在消费持续复苏的背景下，商业地产行业正迎来新一轮调整与重塑。消费需求加速向品质化、体验化、个性化转型，推动商业运营迈入存量提质、运营制胜、头部引领的新发展阶段。

从行业表现来看，不同梯队商管企业的分化趋势愈发显著，在营收增长、区域布局、产品体系、出租率水平及外拓节奏等关键指标上路径各异，呈现出分层竞争、强者愈强的格局。

每年财报披露季，都是观察行业格局变化的重要窗口期。基于此，本文选取华润万象生活、星盛商业、宝龙商业、中骏商管、合景泰富集团5家商管企业作为观察样本，从经营营收、商业项目运营、出租率及数字化能力等维度展开梳理，以期完整勾勒当前行业的竞争全貌与未来趋势。

01.

华润万象生活

☆ 整体营收表现

截至2025年，华润万象生活实现综合收入人民币约180.22亿元，同比增长 5.1%；商业航道收入人民币69.06亿元，同比增长10.1%，其中购物中心收入人民币47.68亿元，同比增长13.3%，写字楼收入人民币21.37亿元，同比增长3.5%。

物业航道收入人民币108.47亿元，同比增长1.1%；生态圈业务收入人民币2.69亿元，同比增长72.2%。

☆商业航道表现

华润万象生活商业航道业务主要向购物中心及写字楼的业主或租户提供服务。针对购物中心，该公司提供物业管理及其他服务、商业运营服务及商业分租服务；针对写字楼，该公司提供商业运营服务、物业管理及其他服务。

商业航道中，商业运营服务购物中心合同项目数（包括购物中心分租项目）为193个；其中已开业项目数（包括购物中心分租项目）为135个。商业运营服务写字楼合同项目数为32个；其中已开业项目数为27个。

聚焦购物中心航道业务，截至2025年末，华润万象生活为129个已开业购物中心项目提供商业运营服务，总建筑面积为1430万平方米。

☆ 在营购物中心增至135座，实现零售额2660亿元

业务拓展方面，华润万象生活精准深耕核心城市，加强潜力城市战略布局，2025年内新签约第三方购物中心项目12个，新开业购物中心14座，深圳湾万象城二期、万象滨海购物村等标杆项目引领消费场景创新升级。

截至2025年末，华润万象生活旗下在营购物中心增至135座，在管购物中心增至207座；旗下在营购物中心实现零售额人民币2660亿元，同比增长23.7%；业主端租金收入人民币307亿元，同比增长16.9%；业主端经营利润率同比提升0.6个百分点至65.7%。

会员业务方面，截至年末，会员总量突破8300万，同比增长36.0%，活跃会员量同比增长30.0%。2025年内，万象星发放积分总额达人民币13.1亿元，同比增长27.2%。

☆ 总结及未来展望

展望「十五五」，商业航道购物中心迭代全周期分类管理体系，紧扣消费需求及市场趋势变化，提升产品定义能力，以新供给创造新需求，赢得市场份额。

星盛商业的品牌体系包括面向城市消费者的城市型购物中心“COCO Park”、服务5公里范围内消费者的区域型购物中心“COCO City”及“iCO”、覆盖1-3公里消费者的社区型购物中心“COCO Garden”，以及高端家居购物中心“第三空间”。

截至2025年末，星盛商业为52个商用物业项目（含9个咨询服务项目）提供服务，覆盖全国19座城市，总合约建筑面积约250万平方米（不含9个咨询项目面积），其中43.0%的项目由独立第三方开发或持有；已开业零售商业物业27个，已开业总建筑面积约160万平方米。其中深圳光明星河COCO CityB馆于2025年顺利开业。

年内，星盛商业从整体利益角度进行综合评估，主动与珠海国际大厦商场、山水奥莱·六安星河COCO City及珠海来来星河COCO City业主进行协商并完成解约。同时，成功签约深圳龙华星河COCO Garden项目（龙华COSTCO）。

2025年末，星盛商业在营零售商业物业整体平均出租率为93.6%（出租率按期末实际租赁面积除以可用租赁面积计算），其中COCO Park型项目出租率93.3%，COCO City和iCO型项目出租率93.7%，其他类型项目出租率94.1%。 

星盛商业以大湾区为核心布局区域，收入占比75.9%，覆盖深圳、广州、中山、惠州、珠海、东莞、茂名；重点拓展长三角区域，收入占比14.5%，涵盖上海、南京、常州、无锡、嘉兴、六安；同时布局天津、鄂尔多斯、日照、成都、厦门、揭阳、济宁等其他城市。

在数字化与会员运营方面，其以COCO Club为核心的运营平台成效显著，全年交易额同比提升约33%。会员总量同比增长约19%，活跃消费人数同比提升约35%，会员销售同比增长约12%。

☆ 未来展望

坚持“聚焦深耕、重质不重量”原则，重点在大湾区、长三角核心区域挖掘标杆商业、文旅商业、非标商业及社区商业四类项目发展机会，拓宽轻资产业务类型，探索推出多模块组合、全程顾问服务等创新合作模式。

中骏商管业务主要分为商业物业管理及运营服务、住宅物业管理服务两大板块。截至2025年末，中骏商管签约商业物业共31个，总签约建筑面积约390万平方米；在管商业物业14个，总在管建筑面积约170万平方米。

经营表现方面，2025年中骏商管旗下各商场深耕精细化运营，全线客流同比增长43%，租户销售额同比增长32%。

2025年内，中骏商管持续升级商业内容，全线门店年度调改率超30%。秉持「会员即挚友」理念，依托数字化运营体系，升级多项会员权益，涵盖就餐代取号、免费充电、免费储物柜等便民服务，既满足消费者多元化需求，也助力商户提升经营业绩。截至2025年末，中骏世界城小程序会员总量突破460万，同比增幅24%。

☆ 发展规划

中骏商管将坚定贯彻「长期主义」经营哲学，深化「购物中心经营百货化」理念，坚持以「内容焕新」与「体验升级」驱动客流与销售的良性增长。在此背景下，其将更聚焦「一店一策」的精准落地，强化项目独特定位与属地文化的深度融合。

合景泰富集团

☆ 整体营收表现

展望2026年，合景泰富集团将继续专注于住宅及商业物业项目开发，持续聚焦高能级城市高品质项目，深耕粤港澳大湾区核心布局，以精细化运营与产品创新提升市场竞争力。商业板块则将通过运营优化与品牌升级力争改善经营业绩。

通过对5家商管公司财报梳理可见，当前行业加速分化，头部集中与区域精耕并行的格局。

一方面，头部企业依托品牌与资源优势持续领跑：华润万象生活在营购物中心135座，商场零售额2660亿元，同比增长23.7%，其中105个项目零售额排名当地市场前三。

另一方面，中腰部企业聚焦区域深耕与特色化突围：星盛商业高密度布局大湾区，已开业零售商业物业出租率93.6%，以首店经济与品牌焕新构建优势；宝龙商业深耕江浙沪闽核心区域，同店客流同比增长5%、销售额同比增长3%，坚持标杆化运营；中骏商管聚焦核心城市，以深度运营驱动经营提质增效。与此同时，也有企业选择主动收缩、优化结构，如合景泰富集团在行业调整期主动调整营运规模及市场扩张策略，以“保交楼、稳现金、化债务”为核心经营方向，加大销售回款力度，以审慎稳健的姿态寻求发展。

展望未来，消费分层与内容迭代将推动行业在精细化运营、数字化建设、品牌与场景创新等维度竞争加剧。精细化运营上，星盛商业将2026年定为“精益管理年”，推进数字化、商户帮扶、精准招商与核心项目调改升级。宝龙商业通过品牌汰换、空间调改与客群精细运营稳定经营指标。数字化方面，华润万象生活商业航道的“一点万象”APP日活突破135万、宝龙商业加速AI应用场景落地与智慧商业系统建设、星盛商业数智化商户平台全面落地，更印证了数智化能力的强弱已然成为企业下一阶段突围的关键变量之一。

整体来看，行业将在分化中走向集中，调整中孕育新增长机遇。

本文由铱星云商综合各大品牌2025年年报整理，作者：刘瑾，图片来源于企业、项目方、品牌方、网络，不作商用。