商业二次增长
只有看清商业所向，管好资产所依，方能赢得更强的二次增长。
——中购联新媒体中心
2025年购物中心市场变化非常大，也非常快，不仅让很多人应接不暇，更让不少人陷入焦虑和迷茫之中。我也一样，绝非谦虚，而是有感而发！我对2025年商业发展的体会是艰难、分化。
艰难，即过往几年特别是2025年，经济形势复杂、消费增长遇阻、同业竞争激烈；分化，即购物中心和商户业绩表现高度分化，TOP级购物中心进一步向“头部优等生”集中。
放眼2026年乃至今后更长时间，每个企业都怀揣着梦想和期待，都在思考着二次增长如何落地的战略命题。而要实现既定目标，理性分析、直面问题、找对方向、迎难而上最为重要。应变能力强则赢，弱则输。这一点既是商业所向，也是资产所依，二者的深度绑定，将共同支撑购物中心走向二次增长。
毫无疑问“头痛医头、脚痛医脚”的方法早已不再适用于当下行业。只有站在生态链高度，从产业链和业务链深处理解市场变化及其本质，才能找到有效的应对策略和解决方案；只有精准洞察行业上下游的新关系，做好守正前提下的业务创新，才能确保购物中心二次增长落地生花。
从商业供给与消费需求之间的新关系看——做强场景不仅是购物中心趋势所在，更是二次增长的策略基石
衡量消费能力需要综合评估以下三个维度：总消费规模、基于购买力平价的人均消费能力、消费水平即生活成本。因此，消费既要看数量，还要看结构。
2025年我国社零总额突破50万亿，同比增长率是3.7%，其中“以旧换新”“购在中国”、“国潮文化”贡献度最高。我们从中可以捕捉到两点有价值的信息，一是政府扶持政策对提振消费非常重要；二是挖掘文化内涵引领新型消费非常重要；我们也可以理解为拉动精神消费将成为全行业二次增长关键所在。
■ 关于商品消费和服务消费
2025年中国商品零售额同比增长率为3.8%，而服务零售额增长率是5.5%，服务性消费的地位越来越高，这就为强调体验、注重场景的购物中心发展带来了极强的支撑。
国家统计局数据显示，2025年旅游咨询租赁服务类、交通出行服务类、文体休闲服务类零售额保持两位数以上增长水平，也充分表明服务性消费有待成为各类商业体深入挖掘的潜力市场。
■ 关于新业态与新场景
中购联从2022年开始编制《中购联中国商业新物种洞察报告与发展指引》，持续跟踪零售、餐饮、体验、服务4个大类业种30个细分小类业种的年度表现，以情绪消费、意义消费、圈层消费、个性悦己、懒系效率、文旅消费、萌宠经济、体育经济、微度假、数字游民等细分场景揭示和赋能商业集成创新发展。
报告发布四年合计收录品牌超过300个，其中有些品牌的市场表现着实亮眼。但稍有遗憾的是，这些消费新场景创立之初就非常渴望找到志同道合的空间伙伴，而且通常都会优先向购物中心伸出橄榄枝，然而双方却往往因为理念偏差也或商务条件偏差，使合作失之交臂，以致这些消费新场景不得不放弃购物中心，转拓其他通道。在我看来，购物中心深度研究新业态和新场景，或将成为完成差异化特色化使命乃至加速二次增长落地生花的可选路径。当然这种新模式也必然会对运营商提出更高的专业要求和判断能力。
再从场景细分角度举例，如二次元消费。闲鱼年度报告显示，2025年二次元消费人数同比增长了47%，预计2026年中国潮玩总产值有望突破1100亿元，显然这是一个极具潜力的消费市场。从此例延展，我相信购物中心和其他商业体在新场景研究与探索过程中，一定能发现更多细分市场的激活和崛起机会。虽然做细分市场肯定会比做广义空间更加辛苦，但这可能才是未来几年商业创造力的真正价值所在。
■ 关于服务引领与消费迎合
与十几年前相比，前后顺序的调整，印证了二者重要性对比关系正在发生改变。曾经一度前置的消费迎合，其重点在于精准洞察消费者、洞察社区生活，需要调研过程，需要数据支撑，需要决策能力。
而服务引领却不同，它不分地域、不分项目、不分先后，只要用心改善、肯于投入，就会有直接效果！服务引领先行，消费迎合跟上，应该会成为未来几年购物中心创新发展宏观基调。
对我们购物中心的启发点在于，永远都要把服务品质放在第一位，无论是消费者服务、商户服务，还是社区服务、社会服务，这是购物中心最最重要的基础工作！
从线上与线下业务增长的新关系看——做强协同共创和实体孵化将使零售商业重返实体具备更盛势能
■ 关于线上和线下销售对比
2026年商务部春节期间销售数据显示，全国重点零售和餐饮企业日均销售额较去年增长5.7%，实体零售增速反超网上零售3.9个百分点，这是近年首次。与此同时，2026年上海春节期间线下消费365亿元，增长15.4%；线上消费238亿元，增长8.9%；线下增速也明显优于线上。
■ 关于实物商品网上零售额
通过对比分析，可以看到线上零售规模占比和零售额增长率也在呈现逐年下降趋势。其中，2023年实物商品网上零售额占同期社零总额比重为27.6%，2024年为26.8%，到2025年下降到26.1%；2023年实物商品网上零售额增长率为8.4%，2024年为6.5%，而2025年则下降到5.2%。实体商业和线上商业已经不再像过去那样呈现一边倒局面。
■ 零售商业重返实体势能渐盛
2025年有一个现象很值得购物中心等各类商业空间运营商留意和观察。或许是线上流量成本高企原因，也或者是政策协调原因，越来越多的纯线上品牌开始热衷于研究和探索开发线下实体店，这就为购物中心招商带来了新的商户增量。如何引导这些品牌进入购物中心，是可以关注的热点与方向，在此过程中协同共创和实体孵化能力将显得尤其重要，购物中心应努力抓住这一市场机遇。
从单边盈利思维与商业生态思维之间的新关系看——购物中心业务重心将进一步向经营环节渗透，这是当前提高购物中心招商竞争力的底层逻辑
■ 购物中心运营从管控型向生态型进化
相比营业额，2025年购物中心租金表现的分化程度更为严重；租金水平维持微增或者保持不变，成为很多购物中心首选目标。总体上看，绝大部分购物中心的租金水平已在2025年进入阶段性顶部位置，继续单方面追求增加租金收入面临极大挑战，积极改善商户业绩、构建更加默契的租户关系、确保租金占用率保持在合理和双赢水平将成为购物中心的业务重点。
■ 购物中心业务从收租模式向共创模式转型
立场决定商业模式、立场决定利益取舍。只有确保商户稳健获利，购物中心才能实现长期可持续发展，这个立场决定了购物中心商业模式必然转型的客观必要性，并将倒逼购物中心与商户利益进行更深捆绑。购物中心业务系统有可能向更微观和更具体的经营环节渗透，逐步从过去的深度联营、精细运营进入覆盖内容、空间、服务、数据和会员的全维经营或者场域经营新模式。
无论是对商户的服务与赋能，还是对消费者的付出与投入永远都是有价值的。面对利益取舍，购物中心为增加自身利润而降低运营成本绝不可取，没有品质保证的粗放服务将很难获得理想的运营绩效，唯有创造“性价比和质价比兼备的均衡体系”才是购物中心实现业务增效和资产增值的关键标准。
从提质增效与降本增值之间的新关系看——做强商业运营与资产经营是购物中心价值永续的专业保证
■ 因为有了REITs，2026年好像才真正进入“中国商业不动产元年”，购物中心二次增长再一次面临重大发展机会
2025年12月31日证监会出台了商业不动产公募REITs试点政策。截至2026年3月20日，开闸仅80天，沪深交易所已累计受理15单申报项目，计划募资总额超过460亿元，直逼2025年全年公募REITs发行总量。
■ 购物中心是典型的长期稳健型金融产品
商业资源通过商业运营形成资产价值，空间资产通过现金流+证券化+杠杆+控制权等手段形成资本价值。随着越来越多的商业不动产REITs进入市场，以商业运营与资产经营双轮驱动，实现底层资产的提质增效、降本增值必将成为创新型商管公司的重要功课。
提质增效层面，一是要通过提质商业运营实现业绩增效，二是要通过提质资产经营优化资产结构。而降本增值角度，购物中心一方面要努力通过降低能源消耗等绿色理念，改善支出结构；另一方面也要考虑通过AI场景应用，解决过去单纯依靠经验和人力无法解决的问题，集约经营成本，降低隐性损失，形成“以相对固定的租金收入—相对合理的成本支出”为主要特征的净收入增长模式，确保资源—资产—资本价值的高效转换。
总之，购物中心从业者应加快掌握商业运营与资产经营两种语言，加快从被动管场转向主动经营资产，成为专业过硬的资产管理人。不仅可以管好资产，更能提振资本价值，让资产更值钱更稳健，这是购物中心最最核心的KPI，也是购物中心二次增长的希望所在。
■ 绿色低碳与可持续发展成为购物中心必修课
《商业综合体购物中心绿色低碳与可持续发展评价规范》全国团体标准已经进入贯标实施阶段，9个城市14个优秀购物中心项目获得了首批铂金及金级贯标应用证书，这是行业走向高质量发展与可持续发展的重要基础性成果。评价工作的常态化实施，有望带动更多优秀企业、优秀项目加快走上绿色低碳与可持续发展的专业化轨道，并与商业不动产REITs形成相互推动与相互助力的价值闭环。
结语
只有看清商业所向，管好资产所依，方能赢得更强的二次增长。
面对不断变化的购物中心市场，面对或许是未来几年中最为艰难的2026年，行业曙光已经再现。优秀企业优秀购物中心一定要坚定对消费产业，特别是服务性消费产业向上发展的长期信心；种一棵树最好的时间是十年之前，其次好的时间其实就是现在！
※ 本文作者系中购联发展委员会主任、中国城市商业网点建设管理联合会副会长兼城市综合体工作委员会主任郭增利
※ 本文图片由 AI 生成，仅供参考
