当前，中国商业已步入新增迟缓、改造升温的存量价值再生期。

在课程开始前，中购联发展委员会秘书长闫颖进行发言。她表示回望过去，我们会发现中国商业地产的叙事逻辑已经发生了根本性的转变。增量时代的宏大叙事已然落幕，“集团化、重运营、转资管” 成为行业共识，公募 REITs 进一步打通 “投融建管退” 全流程金融闭环。在此背景下，我们的核心命题已经变为：如何让商业体的每一寸空间都产生更高的效益？如何通过数据洞察，精准预判商户的盈亏平衡点？如何在固租与扣点之间，找到让业主与租户双赢的“黄金分割点”？

为帮助行业从业者跳出传统经验思维，掌握适配存量时代的运营方法，破解实操难题，3月26—28日，中购联发展委员会于深圳举办2026购物中心精细化运营与收益提升专题研修班。

本期课程汇聚来自五湖四海的多家行业力量，如大华集团、威海威高、壹方商置、苏州江南优品商业、和信商用、宝盈商业、坚基商业、惠州万润城、新都汇等业界精英人士，通过互动问答、现场解惑的方式，与老师进行面对面沟通交流，以此提升商业业绩，收获满满好评。

课程特别邀请商业地产领域实战型培训导师杜玉华老师主讲进行集中授课。其聚焦存量时代招商营运业务能力迭代，以“赢在算法”为核心，系统拆解了商业地产从行业底层逻辑到全链路运营的算法体系。

课程首日，杜玉华老师以“空杯心态”为开篇寄语，从行业变革、核心租赁策略、全链路算法应用到经营分析实战，层层递进为学员搭建了专业、系统的商业地产算法运营知识体系，绘声绘色地进行知识输出。

PART.01

当下商业地产已全面进入存量下行周期，与增量时代形成鲜明的行业特征对比，这也是算法化运营成为行业核心竞争力的根本背景。为此，了解存量与增量时代的核心差异、商业不动产资本逻辑、产品模型升级与实体商业的算法战争显得尤为重要。

首先，杜老师指出，增量时代是卖方市场，商业地产供不应求、竞争温和，标准商业与对标思维盛行，高速增长的财务数据掩盖了业务和管理问题，从业者多选择忽视问题，且租户普遍“包赚”造就了商场的“包租神话”“包涨神话”，团队操盘重复制执行、轻定制创新，只看短期绩效而缺乏长期主义；存量时代市场竞争加剧，此前的问题集中暴露，粗放运营模式彻底失效，商场必须转向精细化、定制化运营，以长期主义实现租户与商场的双赢。

她强调，自去年12月31日起，证监会开放商业不动产公募REITs试点，打通了“投融管退”中最关键的“退”环节，商业地产的资本逻辑迎来了重构。未来衡量项目价值的核心不再是资产规模，而是持续的现金流产生能力和精细化运营管理水平，只有懂运营、能管好资产的项目，才能在资本市场获得溢价，这也是本次课程深耕“算法”的核心原因。与此同时，本次课程算法模型从“租户导向”和“消费者导向”两大维度展开。

杜老师认为，实体商业的“算法战争”已正式开启，其以人工智能算法为核心驱动力，融合算力、数据实现智能决策、自主协同，强调“算法定义战法、算力决定效能、数据赋能决策”，目前头部商场已初步实现算法驱动的智能运营与精准营销。

PART.02

固定租金是传统购物中心的主要收益方式，核心遵循“租户先赚钱、商场再收租”原则——租户是直接顾客，消费者是间接顾客，商场需同时承担消费者代言人的角色。

老师表示，起始租金即市场租金，是商铺价值使用权的货币表现，需通过专业的比较网格法测算；租金净收入公式为PRI×出租率%×收租率%×(1+涨租率），成长路径为台阶式增长。

未来租金增长依托地段价值提升与CPI锚定，具备天然的抗通胀属性，但存在租金瓶颈；突破关键在于精准定位、招商优质品牌，做好欠租和掉铺预警，通过精细化运营保障出租率、稳定提升收租率。

抽成租金的本质是商场向租户收取的销售佣金，按销售额与抽成扣率计算，增长与销售额正相关，理论上无上限但下不保底，销售额真实准确是该策略的大前提。按收银方式分为租赁抽成和联营抽成。

租金净收入公式为销售额×(1+销售增长率%)×（合同扣率%-促销让利%+新增扣率%）；抽成扣率需参考市场均值，结合租户成本结构、业态品类、商场话语权综合制定。

老师认为，抽成租金成长路径为线性增长，核心依赖商场两大能力——自身的客流运营、营销推广能力，以及对品牌的招商、升级、资源倾斜能力，实操中需通过控制店铺面积、最大化优质店铺数量推动租户销售额增长。

作为商场从弱变强的优选策略，“两者取高”需要技巧，杜老师结合实操场景拆解了其测算与权衡思路，强调执行绝不能“一刀切”。

每月取基本固定租金与销售额提成租金的较高值，分为租赁抽成与固租取高、联营抽成与固租取高两种模式（联营抽成取高因租约条款支撑，为更优选择）。实际租金公式为店铺面积×合同租金单价+（实际销售额-临界点销售额）×合同扣率-促销补贴成本，其中临界点销售额=固定租金/合同扣率；大促场景下以Coupon ROI衡量投入产出，要求活动所得取高超额租金收益/商场促销补贴成本≥1。

老师重点指出，商务条件需按商场发展阶段调整，培育期租金单价与扣率均低于市场水平，过渡期逐步靠拢市场，发展期与成熟期结合话语权实现溢价；执行节奏需先区分冷热铺（以过店客流、商铺位置、展露程度等为指标），再优先制定优质品牌落地策略，确保平稳推进。

PART.03

老师强调，存量时代商业地产已从增量时代的“以投定租－成本租金”转向存量时代“以租定投－市场租金”，市场租金是对竞争优劣势的量化评价。

那么市场租金定价如何测算呢？杜老师分享了比较网格法。这是一种通过比较可比物业的特征和租金，为目标物业确定市场租金的一种方法。

针对测算中竞品选择、打分等主观性问题，老师建议采用多人作业+头脑风暴规避；该方法不仅适用于商铺租金定价，还可延伸至物业费、停车费等经营性收费定价，适用于租约到期调整、市场竞争关系变化等场景。

杜老师首先指出盈亏平衡点的重要性，适用于签约前评估意向租户的承租能力，开业后欠租预警、评估租户盈利能力。该算法适用于所有业态，核心是正确界定不变成本（租金、人员成本等固定支出）与可变成本（进货成本、销售佣金等随销售额变化的支出），且测算均遵循“先零售价、后折后价”原则。

盈亏平衡点公式为保本销售额（零售价）=不变成本/(1-可变成本系数），签约前评估租户承租能力，开业后用于欠租预警，销售额逐月低于平衡点需立即预警，高于部分即为租户净利。

而现金流平衡点用于正确界定现金流相关成本。公式为现金流保本销售额（零售价）=与现金流相关的不变成本/(1-可变成本系数）（扣除非当期现金流支出的成本），核心用于掉铺预警，行业专业标准是商场对风险的认知需领先租户掉铺申请2个月以上，突破平衡点需及时整改并启动招商储备。

随后，杜老师还重点分享了涨租率算法和租户年度销售目标算法。

案例演练的讲解，以及自己实操练习的方式，让学员更好对租户年度销售目标测算进行方法的掌握。

PART.04

核心公式为活动月销售目标≥（固定租金+消费税）/（合同扣点－促销补贴扣点×券支付占比调节系数×税金调节系数），只有实际销售额≥目标，商场才能获得超额租金收益；为规避风险，需与租户签署对赌协议，明确销售目标、补贴比例与结算办法，同时可对高潜力租户设置挑战销售目标，商场适当提高补贴，实现租户与商场双赢。

如果补贴预算有限，重点租户如何选择?答案就是：抓大放小--优质资源向租金贡献更高的租户倾斜。抓大放小是资源有限、稀缺时常用的有效策略,用租金分析模型“抓大放小”锁定租金贡献更高的重点租户。杜老师讲到，筛选的核心是量化租户租金贡献能力，分四步落地——确定租赁面积、租金坪效、销售额等关键变量；设计租金分析模型，计算租户的租金贡献综合得分；编制排名分析表，导入租户数据并按得分评选星级；根据星级与销售额达标情况锁定重点租户，优先倾斜促销资源。

此外，杜老师强调资产改良是实现项目价值提升的重要手段，资产改良是商业决定，也是投资决定。资产改良的执行流程为：技术可行性评估-投资测算-资金来源-高管决策-工程改造。可通过算法评估投入是否划算，避免盲目改造，并详细阐述资产管理核心公式和标准化执行流程。

PART.05

杜老师认为，经营分析的核心是把控客流－销售－租金的三者正向循环，健康的运营状态需满足三大标准：销售增长率＞客流增长率、销售增长率＞合同期内租金增长率；销售增长率＞客流增长率＞合同期内租金增长率＞CPI，这也是衡量商场流量变现效率的核心标准。

围绕核心逻辑，老师整理几大量化指标，让运营效果可衡量，涵盖流量变现能力、远端获客能力、会员运营能力、租户销售能力等。

在指标的实战落地应用层面，杜老师讲到指标不能仅停留在数据层面，需结合实操制定差异化策略——通过客流渗透率与贡献度分析核心客群来源地，确定营销渠道与促销手段；通过销售坪效与销售额的二维象限，将租户划分为高销高坪、高销低坪、低销低坪、低销高坪四类，分别采取保持、提升、帮扶/淘汰、关注的策略；通过车位增长率与周转率优化远端停车服务与营销方案。

课程最后，杜老师为学员总结了商业地产算法化运营的核心价值与落地原则，让学员跳出具体的公式测算，从本质上理解算法的应用逻辑，学员结合自身项目情况与杜老师交流运营规划，杜老师逐一给出针对性指导。

在存量时代，算法不再只是一种运营工具，更是商业地产企业的核心竞争力。唯有将算法深度融入招商、营运、营销、资产等各个环节，实现精细化运营的全面落地，才能持续创造稳定的现金流，在行业竞争与资本市场中真正“赢在算法”。

值得一提的是，课堂上学员始终保持高度专注，认真记录专业公式与实操要点，针对租赁测算、风险预警、大促运营等实操难点踊跃提问，与老师展开深度互动探讨，形成了高效的专业学习氛围。

作为深耕商业地产行业多年的专业性行业交流合作平台，中购联始终致力于做商业专业化发展的推动者和引导者，为行业而奋斗、为专业而坚守。未来，中购联也将持续洞察市场风向和消费需求，提供优质课程与服务，为行业人士搭建更多交流学习、沟通合作的桥梁。

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