模式也在分化：瑞安转型轻资产及小股操盘；香港置地持续进行资本回收以压降负债及推动高端商业资产运营优化；而新鸿基地产在香港和内地的发展“依然稳健”。

为优化阅读体验，本文将以上述三家港资公司最新公布的中报/年报（新鸿基地产为年报）公告为基础，深度梳理其2026年上半年/2025-2026年度经营成绩单及未来发展计划，供行业人士参考查阅。（其他港资企业如恒隆、太古、九龙仓、嘉里建设中报盘点将在后续推文中呈现，敬请关注）

（以公司名称首字母为顺序，除特别注明，文中货币单位为：人民币元）

2026年上半年，瑞安营收17.11亿元，同比减少18%；毛利11.67亿元，同比减少15%；毛利率68%，同比提升2个百分点；公司股东应占净利润2.23亿元，同比增长337%。负债净额217.09亿元，同比增长9%。净资产负债率（负债净额与权益总额的比率）56%，同比增加4个百分点。

流动性方面，2026年上半年，瑞安已完成融资动作包括：于2026年3月，提早赎回所有未赎回证券化安排收款，金额为42.85亿元。截至2026年8月26日，已偿还自2021年以来的离岸债务（总额）合计515亿元。亦成功发行2029年到期、本金为4.5亿美元的优先票据，不过，财报显示，该票面年利率达9.75%。

上半年，瑞安录得合约销售额29.61亿元，较2025年同期下跌15%，原因是平均售价较高的上海项目所占合约物业销售比例有所下降。包括住宅物业销售额24.40亿元，商业物业销售额5.21亿元。已锁定销售总额（包括合营公司及联营公司）为194.33亿元，将于2026年下半年及以后交付并确认入账。

主营业务方面，2026年1月，瑞安以6.643亿元收购上海闵行区召楼新天地首幅住宅用地（持股60%），该项目定位为融合文化传承、自然景观与现代都市生活的城市微度假项目。首块住宅用地总建筑面积约为2.4万平方米，进一步丰富了其住宅可供销售资源。

2026年2月，该集团与宏利有限合伙人、中国人寿信托、海口远见共创一号基金（有限合伙）及大家保险集团签订合作协议，成立有限合伙企业及股权转让，重组上海企业天地5号及新天地湖滨道的投资控股架构，股权转让已于2026年5月完成。瑞安指出，该重组有助拓宽境内融资渠道，节省财务费用，同时降低外汇风险。

截至2026年6月30日，瑞安集团土地储备的总建筑面积为760万平方米（包括560万平方米的可供出租及可供销售面积，及200万平方米的会所、停车场和其他设施）合共18个发展项目，分布于上海、南京、武汉、佛山及重庆等主要城市。其中，应占可供出租及可供销售的建筑面积为340万平方米。在560万平方米的可供出租及可供销售的总建筑面积中，约280万平方米已经落成并持有作销售及／或投资用途，约80万平方米正处于发展阶段，余下的200万平方米则持有作日后发展。

截至2026年6月30日，2026年上半年，瑞安零售物业组合的整体销售额增长20%，客流量上升17%。平均出租率94%。与此同时，受消费模式持续转变影响，物业组合的整体续约租金录得下跌。

办公楼方面，截至2026年6月30日，瑞安上海成熟办公楼组合的出租率为94%，较2025年年末的93%有所提升，显著优于上海甲级办公楼76.5%的整体出租率。不过，截至2026年6月30日，办公楼续约租金仍然维持跌势。

2026年上半年，瑞安租金及相关收入为10.38亿元，同比上升8%，反映出租率有所提升。包括合营公司及联营公司物业的租金及相关收入在内，2026年上半年租金及相关收入总额为18.56亿元，同比增长4%，主要得益于上海物业组合，以及于2025年下半年开幕的上海新天地东台里和武汉创新天地商业公园的额外贡献。在总租金及相关收入中，78%来自上海的物业组合，其余则来自中国其他城市。同时，不包括租金相关收入，零售租金占2026年上半年租金总收入的62%。

截至2026年6月30日，瑞安集团旗下商业分部瑞安新天地同样提供资产管理服务，服务项目包括企业天地5号、新天地湖滨道、瑞虹新天地的商业物业、太平洋新天地商业中心、鸿寿坊、创智天地，以及武汉创新天地商业公园。截至2026年6月30日，这些项目的总估值546亿元，可供出租总建筑面积为115.3万平方米。

瑞安开发的大型旗舰社区，黄浦区的上海新天地，涵盖多个商业、办公楼及住宅地块（见上表）。数据显示，2026年上半年，上海新天地的租金及相关收入同比上升16%。

期内，直连虹桥交通枢纽的虹桥新天地商业综合体租金及相关收入同比下跌1%，反映尽管出租率上升，办公楼的续约租金仍维持跌势。

而包括月亮湾、星星堂、瑞虹坊、太阳宫及瑞虹企业天地的大型综合社区瑞虹新天地2026年上半年租金及相关收入同比增长4%。

包括住宅地块、文化康乐用地、餐饮、酒店发展项目及绿化公众用地的蟠龙新天地受出租率上升（零售部分出租率达99%）及续约租金提升带动，2026年上半年租金及相关收入同比增长2%。

持有46.33%实质权益的综合用途社区创智天地，2026年上半年租金及相关收入同比下跌13%，主要由于办公楼的续约租金持续下降，抵销出租率上升带来的增益。

位于上海杨浦区新江湾商业中心的Inno创智上半年租金及相关收入同比下降10%，主要受出租率下跌影响。

距南京西路仅2公里的鸿寿坊租金及相关收入保持平稳。

上海之外，瑞安集团持股57.63%的佛山岭南新天地2026年上半年租金及相关收入同比下跌2%。南京国际金融中心办公楼由于出租率下降，租金信相关收入同比减少6%。

瑞安表示，集团自2016年起推行「轻资产策略」，逐步为旗下成熟的商业资产引入财务投资者以循环资金；透过持有少数股权的合作模式开展新项目，为项目的开发、销售及营销、资产管理及营运提供专业管理服务。透过此策略，集团可充分发挥并运用旗下社区品牌「新天地」及豪宅品牌「翠湖天地」的品牌优势，同时透过多元化的管理费收入，开拓新的收益来源。

截至2026年6月30日，该集团已参与四个位于上海的轻资产项目，具体情况如下表所示︰

其中，永年里是位于上海黄浦区的城市更新项目，预计于2026年第四季动工，于2032年竣工，预售将于2027年后进行。该项目由上海永业企业（集团）有限公司（持有98%权益）及中国海外集团（持有2%权益）共同开发。

南桥天地是与上海市奉贤区政府合作开发的城中村改造项目，计划分阶段开发，自2025年4月起，预计将持续至2031年。集团拥有该项目5%的权益。

位于上海黄浦区新天地石库门街区以东的综合性城市更新项目永新里，包括住宅和商业功能，建设工程于2026年第二季动工，预计于2031年竣工。项目由天安中国投资有限公司、上海永业企业（集团）有限公司与瑞安共同持有，而瑞安持有该项目15%的实际权益。

最后是位于上海浦东新区三林镇的城中村改造项目三林新天地，整体发展期预计由2026年至2035年。2025年11月，瑞安集团与上海陆家嘴（集团）有限公司、上海浦东房地产（集团）有限公司及上海三林资产管理（集团）有限公司订立协议，共同开发该项目。瑞安持有该项目13.26%的实际权益。

2026年上半年，香港置地营收6.33亿美元，同比下降15.77%。经营利润11.07亿美元，同比大增393.84%。股东应占基础利润2.59亿美元，同比增长11%。负债净额33.97亿美元，同比减少5%。

财报显示，期内，香港置地有几项重要进展，首先，2025年12月启动，并于2026年2月宣布设立第三方资本平台——新加坡核心私募房地产基金SCPREF，基金初始资产管理规模为82亿新加坡元（约64亿美元）。香港置地担任基金的普通合伙人及管理人，并在成立初期持有多数股权，与卡塔尔投资局（Qatar Investment Authority;QIA）和荷兰汇盈资产管理公司（APG Asset Management;APG）同为创始投资人。

SCPREF成立的初始资产组合包括亚洲广场一座（Asia Square Tower 1，100%股权）；滨海湾金融中心第一及第二座（Marina Bay Financial Centre Tower 1&Tower 2）及滨海湾连接商场（Marina Bay Link Mall）（33⅓%股权）；莱佛士码头一号（One Raffles Quay，33⅓%股权）；莱佛士连道一号（One Raffles Link，100%股权）。该资产包项目均位于新加坡，共提供260万平方英尺可出租面积。

香港置地表示，此后该基金不但从集团的优质房地产资产回收资金，还将依照投资准则，额外收购新加坡中央商业区及乌节路地段的高品质、具备收益的商业资产，目标将总资产价值扩大至150亿新加坡元。通过SCPREF的成立及其目前的承诺资金，加上出售滨海湾金融中心第三座的净收益，使香港置地回收约13亿美元的资金。

其次，持续推进存量资产与开发管线内多个跨年度增长项目，包括投资规模10亿美元的香港“Tomorrow’s CENTRAL（明日中环）”改造、上海西岸中環开发，以及核心市场其他已落地项目。

最后，是通过资本回收创造增长空间。截至期末，香港置地已实现净收益37亿美元，完成2027年底前至少回收40亿美元目标的93%。杠杆比率已降至约11%，为未来投资机遇储备充足空间。

2026上半年，香港中環写字楼平均租金为每平方英尺91港元，去年同期为95港元。截至6月末，香港置地中环写字楼承诺出租率94.2%，优于同类物业90.8%的出租率，2026年大部分租约续租及租金重审已完成，租金负回拨幅度相较2025年显著收窄。

期内，受益于置地广场商场“明日中環”首期多个奢侈品旗舰店（SAINT LAURENT全新旗舰店、亚洲首家Schiaparelli沙龙式精品店、Miu Miu专门店升级至双层店重开、Acne Studios全新门店、百达翡丽专门店等）开业，置地广场收益高于2025上半年。2026上半年零售待翻新面积占可出租面积40%，与去年大致持平。2026上半年，商场租户总销售额同比上涨11%，钟表珠宝板块是主要增长动力。零售平均租金每平方英尺240港元（去年同期220港元）。

西岸中環项目二期总建筑面积16.8万平方米，包含四栋甲级写字楼、服务式公寓以及零售空间。阿迪达斯大中华区新总部（3.2 4万平方米）正在装修，预计2026年四季度完工，将进一步提升项目客流与活力。2.7万平方米新生活方式零售集群已于5月开业，承诺出租率超80%，汇集多家全球首店、设计师品牌与旗舰概念店。项目现有359套服务式公寓投入运营，承诺出租率90%；2026年6月新推出另外337套。

香港置地表示，集团持续推进西岸中環后续分期建设；三期规划打造奢侈品零售集群以及拥有无遮挡江景的甲级写字楼，工程进度符合预期，自2028年起分阶段开业。

除上海西岸中環以外，香港置地将中国大陆全部商业资产与储备项目归类为中国内地综合物业（CIP）。2025年至2026年6月末，南京JLC金陵中环、重庆中央公园光环花园城、上海鑫耀光环live二期等多个新项目开业、租户组合优化以及过往开业项目运营企稳带动，带动CIP收益同比提升43%。

在财报展望中，集團CEO史米高(Michael Smith)表示，集团将继续聚焦执行《2035战略愿景》各项优先任务，重点举措包括：持续从开发销售及其他非核心资产回收资本；驱动存量资产增长；推进已确定开发项目；选择性再配置资本投向增长类投资。

他指出，中国内地市场环境预计仍呈分化态势，但新项目运营企稳与持续资产优化将对集团收益形成支撑。

筹备项目方面，提及包括苏州中環广场、重庆中環万象城等以零售为主的综合体，计划2027年陆续开业。

而未披露进度的项目如南京光环花园城和杭州光环梦中心，据铱星云商了解，南京光环花园城已于9月10日在官方公众号宣布即将于9月26月启幕，杭州光环梦中心仍在进行外部施工，启动羽毛球友谊赛等预热活动，开业时间待定。

9月10日，新鸿基地产公布2025/2026年度全年业绩。

截至2026年6月30日止的年度，新鸿基地产营业收入941.94亿港元，同比增长18.15%；在撇除投资物业公平值变动的影响后，可拨归公司股东基础溢利为228.5亿港元，同比增长4.55%；可拨归公司股东溢利为214.26亿港元，同比增长11.15%。

年内，来自物业销售的收入为485.19亿港元，同比增加43.21%；销售溢利为82.92亿港元，同比基本持平。按所占权益计算，年内录得的合约销售总额约406亿港元。

连同所占合营企业及联营公司的租金收入计算，集团年内的总租金收入249.87亿港元，同比上升2%。净租金收入185.71亿港元，同比增加1%。

截至2026年6月30日，新鸿基地产的净债项为676.15亿港元，同比减少28%，主要是由于物业销售现金流入及建筑开支减少所致。负债比率为10.7%，同比减少4.4个百分点。

截至2026年6月30日，按所占楼面面积计算，集团在香港的土地储备约有5640万平方英尺，当中约3920万平方英尺为已落成物业，其中绝大部分用作出租及长线投资。余下约1720万平方英尺为发展中物业。可供出售的发展中住宅物业约有1260万平方英尺，而可用作出租及长线投资的物业面积约有460万平方英尺。

年内，按所占权益计算，集团在香港录得的合约销售额约381亿港元。期内启幕了西沙“GO PARK”综合体中的商业零售部分GO PARK 2和水上休闲空间GO PARK Aqua，与新沙湾发展项目一起建立一个集居住、大自然、运动和娱乐于一体的成熟社区。

年内，新鸿基地产在香港共有五个项目可交楼，按所占楼面面积计算约430万平方英尺。其中可供出售的住宅物业约占250万平方英尺，而留作长线投资的写字楼和零售楼面为180万平方英尺。

连同所占合营企业及联营公司的贡献，集团在香港的总租金收入为177.03亿港元，同比增加1%，整体出租率维持稳定。

财报显示，位于高铁西九龙总站上盖的世界级项目环球汇IGC于年内落成，项目由采用双子塔式设计的四座大楼和基座商场组成，提供约250万平方英尺（约23万平方米）超甲级写字楼及约62.4万平方英尺（逾5.7万平方米）零售楼面。

新鸿基持有环球汇写字楼部分约44.6%的权益，其余权益由两名长线策略性投资者持有。由于交通便利，出租情况理想，其中一幢14层高的办公大楼已于2026年初交付予主要租户瑞银，而部分写字楼楼面也已获AXA安盛等多间知名保险公司和跨国企业承租。

环球汇的基座商场Stage IGC由新鸿基地产全资拥有，商场正进行内部装修，计划于2026年底开始分阶段开业。

位于西九文化区的艺术广场大楼是新鸿基地产在区内另一发展中项目，计划于2027年竣工。项目坐拥维港景致，设有三幢大楼，共提供约67.5万平方英尺超甲级写字楼和2.7万平方英尺零售楼面。该项目已签约顶级金融服务公司摩根大通，后者租用约25万平方英尺写字楼，成为项目的主要租户。

艺术广场大楼在落成后，将与环球汇、环球贸易广场、附近的两间豪华酒店及商场缔造协同效应，进一步将西九龙商业建筑群的总楼面面积扩大至约800万平方英尺，并提升该区作为重要核心商业区的地位。

在营办公楼物业出租率方面，受新股上市和金融市场活动活跃所带动，旗下中环国际金融中心两幢大楼的出租率接近100%。西九龙环球贸易广场获跨国和内地企业新租户进驻，加上财富管理公司进行内部扩充，出租率维持在约92%。

零售商场出租率方面，期内，新鸿基地产旗下香港零售物业组合的租户销售额有所增加，最新出租率约为95%，且位于旅游区的商场表现尤为突出。

两座新开业的商场扩大了该集团的经常性收入，一是位于九龙东的商场The ANGLE，总楼面约50万平方英尺，正分阶段开业。二是与港铁启德站相连的天玺•天Mall总楼面约22万平方英尺，自2025年底开始分期开业。

新鸿基地产表示，集团综合会员计划The Point会员人数超过340万，年内会员整体消费额按年增加27%。贵宾会籍The Point Gold的会员消费额增长更为强劲，会员人数增加近40%。该集团进一步提升The Point Gold会员的专属礼遇，包括餐厅优先排队服务及参与大型盛事。会员对首间贵宾室服务反应踊跃，该集团表示，有见及此，集团将在更多新开业和现有商场引入贵宾室，包括于2026年底及2027年分别在元朗形点及西九龙Stage IGC增设贵宾室。

此外，年内，在专才和行政人员持续来港的情况下，该集团出租住宅物业组合的租金收入也有所上升。

年内，新鸿基地产增持位于广州珠江新城CBD的天汇广场内两个已落成物业的权益，包括楼面面积约100万平方英尺的IGC商场，以及拥有逾300间客房的广州康莱德酒店。集团所占权益由33.3%增加至100%，所占楼面合共增加约100万平方英尺。新鸿基地产表示将继续投放资源，改善租户组合并翻新商场。

截至2026年6月30日，按所占楼面面积计算，集团在中国内地的土地储备合共约6470万平方英尺，其中约2650万平方英尺为已落成物业，绝大部分用作出租及长线投资，当中约一半是位于上海核心商业枢纽的大型综合项目。

余下约3820万平方英尺为发展中物业，当中超过50%将发展为可供出售的优质住宅和写字楼。展望未来，集团将专注发展多个主要城市的现有项目，以及善用先进科技迎合持续变化的客户需求。

按所占权益计算，新鸿基地产集团年内在中国内地销售额约22亿元，主要包括杭州国际金融中心天玺·西岸、广州环球贸易广场峻銮，以及佛山泷景等合作发展项目。

年内，该集团中国内地竣工物业，按所占楼面面积计算约600万平方英尺，其中约450万平方英尺将用作收租及长线投资，包括上海徐家汇中心B座写字楼及上海徐家汇中心安达仕酒店。

回顾年内，连同所占合营企业及联营公司的收入，集团的内地物业组合总租金收入为57.96亿元，同比上升1.5%。其中，零售物业组合租金收入增加，抵销了写字楼租金下跌的影响。

按所占权益计算，集团的零售物业组合总楼面面积约1000万平方英尺，是集团内地租金收入的主要来源。年内，集团旗下主要商场的租户销售额稳健增长。为配合不断变化的顾客喜好，新鸿基地产采取积极措施优化租户组合和重新规划商场布局，涵盖上海浦东国金中心商场、上海浦西的环贸IAPM、广州IGC、广州天环以及北京APM商场。

同时，该集团旗下上海国金中心等甲级写字楼出租率理想；370米高的徐家汇中心B座于2026年上半年完工，成为上海浦西最高的办公大楼，同样受知名跨国企业和国内公司青睐。

上海徐家汇中心(ITC)的零售部分ITC Mall，总楼面约260万平方英尺，计划于2026下半年开始分阶段开业，将与写字楼和上海徐家汇中心安达仕酒店发挥互补作用。与地铁站相连的楼层将于首阶段开业，已入驻多元化的餐饮品牌。该商场其余区域的招租工作正稳步推进。

位于杭州钱江新城CBD的合作发展项目杭州国际金融中心正分期发展，项目横跨两幅临江地皮，由江河汇桥所连接。位于汇东地块的商场毗邻公园，首期将提供约70万平方英尺优质零售空间，计划于2027年第二季起分阶段开业。

广州环球贸易广场的基座商场天环·广州南总楼面约21.5万平方英尺，预计于2026年底开业，此外，广州环球贸易广场一座办公大楼已落成，总楼面约29.1万平方英尺。

该集团香港的酒店业务表现良好，其中，包括香港四季酒店的豪华酒店表现尤其突出，入住率和房价均有上升。

财报显示，新鸿基地产把握市场机遇，将位于港铁将军澳站上盖的物业重新定位，转型为都市度假酒店——九龙东帝苑酒店，全面翻新，升级打造三百六十六间客房，预计于2026年第四季全部完成。西九龙商业总汇区内正计划升级翻新位于港铁九龙站上盖的两间豪华酒店，并透过与The Point合作，进一步加强旗下酒店和商场业务之间的协同效应。

在中国内地，集团旗下的酒店业务进一步增长。其中上海浦东丽思卡尔顿酒店受惠于外国游客持续增加，表现出色且房价创下历史新高。集团全资拥有的广州康莱德酒店，业务在年内稳健增长。南京河西安达仕酒店巩固了在当地市场的领先地位，而苏州四季酒店凭借独特的湖畔优势和悉心服务，继续提升入住率。上海徐家汇中心安达仕酒店自2026年3月开业以来，入住率稳步上升。

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