2026年是中国商业不动产公募REITs规模化落地元年。随着越来越多的商业不动产REITs进入市场，以商业运营与资产经营双轮驱动，实现底层资产提质增效与降本增值已然将成为新周期商管资管做大做强的重要功课。

为此，10月27-29日，中购联特于南京举办“REITs进化中的商业运营提质与估值重塑专题研修班”，此次课程汇聚五湖四海的商业地产从业者，英格卡中国、深圳大又商业、南京1912集团、枫叶小镇企业、南京时尚莱迪购物广场、合景泰富商业资管、苏州圆融发展集团、南京紫金商业、威高广场、南京智未来商业、深圳山河万里商业、南京正和承邦、辽宁万隆商业等企业高管参与本次培训。

本期培训有幸邀请到国际注册资产管理师章睿荣老师和台湾METRO WALK国际购物中心操盘手张凯胜老师为大家讲解REITs视角下的资产管理与运营升级。

首日课程，章老师以行业模式迭代、REITs的门槛与要求、建立资管逻辑、从REITs视角的经营数据分析及资产价值提升策略等方面进行专业分享。

据了解，章老师有二十年商业地产运营管理及资产管理实战经验，曾参与中国第一个房地产信托基金越秀房托（00405）的资管体系梳理，操盘项目包括广州国际金融中心、财富广场、白马大厦等7个基金项目及3个计划收购的基金外项目。为越秀、金地、卓越、SOHO、上实、印力等数十家知名企业提供过辅导及咨询服务，拥有商业地产运营体系及REITs模式的经验。以下是章老师的要点总结：

PART.01 

中国商业地产行业正处于从增量开发向存量运营转型的关键拐点。章老师认为，行业价值重心正在从开发端转向持有运营端。回顾行业演进路径，从传统房开住宅开发，到散售加自持的商业地产阶段，再到投融管退一体化的资产管理阶段，当前已进入“资产+资本”深度融合的大资管时代。REITs逐步主导市场，地产与机构资本高度结合，基金模式的轻资产迅速发展。

在大资管时代，开展不动产业务需要搭建三大平台：资本平台、开发平台、运营平台。管理要求也从单纯的开发及运营，延伸到投资及资管。章老师认为，不动产投资的本质是资产与资本的有机循环。资本通过扩大有效投资优化资产配置，资产通过盘活存量资产回收资金，形成双向流动。

PART.02 

当前，REITs对底层资产提出新的要求，成熟市场REITs往往具有七大典型特征：底层资产90%以上必须是能产生稳定现金流的不动产；90%以上的可分派收入必须用于分派；必须配备专业资产管理人和信托管理人；LTV一般要求小于45%；采用平层结构、同股同权；可通过增资扩股实现再融资；与母公司形成孵化成熟后注入的协同机制。

从国内实践来看，基础设施公募REITs自2020年试点以来发展迅猛，截至2025年底各类型资产发行规模已相当可观。更具标志性意义的是，2025年12月证监会发布了商业不动产REITs试点的征求意见稿，意味着商业综合体、写字楼、零售物业、酒店等资产正式迈向公募REITs市场。

章老师特别强调了商业不动产REITs与消费基础设施REITs的关键差异。此外关于公募REITs选择项目的关键门槛，他总结了六项硬指标：运营年限≥3年、近年度现金流持续为正、平均出租率≥85%、租金收缴率达标、原始权益人自持≥20%且锁定期≥5年、资产负债率≤30%且年度现金分派≥90%。

随后，章老师列举了如印力REIT的杭州西溪印象城，中海消费REIT的佛山映月湖环宇城、砂之船REIT的西安奥莱、首农商业REIT的龙德广场等诸多典型案例予以佐证，他指出，能够进入REITs市场的资产，无一例外都是运营成熟、现金流稳定、出租率高位的优质资产，REITs的门槛本身就是资管运营的对标标准。

PART.03 

在此背景下，了解资产估值的底层逻辑十分必要。为此，章老师指出可从REITs的关注点倒推运营管理要求：股价与资产价值对等，要求通过运营确保资产价值提升、投资回报指标符合预期；基金分红符合投资者预期，要求项目具有良好的资产收益率、经营费用稳定可控；稳定健康的现金流，要求经营现金流健康稳定、资金抗风险能力良好；良好的流动性，要求资产具有良好的市场表现、物业风险可控。

商业不动产的盈利模式可拆解为一个简洁公式：资产收益=经营收益+资产增值。其中经营收益=收入-支出；资产增值=资产价值-投资成本。而资本市场对资产价值的核心定价逻辑同样简洁：资产价值=净营业收入/资本化率（V=NOI/CapRate）。

为说明这一公式的实践意义，章老师引入了一个购物中心收购案例。随后章老师据此提出了资产保值增值的核心判断标准：NOI Yield与CapRate的大小关系，决定了资产是保值还是贬值。当NOI Yield>CapRate时，资产价值大于投资成本，资产保值增值；反之则资产贬值。

关于资本化率（CapRate）的构成，章老师认为：资本化率=安全收益率+风险调整值。风险越高，CapRate越高，资产价值越低，他引用戴德梁行与瑞思研究院的数据指出，各主要城市不同物业类型的资本化率差异显著，这直接反映了城市能级与物业品质对资产价值的影响。

PART.04 

随后，章老师将视角从估值逻辑转向运营数据分析。他表示，不同的资本投资策略对应不同的关注重点，无论哪种策略，破局关键是共通的：思维转变，以退定投，持续跟踪。投资过程要控制成本，融资环节要合理利用杠杆，经营过程要管控收支并推动资产保值增值，退出环节要选对时机和方式。

当然在长期主义与短期利益的抉择：是选择保值增值，还是选择快速变现，取决于业主的投资周期和风险偏好。

与此同时，章老师特别厘清了资产管理与运营管理的本质差异：运营管理以完成日常工作为导向，关注短期经营情况和业绩要求，从公司经营指标出发；而资产管理需要着眼于业主和资方的要求，把整个项目作为一个投资来看待，同时关注短期现金流和中长期回报，聚焦于收益和资产价值，以投资者利益最大化为目标。简言之，运营管理是“把事做好”，资产管理是“把钱管好”。

关于商业经营的核心管理内容，章老师概括为“三个关键、两个基础”：三个关键是租金及收缴、租户及空置、销售及客流；两个基础是品质和安全；底层是资管协同。对应到具体指标体系，他还逐一讲解了关键指标的计算方法。

运营数据的分析应用要形成从“核心指标”到“行动方案”的完整链条：NOI不达预期→分解为收入端和支出端→收入端看出租率、租金单价、收缴率、坪效、客流→支出端看费用发生额→对应到招商团队、运营团队、成本部门→制定改进措施。

PART.05 

此外，章老师聚焦于存量时代最核心的命题：资产持续提升与存量改造盘活。

而关于制约存量资产盘活的主要挑战，主要有以下三方面：一是资产利用率低下、物业有待提升；二是运营能力不强、影响资产价值；三是业务开展不专业、遗留经营风险。

在持续运营提升的资管重点上，他从两个层面展开：内部管理层面，基于预算思维的收支控制；资产提升层面，商户汰换加调整改造。关于招商调整策略，章老师梳理了四条工作线：定位校正、优化业态、物业升级、提升价值；招调工作中有四种业务策略需根据项目实际选用：到期续租、空置招商、到期换租、提前清退。

关于资产提升计划的编制与论证，应形成完整的报告体系：现状资产分析、现状财务分析、现状市场分析、替代方案分析、建议、执行摘要。每一步都要有数据支撑、有试算表、有四项指标（现金收益率、增值、IRR、NPV）的对比。

为帮助学员扎实掌握当日课程内容，章老师以印力 2025 年度报告节选为素材，带领大家进行数据拆解探讨，厘清资本对资产的评判标准及运营策略的核心要点。

在课程的最后，章老师总结道：良好的运营是不动产项目进入金融市场流通的必要保障。运营管理以提升资产价值为目标，底层依托三项支撑：收入达成、支出可控、风险可控；并通过四项保障落地：项目租赁管理、租金及时收缴、预算费用控制和物业运营维护；同时，以合理的租户组合和可靠的物业管理夯实运营基础。 

结语

当下，中国商业地产正经历从“开发范式”向“资管范式”的深层切换，当增量见顶、存量沉淀成为既定事实，价值创造的重心已从建造端转向运营端，从一次性销售回报转向持续性资产经营。REITs市场的开闸扩容，本质上是资本市场为这场转型架设的价值标尺，它以公开透明的定价机制，倒逼项目回归经营本质，让优质运营获得资本溢价，让粗放管理现形于市场。这不是周期波动，而是行业底层逻辑的重构。

存量时代的商业地产人，本质上是资产价值的经营者：在周期下行时守住现金流底线，在市场调整时捕捉提升窗口，在长期运营中兑现增值潜力。

更多课程内容，欢迎来电咨询：赵老师13126955128

来源丨中购联新媒体中心

作者丨李洪健

副主编/责编丨王芳

排版丨编辑部