近日，星盛商业（06668.HK）交出了其2025年度业绩答卷。在行业普遍承压、规模扩张神话褪色的背景下，这份财报呈现出一种“有舍有得”的战略定力：营业收入5.83亿元，归母净利润1.43亿元，虽然同比有所下滑，但毛利率逆势提升至47.7%，并维持了高达87%的派息率。

这并非一份追求“面子”的成绩单，而是一场关于“里子”的自我革命。星盛商业正用实际行动证明，在存量时代，穿越周期的能力远比短期规模更重要。

财报显示，星盛商业2025年营收同比下降约9.6%。然而，透过数字表象，我们看到的是公司主动求变的决心。收入下滑的主要原因，是公司主动与珠海、六安等地部分项目解约，选择“清仓”非核心或效益不佳的管理项目。

这种主动“瘦身”的阵痛，换来了更健康的肌体。公司毛利率不降反升，同比提升1.5个百分点至47.7%，维持在行业高位。同时，经营性现金流同比增长3.3%至1.74亿元，在手现金高达13.43亿元。这清晰地表明，星盛商业的盈利能力并未受损，反而因运营效率的提升而更加扎实。

对股东而言，这份“质量”同样体现在真金白银的回报上。全年派息13.5港仙/股，派息率高达87%，连续5年分红，累计派息6.72亿港元。在不确定性加剧的市场中，这种稳定的高回报能力，无疑是公司财务韧性的最佳注脚。

截至2025年末，星盛商业管理合约总面积约250万平方米，覆盖19个城市，共52个商用物业项目。其中管理已开业零售商业物业27个，已开业面积达160万平方米，筹备中项目16个，咨询项目9个。

在运营层面，星盛商业通过精准的招商策略和创新的营销活动，有效激活了商业活力。2025年，公司整体出租率逆势提升至93.6%，显著优于行业平均水平。全年新开发品牌超400家，引进各类首店超200家，品牌汰换率高达26%，持续为项目注入新鲜感与稀缺性。

会员运营成效显著。通过构建全域会员生态，公司全年会员消费人数增长35%，复购率达46%。其中，银卡以上高端会员消费人数增长82%，复购率更是高达56%，会员粘性持续增强。

公司精准捕捉“港客北上”消费热潮，将其打造为新的增长极。通过在深圳福田、龙岗等项目设立“即买即退”离境退税点、开通港深直通巴士、联动AlipayHK等跨境平台进行精准营销，成功将政策红利转化为实实在在的客流与销售增量。

新开业项目表现亮眼。于2025年底试营业的深圳光明星河COCO City，凭借精准定位和强大的品牌号召力，开业三天客流超37万人次。其主力店盒马鲜生（光明首店）线上线下三天销售额达427万元，创下盒马深圳开城以来的销售纪录，验证了公司成熟的项目孵化与运营能力。

据悉，星盛商业将2026年定义为“精益管理年”，这一定位精准地概括了其未来的发展方向。在“十五五”规划的开局之年，公司不再追逐规模神话，而是将重心放在“数字化赋能、精益化运营、资产价值提升和安全底线坚守”四大战略上。

今年，星盛商业将推动4个项目开业，分别是深圳星河WORLD·COCO Park（二期）、南京星河COCO City、龙岗星河COCO City和光明星河COCO CityA馆。未来，星盛商业将继续深耕大湾区与长三角核心城市群。

图源：深圳星河WORLD·COCO Park官方小红书

值得注意的是，由星盛商业母公司星河集团申报的“红土创新星河集团商业不动产REIT”，截至财报发布当日，其进度为“已获深交所受理”。该REITs拟募集资金约16.86亿元，底层资产为星盛商业运营的深圳龙岗星河COCO Park（2025年出租率高达99.34%）。这意味着，星盛商业未来也将以商业不动产REITs资产运营要求，持续精进商业运营功力，通过“投融管退”闭环进一步提升资产价值与运营透明度。