“十五五”开局，中国经济正处于从“规模红利”向“存量效能”切换的关键窗口期。促成更多由内需主导、消费拉动、内生增长的经济发展模式，已成为关系中国式现代化战略全局的重大部署。在此宏观背景下，中国商业地产行业正经历深刻的结构性变革。在经历了跑马圈地的高速增量时代后，行业全面步入存量竞争、精耕运营的新常态。

据行业报告显示，全国购物中心存量已超5.8亿平方米，空置率维持在12%–15%区间，倒逼行业竞争从“规模抢位”转向“运营致胜”。在此格局下，商业地产企业的核心能力正被要求升级为“资管-招商-运营-服务”的全周期价值赋能。不同资本属性的商业主体呈现差异化发展态势与生存路径，而以央国企为代表的国资力量，凭借资源优势与政策使命，正成为引领行业高质量发展的核心支柱，同时也面临着独特的发展瓶颈与数字化转型的迫切需求。

行业变局下的群雄格局：

央国企砥柱中流，转型迫在眉睫

（一） 多元主体现状对比（港外资、国内上市企业、央国企）

• 国内上市企业、民营企业

  在行业调整期中分化加剧。头部企业凭借高效运营与敏捷决策，加速轻资产化与商业产品系列化布局；而部分高负债企业则面临去化艰难、债务压顶的困境，被迫出售资产、收缩战线，整体呈现 “强者愈强、弱者出清” 的态势。

• 央国企

  作为行业"稳定器"与"压舱石"，央国企依托融资成本低、资源储备厚、政策支持强、抗风险能力高等核心优势，在行业调整期持续发挥关键作用。一方面积极承接城市更新、产城融合、民生保障等政策性任务，彰显国企担当；另一方面通过资产整合、自持扩容、REITs试点等方式深化市场化布局，展现发展韧性。在存量竞争新阶段，央国企正通过数字化革新推动管理升级，实现从"资产持有"向"价值运营"的战略转型。相较于市场化主体，央国企在体制机制优化、决策效率提升、运营灵活性增强、数字化基础夯实等方面存在持续改进空间，这些改进需求源于时代变革与存量经营特性，需通过系统性改革实现效率突破。

纵观三类主体，港资与外资企业以"精"见长，民营企业以"快"取胜，央国企则凭借"重资产"与"强资源"优势，在存量时代面临管理转型新命题。这种"重"，既体现在资产规模上，也体现在传统管理体制与思维模式的迭代需求上。在增量时代，高速发展红利一定程度弱化了央国企管理精细化要求；但在存量博弈的当下，当精细化运营成为核心竞争要素，央国企需通过体制机制创新打破"隐形围墙"，将资产规模优势转化为价值创造能力，避免发展矛盾在转型期放大。为此，需精准识别并解决转型过程中的关键挑战。

（二）新时局下，商业地产央国企四大核心转型课题

• 运营精细化提升空间

  在依赖租金收入的传统模式下，业态组合与营销活动同质化现象客观存在。但随着行业对于资产数据、客流数据、消费数据的采集分析能力提升，行业数智化产品逐代优化，央国企正不断提升内外运营精细度要求，通过数字化手段实现精准运营与资产增值，推动坪效与出租率稳步提升，释放存量资产价值潜力。

• 业财协同深化方向

  业务与财务系统的协同需求随管理精细化要求提升而增强。租金核算、账款核销、财务结算的标准化与自动化需求正推进建设业财税一体化平台。在国资监管趋严背景下，合规风控、审计要求高，强化合规风控与审计管控能力，构建全流程精细化管理体系已成为发展必经之路。

• 多项目/多业态统筹管理

  央国企商业项目往往分布广、业态杂（购物中心、百货、奥莱、公寓、社区商业、产业园区、办公商业、文旅景区、酒店、会展场馆等等），集团层面需要建设统一数字化平台，以实现数据贯通、标准统一、远程监管，提升集团化管控能力，适应多项目、多业态统筹管理需求。

面对以上转型课题，央国企数智化转型已从"可选路径"升级为"战略必选项"。自2023年起，海鼎科技创始人、CEO宋杰先生就已在团队内部明确：将赋能央国企发展确立为团队重点战略方向，精准回应市场需求。如何基于不同区域的资源基础、管理痛点与发展阶段，为央国企客户提供精准适配的数智化支撑方案，正是海鼎科技过去多年在全国范围内持续探索与验证的核心命题。实践发展至今，海鼎科技已形成了一套成熟的央国企赋能方案，并在全国各区域实现了众多标杆案例的塑造。

全国区域央国企商业格局：

海鼎科技深度赋能，点亮数智版图

（一）华东地区：经济高地，转型先锋

发展特点：华东作为中国经济最活跃区域，商业体量大、业态丰富、消费力强。央国企项目聚焦上海、杭州、南京、苏州等核心城市，以高端购物中心、甲级写字楼、城市综合体为主，资产质量与租金回报率全国领先。自持项目外，大量合资项目的存在让决策链更复杂。因区域商业密度极大，市场和消费者对项目的运营效率与创新体验要求极高，在合规前提下提升市场敏捷性成为关键。华东央国企面临“优质资产如何实现优质运营”的考验。

海鼎科技合作标杆例举：

（二）华北地区：首都核心，责任担当

发展特点：华北以北京为核心，辐射天津、河北、山东等地，同时，作为首都经济圈，政策监管严格，国企除商业开发外，还需承担大量民生保障、大型会展配套及大型社会资产（如奥运会、亚运会）运营等社会责任，项目往往体量巨大、业态复杂（含酒店、写字楼、会展），合规风控与国有资产保值增值的优先级极高。

海鼎科技合作标杆例举：

（三）华南地区：改革前沿，活力充沛

发展特点：依托粤港澳大湾区战略，商业地产蓬勃发展。央国企深度参与城市更新，项目类型多元（购物中心、产业商业、轨道上盖等），市场化程度高，创新意识强。

海鼎科技合作标杆举例：

（四）西南地区：潜力市场，稳健扩张

发展特点：受益于西部大开发与成渝双城经济圈，商业地产处于高速扩容期，后发优势显著。区域内以地方轨道国企、省市级城投、央企区域平台为主，项目布局聚焦省会核心商圈与新区新城，扩张节奏快、新增项目多。运营上整体偏向 “稳健型”，精细化程度不及华南、华东，但更注重快速开业、快速回笼、标准化复制。商业形态以区域型购物中心、社区商业、写字楼、文旅商业为主，对集团标准化模板、快速上线、轻量化运维需求突出。

海鼎科技合作标杆举例：

（五）华中地区：中原腹地，枢纽崛起

发展特点：华中地区作为“中原腹地”，近年来在武汉、长沙、郑州等核心城市加速崛起，商业地产处于快速扩容期。区域国资商业普遍带有浓厚的传统零售基因，武汉武商等典型企业均从老牌百货起家，近年正集中向体验式购物中心转型。这类国资商业保留了大量自营、联营、扣点、统采统销模式，对收银统一管理、库存联动、自营商品管控、储值营销等需求仍然较为强烈。 央国企项目多依托交通枢纽（如TOD）和新区开发，呈现“体量大、增速快、政企联动强”的特点。

海鼎科技合作标杆例举：

综上所述，海鼎科技凭借对央国企商业地产痛点的深刻洞察，已在全国范围内构建起一张覆盖华东、华北、华南、西南及华中的“数智赋能版图”。不同区域的标杆案例不仅验证了海鼎科技跨业态、全域化的服务能力，更折射出央国企在商业存量时代高质量发展的转型智慧。

为了更直观地展现数智技术如何具体落地并解决实际业务痛点，本文将具体拆解海鼎科技与上海西岸集团的合作案例，探寻其通过数智化赋能实现运营增效、精益管理、资产增值的具体路径。

华东标杆案例详解：

海鼎科技 × 西岸商管—— 数智赋能，打造徐汇滨江智慧商业生态

（一）核心数智化需求与合作概况：

上海西岸开发集团商业管理有限公司（以下简称“西岸商管”）作为上海西岸开发（集团）有限公司旗下核心子公司，承担着徐汇滨江地区商业资产运营管理的重任。其旗下西岸凤巢、西岸智塔、沿江商业、保利人才公寓等项目涵盖购物中心、办公租赁、社区商业等多元业态。随着资产规模扩张与业态复杂度提升，西岸商管面临诸多管理难题，数智化应用升级需求迫在眉睫。

经过多轮深入细致的调研与沟通，西岸商管明确了其数智化转型的核心需求，即通过数智化手段全面赋能商管集团，构建一套高效、智慧化的运营管理体系。具体可归纳为以下三大方面：

西岸商管期望此次合作升级能够以“智慧管理、数据赋能”为核心导向，通过统一平台的建设与集团化管控体系的优化，助力西岸商管实现从传统管理模式向数字化、智慧化运营的华丽跨越，为未来的有序发展与精细化运营奠定坚实的基础。

针对西岸商管的上述需求，海鼎科技团队通过资产管理、商管运营、移动管理、BI大屏数据应用等一系列创新产品与解决方案，成功打破了数据孤岛，推进了西岸资产的精细化管理与运营效能提升，为徐汇滨江区域商业资产的保值增值与运营效能的全面跃升提供了有力支持。

（二）方案亮点与成果

• 构建集团统一ERP系统，整合多元业态数据

  以商铺租赁、写字楼管理、多经点位等核心业务为切入点，搭建集团统一 ERP 平台，全面覆盖西岸商管各业务核心流程，通过标准化数据管理，消除数据孤岛，为集团化管控提供统一的数据基础与分析维度。

• 强化集团化管控能力，数据推动智慧化运营

  建立统一经营分析体系：构建覆盖全集团的经营分析平台，整合财务、招商、营运等关键指标，支持核心数据监控与动态预警。

  通过海象BI大屏集团看板、项目看板、租控图多级管控，融合预算达成管理，海鼎科技为西岸商管管理层提供“一站式”决策支持平台，推动其运营模式向智慧化升级。海象BI大屏以直观图表与可视化方式展示集团整体运营状况，集团看板聚焦宏观关键指标，让管理层快速掌握集团总体业绩；项目看板深入各具体项目，展示详细运营数据，便于不同项目比较分析；租控图实现铺位单元全状态可视化展现，涵盖从空置、意向签约、置业自用、合同租赁到超期占用的全生命周期健康状态监测。管理层通过租控图清晰掌握各铺位使用情况，及时发现闲置铺位并采取招商措施，提高铺位出租率与利用率。
  

从主数据管理、合同管理、业财一体化、系统集成，到海象BI大屏的数据分析应用，海鼎科技通过多期精心实施工作，为西岸商管交上了一份优秀答卷。其中，业务规则和流程的制度化、规范化管理，也为西岸商管后续的业务分析和运营优化提供了保障，为数字化管理标准的建设奠定了基础和样板。在未来的发展中，海鼎科技将持续陪伴西岸商管，依托成熟的数字化管理体系，不断探索创新运营模式，持续优化数据分析模型和应用场景，深入挖掘数据价值，为业务发展提供更加精准的平台支持。

数智领航，行稳致远：

海鼎科技与央国企共启数智转型新征程

存量博弈正酣，数智浪潮奔涌。

存量竞争白热化之际，数智化浪潮正以空前速度重塑商业版图。以华东地区西岸商管标杆案例为序章，海鼎科技已正式启动全国央国企数智化转型系列案例巡礼——本系列将聚焦央国企真实需求与核心痛点，全方位呈现央国企在存量时代突围的智慧实践。通过深度解构不同区域、业态、场景下的转型痛点与破局方案，全景展现科技如何穿透管理壁垒、激活资产潜能、重构价值增长曲线。

未来，海鼎科技将持续深耕商业地产央国企服务赛道，以技术创新为引擎、以专业服务为基石，与央国企伙伴同频共振、双向赋能。我们期待通过系列案例的深度剖析，与行业共同破解存量迷局，绘制高质量发展新蓝图——更多标杆实践、创新路径与价值突破，即将精彩呈现，敬请持续关注！