2024年8月，华夏首创奥莱REIT以“国内首单奥莱消费REITs”身份登陆上交所，资本市场的聚光灯第一次照向奥特莱斯这一“折扣零售”赛道。仅隔一年，2025年9月，中金唯品会奥莱REIT接力登场，以34.8亿元的发行规模将奥莱REITs的市场版图推向新的广度。

如今，两只奥莱REITs相继交出2025年度的“成绩单”，以及2026年第一季度运营“快报”。奥莱业态不仅成为消费REITs中出租率最高、租金收缴率最稳定的“模范生”，更在消费市场结构性分化的浪潮中，展现出穿越周期的独特韧性。

中购联以数据为经纬、以案例为标尺，拆解两只奥莱REITs的核心业绩指标，还原其核心竞争优势与应对挑战；在此基础上，结合当前奥莱行业的发展趋势，为更多企业提供实操性参考。

PART.01

中国公募REITs市场历经四年发展，截至2026年4月，已形成79只产品、超2260亿市值的亚洲第一大REITs版图。从交通、园区到消费、物流，资产类型多元覆盖。其中消费基础设施REITs以12只产品、近426亿市值、约18.8%的权重，成为市场核心板块。

根据12只消费REITs数据，总发行规模约303亿元，购物中心以8只223亿元（74%）占据绝对主导；而奥特莱斯2只55亿元（18%）排名第二位，也就是说仅2只REITs贡献了总规模的18%，单只平均规模达27.5亿元，远高于购物中心的22亿元（剔除华润后平均）。其中，中金唯品会奥特莱斯单只34.8亿元，是次于华润的第二大消费REITs。

优质奥莱项目通常位于核心城市近郊或交通枢纽，具有高品牌折扣率、强客流吸附能力，且运营门槛高、库存压力小，现金流稳定性强。唯品会作为国内折扣零售龙头，其资产运营成熟，更容易被REITs市场认可给出较高估值；奥莱行业“马太效应”加速，头部六强占超61%销售额。

奥特莱斯主打“名品+折扣”，在经济下行期对价格敏感型消费者吸引力增强，表现出消费韧性。相比购物中心依赖体验式消费和情绪价值满足，奥特莱斯更接近刚需型高频次购物，风险收益特征更稳健，兼具性价比与质价比，因而单只发行规模能做大。

奥莱项目供给有限但需求旺盛，目前国内成熟、合规的奥特莱斯资产数量不如购物中心丰富，但保险、养老金等长线资金对稳定分派率的资产需求强烈。有限的供给碰上充沛资金，推高了已入库奥特莱斯的单只募集规模。

数据来源：《2024-2025中国奥特莱斯行业白皮书》、《2025中国奥特莱斯行业深度洞察报告》

总之，奥特莱斯虽数量少，但凭借优质资产稀缺性、抗周期现金流和机构配置偏好，在消费REITs中占据了“小而精、单只大”的独特地位。未来随着更多优质奥莱资产入市，其规模占比有望进一步上升。

PART.02

华夏首创奥莱REIT是首单“吃螃蟹者”。该REIT于2024年8月28日上市，由华夏基金管理有限公司管理，底层资产为济南首创奥莱和武汉首创奥莱两个项目，均为首创奥莱体系内经营业绩排名前三的标杆项目，分别运营已约6年和8年，且为当地奥莱行业的头部项目。发行规模约20亿元（初设估值），后续扩募和资产更新潜力正逐步释放。上市以来，基金份额净值稳步增长，截至2025年末为2.4565元/份，稳健运营的“压舱石”状态初步形成。

图源：首创奥莱官网（济南）

济南首创奥莱位于济南市历城区，扎根城市东部增长极，2019年开业，总建筑面积约18万平方米，拥有超300个品牌及逾3,000个停车位，该项目在济南奥莱市场的占有率超过55%，是山东省内规模最大的奥特莱斯项目，拥有极强的区域主导地位，项目以意大利托斯卡纳风格为特色，以“室外布洛克街区+主力店”结构，集购物、休闲于一体，被誉为“城市微度假目的地”。

图源：首创奥莱官网（武汉）

武汉首创奥莱位于武汉东湖新技术开发区光谷核心区域，2018年4月开业，总建筑面积约11万平方米。项目汇聚GUCCI、PRADA等300余家国际名品及运动潮牌，品类多元、客群层次跨度大，在当地奥莱市场的占有率持续保持在25%以上。匹配“轻度假消费+名牌折扣”的多重需求，其托斯卡纳风格建筑营造出浓郁地中海风情，是武汉市民休闲购物的热门目的地。

中金唯品会奥莱REIT是一位成熟且经验丰富的“老兵”。该REIT于2025年9月12日上市，由中金基金管理有限公司管理，发行规模达约35亿元，对比首创奥莱REIT规模更大，折射出底层资产的成熟度和市场认可度。底层资产为位于宁波市海曙区的杉井奥特莱斯广场，是杉杉商业首个奥特莱斯项目，也是其体系内资管标杆。

宁波杉井奥莱有着长达13年以上的成熟运营历史（自2011年一期开业至今），期间经历了从一期到四期的持续扩建与升级，项目总建面约10.43万㎡，汇集超300个国际国内知名品牌，汇聚服饰、餐饮、休闲等多种业态，品牌组合经过十多年的优化形成唯品会供应链协同、杉杉奥莱线下专业运营的“双引擎”。2024年全年客流量超过1300万人次、销售额约20亿元，已是宁波西部最大的奥莱商业标杆，也是在长三角地区“含金量”极高的奥莱品牌资产；建筑以“日系简约+航海主题”为灵感，四期新馆则以“URBAN FOREST（城市森林）”为理念，将自然元素幻化为现代建筑符号。

值得一提的是，另有两只奥莱类型的商业不动产REITs已正式获批申报：国泰海通砂之船商业不动产REIT（底层为西安奥特莱斯）和中金唯品会商业不动产REIT（底层为郑州杉杉奥莱+哈尔滨杉杉奥莱），等待正式上市发行。这标志着奥特莱斯正在成为商业不动产REITs扩容的核心赛道。

PART.03

华夏首创奥莱REIT 2025年Q4已实现从“稳”到“跃”的进步，底层资产也表现得相当出色，济南首创奥莱Q4出租率达99.04%，同比提升2.04个百分点，为项目开业以来历史新高。全年成功调整品牌49个，不仅引入了GANT、PINKO等国际品牌，还推动了爱步、比音勒芬等品牌的店铺升级，持续优化品牌组合，国际品牌数量稳步增加，租金收入同比增长10.14%。

武汉首创奥莱Q4出租率98.89%，持续保持高位运营。2025年完成67家品牌汰换升级，其中国际品牌TOMMY HILFIGER、PINKO等，以及Montbell等华中奥莱首店的引进是关键亮点。同时，国际品牌及运动户外品类已成为销售主力，品牌升级带动的租金增长效应显著，全年营业收入达1.17亿元，完成年度预测105.82%。

【理性爆款】华夏首创奥莱REIT在Q4重点锚定了中秋、国庆、“双十一”及“首创奥莱购物季”“会员感恩季”等关键节点，联动超200个品牌推出主题性折扣优惠。仅国庆期间，其中单个项目单日销售额同比增幅最高达到206%，堪称“爆发式增长”，这一模式有力证明了在消费动能集中释放的节点，以大型营销活动配合会员体系激活的策略能够奏效，对零售型REITs的季度业绩拉动力不可小觑。

品牌方面引入稀缺品牌，“销冠”品牌数量创新高。济南项目引入了GANT、潮宏基等国际品牌，武汉项目则跨步引入了Montbell华中首店等新品类稀缺性品牌。

华夏首创奥莱REIT在招商方面，采取了“商品级次跃迁”策略，在一个已有稳定客流的区域奥莱中不断引入“首店”“稀缺品”，将原本以“折扣”为核心的定位升维为“折扣+潮牌/轻奢/国际名品”，拉高了单位客流的转化效率和客单价。

从基金披露的联营扣率参数调整来看，济南项目2026年联营扣率从10.4%调整为11.2%，抽成扣率从4.0%调整为4.3%；武汉项目联营扣率从11.0%调整为11.7%。这释放了一个清晰的底层经营信号，即经过运营质量的打磨和租户结构的优化，项目方议价能力得到增强，未来联营收益的空间正在稳步扩大。

【结构红利】华夏首创奥莱REIT在2025年的业绩几乎“零弱项”：收入、利润、出租率、收缴率均处于极高水准。但有一个隐性的系统性问题仍需正视，即Q4现金流转化中的“峰值依赖”风险。Q4经营活动现金流净额高达6177.32万元，而全年经营现金流净额为1.09亿元，这意味着超过一半（约56.7%）的经营性现金流是在四季度集中实现的，反映了其业绩对节假日消费节点的依赖度偏高。尽管春节、“双十一”等节点是消费类资产的共性高峰，但当前结构下项目仍尚未做到全年经营现金流的平滑化，常态化消费势能依然有待加强。

改善方向从加大淡季（Q1及Q3前期）的造节营销和常态化运营力开始，通过“会员日+品类大促”等方式平衡淡旺季业绩脉冲；延长顾客在场消费时长，引入餐饮调改正是首创方面正在推进的方向。华夏首创奥莱REIT的济南项目已计划在2026年进一步增强餐饮调改比例，以打破“购物为主、休闲次之”的单一格局，进一步优化业态组合和品牌结构；同时也可以考虑通过完善财务排期和回款规则，平滑全年现金流。

四个多月运营窗口即完成1.35亿元收入的底色令人印象深刻。更关键的是，该项目实现了租金坪效446.33元/平方米/月，这一数值不仅是奥莱赛道之冠，在整个12只消费REITs中也是最高梯队，不仅令同类奥莱项目望尘莫及，甚至超越了部分一线城市核心区高端购物中心，更是超过了青岛万象城的数据，极致证明了奥莱业态的“差异化坪效潜力”。

不禁要问：极致差异化且罕见的“超核商场级”租金坪效是如何做到的？

唯品会的深度参与带来了千万级会员大数据分析与品牌资源双重赋能，使宁波项目获得独特的“品牌池”供给优势，并依托杉杉商业国内第一梯队的成熟运营管理能力。其次“满租”的强劲增长，作为区域内标杆项目，长期满租或近满租的状态使其形成了“品牌磁场”，对商户拥有极强的议价能力。

杉井奥莱拥有超过13年的品牌组合沉淀，引入了大量浙江奥莱首店及独家旗舰店，经过多轮品牌汰换，高销售力租户占据主动，还通过“室外开放街区+室内馆”功能形态和精细化运营，创造了不可替代的消费体验。

在这里，我们还想讨论一个问题：446元/平/月的租金，在行业里算“天花板”吗？

答案是：在消费基础设施REITs中已属顶尖，但在整个奥莱行业里，或许距离真正的“双效天花板”还有差距。

那么如何改善才能向租金天花板冲刺，中购联通过对杉井奥莱的研究发现，项目若能打通“品牌、数据、空间”三条创新路径，就能开启新的增长周期。

除了亮眼的租金坪效，唯品会奥莱在EBITDA盈利结构也做到了“完美闭环”。68.16%的EBITDA利润率是一个行业标杆，这意味着每产生1元营收，项目可带走超过0.68元的息税折旧摊销前利润。高坪效与低运营成本、成熟选址带来的物业运营成本节约复合而成，证明了奥莱资产在“运营端”的精细化下带来高收益率和强大的抗周期能力。

100%出租率+100%租金收缴率极致体现了租户忠诚度。在12只消费REITs中独占鳌头。这种经营水平折射了一个隐形成果：高品牌忠诚度+高租金履约意愿，反映了入驻商户对项目客流和销售转化能力的高度认可。

“成熟即瓶颈”是否悄然来临？

增长空间边际收窄：在出租率100%、坪效极高的背景下，运营提效难在短期内复制此前的高速增长率。

项目单一风险：目前底层资产为单一项目，区域经济和消费波动风险更高，“不能把鸡蛋放在一个篮子里”。

分红率相对偏低：虽然运营能力卓越，但由于估值偏高（34.8亿元发行规模），其按市值计算的年化现金流分派率为3.89%，在消费REITs中处于中后段。

改善方向：突破单一资产依赖，通过扩募注入新奥莱资产以稀释集中度风险。据中金公告，杉杉商业集团整体运营20余座奥莱广场，持续扩募的潜力较强。

【投资实战】首创可借鉴唯品会：提高品牌资源密度与供应链层级，通过集中化采购或品牌深度联营优化品牌组合效率，向“440+元/㎡/月”的坪效高地逐步爬坡，尤其聚焦武汉项目在光谷核心区域的客群提质空间。

唯品会可借鉴首创的经营答案：引入“假日消费”横向拓展。但华夏首创奥莱REIT线上联动有潜在短板，双方可共同探索“线上线下存量会员资产导入”的数智奥莱新模型。26年Q1唯品会受益于春节大促期间线上会员数据，杉井奥莱项目销售额同比增长21.93%，客流量同比增长6.58%，新增会员人数同比增长23.38%。

PART.04

奥特莱斯不再只是传统意义上的“折扣卖场”，它是新周期刚需消费和向上改善型品牌需求的汇合点，同时正面临着从“粗放开店”到“内生经营”的关键切换。

联营模式+低物业成本构建高性价比+高收益模型，优势在于：通常奥莱运营方60–90%收入依托联营抽成，与商户销售额直接挂钩，形成利益趋向关系；相对购物中心普遍偏重固定租金的结构，奥莱联营模式带来了更强的业绩弹性。中信建投证券分析也指出，首批奥莱项目折现率较为合理，2026年预测分派率可达4.6%-5.5%，运营成熟、资产优质、具备较高投资价值。

数据来源：《2025中国奥特莱斯行业深度洞察报告》

以资本为尺，倒闭运营内功。向会员资产变现要增量：杉井奥莱26年Q1新增会员23.38%及销售额同比增长21.93%，充分验证了会员策略+数智化运营结合后的爆发力。奥莱项目应通过强化线上导流、优惠积分、精准推荐等方式，提升复购复访率。REITs市场对底层资产的合规性、经营稳定性和估值合理性有着严苛的要求，这迫使运营商必须将运营管理的颗粒度做细，确保现金流的高度稳定和可预测，夯实资产质量，提升运营透明度，为未来可能的资本路径铺平道路。

据悉，上海青浦奥莱二期正打造亚洲最大奥莱；无锡杉杉奥莱今年9月开业等国字号布局相继落地，存量市场的竞争已是显而易见。破局之法在于：精选“货”－读懂“人”－重塑“场”，实施差异化非零售场景，创造独特记忆点（如首创奥莱正在尝试的“中国风IP打卡×轻度假氛围体验”）；引入仓储式奥莱新物种：BIGOFFS、荟品仓等新型玩家正在进入市场，降低价格锚点；加速公域交通配建+轻轨/地铁协同（如同宁波杉井奥莱Q1利用地铁6号线效应放大客流）。

结语

奥莱资产正站在证券化的“价值起跳点”上，回首2025到2026Q1，两只奥莱消费REITs均已交出首份高分答卷。华夏首创奥莱REIT用高速营销增长证明区域型奥莱的增长天花板或许仍有巨大空间；中金唯品会奥莱REIT用惊人的坪效和利润结构证实高品质奥莱资产“运营即护城河”。

随着国泰海通砂之船REIT和中金唯品会商业不动产REIT渐近放量，奥特莱斯资产将成为国内商业不动产公募REITs方阵中不可绕过的核心板块。在未来，谁能领先达成从“折扣仓储”到“文商旅目的地”的产业价值跃迁，谁就将占据消费REITs的中长期价值高点。

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【数据来源】基金2025年报、季度报告、各REITs公告）