观察 OBSERVATION

2021年收购到2022-2025年逆势焕新，广州天河领展广场以“滚动式不停业改造”实现焕然新生。

                                                                                                                             ——广州天河领展广场

一项行业数据显示，截至2025年底，全国存量集中式商业数量已超9,000个；过去两年新入市项目中，存量改造再开业占比约20%（数据来源：赢商网），反映出存量资产焕新不仅成为当下主旋律，而且会是行业的长期课题。 

在此大背景之下，叠加消费理性化、体验多元化趋势，商场精细化运营、高质量增长竞争愈演愈烈。而回望近几年存量焕新赛道，广州天河领展广场可谓行业称道的标杆案例，也是市场验证后的可借鉴样本。从2021年领展斥资收购到2022-2025年逆势高效焕新，广州天河领展广场的“滚动式不停业改造”策略与显著成效，让一座十多年前的建筑物业焕然新生。随着去年改造收官，项目全年客流同比增加13%，收获各类媒体曝光率超500万。

这背后，蕴藏着其融入地缘特性的空间重塑、主打首发内容的共创运营、注重情感价值的友好联结等全维度跃升。无论是对领展自身还是行业而言，广州天河领展广场的2025，都是值得被记录的关键一年。 

PART.01

新生

功能场景与空间效率的双重突破

细数去年广州天河领展广场上演的一系列焕新“魔法”：无论是迭代推新的“平川系”商业IP，还是串联L1-L8主题楼层的公区场景，或是其中腾挪更新的主力商户及新店矩阵……方寸之间均折射出项目在功能场景、空间效率的全方位突破。这些突破将商业价值与社会效益紧密融合，让广州天河领展广场以“新生”面貌，精准回应城市与消费者的共同期待。 

功能场景焕新：地缘性商业IP的业态协同

2025年，全新亮相的平川好味Foodie+与全面升级的平川夜巷2.0，构成了一条跨越时空界限的人气新动线。前者作为领展在中国内地打造的“Foodie+”系列美食街区，集超市、轻食、小吃于一体，兼具精致烟火气，扩充了美心烘焙之家、见味花甲、赣小聚、野人先生、笠禾等首店以及薛记炒货、西树泡芙等特色品牌。每周三，平川好味Foodie+联动品牌推出“会员88折”活动，有效刺激到访人气及消费频次。 

后者升级后，新引入四斤二两台温小酒馆全国首店、孤独咖啡馆广州首店、霸王茶姬广州首家宠物友好概念店、正在司康广州首家宠物友好店，同时开设户外社区小舞台、定期更新美陈装置与“平川好市”大型市集活动，如冰狗小镇水果甜宠节年度主题市集，一方面强化了街区夜经济体验及自带松弛感的社交游逛氛围。    

另一方面深度运营宠物友好，通过户外沿街宠物友好门店和Pets Park拍爪乐园形成“餐饮-社交-服务”闭环，同时以点带面，将大犬友好、宠物专梯、自助宠物推车等细节服务落实到全场——不仅仅是允许进入，而是携手超百家宠物友好店铺真正提供切实服务，让“宠物经济”转化为实际消费力，人宠社群粘性与日俱增。 

 “平川系”双场景贯通地下与地面，构成了“日尝夜享”全时段互补消费闭环，并把功能场景深度融入地缘肌理，让广州天河领展广场变身珠江新城稀缺的社区公共空间。此类基于地缘特性和需求而孵化的商业IP，已经成为存量项目解题同质化的关键思路。

空间价值革命：政企合力激活城市“第五立面”     

在经营空间改造的同时，去年广州天河领展广场还以一场“向上生长”的空间革命，实现垂直导流，更让屋顶这一长期被忽视的“第五立面”，成功蜕变为城市运动活力新阵地。 

项目引入UG TENNIS优聚网球，在原本闲置的屋顶空间打造出近2000㎡国际标准网球场，成为广州首个融合运动、观景、社交的云端体育综合体。这一举措精准响应广州市“高效利用稀缺土地资源、盘活存量空间”政策导向，在零新增地面土地占用情况下，为市民创造了宝贵的专业运动空间，成为补充城市运动场地缺口的创新样本。 

广州天河领展广场打造云端体育综合体，获广州广播电视台专题报道 

自去年7月亮相至今，UG TENNIS优聚网球吸引了大批亲子家庭、都市白领及运动客群，引流效应明显，带动高层人气以及场内运动零售、轻餐等相关业态销售。透过“平川系”地缘IP与屋顶球场等焕新实践，广州天河领展广场的全方位升级，本质上是将新消费变量具象为‌场景化提案，包括深耕在地社区的高频次餐饮需求、情感导向的宠物社交趋势、全民健康生活意识觉醒等等；与此同时，将商业空间的经营迭代积极嵌入城市功能网络，撬动资产价值与社会价值的共生共荣。 

PART.02

聚变

内容运营生态的价值跃迁 

当物理空间的革新为项目注入“新生”动能，广州天河领展广场面临的平行命题，便是将硬件升级转化为内容号召力，为招商运营构建具备市场竞争力的长效内容生态。从项目直观表现来看，2025全年落地共185场活动，高频高质的首展首秀，有效提升珠江新城商圈吸引力；全年新开84家品牌（含移位焕新），其中包括18家首店（城市首店及以上，数据来源：赢商网），首店量级排名广州TOP2。这些成果，源于‌活动运营的层级穿透力与品牌焕新的首店聚合力。 

体系化、多层级运营，从短期引流到持久吸引     

梳理去年185场活动，广州天河领展广场的三级分层体系尤其明晰。这些活动既是项目流量入口，同时又是消费者的情感出口，无形之中‌强化了双向情感联结。

■ 顶流型：以首展首秀与明星势能构建强磁场效应，推动商圈能级跃升。

流量IP首展：萌系国民女鹅“肉肉酱的友趣雨林”全国首展、好莱坞长青IP“招行x碟中谍8电影快闪”广州首展，韩流组合BABY MONSTER快闪广州站中国大陆首展、ENHYPEN快闪华南首展……以稀缺性、高关注度的国内外IP资源，打造青年文化聚集地； 

线下明星现场：单依纯线下见面会、沈震轩、洪卓立音乐会……借力明星粉丝效应，制造高热度社交话题与瞬时客流高峰； 

 这些联动多元化资源的主题活动，体现出广州天河领展广场的滚动式改造备受头部市场认可，夯实了项目年轻潮流化属性和商圈地位，从而带动天河乃至广州商业整体活力。 

■ 情感共鸣类：围绕节日话题与Friendly+服务，深化社区联结与城市级传播声量，强化品牌温度。   

自主策划的“有妈味怎么了”“妇女节就是妇女节”话题活动，击中都市女性身份焦虑等痛点，以普遍的社会情绪营销为切口，构建人文关怀与情绪疗愈磁场。两场活动均收获百万级全网传播曝光，影响力火速破圈。这类情感共鸣活动也指向了广州天河领展广场深度打造的Friendly+全维度运营体系，以此实现精准的客群触达。   

青年友好：联动场内NIKE、超级猩猩、24/7 FITNESS、UG TENNIS以及外部lululemon、maia active、迪卡侬等主流运动品牌和weekplus等本地运动社群，持续拓展青年运动活动；通过明星空降活动及刘雨昕、张杰、五月天等明星应援活动，带领广大粉丝快乐追星； 

宠物友好：轮番登场的超能猫空间、绒愿乐园双旦美陈、时尚毛孩述职大会、跨江爱宠骑行等多类型宠物活动，与场内不断完善的宠物服务和宠物友好门店形成呼应，让“宠物友好”进一步刻入品牌基因； 

便民友好：不仅落地香港直通巴，还增设班次、设立服务柜台，反映出项目“事事有回应、件件有着落”的社区服务理念…… 

 ■ 质享club会员活动：高净值会员权益+高净值会员专属私密活动，深挖消费粘性与转化。   

事实上，无论是项目前身还是如今的广州天河领展广场，都将会员体验置于核心战略位置。尤其周边豪宅环绕，高净值群体密布，更注重个性化服务和文化共鸣，而非单纯消费。2025年，广州天河领展广场会员销售占比高达35%，优于行业平均水平。这一成绩源于刻在DNA的会员服务意识，也离不开项目创新推出的“质享Club”高净值会员服务俱乐部。 

日前，质享Club已举办古法制香、非遗螺钿、手作香云纱等以非遗文化为底蕴的专属体验沙龙，联动高星高尔夫球俱乐部举办首次户外高尔夫体验，同时也举办了以威士忌品鉴融合网球的创新体验为主题的年终会员答谢宴，不仅强化了高净值会员链接，更将传统文化与现代生活方式融合，丰富CBD区域高质社交体验。接下来，项目还将升级推出系列1V1个性化服务，持续与优质商户共创高品质活动体验。 

首店驱动业态进化，打造高潜力、强体验“品牌高地”     

结合去年84家新店清单能够发现，广州天河领展广场以18家首店为战略支点，优化场内全业态矩阵，以高潜力、强体验品牌组合形成差异化竞争力。   

跨地域美食文化：主营台温特色菜、云贵下酒菜的全国首家四斤二两台温小酒馆，由“初代首店”那未大叔是大厨升级而来的大叔小馆广府菜，主打江西小炒与赣菜风味的小江溪广州首店、赣小聚全国首店，以及顶界全球蒸汽海鲜自助广州首店、欧洲街头小吃西方小巷天河首店，刷新跨地域美食体验，成为珠江新城多元化餐饮新地标；    

体育+：依托UG TENNIS优聚网球天河首店，未来云端球场还将陆续引入匹克球、壁球、迷你高尔夫等新兴球类运动，持续引领运动生活方式潮流；   

生活+：honeywell华南首店、西昊华南首家新形象旗舰概念店、kuunsilta广州首店、Iremy广州首个6.0全新形象店，囊括高科技家居、智能家具、时尚假发、生活方式集合等细分品类，以智趣技术体验与美学空间稳固社区生活类客群。 

值得一提的是，此前广州天河领展广场就已成功获评2024年广州市商务经济与社会发展项目促进消费提档升级专项(第二批首店首发奖励项目)资金支持，印证了其首店集群策略对城市消费级次的提升作用，成为政府专项奖励业态创新典型案例。 

通过持续优化的招调运营生态，广州天河领展广场亦赋能场内品牌实现业绩裂变。2025年，场内逾20家商户业绩增幅超30%，“千万店品牌”突破30家，包括主力店——中影国际影城、永旺、Meland club；餐饮——海底捞、顶界全球海鲜自助、稻香、怂、费大厨、衡1300等；零售——优衣库、MUJI、abbie baby home、SUNION、大疆、周大福等。   这一数据不仅量化了首店聚合与活动矩阵的聚变协同效应，更标志着项目逐步升级为“品牌培育经营高地”。 

结语     

新生与聚变，或许不足以描绘广州天河领展广场的2025，其经营实践一直在为行业验证，存量资产的价值提升绝非短期改造之功，而是根植于动态适应市场的“滚动式”焕新策略，以及精准回应趋势的“场景+内容”运营能力。这种经营功底使其屡获殊荣：除了是全国首个斩获Parksmart先锋级认证、LEED v4 BD+C:CS铂金级认证、WELL HSR权威认证的商业项目，还频繁入选赢商网、中购联、观点指数等行业标杆榜单。  

进入2026年，外部商圈正酝酿新变局。备受瞩目的马场地块挂牌，拟引入高端时尚百货和国际知名五星级酒店，意味着未来片区商业级次将进一步提升，甚至重构广州高端商业格局。   近期，广州市发改委近日正式印发的《广州市2026年重点建设项目计划》，计划包括将在天河区闹市打造“马场湾区国际商都”，以未来城市样板为目标。作为目前片区内唯一商业体，广州天河领展广场无疑具备先发优势，将直接承接区域进化新势能。与此同时，项目也已悄然开启新一轮招调焕新，持续打磨运营内功。 

■ 升级宠物业态：比如室内萌宠乐园奇幻萌宠部落，将进行门店视觉焕新与零售场景升级，通过服务流程前置化、透明化，打造猫狗洗护服务+周边零售一站式体验；升级猫咖、狗咖托管与互动分区，实现人宠沉浸式交互的精细化运营，预计5月完成； 

■ 升级国际零售形象门店：比如MUJI将带来广州全新形象店，门店设计延续自然肌理的木质感特色，丰富服装、生活杂品、家居、食品等品类组合，强化男女装、童装品类占比及分区，打造沉浸式生活场景体验，预计将于7月开业。

正如广州天河领展广场坚信的——焕新不是终点，而是持续创造价值的起点。在充满不确定性的市场环境中，或许唯有保持自我迭代，才能稳固经营壁垒，始终与消费者需求共鸣、与城市发展同步。