在海派文化与最新潮流的双向奔赴下，张园已然变成一座没有围墙的秀场，吸引消费者“一来再来”，从“路过”变为“驻足”，为消费者带来惬意舒适的生活场景。

如今，越来越多商场运营者的认知发生迭代，他们深耕年轻人需求，悄悄“编辑”着一种专属年轻人的生活方式。这种认知升级，也是行业最深刻的变革：招商不是简单的品牌引进，而是通过精准筛选与场景构建，为消费者呈现一套有逻辑、有温度的生活图景。

PART.01

但现在，越来越多头部运营商早已跳出这种思维，通过践行“策展式招商”理念，构建有吸引力、有活力的商业生态，尤其在一线城市及成都等商业活跃城市，部分标杆项目已经开始依托这种“编辑生活”的创新能力，走出了属于自己的路。

提到南京德基，很多人第一反应不是“买大牌”，而是“去看展”“去看厕所”。德基的内卷，连厕所都卷出了新高度。

作为南京新街口核心地段的高端商业标杆，南京德基广场早已跳出“房东”思维，以“艺术化高端生活”为核心方向，精准捕捉年轻人对艺术体验、新鲜场景的核心需求，将艺术与商业完美融合，打破了“高端商场=买奢侈品”的固有认知，活成了南京人必去、外地游客专程打卡的城市文化地标。

它深挖金陵文脉，贴合年轻人对沉浸式体验的偏好，2017年开设德基艺术博物馆，常态化举办高端艺术展，还以宋代《金陵图》为蓝本，用AR、VR技术打造沉浸式互动展，让逛商场变成了一场不落幕的艺术体验。

同时商场紧扣年轻人“追新”心理，主打首店驱动，2025年就落地了MINISO SPACE全球首店、MAC全球首家艺术旗舰店等超71家高能级店铺，精准抓住年轻人的“新鲜感”需求。这些品牌的选择，无关租金出价高低，核心是与“艺术+高端”的生活调性高度契合，如同为一套生活图景，精心挑选适配的素材。

除此之外，运营团队更懂年轻人的打卡、社交需求，优化场景与服务，将艺术盥洗室打造成兼具颜值与体验的网红打卡点，同时压缩商业铺位、预留充足公共空间，新增24小时营业时段，适配年轻人夜间社交的习惯，激活夜间消费潜力。

南京德基广场厕所图源：小红书

值得提及的是，德基对于进驻的商户，会给予非常精确的“经营策略”：从品牌门店的装修风格，到具体商品款式的销售建议，甚至品牌基于德基门店所展开对应的营销活动等，其品牌转化能力不容小觑。

从数据来看，南京德基广场的《金陵图》沉浸式展累计接待120万人次，线上曝光超2.2亿；2025年上半年艺术盥洗室接待超1000万人次，同比增长42%；夜间客流占比从改造前的不足5%提升至30%。

2025年南京德基广场全年实现销售额262.4亿元，同比增长7.1%，总客流量突破6600万人次。这正是精准洞察年轻需求、用心“编辑”生活场景的最好佐证，也是高端商业与文化赋能的双赢范本。

去过杭州的人，几乎都逛过湖滨in77——它就坐落在西湖边，出门就能望见湖光山色，中式风格的建筑与西湖美景深度融合，这份独有的场景优势，源于运营团队对年轻群体需求的深刻洞察，更依托于“西湖文旅+潮流生活”的清晰定位和策展式招商的核心逻辑。

湖滨银泰in77精准拿捏年轻人“打卡社交”“追求松弛感”的需求，绑定西湖这个超级IP，将商场打造成西湖旅游的延伸景点，让“逛西湖、必逛in77”成为游客的共识，也成为本地年轻人社交、放松的首选地，稳稳占据浙江商业顶流位置。

湖滨银泰in77依托西湖的庞大客流，精准承接年轻人的餐饮、购物、打卡需求，同时紧扣年轻人“追首店、赶潮流”的喜好，2025年落地56家高能级首店，如迪桑特杭州旗舰店、高达基地杭州旗舰店、MET INITALY（杭州旗舰店）等，涵盖奢侈美妆、潮流服饰等多个品类，这些品牌的筛选，均围绕“文旅+潮流”的核心方向，兼顾本地年轻人赶潮流与游客打卡尝鲜的需求，一点点勾勒出西湖边的潮流生活模样。

还贴合年轻人拍照、社交需求，采用开放式空间设计，让年轻人在逛街时既能随时欣赏西湖景色，又能轻松拍出氛围感大片，再借助社交平台种草传播，精准触达年轻群体，让热度一路居高不下。

此外，作为生活方式的“编辑者”，杭州湖滨银泰in77通过国际化品牌引入与多元活动落地，深度融合本土文化与国际时尚，让每一位到访者都能直观感受潮流与经典的碰撞、艺术与生活的共生。

项目几乎每个月落地一场全国级大型活动，既为品牌带来流量赋能，也为商业空间注入文化底蕴，更成为传递生活理念、引发情感共鸣的载体，还为项目的长期活力注入了精神动能。

杭州湖滨银泰in77还重点深耕“如何持续领跑”的核心命题。在2025年下半年，搭建了CD区通道嗅觉场景，重构C区韩潮街区、D区高化矩阵，升级动线以平衡游客与本地消费，并打造多种艺术文化活动赋予消费之外的情绪温度。

从运营表现来看，2025年湖滨银泰in77销售额达110亿元，同比增长5%，成功跻身浙江商业“百亿俱乐部”；全年客流达9350万人次，日均25万多人，其中中外游客占比35%，足以看出其打造的生活场景对年轻人的强大吸引力。

2022年11月27日，在经历数年的保护性修缮与更新之后，百年张园重新开放，被业界誉为“上海第一名园”。近年来，张园频频“引爆”全城热度，这背后离不开运营团队的精心操盘——他们既懂年轻人对复古打卡、文化体验的追求，也懂高端年轻群体的消费需求。

项目以“百年石库门+高端生活体验”为清晰方向，运营团队植根海派文化，用“修旧如旧”的理念活化历史建筑，将百年文脉与高端商业、文旅体验完美结合，既保留复古韵味，又兼具高端气质，成为上海城市更新的标杆，也是年轻人与高端消费人群的共同打卡地。

不同于很多历史街区“只打卡、不消费”的痛点，张园在活化历史的同时，精准切入高端赛道，读懂年轻人“追求独特、注重体验”的消费心理，致力于打造国际顶奢及特色品牌的首展、首秀、首发集聚地。开放至今，张园西区先后引入50余个高能级品牌，品牌入驻突破90%。

值得一提的是，张园要求每个品牌结合石库门建筑调性做个性化布置。这些品牌的筛选，不只看租金贡献，更看重其与“历史+高端”生活方向的契合度，以打造独一无二的消费体验，满足年轻人对“小众高端”的追求，将百年建筑与现代高端生活巧妙融合，“编辑”出一种兼具历史感与时尚感的生活方式。

除此之外，张园打造“街区+园区”的一体化空间，四年累计举办200多场高能级首发、首秀、艺术展活动，持续贴合年轻人对新鲜体验的需求，以保持话题热度，保持话题热度，成为国际品牌青睐的“全球新品首发地”。

响应政策倡导及行业大势，项目同时落地了专用保税仓，实现“今天看秀、明天提货”，大幅提升高端消费的便捷性，成功将“打卡游客”转化为“目的性消费者”，既留住了年轻人的脚步，也实现了商业价值。

从运营表现来看，张园日均客流3万多人，高峰时可达9.2万人次；西区商业载体出租率突破80%，可租空间已基本满租。如今，越来越多的消费者被吸引而来，他们在张园打卡，也在周边消费，有数据显示，张园与茂名北路每次举办商业文化活动时，包括丰盛里在内的周边区域，客流与销售额至少提升20%，高峰时提升40%以上。

诸多层面的精心打造，彰显了张园打造场景、读懂年轻人、用心“编辑”生活方式的强大运营能力，也形成了“提到复古高端打卡，就想到张园”的认知锚点。据市场消息，张园东区首开区或将在今年6月30日率先亮相。2027年底，张园东区将全面建设完成并投入运营。

PART.02

他们首先思考的是，商场有哪些值得消费者前来的理由以及如何将他们留下来。为此，商场运营者需要像导演一样，深谙消费者的需求，把握整个商场的气质，为此策划引人入胜的内容和空间，协调商场内所有人员和商户一起上演精彩“大戏”。

仔细观察可以发现，这本质上是商业的文旅化运营。首先，商场主动造场景、做活动，打破传统商业3-5公里的辐射局限；其次，商场各方面整体协调的联动，将商场升维为气质统一的场域，带来沉浸式游逛体验；再者，导演思维下的商场已然成为“深耕内容创造”的秀场，既吸引跨区域的目的性消费客群，又能通过 IP 培育，解锁文创、票务等延伸商业价值。

对于一般的项目而言，或许无法像以上商场一样“大刀阔斧”，但可以找到自身项目独一无二的价值点并将其放大。譬如，有深厚在地文化的基因，不妨将其转化为力所能及的、可感知、可体验的商业内容。如果没有特别突出的，那就放大自己的特色，深度挖掘开发到让消费者足以好奇和惊叹的程度。

笔者认为，当下租金与业绩不应是绝对出发点，更应该从做好体验、留住人心为自然结果，以用户为核心、以内容为壁垒的思路，正是商场抵御同质化竞争、建立长期认知护城河的关键。

结语

中购联认为，那些能成功变身“景点级”的商场，核心竞争力从来不是“建筑好看”，也不是“品牌高端”，而是运营者放下了“房东”的身段，真正读懂年轻人、学会打造年轻人喜欢的生活场景。

更学会了通过精准招商、场景构建，“编辑”出一套专属的生活方式，这种以消费者需求为核心、以价值主张为导向的运营逻辑，正是它们跳出内卷、成功出圈的关键。