2025年12月31日，商业不动产公募REITs正式开闸，一夜之间，整个商业地产圈都被点燃。自试点启动以来，沪深交易所共受理14单商业不动产REITs，拟募资规模约400亿元，涵盖购物中心、奥莱、写字楼、酒店、综合体、社区商业等多种类型，央企、国企、民企、外资同台亮相，这标志着中国商业地产，从“重开发”转向“重运营、重存量、重证券化”的历史转折点，在此背景下推出商业不动产REITs，有望盘活存量商业不动产。

值得注意的是，首批商业不动产REITs以上海为主导，14单项目中，上海企业作为原始权益人的占7单，底层资产涉及上海的占5单，资产估值达120.33亿元，申报数量和规模均居全国首位。截至3月9日，14只已申报的商业不动产REITs中，共计11只商业不动产REITs获交易所反馈（问询）。

接下来，中购联带你一文速览14只商业不动产REITs全貌，以及首批商业不动产REITs为何如此“能打”的资产逻辑。

PART.01

总体来看，首批商业不动产REITs呈现出规模大、业态全、区位优、主体多元的鲜明特点，几乎集中当前国内最优质、最具代表性的商业不动产资产。

（以下数据包含申报阶段的拟披露数据和申报文件中的预测/统计数据，实际信息需要以企业年报和REITs正式披露报告为主）

■ 华安锦江封闭式商业不动产REIT

这是国内首单纯酒店业态的公募REITs，由上海国企锦江国际旗下的锦江资管作为原始权益人，拟募资约17.03亿元，是首批14只中募资规模最小的产品。它的底层资产覆盖全国18座城市的21家锦江都城酒店，合计3042间客房，这些酒店大多已运营十几年，经营数据成熟稳定。

图源：上海外滩锦江都城新城饭店

作为酒店行业证券化的“破冰者”，它的核心优势在于连锁化运营带来的风险分散，2025年前三季度平均入住率约61.58%，平均房价258元，预期年化分派率能达到5.0%—6.0%，在首批产品中处于较高水平。

■ 汇添富上海地产封闭式商业不动产REIT

该REIT由上海地产集团旗下世博发展集团作为原始权益人，拟募资约40.02亿元，聚焦上海核心办公资产。底层资产是黄浦世博滨江的鼎保大厦与鼎博大厦，两栋甲级写字楼地处上海城市副中心，周边配套成熟，是央企、国企和优质民企的办公优选。

这两座写字楼的运营表现十分亮眼，出租率稳定在87%—94%之间，接近满租状态，且长租约占比高，现金流波动小。它的价值在于锁定了上海核心地段的办公资产红利，作为地方国企背书的产品，安全性和稳健性突出，预期分派率在4.0%—5.0%。

■ 中金唯品会封闭式商业不动产REIT

这是首批14只里募资规模最大的产品，拟募资74.7亿元，由唯品会旗下杉杉商业作为原始权益人，核心资产是郑州和哈尔滨两座杉杉奥特莱斯。两座奥莱均为区域龙头项目，总估值超74亿元，2025年联营收入分别实现17%以上的增长（申报文件中的预测/统计数据），经营势头强劲。

它的最大特点是奥莱业态的强现金流属性，两座项目出租率均接近100%，依靠“大牌低价”的定位持续吸引客流，受消费周期波动影响较小。作为民营龙头运营的REITs，它既展现了奥莱赛道的发展潜力，也为商业地产民企提供了资产证券化的范本，预期分派率在4.5%—5.5%之间。

■ 华夏银泰百货封闭式商业不动产REIT

该REIT由银泰百货作为原始权益人，拟募资约42.79亿元，是首批中为数不多的重奢商场标的。底层资产仅有合肥银泰中心一个项目，但含金量极高，作为合肥唯一的重奢标杆商场，聚集了众多国际一线品牌，是当地高端消费的核心阵地。

它的核心竞争力在于高端消费资产的稀缺性，凭借高客流、高客单价和高毛利，实现了稳定的租金增长和现金流回报。虽然仅覆盖单个项目，但银泰成熟的高端商业运营能力为其保驾护航，是投资者布局高端消费赛道的优质标的，也是重奢商业证券化的重要试点。

■ 国泰海通砂之船封闭式商业不动产REIT

这只REIT由砂之船集团作为核心运营方，拟募资约50.64亿元，专注于奥莱业态的另一大标杆模式——艺术奥莱。底层资产是西安砂之船奥莱，作为西北区域的奥莱龙头，它将艺术元素与商业运营深度结合，形成了独特的品牌辨识度。

砂之船的艺术奥莱模式能有效吸引家庭客群和年轻消费群体，项目运营成熟，现金流稳定性强。它与中金唯品会REIT形成奥莱赛道的“双雄”格局，进一步证明了奥莱业态在REITs市场的适配性，也为行业提供了“特色运营+资产证券化”的新路径。

■ 华夏保利发展封闭式商业不动产REIT

作为央企保利发展在商业不动产REITs领域的首单布局，该产品拟募资约20.93亿元，底层资产是广州珠江新城的保利中心。保利中心地处广州CBD核心地段，是珠江新城的地标性甲级写字楼，周边汇聚了金融、科技等头部企业，区位优势无可替代。

依托保利发展的央企背景和专业资管能力，该项目出租率稳定，即使在写字楼市场竞争激烈的背景下，仍能保持良好的经营状态。它的核心价值在于央企信用背书+一线城市CBD资产的双重保障，预期分派率4.5%—5.5%，是稳健型投资者的核心配置选择之一。

■ 华夏凯德封闭式商业不动产REIT

这是首批14只里唯一的外资原始权益人REITs，由新加坡凯德集团旗下企业发起，拟募资约40.54亿元，是外资参与中国商业不动产证券化的里程碑。底层资产包括深圳来福士广场和绵阳凯德广场，覆盖一线核心综合体与强二线社区商业，形成了“高端+大众”的互补布局。

深圳来福士广场

凯德作为全球知名的商业资管机构，其国际化的运营能力是这只REIT的核心优势，两个项目出租率分别稳定在65%—88%之间，现金流表现稳健。它的落地标志着中国REITs市场的全面开放，也让投资者能共享外资专业运营带来的资产增值收益。

■ 华安陆家嘴封闭式商业不动产REIT

该REIT由陆家嘴集团旗下前滩投资公司作为原始权益人，拟募资约28.10亿元，是国内首单真正意义上的城市综合体公募REITs。底层资产是上海晶耀前滩，集甲级写字楼、购物中心和配套商业于一体，地处上海前滩国际商务区，是浦东的新兴核心板块。

晶耀前滩的核心竞争力在于“办公+商业”的协同效应，写字楼为商场带来稳定客群，商场为写字楼提供完善配套，出租率和长租约占比均处于行业高位。它的推出填补了综合体业态REITs的空白，展现了上海新兴核心板块商业资产的成长潜力。

■ 光大保德信光大安石封闭式商业不动产REIT

这只REIT由专业资管机构光大安石发起，拟募资约49.5亿元，底层资产是上海静安大融城和江门大融城两座商业综合体，总估值约61.05亿元。上海静安大融城地处上海内环核心，江门大融城是粤港澳大湾区的区域商业中心，形成了“一线核心+强二线增长”的双轮驱动格局。

上海静安大融城

光大安石深耕商业地产运营多年，凭借成熟的资管能力，让两个项目保持了稳定的出租率和客流。它的特点是跨区域资产配置分散了风险，2026年和2027年预期分派率分别为3.79%和4.29%（申报文件中的预测/统计数据），随着运营效率提升，收益有望持续增长，是典型的“成长型商业REITs”。

■ 国泰海通崇邦封闭式商业不动产REIT

由港资背景的崇邦集团作为核心运营方，该REIT拟在上交所申报，预计募集规模12.60亿元。底层资产是上海嘉亭荟城市生活广场。嘉亭荟地处上海安亭汽车城，是集购物、餐饮、娱乐、办公于一体的社区商业综合体，精准服务周边居民和汽车城产业人群，客群黏性极高。

崇邦集团擅长打造“邻里型”商业综合体，嘉亭荟凭借精准的定位和优质的运营，成为上海社区商业的标杆项目。它的核心优势是抗周期能力强，社区商业需求刚性，受消费市场波动影响小，是首批REITs中“民生属性”突出的产品。

■ 中信建投首农食品集团封闭式商业不动产REIT

这是首批14只里唯一的社区商业专项REITs，由北京国企首农食品集团发起，拟募资规模尚未完全披露，底层资产是北京龙德广场。龙德广场总建筑面积22万平方米，可租赁面积15万平方米，是北京北部规模较大的社区购物中心，贴近民生需求。

龙德广场

该项目采用“Pre-REITs+公募REITs”的创新模式，既保证了资产的成熟度，也为后续资产扩容预留了空间。作为首单社区商业REITs，它的出租率稳定，现金流受经济周期影响极小，是商业地产中的“稳压器”，也为社区商业资产证券化提供了可复制的范本。

■ 广发新城吾悦封闭式商业不动产REIT

这是民营房企新城控股在商业资产证券化领域的又一突破，拟募资约20亿元，底层资产是吾悦广场体系内的优质商业综合体。吾悦广场作为全国性的商业品牌，凭借“区域深耕+标准化运营”的模式，在二、三线城市占据了重要市场份额。

该REIT的核心价值在于民营商业品牌的规模化运营能力，新城控股通过统一的招商、运营和管理，让项目保持了稳定的出租率和客流。它的推出证明了民营房企在商业不动产领域的实力，也为中小城市优质商业资产进入资本市场打开了通道。

■ 嘉实首开封闭式商业不动产REIT

由北京国企首开股份发起，该REIT拟募资约10.42亿元，是首批14只中募资规模最小的产品之一。底层资产聚焦北京核心区的商业和办公物业，地处首都功能核心区，周边人口密度高、消费能力强，区位优势得天独厚。

宋家庄福茂项目

首开股份作为北京本土龙头房企，对北京商业市场的理解极为深刻，凭借专业的运营能力，项目保持了较高的出租率和租金水平。它的特点是“小而精”，锁定北京核心资产的红利，安全性极高，是投资者布局首都商业地产的便捷渠道。

■ 华泰紫金华住安住封闭式商业不动产REIT

这是深交所首单商业不动产REITs，由酒店龙头华住集团发起，拟募资规模尚未完全披露，底层资产以全国化布局的华住系酒店为主，包括上海江桥万达桔子水晶酒店等优质项目。华住系酒店以标准化运营和数字化管理著称，在中高端酒店赛道占据领先地位。

该REIT的核心优势在于华住的运营效率，旗下酒店平均入住率超过91%，远高于行业平均水平，现金流稳定性极强。它与华安锦江REIT形成酒店赛道的“双龙头”格局，覆盖了中高端和中端酒店市场，让投资者能全面共享酒店行业复苏的红利。

整体来看，14只产品共同构成了一幅中国优质商业不动产的全景图，不同主体、不同业态、不同区域的资产同台亮相，既体现了政策的包容性，也展现出市场对商业不动产REITs的高度认可。

PART.02

首先区位硬核。100%聚焦一线与强二线核心地段，70%以上位于北上广深，其余也都落在强二线城市的核心商圈、CBD与产业新城，没有三、四线城市和边缘地段，全部占据人口、消费、产业最密集的区域，地段仍是商业不动产的第一生命线。

其次业态全覆盖且结构健康。其中购物中心与奥莱7只占比一半，消费属性最强；甲级写字楼3只，现金流稳定、租约更长；酒店2只，实现全国布局、连锁化经营、抗风险能力更强；综合体2只，办公与商业互补增效；社区商业1只，贴近民生、需求刚需、收益稳定。

再次运营数据十分亮眼。商业和办公项目出租率普遍在90%—100%，不少项目实现满租，写字楼长租约占比高、收益波动小，预期分派率在4.5%—5.5%，比理财、国债更具吸引力。同时，资产产权清晰、剩余年限充足，均为无瑕疵优质资产。但需要注意的是，财信证券近期发布的研报，对华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金、华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金等REITs产品的底层资产盈利能力，仍持谨慎态度。

最后行业真正迈入运营为王的时代。凯德、华住、锦江、砂之船、杉杉、银泰、陆家嘴、保利等均为行业顶流运营商，在REITs的估值逻辑里，地段是基础、运营才是核心，谁能稳住出租率、客流、销售与租金，谁就能在资本市场获得更高溢价。

结语

待首批商业不动产REITs项目上市后，我国公募REITs将进入“基础设施+商业不动产”双轮驱动阶段，为房企提供资金回笼渠道，降低投资者参与门槛。当然，其影响的不只是资本市场，而是整个商业地产的生存方式。

未来，万亿存量资产将被“激活”，过去躺在资产负债表里的商业项目，从此有了标准化、规模化、常态化的退出渠道。商业地产不再是“重资产包袱”，而是可以持续变现的优质资产。未来将是运营时代，比拼的是出租率、客流转化、租金增长、现金流稳定性、运营能力。与此同时，行业格局彻底重构，央企国企打底，优质民企突围，外资进场，市场化程度越来越高。商业地产将回归它最本质的样子——靠运营赚钱，靠时间增值。

随着商业不动产REITs渠道打开，市场也在关注更多元化的消费类资产，若能通过运营提升现金流稳定性，有望以类似逻辑对接REITs市场，以REITs路径为优质底层资产提供更好的退出之路。