在数字经济与消费分级的双重驱动下，商业地产正经历从「空间租赁」向「流量运营」的转型革命，AI工具及新媒体正在重构商业的招商逻辑、运营模式与营销生态。

为了帮助从业者掌握未来特色商业的解法与实操，实现项目成功转型及长效收益增长，由中购联主办、杭州湘湖越界X-LIVIN协办共同举办的“中购联特色商业生态运营与AI流量驱动实操课程”，在6月16—18日于杭州湘湖越界X-LIVIN·来新夏书院开讲，课堂内座无虚席，来自全国各地商业地产购物中心企业，如王府井集团、中旅商管、广东海德、无锡圆融、衡阳诚远、广州泽博、自贡华商国际、上海南方国际、威高商业、广东坚基、长沙北辰房地产、中建八局城运、杭州滨江宝龙城、青州泰华城、首创郎园等汇聚于此，期待在这场思想盛宴中，找到破解存量时代商业运营难题的金钥匙。

首先中购联发展委员会秘书长闫颖分析了行业的现状，她表示，审视当下的宏观环境，行业分化进一步加剧，存量时代的本质要求我们必须从传统的“空间租赁”向深度的“流量运营”全面转型；面对特色商业体的“内容战争”，如何在社区烟火气与品牌调性之间找到完美的平衡点？是商业破局的关键。同时希望我们在拥抱技术变革的同时，不忘商业的本质与文化的温度，让理性的科技与感性的人文碰撞出智慧的火花。

本次系列课程特别邀请到了漫源控股董事长、资深品牌投资人秦老师，实战派、革新派的新媒体营销专家李老师，以及首创郎园华东区品牌总监于老师，他们以其深厚的行业积淀与前沿的国际视野，为学员们带来了一场关于商业本质与未来趋势的深度洗礼。

秦龙，苏州平望文旅发展中心主任、漫源控股董事长

PART.01

课程伊始，秦龙老师开门见山，指出商业是一座城市的命题作文，而破题的关键在于洞察底层逻辑。他以泰国和韩国为镜，为学员们拆解了国际顶尖非标商业的成功密码。

秦老师认为，泰国商业的核心在于“情绪力”。他详细剖析了曼谷标杆项目THE COMMONS，指出其成功的秘密并非复杂的业态组合，而是用70%的公共空间打造了一个“垂直的公共客厅”。

他展示了一张数据表：THE COMMONS让顾客平均停留时长达到3.5-4小时，是传统商场的2-3倍；周末峰值客流可达15000-20000人次。其盈利模式不是靠高额租金，而是“低基础租金+流水抽成（8%-12%）”，用空间换人气，用社群换复购。

秦老师强调：“泰国商业本质不是卖商品，而是贩卖松弛、治愈、愉悦的情绪价值。”这种“先社区，后商业”的模式，用空间换来了顾客3倍以上的停留时长与高复购率。而另一案例EM SPHERE，则以大胆的“毛坯风”设计和无边界布局，将写字楼改造为潮流策展地，用平价的材料创造了出圈的视觉冲击。秦老师指出：“它把最好的展示面给了手扶梯，把楼层楼板打通做成通高空间，甚至将部分外立面镂空让室内室外化，用最平价的材料，做出最出圈的视觉冲击。这不是成本问题，是认知问题。

随后，秦老师将视线转向韩国，解析了其商业强大的“内容力”。他指出，韩国商业已从早年拼颜值进化到靠系统化内容驱动变现。从圣水洞的“微改造、保肌理”，到HAUS NOWHERE将80%空间用于艺术装置、仅20%用于零售的“策展型零售”模式，无一不是在用动态内容替代静态装修。“Gentle Monster创始人说过，这里不是来买产品的地方，你带走的是一段回忆。”秦老师引用这句话，深刻揭示了“空间即内容、体验即产品”的真谛。

PART.02

带着国际视野，秦老师聚焦国内非标商业。他指出，国内商业已进入体验为王、差异化为关键的新阶段。他通过对鸿寿坊、REGULAR源野、南头古城、东郊记忆四大顶流案例的深度拆解，为学员们提炼出一套可复用的方法论。

在剖析上海鸿寿坊时，秦老师强调了其“里弄肌理+社区商业+精致烟火气”的范式，1.5万方的商业体量却创造了年销售额4.51亿元的成绩，堪称小体量商业的租金天花板。“它没有做大而全，而是聚焦15分钟社区生活圈，主打‘日咖夜酒+全时市集’，80%的业态是餐饮，50+家上海或区域首店——用‘精致烟火气’同时抓住了银发居民、年轻白领和潮流青年。”秦老师点评道。

而成都REGULAR源野，则是在公园地下车库这一消极空间，打造出一个“地下理想国”，用主理人品牌构建起强大的差异化壁垒。REGULAR全盘剔除标准化连锁，80%品牌为西南首店或项目专属定制店，只筛选原创设计师、本土手作、跨界主理人。“主理人不是租户，是内容共建伙伴。每一家店都值得你慢慢探究。比如荒石公园，它是一个自然标本工作室，顾客可以像开盲盒一样拉开一个个抽屉查看标本，甚至可以带上自己旅途中捡到的落叶、果实，让主理人把它变成艺术品。”秦老师的描述让学员们仿佛身临其境。

秦老师总结道，这些项目的成功，共同指向了非标商业的五大核心要素：垂直客群、垂直规划设计、垂直业态、垂直品牌与垂直推广。他特别指出，传统商业是“我有什么你来买”，而非标商业是“你是谁，我为你定制”。从“规模为王”到“共生为王”，开发商不再是房东，而是商户的经纪公司；消费者不再是顾客，而是社群的共建者。

课堂氛围在案例对比环节达到高潮，学员们对“盒子商业同质化严重”的痛点深有共鸣，更对非标商业“垂直深耕”的解决路径豁然开朗。

PART.03

在学员们对非标商业的“形”有了深刻理解后，秦老师将课程推向更深层次，重构“人”与“货”。他首先带大家回顾了从首店经济1.0到首发经济4.0的进化历程。

他指出，这两者的核心区别在于：首店经济拼的是“稀缺”，而首发经济拼的是“生态”；传统商业做“流量收割”，非标商业做“价值共生”。他分享了一组首店数据并提醒学员：“不要只盯着数字。如果只有首店的壳，没有首发的魂，没有持续的内容迭代和生态共建，首店也会变成‘首死’。”

在“人”的重构上，秦老师提出要从“大众流量”转向“圈层深耕”。他以成都REGULAR和上海蟠龙天地为例，解释了如何通过“在地文化深挖—圈层用户画像—文化×用户交叉”三步法，实现精准定位。

课堂气氛活跃，秦老师以蟠龙天地为例，指出其核心圈层是向往微度假的都市家庭，通过还原江南水乡肌理，满足了他们对“逃离城市”的情绪需求。

在“货”的重构上，秦老师重点讲解了非标商业的招商策略，寻找“主理人”而非传统品牌。他生动描绘了优质主理人的五大画像：深耕行业、个人风格鲜明、自带私域流量、审美在线、愿长期共生。

他明确指出，传统商业招商是“甲乙方租金博弈”，而非标商业则是“合伙人式的利益共生”。他分享了EKA天物“零租金+联营扣点”和COSMO“运营策展人”的案例，强调项目方要敢于放弃短期租金收益，通过深度赋能品牌成长来换取长期价值。

PART.04

随后秦老师聚焦于运营的落地之术指出，非标商业的运营，本质是从“管理空间”到“经营用户”的彻底重构。传统商业做的是“物业管理”：安保、保洁、收租，而商户自生自灭；非标商业要做的是“超级经纪公司”：为商户提供营销推广、资源对接、活动策划等全方位赋能。

在“场”的重构上，秦老师强调了内容生产的重要性。如何保证一年300场活动不重样？答案是“用户共创（UGC）+专业策划（PGC）”双轮驱动。他以阿那亚戏剧节和麓湖超220个“麓客社群”为例，指出最高级的运营是让用户成为内容的共同创造者。商场不再只是一个购物容器，而是一个永不落幕的“文化现场”。

在“术”的重构上，秦老师为学员们带来了一套极为务实的新媒体与私域运营打法。他分别拆解了抖音和小红书两个平台在商业地产中的变现路径。他指出，抖音要善用“本地生活”和“全民经纪人矩阵”为商户引流；而小红书的核心则是“用户心智占领”，通过“1个企业号+N个KOL+X个UGC用户号”的矩阵，实现区域内内容的饱和覆盖。他展示了通过50个矩阵号在一周内发送超200条笔记，迅速占领赛道的成果案例，令在场学员惊叹不已。

最后，秦老师分享了私域运营的长期主义。通过长春“这有山”唤醒沉睡会员、上海“现所”的主理人IP共创、成都COSMO的圈层社群裂变等案例，他详细拆解了如何通过用户分层、自动化触达和个性化内容，精耕用户的终身价值。

他认为，非标商业的私域，不是发优惠券骚扰用户，而是用内容唤醒他们的情绪记忆和圈层归属感。用户分层、自动化触达、内容个性化，缺一不可。

秦老师总结道：“非标商业的破局，本质是重构‘场’与‘术’的关系：空间即内容，场景即商品；运营即赋能，用户即资产。”

结语

第一天的课程在雷鸣般的掌声中落下帷幕。学员们满载而归，他们不仅收获了从国际趋势到国内实践、从顶层认知到底层逻辑、从战略定位到战术打法的完整知识体系，更被秦老师长期主义理念所深深触动。这不仅仅是一次课程，更是一次关于商业未来方向的集体共识与思维觉醒。

第二天，实战派、革新派的新媒体营销专家李老师以及首创郎园华东区品牌总监的于老师将为学员们带来AI流量驱动实操课程以及案例解剖，敬请期待！

来源丨中购联新媒体中心

副主编/责编丨王芳

作者丨李洪健

排版丨编辑部