在这一进程中，动态性经营调改不再是选择题，而是生存与发展的必修课。意味着购物中心必须建立起一种敏捷响应市场、持续优化供给、深度连接需求的核心能力，从标准化空间提供商进化为细分化服务引领者与场景共创者。

以下这些来自不同城市、处于不同发展阶段的商业项目，正以积极的实践主动出击，演绎着如何通过动态调改穿越周期、激活存量，为行业提供了从理念到落地的宝贵参考样本。（以下项目排序不分先后）

PART.01

南京江北虹悦城（以下简称：江北虹悦城）开业当年即成为浦口区的地标项目，对于江浦街道同心社区具有里程碑式的意义。据了解，开业之初便以40%的区域首进品牌，显露出缩短与核心商圈距离、截留本地消费的决心。

然而，真正的考验始于开业之后！从开门红到特殊时期的主动变革，再到消费降级背景下的精细化运营、协同共生逻辑中的全域生态经营，在瞬息万变的市场环境中，江北虹悦城展现出了非凡的动态调适能力。

传统封闭的“商场盒子”，因其固有的隔离感，已难以承载年轻人对自由、探索与深度社交的内在渴望。而江北虹悦城的物理空间设计，本身就是其新战略的宣言。

超2000㎡的半开放中央广场和约4000㎡的天幕穹顶，打破了室内外的界限，将自然光、空气与城市景观引入商业体内部；首创的环绕式空中玻璃栈道，不仅构成了独特的视觉地标，更暗示着一种探索的、非线性的游逛方式。

这种“社交友好型”空间设计，绝非简单的美学升级。它本质上是为各类“感觉”提供的基础设施，为周末市集提供了场地，为音乐节预留了舞台，更为陌生人之间美好的不期而遇创造了无限可能。

据了解，2021年12月31日至2022年1月3日开业期间，江北虹悦城以突破76万的客流量和5700万的营业额惊艳亮相；运营稳定后，日均客流仍保持在4.7万人次，月均销售总额过亿。这里成为年轻人的“城市客厅”，无论是周末的朋友聚会，还是工作日的休闲放松，都能在这里找到“相遇的可能性”。

面对“消费降级”的宏观趋势，江北虹悦城的调改重心转向“情绪需求升级”，更多地注重运营细节和深度。

一方面，项目持续创造热点，如举办酷乐潮玩卡皮巴拉主题展、酸奶罐罐明星见面会、FUN春市集/巴奴寻鲜市集江苏首展等契合消费喜好及情绪价值的独家活动，通过线上线下联动最大化声量；另一方面，将大量心血倾注于公益实践和友好服务，从城市骑行快闪到萌宠友好日，与那些怀抱同样生活热情的“同频者”相遇、同行。

这是江北虹悦城主动传递包容、温暖与有爱这一套价值观的实践——通过创造一个安全、友好的物理与情感环境，让每一位参与者都能感受到归属，从而构建起一种基于共同情感经验与生活方式的深度社群连接。

这也是江北虹悦城聚焦强化社交属性的深刻诠释，将每一次活动都转化为一次有温度的“对话”契机。与消费者对话他们的生活方式，与社群对话他们共同珍视的价值，让商业空间本身成为一个不断产生连接、故事与归属感的生命体。

所有的底层逻辑都意味着运营重心从“售卖商品”向 “经营感受” 的战略转移，在这里，消费成为年轻人探索“我是谁”、连接“我们是谁”的社会实践。

在多年边经营边调改的过程中，2025年江北虹悦城的进化迈向了组织与战略协同的新阶段，在重度运营框架下，其创新性地将招商与营运职能深度整合，从构建内容生态到会员情感连接，敏锐洞察趋势变化，并围绕年轻客群需求的演进，进行持续、系统的自我刷新与迭代。

如通过冠名并深度运营“老山音乐节” 这一IP，将其从一场单一的音乐演出，成功升级为融合音乐、创意市集、精致露营与艺术展览的综合性青年文化盛会。创新打造“中医养生市集”，一改传统中医的刻板印象，将养生、调理、自然平衡的理念，转化为可品尝、可体验、可佩戴的现代生活方式。

更对会员体系进行全面升级，从“以会员消费价值为核心”的权益体系，转向“以共同兴趣为核心”的社群运营，真正让会员在这里找到情感归属，感受到人情温度。自开业以来，项目已汇聚超过30万会员，并举办了百余场会员专属活动。

通过“夏日老友会”“主理人共创计划”和“青年兴趣沙龙”等一系列高频、深度、低商业化的互动设计，虹悦城成功将会员从单向的信息接收者，转变为积极的“参与者”与“共创者”。

PART.02

面对商业环境的变迁，开业已十余年的深圳龙岗星河COCO Park主动谋变，以“臻享生活欢聚场”为全新定位，成功实现了“老场新生”。

项目不仅取得了年客流量同比增长12%（创历史新高）、销售额同比提升39%、年销售额达百万级别店铺138家的辉煌成果，更跃升为深圳东部的家庭消费标杆。这一系列成果背后，是一套以“年轻化”为核心、有机联动的系统性调改策略。

调改的核心在于紧扣“精致生活”与“家庭欢聚”的双核主题，对品牌与业态进行全方位焕新。项目近一年品牌焕新率超过30%，其思路清晰而连贯：

一方面，依托长期积累的家庭客群基础与山姆会员店的辐射力，主动汰换传统品牌，推动整体品牌组合走向“减龄化”，以吸引新世代的年轻家庭。

另一方面，则着力强化对周边高知客群及临时展演客流的吸引力，通过加码引入人气餐饮与新潮体验业态，持续扩大项目的辐射半径。

具体到业态布局，调改呈现出餐饮、零售与配套体验三者协同共进的格局。

餐饮层面，项目紧扣“欢聚”场景，推动场内优质品牌以新形象、新店型亮相，并引入一批兼具高品质、高颜值与亲子友好属性的餐饮品牌，有效转化并扩大了家庭与年轻客群的消费力。

零售层面，则在巩固原有优势的基础上，围绕“减龄化”与“细分化”精耕细作。不仅对女装等品类进行形象迭代与品牌升级，更积极引入美妆、配饰等彰显年轻态度的新品类，从而覆盖更广泛的消费需求，强化了时尚氛围。

项目创新打造的“有街”街区，这里汇集了派穿越裸眼9D轨道影院、VISION WALK幻旅之门等龙岗首进的新奇科技体验品牌、惊喜岛自然探索乐园、漫卡电速赛车体验馆、跳动全城舞蹈、米莱知识宇宙书店等多元业态，结合众多休闲小餐饮品牌，构建出一个融合娱乐、运动、文化与社交的完整年轻生活场景。

据了解，“有街”计划进一步拓展二次元潮玩及娱乐业态，升级生活配套品质，营造休憩年轻社交街区氛围感，保持项目新鲜感和差异化优势。与此同时，外广场焕新而成的“高地公园”与丰富的特色茶饮小吃组合，进一步强化了项目的室外休闲与社交欢聚氛围。

整体而言，其调改并非简单的品牌更换，而是一场以年轻化为导向、以体验为核心、以服务为支撑的综合性空间与内容重生。接下来，项目将持续精耕服务升级、拓宽运营边界，多维度提升消费者满意度，进一步提升长期价值空间。

PART.03

泉州中骏世界城于2014年5月正式开业，是泉州城东板块首个集购物、餐饮、娱乐等于一体的大型商业综合体。

十余年间，项目历经新馆改造开业、B1商业街区等逐步进阶，完成集国际高化、名表、高阶运动与网红餐饮首店等于一体的强大品牌矩阵构建，占据“大泉州”标杆之位，这依靠的是长期主义的战略定力和不断更新的勇气。

2025年11月29日，历时6个月焕新的B1惊艳亮相，集结60+品牌、超50%的首店，全新艺术装置融合在地文化，更有明星店长大表哥亲临现场助阵。

B1层的焕新，是一场关于“泉州基因”的空间叙事实验。项目打破传统商业地下层采光差、动线压抑的物理局限，将闽南精神内核转化为可漫步、可打卡、可共鸣的沉浸式生活场。通过集中呈现60余家新品牌（首店占比超50%）及沉浸式主题场景，开业首日便吸引客流超16万人次，销售额突破1200万元，市场反响极为热烈。

泉州中骏世界城正是洞察年轻人对“性价比+情绪满足+圈层共鸣”复合体验的追求，在B1焕新中，通过场景重构、业态聚焦、情绪激活，让传统地下层成为高黏性、高互动的年轻能量场。

此次B1层的焕新，是基于对年轻消费趋势的深刻洞察所进行的一场“场景革命”。

一是场景上整体设计深度提取红砖厝的线条以及刺桐花的色彩，并将其解构重组为现代商业美学语言。其以在地文化重塑场景体验，构建了“丝路潮坊”“厝里食巷”等三大主题区与“屿见食光”等情绪节点，将本土文化脉络融入现代生活方式。改造后的下沉广场更成为连接城市与商业的阶梯花园，自然吸引人群聚集与社交打卡。

二是四大赛道构筑流量引力场，针对年轻人的“味蕾社交”与“悦己消费”，项目精准锚定甜品、茶饮、特色餐饮、潮玩零售四大高热赛道，构建了极具竞争力的品牌矩阵，其中超50%为首进泉州或福建的品牌，如好利来、茶月山、北往西等，形成了极具新鲜感的消费矩阵。

2025年的硬件升级，是项目从“功能满足”迈向“情感尊重”的关键一步。通过对停车场、垂直动线、卫生间等原本容易被忽视的“灰色空间”进行精装升级，让消费者在抵达和离开的每一个触点，都能感受到被精心款待。

回望十年进阶之路，泉州中骏世界城的三次重大战略调改构成了其清晰的成长轨迹。2017年，项目率先从传统模式转向“全客层家庭欢聚中心”，引入优衣库、喜茶等标杆品牌，满足了崛起中的家庭消费需求。

自2021年起，项目再次前瞻性地向“城市青年引力场”转型，陆续引进CHANEL、Cartier、lululemon等一系列国际美妆、名表及高阶运动品牌，完成了消费级次的跨越。

进入2025年，项目则聚焦于存量空间的深度激活与坪效提升，通过对B1层的改造及持续引入如KOLON SPORT、蔡澜、蚂蚁洞等强势品牌，在有限空间内实现了业态浓度与业绩爆发的双重突破，多个品牌首店创造了开业即登顶福建销售榜首的纪录。

十年领跑的背后，是项目通过前瞻性的革新意识、精准的年轻化策略和深入的文化融合，构筑了其独特的竞争优势。

首先，敢革新：项目将“持续更新”深植于运营基因，打破路径依赖，年均品牌汰换率超20% 。2025年更是通过B1层焕新聚焦Z世代，实现业态深度切换。

其次，懂年轻：精准捕捉年轻人“情绪满足+圈层共鸣”的需求。引入网红餐饮打造轻社交打卡场景；布局潮玩零售、二次元、新能源汽车等多元业态；通过快闪店、咖啡节等运营，使商场成为泉州青年文化发声地。

最后，在地化：与泉州文化同频，从空间设计到年度活动，如元宵灯会、非遗南音展，始终让商业空间成为城市故事的讲述者，形成了独特的差异化竞争优势。

正如中骏商管所坚持的“做正确而难的事”，泉州中骏世界城既有捕捉潮流的速度，也有深耕一座城市的耐心——这或许正是泉州中骏世界城持续领跑的答案。

PART.04

广州保利广场作为旧改商业的成功典范，在逆势中实现了动态满租日均客流达7.2万、年销售额超13.8亿元的卓越表现，其核心在于践行一套清晰的“增流、停流、回流”精细化运营策略，为行业提供了可持续发展的样本。

项目不以单纯引进品牌为目标，而是着力构建高浓度的“内容引力场”，通过“首店、首展、首发、首形象”制造稀缺性，持续吸引客流。累计引入超50家区域首店，并成功落地多个具有影响力的首店与形象店，获得政府首店奖励。

同时，依托热门IP打造独家快闪展览，创下单日客流与销售峰值。在“首发”经济上，凭借敏锐的嗅觉与出色的活动承载力，吸引众多品牌将城市乃至全国首发活动落地于此，使项目跻身品牌首选首发地标，有效实现了流量突破与能级提升。

项目打破传统楼层业态限制，围绕工作日闲时、餐点、夜间等不同时段，灵活配置轻食、正餐、微醺等业态，实现商业体的“全时段运营”，极大增加了顾客停留时间和消费机会。即使在单一业态内，也注重细分需求与差异化定位，例如围绕“健康社交”主题引入强社群属性的运动品牌，形成集聚效应，进一步强化场景黏性。

运营思维从短期促销升维至建立归属感的“情感运营”，将用户运营比喻为“分手挽回三件套”：通过持续迭代新鲜内容（自我提升）、借助会员与私域保持高频互动（主动联系）、提供停车券等实在权益（积极送礼），不断增强顾客黏性。这种以情感为纽带的长期陪伴，直接转化为项目的稳定客流与销售回报。

项目通过“空间手术”活化户外空间、盘活建筑死角、精细化铺位切割，提升空间效率。同时持续进行“软性投资”，累计投入超千万元改造卫生间、母婴室、长者设施及广场停车场亮化等细节，塑造“更亮、更暖、更炫、更美”的购物环境，从细微处提升顾客好感与体验。

保利广场的调改实践表明，旧改商业不应仅是区域配套，而应通过强有力的内容运营、全时段生态构建、情感链接维系以及空间硬件持续焕新，成为驱动区域活力的价值引擎。这一系列举措共同支撑其穿越周期，实现可持续增长与资产价值回报。

PART.05

佛山映月湖环宇城在2020年由中海全资收购并启动全面升级，成为佛山继千灯湖环宇城后的第二座“环宇城”系商业综合体，中海接手后，仅用9个月便实现经营盈利，至今仍保持稳定增长。

据悉，2020年—2024年，项目营业收入年均复合增长率为24.75%、销售额年均复合增长率22.82%、客流量年均复合增长率19.20%。重要的是，项目出租率从中海收购时的81%，跃升至2025年3月31日的97.92%，已接近满租状态，显示出强大的运营管理能力和市场吸引力。

2025年10月，这座总体量约15.3万平方米、可租赁面积近7.0万平方米的项目，作为华夏中海商业REIT底层资产成功发行REITs再次爆红网络，网下认购倍数超374倍、募资金额15.843亿元，创市场新高。

据华夏中海商业REIT 2025年年报，基金层面财务表现显著高于上市预测，可供分配金额达1300.18万元，完成度102.46%；资产运营指标稳健，超额达成经营目标，其中营业收入2,489.42万元，完成度100.60%；运营净收益1,739.66万元，完成度117.20%；报告期末出租率99.27%、租金收缴率99.85%，数据亮眼可观。

自中海接手以来，通过持续优化的经营策略实现项目口碑显著提升，连续多年位列大众点评城市购物中心好评榜前三。在赢得品牌与消费者双重认可的同时，投资回报率也实现逐年增长。这不仅是一个项目的成功蜕变，更是对存量商业如何通过“边改造、边运营”，在精准定位、高效运营与空间创新实现资产价值跃升的生动诠释，如今已发展成为辐射广佛两地的家庭社交与潮流消费重要目的地。

为了不影响场内优质商铺的正常营业，项目创新采用了“边改造、边运营”的模式，通过清退低效区域、重构空间布局，并携手知名建筑事务所，对外立面、室内中庭、室外闲置空间等进行了系统性改造。

如及时解决东北侧道路割裂的问题，提升通行安全与便利，有效引导更多客流；优化停车场导视系统，让顾客从入场到离场全程感受便捷；运用现代简约设计，白色主调结合灯光设计营造出开阔通透的中庭氛围，既提升视觉美感，也优化逛览体验。

除了基础改造，项目还在打造公共空间上融入许多思考。通过激活闲置资源、拓展外摆与广场快闪空间，针对性升级L3层环宇儿童公园、首层引入片区首个真冰滑冰场，进一步捕获随机性消费者、虹吸周边客流。并持续在中庭、外广场举办丰富活动，不仅增强顾客的互动与停留意愿，也为商场创造了更多非交易场景下的情感链接，从而反哺商业价值。

在品牌内容层面，映月湖环宇城也进行了大幅调整，规划出包括B1美食活力街区、L1电车茶饮街、L3儿童主题区UNI Kids Park及L4创意主题街区“中环街”在内的主题楼层，实现“层层有主题”，为消费者带来耳目一新的场景化体验。

相继引入海底捞、大满贯、GT西厨、太二、喜茶、霸王茶姬等餐饮品牌，满足消费者就餐需求；吸引balabala、江博士、新东方等儿童业态品牌，满足品质家庭客群消费需求，实现差异化竞争。

2025年四季度共新签品牌25家，聚焦“首店经济”与“旗舰店效应”，成功引入4家佛山首店，2家南海区全新形象店及2家城市旗舰店，包括华为城市旗舰店、鹿岛会员店、AMONAVIS、DJI大疆等知名连锁零售品牌，网红餐饮品牌如达美乐比萨、湘辣辣、潮发牛肉火锅、阿亲家自助烤肉、老碗会、流浪泡泡·破破烂烂的烤肉店、蛙小贰、MANNER等，配套品牌如乐刻健身、Uta由她瑜伽馆、疯狂牛仔城等。

存量时代之下，映月湖环宇城的转型之路颇具借鉴意义。通过优化会员积分体系，将随机性消费者沉淀为购物中心会员，截至去年12月底，会员总量达59万人，同比增长11.51%，创历史新高。

通过高能级门店的聚客效应、场景体验的留客吸引，显著提升项目整体的经营活力，印证了在存量商业时代，唯有深耕运营、洞察客群、创新场景，才能构筑穿越周期的竞争力，最终实现资产的持久增值。

结语

这些购物中心的成功，是基于对消费行为、生活方式乃至城市发展的深刻洞察，所进行的一场贯穿空间、内容、运营与关系的系统性动态焕新。这标志着购物中心的竞争已然升维为“人群洞察、场景洞察、空间洞察、经营洞察”的系统整合能力之争，其目标正是实现从“商业消费设施”到“城市基础设施”的跨越。

同时，这些先行者的探索也表明，唯有秉持“先利他、再利己”的共创共生观，将动态调改变为组织的基因，在持续优化供给中创造新需求，在精细运营中挖掘情绪价值与社会价值，购物中心才能破解“大而不强”的难题，真正构筑起穿越周期的核心竞争力，并为中国作为全球最大消费市场，贡献其独特的创新范式与解决方案。它们的道路，为行业在不确定中寻找确定性，提供了充满信心的行动指引。