来源 | 铱星云商新媒体中心

主编 | 曹婕

撰文&编辑 | 李敏

从聚龙湾太古里一步步呈现、到南站ICC天環官宣下半年首期竣工开业，港资商业版图持续在广州扩容；从SKP落址天河越秀集团旗下马场地块，到白鹅潭万象城拟于秋季启幕，国央企也不断在广州加码布局；与此同时，白云新城金铂商业总部、君超GRANTRAL ONE等本地实力企业旗下项目，砂之船奥莱公园、旭辉晟潮C-WAVE、天河合生汇、番禺龙湖一轻一重双天街等头部连锁商企项目，均将于今明年在广州亮相……

在此，我们不禁好奇，近年来广州商业热度为何空前高涨？其实体商业发展现状如何？这些新项目的加入又将怎样重构广州商业版图？以下，让我们尝试揭晓答案。

港资、国央企、头部民企齐发力，2026广州商业热度空前

依照时间线来看，广州实体零售商业地产的重磅新闻从今年年初至今就没有间断过：

1月，广州国际金融城核心商业体，商业体量16万方，总体量达35万方的君超GRANTRAL ONE官宣首批品牌矩阵；

与此同时，新鸿基地产于广州南站打造的环球贸易广场(广州南站ICC)完成主体结构全面封顶，正式官宣商业部分案名「天環·广州南」，预计今年下半年起分阶段开业；

也是1月，白鹅潭万象城项目主体结构封顶，曝出下半年开业消息；同时，广州市发改委印发《2026年重点建设项目计划》官宣了番禺万象商业项目的落地；

2月2日，广州晟潮C-WAVE购物中心举行新春沙龙暨开业发布会，4月28日，项目正式亮相迎客；

2月初，由知识城集团与保利商旅共同打造，位于广州黄埔科学城的“香雪时光”宣布完成竣工验收，拟2026年第二季度启幕；

进入3月，动态更为密集。3月12日，太古地产公布2025年业绩报告显示，广州聚龙湾太古里零售部分第一期已于2025年12月陆续开业，整个项目计划于2027年起分阶段落成；广州太古汇第二期（前称广州汇坊）物业正在翻新中，预计2026年年底完成；广州太古汇第三期（前称广州天河路387号）正进行设计开发工作，工程预计2027年起完成。3月13日，珠江啤酒集团宣布，原珠江啤酒厂旧包装车间改造项目“啤酒厂1985”商业综合体将于2026年9月在广州琶洲正式启幕，并确定由万科印力集团负责超3万平方米的招商与运营。3月26日，广开控股凯得云汇商管旗下云汇CITY荣登“2026待开业购物中心星秀榜”，以“24H+菁英聚场”的定位，拟于10月在黄埔科学城启幕。

4月实体商业消息越发频繁，先是珠江新城越秀马场地块项目举行开工仪式暨合作签约大会，宣告“全球店王”北京华联SKP和希尔顿旗下顶奢酒店品牌华尔道夫均首次落户广州，共同构筑起马场项目“顶奢商业+顶奢酒店”的双地标格局。在此之前的1、2、3三个月间，越秀先后完成以236亿元溢价拍地、与北京华联（SKP）达成合作等关键动作。其次，丽柏广场所在物业发布的招租信息，揭开了广州市商业格局深度演变的“冰山一角”；中旬，广州亚运环宇城主体结构封顶，中海商业广州首座重资产环宇城预计2027年全面开业；广州大学城片区金谷汇TOD招商启动；与此同时，广州天河合生汇举行招商发布会，宣布2026年下半年开业；总体量达20万方，位于白云区大源街的砂之船（广州）奥莱公园项目主体结构正式封顶，拟于2026年年底投入运营；

时间行至5月，位于广州白云新城核心区的金铂商业总部迎来关键进展节点，项目商业部分正式定名为“云山Core Park”，开启开业倒计时，北地块的商业MALL地面楼体已建设至3层，预计今年9月封顶，12月底正式开业。5月20日，龙湖商业宣布接手番禺地标建筑“白宫”（原丽江明珠酒店）运营权，拟打造大湾区首个轻资产天街项目，预计2027年开业，并将与地铁3号线傍江站旁在建的番禺天街（重资产）形成南北联动。5月末，富力地产与合景泰富齐发公告，宣布转让所持天汇广场项目公司股权（合共约66.67%）予新鸿基地产。交易完成后，新鸿基地产以100%持股全盘接管天汇广场IGC商场、广州康莱德酒店及地下车位综合体；

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粗略计算，在2026年仅仅过去的5个月内，广州有约20座重要商业体更新动态，相较2024、2025两个完整年度，这些项目不论从体量上，还是商业能级上，均呈现明显量质双提升态势。

图片依次为君超中心、天環·广州南、白鹅潭万象城、马场地块、砂之船（广州）奥莱公园、云山Core Park，图源：各项目或企业官方

羊城商业格局加速重构

批量头部新项目落地，将加速广州高端、奥莱、文旅、产商融合等商业业态重构，及品质、体验等软环境的提升，推动城市由天河路单核，转向以天河路—珠江新城、广州塔—琶洲、金融城—黄埔湾、长隆—万博、白鹅潭等五大世界级商圈为核心的多极并进新格局。

珠江新城越秀马场地块SKP落地，搭配太古汇二三期扩容升级，天河—珠江新城核心商圈组成全市顶奢消费主轴，将一改广州高端消费长期外流现状。太古的品牌资源自然有目共睹，而根据规划，12.5万方的广州SKP将结合本土文化与国际时尚资源，引入超过1000个国际知名品牌，开业后年销售额预计达百亿级。在此之前，高端商业方面，天河路商圈仅有2011年开业、体量约13.8万方的广州太古汇（综合体总建面35.8万方），珠江新城商圈则只有2010年开业、总建面4.7万方的IFC国金天地商场（广州国际金融中心综合体总建面45.7万方）。

白鹅潭集齐万象城、聚龙湾太古里两大标杆，依托滨江资源打造广州西部顶级商圈，将终结荔湾无重磅高端商业的历史，实现广佛同城消费互通。据悉，白鹅潭万象城定位为M1重奢级商业体，整体规划超500个品牌，在已曝光的四十家品牌中，12家为广州首店，涵盖高端美妆、时尚服饰、餐饮、亲子娱乐等业态。据传，项目已与LV、爱马仕等一线重奢品牌达成深度意向。作为广佛同城化核心区域之一，荔湾区西部、南部与佛山市南海区接壤界面长达22公里，但这里此前仅有广州荔湾领展广场和广州荔湾广场两座核心商业，均聚焦本地居民、商务及文旅的全龄综合型消费需求。

番禺长隆万象商业锚定万博，联动长隆文旅IP、广州K11 Select打造文旅商业集群，拔高番禺南部商圈能级，叠加天環・广州南落地广州南站TOD、龙湖轻重双天街南北联动、亚运环宇城入驻，番禺商业版图大幅扩围提质。

而白云则迎来砂之船华南旗舰奥莱与金铂商业总部，补齐白云乃至广州主城缺少规模化品质奥莱与区域旗舰综合体的短板；

金融城君超GRANTRAL ONE作为片区最大TOD综合体，串联珠江新城、琶洲形成东部黄金消费三角，填补金融城高端配套空白。

随着高端和标杆商业陆续落成，存量商场加速调改，首店批量落地，广州优质商业体量大幅扩容的同时，也不可避免出现激烈的招商和经营竞争。据铱星云商不完全统计，仅2026一年，预计就有约28座商业项目将开业。

部分代表项目详细介绍参考（2026，广深这些值得期待的新商场即将上架！）

图片依次为：333 Park、啤酒厂1985、粤海·云港天地、天河合生汇、花都空港万民城、云汇CITY，图源：各项目或企业官方

梳理广州实体商业版图，城市进阶确需多维高能级商业赋能

仍以时间先后为顺序，以天河城、正佳广场、万菱汇、太古汇、天环Parc Central、天汇igc、广州K11、百信广场、美林M・LIVE天地等重点购物中心为商圈发展案例代表，广州实体商业可清晰地划分为四个迭代阶段。

95年及之前，广州传统商业根基在老城荔湾区的西关和上下九步行街、越秀区的北京路扎根，逐步形成以广百、新大新等本土百货主导的传统百货时代。

1996年，商业总体量16万平米的天河城亮相天河路体育西枢纽，这是国内首个标准化大型购物中心，也正式开启了广州的现代MALL时代，而天河也从“城郊新区”进阶城市商业新中心，天河路商圈雏形落地。

2005年，正佳广场开业，凭借42万㎡体量跻身全球TOP10购物中心，并首创购物中心4A文旅景区模式（2014至2018年间持续加码游乐、影院、亲子业态，引入正佳极地海洋世界、自然科学博物馆、雨林生态植物园等核心文旅IP），天河路形成「天河城+正佳」双巨头连片格局，坐稳广州主城消费核心。

同期白云百信广场东区开业（2004年9月），二期步行街于2007年扩容，填补白云北部片区大型商业空缺，成为广州首个成熟近郊区域购物中心。这也标志着广州商业开始从老城向近郊拓展。

2010年11月万菱汇正式开业，盘活闲置十余年烂尾地块，5.8万㎡精致商业体量，紧邻正佳东侧、对望在建太古汇，锚定白领与年轻潮流客群，以「小而精」差异化打法填补天河路中端潮流空白，ZARA、I.T等首店落地，天河路从双盘联动迈向多点连片。

2011年，太古汇在天河路启幕，LV、爱马仕等奢牌批量首进广州，补齐天河路顶奢短板，天河路形成「天河城大众全客层+正佳文旅体验+万菱汇白领潮流+太古汇重奢高端」四级消费梯度，迈入万亿级世界级商圈行列。

2016年，新鸿基双项目接连落地。2016年3月，天环Parc Central在天河路商圈天河城与正佳中间地段开业，其采用双鱼开放式花园街区、下沉广场、天台绿化空间设计，首开广州开放式购物中心先河。同年10月，天汇广场igc登陆珠江新城猎德，填补珠江新城中段精品商业空白。

2018年，珠江新城广州K11开业，主打艺术+奢品复合模式，与同片区定位精品日常的天汇igc形成差异化互补，珠江新城正式成长为独立核心商圈。

同年，百信广场完成多轮整体改造扩容，成为白云体量、客流双第一的区域商业中心。

2019至2021年，美林M・LIVE天地一二期（东座2019年、西座2021年）落地科学城，锚定高新产业人口，填补黄埔产业新区大型商业空白，成为广州产城融合商业范本。

2023至2025年，黄埔大悦汇、知识城悠方、保利鱼珠时光、星际云汇、花厅坊、云汇天地等多座项目开业，共同推动黄埔区商业扩容提质。

2025年9月，大湾区首座K11 Select在番禺长隆万博登场，拉开广州南部商圈升级大幕；同年4月，华润置地广州番禺长隆万象商业举行奠基暨动工仪式，番禺商业发展向多元化高阶推进。

数据显示，截至2025年底，广州全市优质零售物业总存量达596万平方米，随着2025年内聚龙湾太古里一期、K11 Select等头部标杆开业，以及白鹅潭万象城、君超广场在内的重点新项目2026年入市将推动全市零售物业空间格局向多核化、差异化演进升级。

作为华南唯一的国家中心城市，广州社会消费品零售总额已连续5年超万亿元，增速在5个国际消费中心城市中位居头部梯队。2025年上半年，全市社会消费品零售总额同比增长率5.9%，跃居5个国际消费中心城市榜首。

“水往低处流，人往高处走”同样适用于城市发展，政策制定端已先行铺路搭桥。2023年至今，为提振消费，充分激发消费潜能，补充国际消费中心城市建设短板，广州市政府、商务局就推进“世界级、都会级、区域级”三级商圈体系以及“5+2+4+22”商圈格局，相继出台《广州市鼓励发展首店首发经济的若干措施》、《广州市现代商贸业高质量发展行动方案》、《广州旅游发展战略规划（2025-2035年）》等多项指导性文件。

眼下，乘着持续加码首店引进、旧改盘活存量的政策东风，背靠大湾区千万级客流与产业人口，广州正迎来补齐高端、奥莱、文旅类头部和多层次商业的窗口期，上文重磅新项目集中落地正是政策端、商业供应端、消费需求端三方合力促成的结果，必将成为破局广州商业发展瓶颈的关键棋子。

零售商业变幻莫测，尚待时间揭晓答案。

在广州国际消费中心城市政策加持下，港资、央国企、本土龙头、连锁商管扎堆落地，SKP、万象系、太古系、砂之船奥莱等标杆项目集体入驻，从天河、白鹅潭到白云、番禺、金融城，五大世界级商圈骨架加速成型，将有效填补广州高端商业、奥莱、文旅综合体的存量短板，扭转优质商业资源稀缺、高端消费外流的旧格局。

一边是新项目密集开业带来优质商业体量快速扩容，补齐广州对标其他一线城市的商业差距；另一边大量新增供应也催生商圈招商、业态存量洗牌的全新竞争，老牌商场被迫加速调改升级。广州万亿社零消费底盘提供充足需求支撑，但多商圈同步崛起后的客流分流、业态同质化、运营分化等挑战仍客观存在。新项目落地成效、多中心格局能否完全兑现，广州商业能否顺利迈入更高质量发展新阶段，仍需交由市场与时间持续验证。

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