近日，北京老佛爷百货宣布将于5月27日正式结束营业。

从1997年首登王府井不足一年便离场后，2013再次以买手制模式入驻北京西单商圈打造中国首家旗舰店，凭借联名、艺术展、潮牌首发等差异化经营策略，成为轻奢消费的打卡胜地。

不过受限于买手制模式的水土不服、昂贵的租金及人力成本、新兴商业体逐层分流客群等因素，北京老佛爷百货逐渐走向离场末路，老佛爷百货在中国内地也仅剩下上海陆家嘴、深圳深业上城两家门店。

不止北京老佛爷百货，前不久，天津市场“重奢启蒙者”小白楼海信广场发布声明，因租约到期将于2026年11月底正式结束运营；有着“初代顶奢商场”之称的广州丽柏广场因原租约到期已于2026年4月启动重新招租，运营方因成本压力选择退出。

安徽最大的单体百货合肥百大CBD于2026年3月31日正式熄灯，一座城市的奢侈品消费启蒙被画上了句号；见证了中国高端消费黄金年代的复兴门百盛也已闭店，这座曾是长安街商业地标的外资百货，最终湮没于商业迭代浪潮……

行业数据显示，全国百货相关企业曾超15万家，如今停业注销的已达11万家，每10家就有7家彻底离场，这并非偶然的经营失利，而是在消费结构与产业逻辑双重剧变下，传统高端百货模式的系统性崩塌。

在我们看来，租约到期、租金上涨只是表层导火索，品牌撤场、结构老化是进化结果，而消费代际更迭、奢侈品渠道重构、商业地产过剩、运营模式僵化等才是深层根源。

PART.01

若想挖掘高端商场频频闭店退场的底层问题，首先要理清过去三十余年，中国高端商场经历的从无到有、从有到强的进化历程。

从1990年北京国贸商城开业的萌芽探索到市场规模化扩张，再到如今外资撤退、本土崛起的精细化运营和理性探索，完整的商业演进周期大致可分为探索性布局、规模化扩张、阶段性调整三个阶段，这一过程不仅见证了中国商业地产行业的成熟，也折射出国内高净值人群消费习惯的深刻变迁。

20世纪90年代，随着改革开放深化和城市居民消费能力提升，‌北京国贸商城‌、‌南京金鹰中心、‌上海港汇恒隆广场‌‌等代表项目，率先引入国际奢侈品牌，成为高端消费的起点。它们既是中国高端商场的萌芽基石，也是当时奢侈品牌进入中国的首选地，通过稀缺核心区位和引入顶级品牌等优势，在富裕群体中树立了品牌形象。

随着商业市场热度上升及中产阶级壮大，恒隆、SKP、华润等头部运营商开启全国化布局完成资本沉淀，高端商场进入快速扩张期，战略重心同步向准一线及二、三线城市下沉。此时，连锁型高端项目快速跑马圈地，展开城市抢夺战，运营商与头部奢侈品品牌的关系越发加深绑定。

如北京SKP等项目迎合新生代客群对“高颜值”和“趣味性”的需求，升级传统百货直营模式，打造极具艺术感和奢华感的体验空间，强化对奢侈品牌的管理优势，连续多年稳居全国百货单店销售额榜首，2025年销售额更突破240亿元，单店销售额和销售坪效均领跑全球。

图片来源：北京CBD之窗

目前，北京华联已在全国打造北京、西安、成都、武汉四座SKP，2026年3月宣布，与越秀集团联合将在马场地块合作建设广州SKP项目，采取“越秀开发+SKP运营”模式，规划建设12.5万平方米的商业中心，将引进全球高端时尚品牌，预计开业后又会成为一个年销售额百亿级的商业地标。

新周期下，市场竞争加剧及消费者收入分化促使行业告别野蛮生长，转向追求质量与效率的“强者恒强”阶段。

对于高端商场来说，与奢侈品牌深度绑定福祸相依，当奢侈品消费重心由产品本身向消费体验转移，品牌撤店、一线集中等动作，也间接导致商场品牌组合优势不再，K型分化结构性特征显著。尤其近年来外资百货接连撤退，伊势丹、高岛屋、大丸、百盛、老佛爷等相继关闭，原因就包括业态创新不足等因素。

蓝岛大厦改造后效果图

同时，随着消费者对个性化、体验式消费需求的增长，中国高端商场也继续在场景创新与服务深化上寻求突破，适者生存、优胜劣汰，既有北京蓝岛大厦、丽柏广场、天津海信广场等退出历史舞台的“先辈”；也有恒隆广场、太古汇、IFS等高影响力港资项目，以及万象城、武商MALL、杭州大厦等本土商业标杆，在一帧帧历史变迁中，书写着不同时代的商业传奇。

PART.02

从经济上行到消费降级，消费者对奢侈品的定义正从品牌符号转向体验价值与个性表达，Z世代作为当下主力消费群体更愿为小众设计、可持续理念和即时社交分享买单，某一品牌logo不再是其炫耀资本，却能因为一粒小小的拼豆发朋友圈。

不仅如此，直播电商与品牌私域正以更低决策成本重构购买路径，国贸、SPK、德基、恒隆以及万象城等重量级标杆虹吸流量的同时，线上渠道也在加速分流高净值客群，叠加品牌矩阵老化、楼层动线陈旧、数字化响应迟缓等众多影响条件，使得传统高端商场难以匹配碎片化、场景化、内容化的消费新逻辑。

当前，外资老牌高端商场在华门店已经进入收缩调整期，自主采购、小众选品的买手制在中国难以规模化复制，舶来品的海外光环“魔法”逐渐失效。

上海芮欧百货（深度调整中）：MONCLER、GUCCI、YSL、BALENCIAGA、SAINT LAUENT等品牌相继撤店，受上海恒隆广场、兴业太古汇影响严重，经营堪忧；

上海大丸百货：2026年1月1日起，因与日方株式会社大丸松阪屋百货店合作到期，商场不再使用“大丸”相关商标，正式升级为“新世界新丸中心 NEW ONE”；

复兴门百盛：百盛集团进入中国市场的首店，周边消费力流失，硬件与业态无法匹配新生代需求。租赁协议于2026年1月1日正式终止，土地用于城市更新改造，将打造“文化+商业”复合地标；

北京老佛爷百货：品牌矩阵缺乏竞争力，买手制模式水土不服，核心客群陆续被分流。

在国内商业存量过剩时代，传统老牌商场普遍存在硬件老化、商圈降温、业态固化等问题，不仅在租金谈判、品牌招商上毫无议价能力，还容易陷入高空铺率、客流下滑、品牌清退的恶性循环。

沈阳卓展购物中心：LV、Gucci等主力奢侈品牌流失，新兴商业竞争加剧，消费转型与内部管理问题‌叠加，已停止营业；

合肥百大CBD：供给过剩、硬件老化，商场层高低、停车难；曾转型城市奥莱试图挽回客流，结果并不乐观；新商圈万象城、银泰加速分流，已正式闭店；

天津海信广场：经典的“房东与租客”模式，内部看是租约到期业主方决定不再续租，转向“自持物业+专业运营”的新模式；外部因素则有客群消费需求变迁、强劲对手的多业态冲击等。

如今，中国消费市场已从外资崇拜迈进了理性消费的时代，上述项目除了显而易见的租约问题外，深扒零售底层逻辑我们发现，老牌高端商场的落幕还受到消费结构变化、品牌渠道革命、竞品资源集中、运营成本升高、城市格局变迁等多重压力叠加，一步步淡出市场核心位置。

■ 消费结构和消费理念重构，使得老牌商场的核心客群层层流失

一方面，主力客群的代际断层，使得老牌高端商场客流腰斩，伴随着高净值客群收入及支出的断崖式下降，出现中产消费降级、信心不足等现象。据《2026胡润至尚优品中国高净值人群品质生活报告》，日用奢侈品支出净减少意向达33%，甚至有网友调侃：“北京老佛爷出清打3折，都比我一个月工资高，我们揣着上行期的灵魂，活在下行期的肉身里。”

另一方面，以往高端消费主打身份象征、排场社交，消费者愿意为品牌溢价、商场光环买单，如今消费理念彻底迭代，理性消费、悦己消费、实用主义、情绪价值成为主流，导致商场部分货品滞销、营收下滑。

■ 区域商业格局动态变迁，竞品出新使得高端客流逐渐外流

同城新商圈崛起分流高端客群，老高端被新Mall彻底 “虹吸”，寡头垄断现象导致老牌高端商场失去核心高净值客群，商圈核心地位逐渐没落。如上海高端消费从淮海路向陆家嘴、前滩分流，成都高端消费从传统春熙路商圈向太古里、IFS 转移，老牌商场客流量和市场占有率持续萎缩。

■ 在品牌供应链及渠道变革情况下，高端资源愈发向头部商业聚拢

近年来，LVMH、开云、历峰等重奢集团及轻奢品牌，纷纷启动渠道扁平化、直营化、集中化战略，重奢品牌砍掉低效门店，转向“一城一店”或核心商圈旗舰店，集中资源打造高坪效标杆。

同时，品牌自主选址运营，主动撤离老牌高端商场、关闭非核心地段门店，优先选择与城市顶流商圈、标杆Mall合作，通过硬件场景、业态势能、内容创新、体验深化、会员精细化运营等实现双向赋能，提升单店效益。

PART.03

识时务者为俊杰，面对同质化竞争与消费疲软，仅靠品牌堆砌已难以为继，在转型的十字路口不必犹豫，敢于破局革新才有可能找到契合项目发展的道路，只有重构商业逻辑者才能在“牌桌”上胜出。

因此，高端商场需跳出重奢、轻奢等高端依赖，抓住高净值客群的真实需求，通过首店经济、文化策展、沉浸式场景等提升黏性，以精准定位、体验创新、数字化运营吸纳更多核心客群，同时优化成本结构，适应消费与品牌策略的结构性变化。

尽管行业整体低迷，但一批老牌商场通过定位重构、空间再造、业态重组、数字化赋能、模式创新，实现逆袭重生，为行业提供了可借鉴的范本。如南京德基广场‌放弃与竞品企业在高奢领域的正面厮拼，转而以“‌高端守底、大众增量‌”策略拓宽客群金字塔，不仅汇聚了全球95%以上的一线奢侈品牌，形成“人无我有，人有我精”的高端生态。

更在稳固高端基本盘“塔尖”的同时，打破时空限制、重塑空间体验及社交化营销，成功吸纳大众客流，实现2025年总客流6600万人次，单日最高客流达33.5万人次；2025年销售额262亿元，蝉联“全国店王”。

除此以外，艺术、文化、夜间经济等新场景、新内容成为吸引流量的新引擎‌，如上海久光中心、武商MALL引入上百场艺术展、潮流市集，打造城市微度假目的地。各类中高端设计师品牌、潮玩主理品牌、生活方式类新锐品牌等，也将助力商场寻找新增长空间，如上海港汇恒隆广场聚焦香氛疗愈、运动户外与生活方式领域，引入了‌EVE LOM 全球首家情绪疗愈概念店、SOLOMOOD上海首店、DESCENTE“冰川之境”概念店等，成功引起年轻高净值客群的关注与共鸣。

更有上海百联ZX创趣场、北京友谊商店、成都天府红等一批涅槃重生、逆袭重生的成功代表，为行业提供了创新转型的样本；天虹、银泰等企业通过‌线上商城+即时零售+直播电商‌打通全链路，开辟第二增长曲线，有效对冲线下客流波动。

老牌中高端商场集体闭店退场，不是时代抛弃商场，而是落后的商业模式必定会被淘汰。那些成功转型的案例证明，老牌商场并非无路可走，既要守正出新放弃全高端，又要强调差异化路线，区分核心商圈、非核心商圈、垂直圈层等细分项目的专属打法，通过场景升级、空间开放、品牌年轻、深度运营，将商业转化为生活目的地，从房东模式升级为内容运营商，才能在行业变革中盘活存量资产。

结语

未来，商业竞争的核心不再是谁的品牌更高端，而是谁更懂消费者，更能提供优质的体验和有温度的商业生态。老牌商场的转型之路，注定是一场“换骨非换皮”的深刻变革，唯有顺势而为、破旧立新，才能在存量时代站稳脚跟。

而那些仍在坚持的项目，显然，留给它们的时间也不多了！