在商业地产步入存量竞争的深水区，传统购物中心普遍面临客流下滑、业态同质化、高空置率等多重困境。

尤其在大众消费趋向理性，追求极致性价比和「精致抠」等心理因素叠加，使得中国奥特莱斯行业近几年展现出了强劲的发展韧性，仓储式城市奥莱也随之水涨船高，迎来了爆发式增长。

区别于传统奥莱的「度假式消费」模式，仓储式城市奥莱以小面积、高坪效、极致性价比等核心标签，以及低门槛、快复制、现金流稳健等先天优势，快速渗透一、二线社区商圈与下沉市场，成为购物中心争夺的流量主力店。

如荟品仓杭州上城店开业三天累计客流超3万人次，销售额破750万元；上海普陀首家荟品仓——光新无限店3天客流超10万、销售额破千万；京东奥莱入驻老牌商场，快速带动商场焕新，实现客流、业绩双提升。

但赛道火热的背后，一方面头部玩家规模扩张、盈利稳健；另一方面，中小品牌却深陷货品、运营、客流困境，市场盈利两极分化现象凸显。未来，仓储式城市奥莱这种既能盘活大面积空铺，又能快速吸引流量的「生意新宠」发展几何？成为眼下行业关注的又一重点。

PART.01

如荟品仓、BIGOFFS、京东奥莱等，不同玩家依托自身资源打造差异化模式，成为购物中心转型造势的香饽饽，亦是奥莱行业乃至实体零售的全新增长极。

作为全国性的仓储式奥莱折扣头部品牌核心代表，「荟品仓」被誉为国内首个仓储式品牌特卖品牌，以会员制+全品类持续布局重资产经营，深耕上海以及长三角区域多年，被市场称为「华东仓储之王」。

近两年，荟品仓走出华东，不断扩大圈地范围，陆续在北京、广州、郑州、沈阳等城市开店，影响力与日俱增。如2025年7月在上海开出了第21家店，2025年12月在房山D.P.One瑞来开设北京首店，2026年更在北京大兴、丰台等地接连布局新店。

其中，约1万平方米的房山D.P.One瑞来店，引入了超300家品牌，开业首日客流量突破3万人次；北京丰台荟品仓城市奥莱开业首日销售额预计突破300万元，全天客流超过2万人次。

据悉，荟品仓城市奥莱采用「线上APP + 线下仓储商场」的融合模式，与全球3000余个品牌建立直供合作，覆盖鞋服、箱包、日化等品类，还引入咖啡、简餐等附加业态提升消费者购物体验，推行付费会员制且每周轮动上新，同时推出超长质保、无理由退换等服务，强化用户黏性。

截至目前，荟品仓在全国已拥有70+万平方米大型门店，单仓平均面积约11000平方米，拥有会员超1200万人，依托互联网与大数据技术，创新性重构人、货、场，打通线上线下渠道闭环。

无独有偶，从天津起家的仓储式奥莱品牌「BIGOFFS 超级折扣」，则更聚焦高性价比运动集合、潮牌折扣，以极简仓储装修、海量sku、平价策略抢占市场，加速辐射华北、东北、西南、华中等各大区域。

据了解，BIGOFFS 超级折扣线下门店多采取超级大卖场、快闪店、精品店组合铺设的多种形式，为用户提供各具特色的购物体验，深度合作国内国外知名大牌，采用全国统一采买的形式让利消费者。

从轻奢大牌到潮流爆款，BIGOFFS超级折扣汇聚了阿迪达斯、彪马、安德玛、斯凯奇、北面、JEEP、骆驼等众多知名时尚品牌，新店更是全场低至1折起，99.9元3件、一口价69.9元、9.9元等诸多福利款。资料显示，天津单店曾日销售额高达70万。

2025—2026年，BIGOFFS超级折扣相继开出西安首店——西安龙湖大兴星悦荟店、苏州吴门桥世茂广场店、上海第三家店——上海浦东万嘉广场店、北京通州万达店、佛山首家BIGOFFS创意产业园店、深圳龙岗深铁汇里店等，快速抢占成熟商圈、商场流量入口。

与荟品仓和BIGOFFS不同，由海澜之家与京东合作打造的「京东奥莱」，于2024年9月25日在江苏无锡江阴海澜飞马水城开出全国首家线下店，京东平台同步上线「京东奥莱官方旗舰店」 。

2025年4月，海澜之家宣布正式入驻京东秒送，旗下5000余家门店全面接入京东秒送服务，成为京东首个全方位战略合作品牌。

依托海澜之家运营实力与京东数字化能力，京东奥莱以电商基因+运动主力为核心，采用线上线下联动方式，瞄准下沉市场结构性机会，聚焦低线市场消费升级人群，快速渗透二至五线城市，并在城市中心核心商圈开设店铺，与专注中高性价比的传统奥莱形成错位竞争 。

重要的是，京东奥莱深度绑定银座、吾悦、世茂等连锁商业体，以及当地市场成熟的老牌商场，助力存量商业焕新，更凭借低门槛扩张，快速完成全国织网。

在头部品牌鲸吞市场份额的同时，一些深耕本土及区域市场的城市奥莱代表纷纷上桌，以局部优势悄悄扩张生长。如上海本土品牌壹品仓、杭州新兴大综熊奥莱、拓展西南市场的鹿品仓·城市奥莱，以及胜道仓、三分仓、好特卖超级仓等，适配不同层级城市的消费需求。

如「壹品仓」聚焦社区仓储服务，主打小而美、高复购，单点面积5000-10000㎡，以智能折扣仓实现全流程自助协同，精准抓取流量稳定的社区客群；「大综熊奥莱」是杭州本土新兴的仓储式奥莱品牌，主打少而精的品牌组合和选品逻辑，聚焦热门品牌及各类便民服务，持续深化品牌「35分钟生活圈」定位。

聚焦西南市场的「鹿品仓·城市奥莱」，通过源头直采与智慧仓储实现高效周转，以「好东西，便宜买」为核心理念，以「天天特卖、日日上新」平衡品质与价格，致力于打造一站式品质生活目的地；「好特卖超级仓」则主打仓储式空间、全品类SKU和超高折扣力度，对比传统好特卖门店，在产品策略、空间布局、运营模式上全面升级，还引入二次元IP周边、潮流玩具等新兴品类，为消费者带来淘宝式购物体验。

PART.02

从区域布局来看，仓储式城市奥莱不仅在一、二线城市快速渗透社区，也积极向下沉市场拓展。不论是全国性玩家还是区域深耕者，多以华东、西南、华中为布局核心区扩张提速，从区域试水迈入全国化跑马圈地阶段。

如北京、上海、杭州等地，仓储式奥莱门店数量不断增加，以城市副中心、社区商圈、老旧商场改造区为核心，主打「15分钟近场消费」。在下沉市场，以京东奥莱为代表的品牌瞄准三至五线城市消费升级人群，加速布局门店。

竞争格局越发多元，行业巨头对标本土新锐，主打差异化竞争。荟品仓、BIGOFFS、京东奥莱等头部玩家凭借品牌资源、运营经验及资金实力等进一步分羹市场；新兴本土奥莱品牌则依托对城市与消费者的了解，垂直深耕区域市场。

客流与销售的强爆发力，助力商场焕新，实现高平效经营。仓储式城市奥莱的核心竞争力，体现在亮眼的经营数据与商业赋能上，各大品牌门店开业即实现客流、销售双增长。

与此同时，工业风仓储式产品布局摈弃了传统店面的奢华装修，加之稳定的现金流抗风险能力，以高周转、强引流实现高平效。数据显示，部分头部门店坪效可达传统零售业态的2-3倍（事实有待验证）。

仓储式城市奥莱在发展过程中也面临一些挑战。一方面，电商低价竞争、渠道分流等问题依然存在，如何在与电商的竞争中保持优势，是仓储式奥莱需要解决的难题。另一方面，盈利两极分化显著，一些项目因运营管理不善、品牌资源不足、缺乏专业操盘能力等问题，可能陷入负重前行的尴尬境地。

然而挑战与机遇并存，仓储式奥莱极致性价比的核心优势、会员线下专属优惠与服务权益等，在实现线上线下融合发展的同时，也有助于提升消费者的忠诚度和复购率，只要项目能够不断创新和优化，就能够抓住市场机遇，实现可持续发展。

PART.03

未来行业将告别盲目扩张，转向规范化、精细化、差异化发展，以真正的综合实力较量，持续渗透城市商业版图，提升消费质量、提供优质岗位、盘活低效商场、升级商业生态，共同推动中国零售商业的平价化、社区化、体验化转型。

可以预见的是，一方面，随着赛道竞争加剧，供应链薄弱、运营能力差的中小品牌将逐步出清，行业资源向头部玩家集中，以高行业准入门槛，形成「全国龙头+区域霸主」的竞争格局。

另一方面，通过品类细分、场景创新、服务升级等，打造差异化运营的核心竞争力，从「全品类零售」转向「精品零售+强体验+社交场景」，形成首店、旗舰店、高端餐饮、主理人等品牌不可替代的「唯我」优势。

重要的是，存量商业转型需求持续旺盛，仓储式城市奥莱凭借强引流、快落地、低成本的优势，将成为老旧商场、社区购物中心的「标配流量主力店」。仓储式城市奥莱必定要深度绑定存量商业，形成联营共赢的伙伴关系，共同打造区域商业集群，以生态互补放大消费集聚效应。

结语

仓储式城市奥莱是消费理性化与商业存量化双重背景下的优质赛道，是实体零售业转型的风口。

短期来看，赛道仍有广阔的扩张空间，是购物中心盘活存量、创业者入局零售的优质选择。长期来看，唯有筑牢供应链壁垒、深耕精细化运营、坚守性价比初心，才能破解盈利难题，在行业洗牌中站稳脚跟。

尤其在数字化、智能化应用加速普及的今天，通过大数据精准选品、会员精细化管理、线上线下融合提升运营效率，切实推动仓储式城市奥莱从「流量生意」转向「留量生意」。

对于购物中心而言，引入仓储式城市奥莱只是转型破局的起点，仍需借势优化业态生态、提升运营能力；对于仓储式城市奥莱品牌而言，告别野蛮生长、回归零售本质，才能让这门流量生意走得更稳、更远，成为实体商业复苏的重要支撑。而对于消费者来说，二者的强强联合才是商业重视消费者需求，能为消费者带去更多优质的购物体验，是多方共赢的发展探索。